臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第910號原 告 王雅綉訴訟代理人 林亮宇 律師訴訟代理人 王雲玉 律師被 告 林唯倫被 告 昇旺旺不動產仲介經紀有限公司法定代理人 張木川訴訟代理人 陳盈壽 律師複代理人 廖珮羽 律師被 告 鄒秀容受告知訴訟人蔡江青月上列當事人間返還價金等事件，本院於民國109年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：
壹、先位部分：
一、原告與被告林唯倫透過被告昇旺旺不動產仲介經紀有限公司(即永慶不動產臺中豐原向陽加盟店，下稱昇旺旺公司)之店長朱彥鴻、承辦人金仙、經紀人紀文雄之居間媒介，於民國108年4月14日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)，約定原告以價金新臺幣(下同)496萬元購買被告林唯倫所有門牌號碼臺中市○○區○○街○巷○○號5樓房屋及其坐落土地(下稱系爭房地)，並於108年5月13日完成系爭房地所有權移轉登記。惟原告與同棟大樓6樓住戶即被告鄒秀容談話中得知被告鄒秀容原本未受分配大樓停車位，被告鄒秀容係於83年6月2日向同棟大樓5樓住戶即系爭房地當時所有權人蔡江青月購買停車位(下稱系爭停車位)，惟被告鄒秀容與蔡江青月並未就系爭停車位之持分面積為移轉登記。
二、原告聽聞後，遂於109年1月9日調閱被告鄒秀容所有門牌號碼臺中市○○區○○街○巷○○號6樓房屋建物謄本，確認被告鄒秀容上開建物共有部分權利範圍僅1000/87042，原告所有系爭房地建物共有部分權利範圍為3490/87042，系爭房地面積顯然包含系爭停車位之面積持分。
三、然系爭停車位現由被告鄒秀容占有使用中，原告實際上無法使用收益，而與原告購買系爭房地時認知所得使用之總坪數有所出入，被告林唯倫依民法第354條規定，應負物之瑕疵擔保責任。系爭停車位面積為7.533225坪，原告購買系爭房地每坪單價為104881元，依民法359條及第179條規定，原告可請求被告林唯倫減少之價金為789990元「計算式：7.533225×104881＝789990(小數點以下四捨五入)」。
四、被告昇旺旺公司之受僱人受託處理系爭房地買賣事宜時，未依民法第567條及不動產經紀業管理條例規定，於系爭契約書所擔保之事項詳加調查是否屬實，即逕自出具系爭房地不動產說明書予原告，致原告受有使用面積短少7.533225坪之損害，而溢繳買賣價金789990元，此一結果有利於賣方林唯倫及被告昇旺旺公司計算服務報酬之基礎，依民法第571條規定，被告昇旺旺公司不得向原告請求服務報酬。被告昇旺旺公司前已受領之99200元之居間報酬，自屬不當得利，依民法第179條規定，被告昇旺旺公司應返還99200元之居間報酬予原告。
五、並聲明：㈠被告林唯倫應給付原告789990元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告昇旺旺公司應給付原告889190元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第一項及第二項在789990元範圍內之給付，於其中任一被告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付義務。㈣訴訟費用由被告林唯倫、被告昇旺旺公司負擔，於其中任一被告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付義務。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、備位部分：
一、原告為系爭房地所有權人，惟系爭房地共有部分之2490/87042權利範圍即系爭停車位遭被告鄒秀容無權占有使用中，依民法第767條第1項前段規定，被告鄒秀容應將系爭停車位返還原告。
二、被告昇旺旺公司之受僱人受託處理系爭房地買賣事宜時，就系爭房地之產權是否有遭人侵奪、無權占有之情形未詳加調查，顯然未盡民法第567條及不動產經紀業管理條例之義務，此乃可歸責被告昇旺旺公司所致，依民法第571條規定，被告昇旺旺公司不得向原告請求服務報酬。被告昇旺旺公司前已受領之99200元之居間報酬，自屬不當得利，依民法第179條規定，被告昇旺旺公司應返還99200元之居間報酬予原告。
三、並聲明：㈠被告鄒秀容應將系爭停車位予以騰空遷出並返還予原告。㈡被告昇旺旺公司應給付原告99200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢訴訟費用由被告鄒秀容、被告昇旺旺公司負擔，於其中任一被告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付義務。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告林唯倫以：當初有跟原告協議原告買回，但原告不同意。被告昇旺旺公司以：被告林唯倫已於標的物現況說明書中說明系爭房地並無停車位，且已明確告知原告。原告與被告林唯倫議價總價496萬元後簽約，該總價即未包含車位，被告昇旺旺公司並未違反對原告之任何義務。原告取得之公設持分所有權，並不代表其就有停車位使用權，且亦無任何法律規定，持分多者即一定有車位，況地下室車位未有獨立所有權狀者，均以分管協議方式約定使用權，並非以持分多寡區分，故原告以其公設比例較多認為有車位或車位使用權，純屬個人臆測，並無任何法律或契約根據，所為主張均屬無據等語置辯，與被告鄒秀容均請求駁回原告之訴，被告昇旺旺公司並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
丙、本院之判斷：
壹、按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同，有最高法院57年臺上字第2387號判例可參。本院依原告聲請於109年6月9日勘驗現場，並囑託臺中市豐原地政事務所派員測量結果，系爭停車位位在臺中市○○區○○段○○○○號地下室(下稱系爭地下室)，有本院勘驗筆錄及臺中市豐原地政事務所109年6月11日豐地二字第1090005443號函及所檢附之土地複丈成果圖在卷可稽。系爭地下室僅編列1個臺中市○○區○○段○○○○號，屬系爭房屋社區公共設施，主要用途為避難室、停車空間，並有大樓受電室及機械房位在其中，該地下室停車位並無獨立編列建號，亦未於共有部分之應有部分登記狀態中加註含停車位編號，有原告提出之系爭房屋登記第一類謄本及系爭地下室平面圖在卷足憑，堪認系爭停車位所在之系爭地下室，係屬全體區分所有權人分別共有，故全體區分所有權人應有部分係抽象存在於該地下室，若無約定由何共有人專用，自應為全體區分所有人所共有。而所謂約定，即為上開判例所稱之「分管」，亦即公寓大廈管理條例第3條第5款所定「約定專用部分」，即將公寓大廈共用部分，約定供特定區分所有權人使用。是原屬分別共有性質之公寓大廈地下室，由何共有人得專用劃定範圍之停車位，端視區分所有權人是否訂有分管協議(契約)而定，約定由何區分所有權人有使用管理劃定範圍停車位之權利，並非以區分所有權人共同使用部分應有部分大小或有無移轉而定。原告主張其建物共有部分權利範圍為3490/87042，被告鄒秀容共有部分權利範圍僅1000/87042，系爭房地共有部分包含系爭停車，即有誤會。
貳、又區分所有權人於購買停車位，即取得停車位專用權後，得將其停車位專用權出售予同一棟區分所有建物之其他區分所有權人；亦即得將區分所有建物(房屋)與停車位專用權分開買賣，為最高法院89年度台上字第1994號判決所肯認。此種停車位專用權之讓渡，亦為現時公寓大廈住戶間常見之交易，因住戶對於停車位之需求，在每個時段均有可能改變。依原告所提出之系爭停車位買賣契約書所示，系爭停車位早於83年6月2日由原分管權利人即受告知人蔡江青月出賣與被告鄒秀容。而被告鄒秀容為同社區區分所有權人，有原告提出之臺中市○○區○○街○巷○○號6樓房屋登記第二類謄本在卷可稽，依上開說明，被告鄒秀容即取得系爭停車位之專用權，被告鄒秀容占有系爭停車位具有合法權源。是原告所提出之系爭契約書中，被告昇旺旺公司於產權調查表停車位欄中記載為「無」，於標的物現況說明書(成屋)，項次14「是否有停車位併同出售用之情形」勾選為「否」，被告林唯倫並於委託人及賣方簽章欄內親自簽名，被告昇旺旺公司並未違反其居間人之義務，被告林唯倫亦無應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，被告昇旺旺公司受有居間報酬99200元及被告林唯倫受有價金789990元，均有法律上之原因，不構成不當得利。
參、綜上所述，被告鄒秀容占有系爭停車位具有合法權源，被告昇旺旺公司並未違反其居間人之義務，被告林唯倫亦無應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，被告昇旺旺公司受有居間報酬99200元及被告林唯倫受有價金789990元，均有法律上之原因，不構成不當得利。從而，原告先位請求㈠被告林唯倫應給付原告789990元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告昇旺旺公司應給付原告889190元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第一項及第二項在789990元範圍內之給付，於其中任一被告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付義務；備位請求㈠被告鄒秀容應將系爭停車位予以騰空遷出並返還予原告。㈡被告昇旺旺公司應給付原告99200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均屬無據，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
丁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
戊、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
民事第三庭 法 官 劉正中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
書記官 吳克雯