臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第219號原 告 陳伶惠訴訟代理人 張藝騰律師複 代理 人 李維仁律師被 告 江欣晏
柯秀蛾陳森郁上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國109年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原第1項聲明係請求被告江欣晏、柯秀蛾應連帶給付原告新臺幣（下同）2460萬元及其法定遲延利息；嗣於民國109年5月13日以民事變更聲明暨陳報㈢狀變更第1項聲明，請求被告江欣晏、柯秀蛾應分別給付原告1230萬元及其法定遲延利息（見本院卷第235頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍全部）及同段74、75、85、90、95、112、121、127、128地號土地（權利範圍12/372，與上開土地合稱系爭土地）原為被告江欣晏、柯秀蛾所有，系爭土地申請建造執照時，需取得私設道路（即同段95、121、129-7地號）所有權人共40人之同意書或透過法院裁判取得通行權判決以代上開同意書（下稱系爭限制）。而原告於108年7月22日擔任出名人，由訴外人李德榮借用原告之名義，透過被告陳森郁之仲介向被告江欣晏、柯秀蛾購買系爭土地，約定買賣價金為2460萬元，被告陳森郁之仲介費用則為15萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟被告江欣晏、柯秀蛾未曾告知原告或李德榮系爭限制，被告陳森郁反而告知原告或李德榮無系爭限制。然取得同意書事實上窒礙難行，嚴重減損系爭土地之通常及預定供建築之效用，足認系爭土地具有瑕疵，原告為此解除系爭買賣契約，並請求被告江欣晏、柯秀蛾返還買賣價金。又被告陳森郁未盡據實報告及調查之義務，原告得請求不完全給付之損害賠償15萬元。爰依民法第359條本文、第259條第1項第1、2款、第227條第1項、第232條、第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告江欣晏、柯秀蛾應分別給付原告1230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈡被告陳森郁應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：李德榮於108年7月9日已向被告陳森郁以Facebook通訊軟體訊息提及系爭限制，且原告與李德榮曾住在系爭土地所在之社區並擔任財務委員，故原告或李德榮於購買系爭土地前已知悉系爭限制。被告陳森郁否認曾告知原告或李德榮無系爭限制等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第294、295頁）
（一）原告於108年7月22日擔任出名人，由李德榮借用原告之名義與被告江欣晏、柯秀蛾簽訂系爭買賣契約，交易標的為系爭土地，價金為2460萬元。被告江欣晏、柯秀蛾業已收足全額價金，並將系爭土地移轉登記予原告。
（二）系爭土地使用分區係風景區，依法得為興建住宅之用。
（三）系爭土地申請建造執照，需取得私設道路（即同段95、12
1、129-7地號）所有權人共40人之同意書或透過法院裁判取得通行權判決以代上開同意書。
（四）被告江欣晏、柯秀蛾未親自告知原告或李德榮系爭限制。
（五）被告陳森郁已收受由李德榮代原告給付之15萬元仲介費。
（六）原告及李德榮曾在系爭土地所在社區擔任財務委員。
（七）原告於106年1月23日出賣臺中市○○區○○段○○○號土地及其上建號97號（門牌：臺中市○○區○○○街○○○巷○○號）之房屋，該不動產與系爭土地位於同一社區。
（八）系爭買賣契約係由被告江欣晏、柯秀蛾委託被告陳森郁代為仲介磋商買賣契約成立之相關事宜。
四、本件兩造爭執之點應為：㈠被告陳森郁是否有告知原告或李德榮無系爭限制，而盡據實報告及調查之義務？原告請求被告陳森郁返還仲介費15萬元，有無理由？㈡原告依買賣瑕疵擔保之法律關係解除系爭買賣契約，請求被告江欣晏、柯秀蛾返還土地價金2460萬元，有無理由？茲分述如下：
（一）被告陳森郁未告知原告或李德榮無系爭限制，原告請求被告陳森郁返還仲介費15萬元，為無理由：
1. 居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項前段定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。
2. 惟查：依被告陳森郁與李德榮之Facebook通訊軟體之訊息對話內容：108年7月9日李德榮主動告知：「不能買了。
社區要全體住戶簽名才能蓋房子」，被告陳森郁僅覆以：「收到謝謝」、「我忙那麼久，電動腳踏車也送我一台，幫你打廣告」等語；嗣後李德榮即於同年月17日稱：「叫二信貸款人打給我研究一下額度」，被告陳森郁回覆：「你的電話給我，你要參考貴族名城的土地（按：即系爭土地）是嗎！」，此有被告陳森郁所提上開訊息對話截圖1份存卷可憑（見本院卷第241至251頁、第301頁）；上開對話乃就李德榮是否買賣系爭土地而討論，復為兩造所未爭執。則觀諸上開對話內容，於李德榮告知已知悉系爭限制後，被告陳森郁並無告知李德榮無系爭限制，反係李德榮於109年7月17日再度主動聯繫表明有意購買系爭土地，始須確認貸款額度。則審酌卷存相關對話截圖等證據，已足認李德榮乃自行決意購買系爭土地，並非因被告陳森郁告知並無系爭限制存在。
3. 原告固主張被告陳森郁未提出其與李德榮自109年7月17日
至同年月21日之對話紀錄，得依民事訴訟法第345條第1項規定審酌情形認原告就該對話紀錄之主張為真實等語。惟經本院審酌卷存證據，認定被告陳森郁並未告知原告或李德榮無系爭限制，已如前述，自無從認定原告前揭主張為真實。原告復未提出其他證據證明被告陳森郁曾告知原告或李德榮無系爭限制，則原告主張被告陳森郁違反居間之調查、報告義務，請求被告陳森郁賠償仲介費15萬元，洵非可採。
（二）系爭土地並無不得興建住宅之瑕疵，原告主張解除系爭買賣契約，請求被告江欣晏、柯秀蛾返還土地價金2460萬元，為無理由：
1. 按民法第354條第1項及第2項規定：物之出賣人，對於買受
人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。經查，系爭土地使用分區係風景區，依法得為興建住宅之用，為兩造所不爭執，固可認系爭土地通常或依系爭買賣契約預定之效用為可供興建建物之用。
2. 惟系爭土地申請建造執照，需取得私設道路（即同段95、
121、129-7地號）所有權人共40人之同意書或透過法院裁判取得通行權判決以代上開同意書，為兩造所不爭執。則系爭土地申請建築執照僅係程序較為繁瑣，然縱無法取得私設道路全體共有人之同意，亦可以通行權判決代之，並無增加事實上或法律上無法達成之限制，自難認有何滅失或減少系爭土地通常或契約預定可供建築效用之瑕疵。準此，系爭土地既無原告主張不可建築之瑕疵，原告依民法第354條、359條規定解除系爭買賣契約，要非有據，自不得請求被告江欣晏、柯秀蛾返還買賣價金共2460萬元。
五、綜上所述，原告依民法第359條本文、第259條第1項第1、2款、第227條第1項、第232條、第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告江欣晏、柯秀蛾分別給付原告1230萬元及其法定遲延利息；暨請求被告陳森郁給付原告15萬元及其法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因本訴經敗訴駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第一庭 審判長 法 官 李悌愷
法 官 廖穗蓁法 官 劉奐忱正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 潘瑜甄