臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第112號原 告 明達富建設有限公司法定代理人 謝佐昇訴訟代理人 林雅儒律師被 告 林家慶訴訟代理人 劉建成律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國109年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告方面：
壹、原告主張：
一、緣原告前與被告於民國107年10月30日簽訂買賣契約，向被告購買坐落於臺中市○○區○○段○○○○號、面積30209.07平方公尺及同段906地號、面積2313.04平方公尺土地（下合稱系爭土地），雙方議定總價金為新臺幣（下同）1億8千萬元，原告已支付簽約款2262萬元。
二、然經原告委請歐亞不動產估價師聯合事務所進行資產價值評估，始知悉系爭903地號土地位於地質敏感區面積約為2581.69平方公尺，另系爭906地號土地位於地質敏感區面積約415.41平方公尺，屬山崩與地滑地質敏感區，致使原告申辦銀行融資貸款屢屢未能通過。
三、嗣被告於108年3月8日，以臺中英才郵局第505號存證信函，請原告於收到函文後5日內，依買賣契約第3條之約定繳付土地增值稅款，並於完納土增稅後配合承辦地政士完成土地過戶及繳付尾款1億8千萬元整（註：應為1億5738萬元之誤），被告並表示逾期即主張原告違約並沒收已繳付全部款項，而原告因非可歸責於原告之地質因素，致使原告無法順利取得銀行融資貸款，因而無法進行後續繳付土地增值稅、土地過戶，以及繳付尾款之後續程序，原告乃於108年3月19日委請律師以臺中黎明郵局第148號存證信函向被告表示，其沒收原告已支付價金2262萬元，原告依法得請求酌減違約金，並表示考量雙方情誼，希能先行商討合理之違約金數額。
四、兩造乃就上開爭議於鈞院進行調解，然因調解期間，被告代理人表示目前雖有新買主接洽看地，然尚未達成合意締約，致無法與原告協商金額，經兩造多次調解，仍無法調解成立，為使紛爭得以早日解決，原告僅得提起本案訴訟。
五、按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條定有明文。又「違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額」、「約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。」最高法院102年度台上字第1606號民事判決要旨及最高法院95年度台上字第1095號民事判決要旨參照。
六、經查，兩造於107年10月30日締約，其後因地質因素致使銀行融資貸款屢屢未能通過，此實非可歸責於原告之事由，是被告解除契約，主張全數沒收原告已繳納之簽約金2262萬元實屬過高，且非合理，加以系爭土地被告目前仍有與其他新買主接洽，且系爭土地尚未過戶予原告，被告仍保有系爭土地之所有權，是被告實未受有任何損害，則於無損害之情況下，被告全數沒收原告已繳納價金2262萬元顯屬過高，為此爰請求鈞院酌減違約金至0，而經鈞院酌減後，被告即無正當理由保有原告已繳納之價金2262萬元，為此爰本於不當得利之法律關係，請求被告返還原告已繳納之價金2262萬元。
貳、並聲明：
一、被告應給付原告2262萬元及自本書狀繕本送達翌日起迄清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、願供擔保請准為假執行之宣告。
乙、被告方面：
壹、被告答辯：
一、兩造於107年2月23日簽訂土地買賣契約（以下稱買賣契約1），約定原告向被告購買系爭土地，總價金2億1643萬4680元，原告並於簽約時支付簽約款2262萬元予被告。嗣原告於107年6月27日發函及於107年7月18日委由律師發函，指稱：
本件土地土質鬆軟、部分面積位於山崩與地滑地質敏感區，有重大瑕疵，原告得以民法第359條規定解除契約；且雙方有特別約定系爭買賣契約附有貸款未過，則契約失其效力之解除條件，因原告貸款未能通過，解除條件亦已成就，故被告應返還簽約款2262萬元云云。惟經被告於107年8月13日委由律師覆函說明，原告前述來函主張依民法第359條規定解除契約，及來函所述解除條件成就契約失效等，均無理由，並催告原告依買賣契約1第3條、第7條第1、3項之約定，將辦理買賣土地申報核定稅捐之資料交付委任之地政士，繼續完成完納稅款、查欠稅及完稅款（第二期買賣價金）2066萬元給付事宜。其後，兩造進行協商，買賣契約1作廢（合意解除），並於107年10月30日再次簽訂系爭土地買賣契約（以下稱買賣契約2），買賣價金減為1億8千萬元（減價3643萬4680元），並以原告依買賣契約1交付之2262萬元簽約款轉作買賣契約2之簽約款。
二、按買賣契約2第3條約定：「（備證及完稅款）預計於民國107年11月…雙方備齊相關證件並用印，買受人（原告）應於土增稅單核發後先行代為繳付稅款，該代繳土增稅款於尾款中逕行扣除」、「（尾款）預計於民國107年11月20日…本期款項買受人係向他人辦理貸款以支付尾款，應於所有權移轉完竣二日內核撥…」。可知原告依買賣契約2第3條約定應履行代繳土增稅款之義務，係其依同條約定給付尾款義務之先行義務，原告自有在辦理尾款給付事宜前，先為履行上開代繳土增稅款之義務。惟兩造簽定買賣契約2後，經受任地政士於107年11月2日第一次申報土增稅核發繳款書，原告未依前述買賣契約2第3條約定代繳土增稅款，被告配合撤回第一次土增稅之申報；地政士再於108年1月11日第二次申報土增稅核發繳款書，原告亦未依約代繳土增稅，被告亦配合撤回第二次土增稅申報；地政士又於108年4月9日第三次申報土增稅核發繳款書，原告仍未依約代繳土增稅，被告無奈只得第三次配合撤回土增稅申報。被告並分別於108年3月8日、同年3月13日、同年3月26日、同年5月7日共4次寄發存證信函催告原告繳納土增稅並配合地政士完成本件土地過戶及繳付尾款等，原告亦未配合履約。原告其後於108年6月6日向鈞院聲請調解，請求被告將本件土地移轉登記予伊，或退還簽約款2262萬元，經數次調解不成立，而提起本件訴訟。
三、被告尚未行使買賣契約2第10條1項之解除權，兩造間之買賣契約2尚未解除：
㈠買賣契約2第10條1項約定：「買受人因可歸責於自己之事由
，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」前述地政士三次申報土增稅核發繳款書後，原告未依約代繳土增稅款，被告均配合撤回土增稅之申報，並未據此依前揭買賣契約2第10條第1項約定解除買賣契約2。又，前揭被告四次寄發存證信函予原告時，雖表示定期催告原告配合履行代繳土增稅款及辦理過戶、繳付尾款等，並稱逾期「即」主張原告違約並沒收原告已繳付全部款項等語，惟此僅預告原告倘其逾期仍不履約「即」將依約行使違約罰則之權利，並未行使其解約權。此觀被告於寄發上開存證信函予原告期間，仍三次配合原告撤回土增稅申報，期能使原告有更多時間可以籌款履約即明。且被告寄發上開四份存證信函後，原告於108年6月6日向鈞院聲請調解時仍請求被告將本件土地移轉登記予原告，亦可知被告尚未行使買賣契約2第10條第1項之解除權，兩造間之買賣契約2尚未解除。
㈡原告依買賣契約2第3條約定應履行代繳土增稅款之義務，係
其依同條約定給付尾款義務之先行義務，原告自有在辦理尾款給付事宜前，先為履行上開代繳土增稅款之義務，已如前述；且買賣契約2並未約定原告應以貸款所得款項代繳土增稅款，原告自不得以其未能取得貸款為由解免其應負責代繳土增稅款之義務。原告主張系爭土地部分面積屬山崩與地滑地質敏感區、非可歸責於原告之地質因素致使原告無法順利取得銀行融資貸款，因而無法進行後續繳付土地增值稅云云，顯與前述買賣契約2第3條有關原告在辦理尾款給付事宜前，應先履行上開代繳土增稅款義務之約定不符，其上開主張自不足採。
㈢又，兩造於簽訂買賣契約1前透過仲介議價期間，原告即已
知悉系爭土地部分面積位於山崩與地滑地質敏感區，因此議定之買賣價金較原議價低1千餘萬元。且兩造簽訂買賣契約1後，原告即委請律師發函稱系爭土地土質鬆軟、部分面積位於山崩與地滑地質敏感區，有重大瑕疵等語，嗣並經兩造協商合意解除買賣契約1，並再次減價3643萬4680元後始簽訂買賣契約2，顯見兩造訂立買賣契約2，係於原告明確知悉系爭土地部分面積位於山崩與地滑地質敏感區，且經兩造協商減價後為之，原告於訂立買賣契約2時，自應依上開情事自行評估其貸款可行性，焉能於訂約後再據此主張非可歸責於伊之地質因素致使伊無法順利取得銀行融資貸款？何況，依常理，系爭土地縱有部分面積位於山崩與地滑地質敏感區，仍應可向金融業者申請估價辦理土地貸款，或提出營建計畫辦理融資貸款，原告所述因地質因素致使原告無法順利取得銀行融資貸款云云，並未舉證證明且與常理不符，不足採信。
㈣被告既尚未行使買賣契約2第10條第1項之解除權，兩造間之
買賣契約2尚未解除，則原告於108年3月19日委請律師發函及於本件起訴請求酌減違約金云云，即無理由。
三、倘若鈞院認為買賣契約2已經被告解除，及被告依約沒收原告已繳之2262萬元簽約款作為懲罰性違約金，該懲罰性違約金並無過高之情形：
㈠按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質
之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決理由參照）。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條規定酌減至相當之數額。而違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104年度台上字第984號判決理由參照）。又，違約金之約定，係基於個人自主意思所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其拘束。倘法院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認當事人就違約金所約定之數額並無違背契約正義而有過高情事，即無酌減必要（最高法院103年度台上字第1899號判決理由參照）。
㈡本件買賣契約2第10條1項約定：「買受人因可歸責於自己之
事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」。已明定原告違約，經被告定期催告其履行，逾期仍不履行，被告除得解除契約外，亦得沒收原告已繳之所有價金，作為「懲罰性違約金」，如尚有其他損害，並得請求賠償。按前揭最高法院判決所示意旨，尤其參考前揭最高法院104年度台上字第984號判決理由所闡釋之法理，懲罰性違約金非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之，則本件請鈞院審酌：
⒈買賣契約2簽立時，原告就其違約而由被告解除契約時，被
告依約得沒收原告已繳之所有價金作為懲罰性違約金，己盱衡其履約之意願、經濟能力、違約時他方所受損害、所失利益之程度及為使雙方確實履約而願受之違約強制罰等主客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，依契約自由原則，前述買賣契約第10條第1項約定之懲罰性違約金數額，原告自應受其約束；⒉且原告於兩造簽訂買賣契約2時，即知應於土增稅單核發後
先行代繳土增稅款，卻一再藉故未代繳土增稅款，自107年11月20日迄今推遲履約期間超過1年4個月，顯為可歸責於原告之事由所致重大違約情事；⒊另因原告遲延履約1年4個月，粗估被告因此受有6428萬0133元之損害，計算說明：
⑴被告因原告應付而未付價金所受損害：按買賣契約2第3條約
定，原告應於107年11月20日給付尾款1億5420萬2006元（總價1億8千萬－簽約款2262萬元－代繳土增稅款317萬7994元），遲延履約1年4個月，原告應付而未付價金致被告受有損害，其損害金額以一般可預期取得款項之法定遲延利息年息5%計算如下：000000000×0.05×（1＋4/12）＝1028萬0133元；⑵系爭土地價格降低之損害：買賣契約2履約期間，原告提供
系爭土地合約欲向金融業者或向民間私人貸款，因其自己之因素無法取得貸款卻對外渲染為系爭土地為問題物件、無法貸款云云，導致外界誤認為系爭土地為問題物件，價格降低約三成，金額計5400萬元（1億8千萬×0.3）。
⒋又系爭土地買賣價金高達1億8千萬元，被告依買賣契約2第
10條第1項約定沒收原告已給付之簽約款2262萬元作為懲罰性違約金，僅為本件土地價金之12.56%等情事；則倘若鈞院認為買賣契約2已經被告解除，及被告依約沒收原告已繳之2262萬元簽約款作為懲罰性違約金，該懲罰性違約金自無違背契約正義而過高之情形。
貳、並聲明：如主文所示。
丙、得心證之理由：
壹、兩造同意本件爭點在於：
一、原告主張被告最遲已於108年5月13日為解除土地買賣契約之意思表示，另依土地買賣契約第10條第1項，因可歸責買受人之事由，解除契約並沒收買受人已交付之簽約款2262萬元；被告辯稱，買受人確實在給付遲延之狀況下，但被告僅有一再催告要求買受人付款，迄今尚未行使契約解除權，也還沒有沒收2262萬元，何者有理由？
二、若認契約業經被告解除，該2262萬懲罰性違約金是否過高？應酌減為多少為適當？
貳、兩造間簽訂有系爭土地買賣契約，原告並已繳付2262萬元簽約金等節，業據原告提出買賣契約書（本院卷第31-41頁）為證，並為兩造所不爭執。原告主張被告業已解約，並已沒收簽約金2262萬元云云，為被告所否認，此為原告請求返還簽約金之前提，原告就此利於己之事實，應負舉證責任。就此，原告主張要以原證四（被告於108年3月8日寄發，本院卷第43-47頁）、被證7-1（被告於108年3月13日寄發，本院卷第131-135頁）、被證7-2（被告於108年3月26日寄發，本院卷第137-141頁）、被證7-3（被告於108年5月7日寄發，本院卷第143-149頁）等存證信函為其依據，主張最遲於被告寄發被證7-3存證信函，由原告108年5月8日收受後5天，系爭土地買賣契約已生解除效力，且被告業已沒收簽約金云云。
參、然查，依照該四封存證信函所載：㈠原證四（被告於108年3月8日寄發，本院卷第43-47頁）⒈主旨：請貴公司（原告）於收到本函後5日內，依買賣契約
第3條之約定繳付土地增值稅款，並於完納土增稅後配合承辦地政士完成土地過戶及繳付尾款1億8千萬元整，逾期本人即主張貴公司違約並沒收已繳付全部款項，詳如說明。
⒉說明：
⑴貴我雙方於107年2月23日簽定土地預定買賣協議書，土地坐
落：臺中市○○區○○段○○○○○○○○號二筆土地，權利範圍全部，總價金1億8千萬元整，並預定應於107年11月20日完成移轉登記並給付尾款1億5738萬元。因目前土地增值稅單已核發許久，經承辦地政士通知雙方應依契約之約定由買方於土增稅單核發後先行代為繳付稅款，該代繳稅款於尾款中逕行扣除。然台端（原告）因貸款問題不斷遲延，並已遲延完稅時程，導致本件遲遲無法履行，合先敘明。
⑵因貴公司於簽約後申辦銀行融資貸款不順利，故不斷要求展
延土增稅單而無法完稅。原預定應於107年11月20日完成之移轉登記及給付尾款時程，迄今已遲延逾三個月之久，為此寄件人爰以本函再次催告台端依主旨所示履行，否則寄件人即主張貴公司違約並沒收已繳付全部款項，函告如上。
㈡被證7-1（被告於108年3月13日寄發，本院卷第131-135頁）⒈主旨：謹向貴公司聲明貴我雙方所簽立土地買賣於市場上所
謠傳並非事實亦與本人無關，本人再以本函催告貴公司於收到本函後三日內完納土增稅後配合承辦地政士完成土地過戶及繳付尾款1億5738萬元整，逾期本人即沒收已繳付全部款項，詳如說明。
⒉說明：
⑴貴我雙方於107年2月23日簽定土地預定買賣協議書，土地坐
落：臺中市○○區○○段○○○○○○○○號二筆土地，權利範圍均為全部，總價金1億8千萬元整，此為雙方所簽立土地買賣之總價金，先予敘明。
⑵因貴公司貸款問題不斷遲延，本人亦給予時間延長履約時間
許久，卻因此造成不動產市場上謠傳貴我雙方間本件買賣價金諸多不實之版本，為此，本人在此聲明與本公司無涉，並再次催告貴公司，依主旨所示履行，函告如上。
㈢被證7-2（被告108年3月26日寄發，本院卷第137-141頁）⒈主旨：覆貴公司108年3月19日臺中黎明郵局存證信函第148號，詳如說明。
⒉說明：
⑴按貴我雙方所簽立土地買賣契約書第10條第1項之約定：「
買受人因可歸責於自己之事由致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」⑵本件土地買賣，因貴公司融資貸款無法通過，故遲遲無法履
約，且本件本賣因貴公司尋求民間借貸，造成本件土地於不動產市場上有許多負面消息，實已造成本人諸多困擾並有土地跌價之損害。
⑶為維雙方情誼，本人再次催告，請貴公司於收到本函後三日
內完納土增稅並繳付尾款1億5738萬元整，逾期本人即沒收已繳付全部款項並主張損害賠償，函告如上。
㈣被證7-3（被告於108年5月7日所寄發，本院卷第143-149頁
）⒈主旨：請貴公司於收到本函後五日內依買賣契約第3條之約
定繳付土地增值稅款，並於完納土增稅後配合承辦地政士完成土地過戶及繳付尾款，逾期本人即主張貴公司違約並沒收已繳付全部款項，詳如說明。
⒉說明：
⑴貴我雙方於107年2月23日簽定土地預定買賣協議書，土地坐
落臺中○○○區○○段903、906地號二筆土地，權利範圍全部，總價金1億8千萬元整，並預定應於107年11月20日完成移轉登記並給付尾款1億5738萬元。因貴公司遲遲無法順利貸款，寄件人為配合貴公司貸款程序並辦理重新申報土增稅已達三次，目前第三次重新聲請後之土增稅單繳納期限為108年5月30日止，經承辦地政士通知雙方應依契約之約定由買方於土增稅代繳稅款於尾款中逕行扣除。
⑵為此寄件人爰以本函再次催告貴公司依主旨所示履行，否則
寄件人即主張貴公司違約並沒收已繳付全部款項，函告如上。
肆、上揭存證信函內容主旨文義，被告均係主張「請原告於收到該函後5日內，依買賣契約第3條之約定繳付土地增值稅款，並於完納土增稅後，配合承辦地政士完成土地過戶及繳付尾款，逾期本人即主張貴公司違約，並沒收已繳付全部款項」，說明內容亦重申原告違約，原告如未按主旨履行，被告並沒收已繳付全部款項。然被告嗣後均無明確為解約之意思表示，自難認為於原告收受存證信函5日後，自動發生解約跟沒收價金之效果，若會自動生效，為何需要陸續寄發相同內容之存證信函4次？足認被告所辯，僅係不斷催告原告履約，然尚未行使解約權利，也還沒有沒收價金，應屬有據。買賣契約既然尚未解除，被告本得保有原告業已給付之價金，原告在契約關係存續中，依照民法第179條，請求被告返還價金，於法無據。
伍、原告依照不當得利法律關係提起本訴，請求被告返還價金，為無理由，應予駁回。假執行聲請無所附麗，一併駁回。
陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 蕭一弘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 25 日
書記官 陳怡臻