臺灣臺中地方法院民事判決109年度重訴字第231號原 告即反訴被告 陳慶隆訴訟代理人 張仕賢律師被 告即反訴原告 胡芯茹訴訟代理人 林建宏律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告於民國108年12月24日就附表所示不動產所有權(含違章增建部分)之買賣契約關係不存在。
二、被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾玖萬貳仟玖佰貳拾壹元，及自民國109年4月18日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
五、本判決第二項部分於原告以新臺幣捌拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣貳佰伍拾玖萬貳仟玖佰貳拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
七、反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序方面另按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。民事訴訟法第65條第1項定有明文。原告於民國109年3月30日以起訴狀表示訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）為後述房地買賣契約之履約保證公司，依約具有撥付專戶內金額及協助之義務，就本件訴訟結果有法律上之利害關係，因此聲請告知訴訟等語（本院卷一第28頁），核與民事訴訟法第65條規定相符，本院依原告之聲請而將相關書狀送達受告知訴訟人合泰公司，經合泰公司具狀表明不參加訴訟（本院卷二第15頁），併予敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張：㈠其與被告就門牌號碼臺中市○區○○○街00巷00號之透天店面房
屋，即臺中市○區○○○○段000000○000000地號土地（下稱系爭279-37、279-38地號土地）、臺中市○區○○○○段0000○號房屋（下稱系爭4191建號）及增建部分與空地（下統稱系爭房地，如附表所示），於108年12月24日在兆藝不動產經紀有限公司(有巢氏房屋南屯捷運加盟店，下稱兆藝公司)簽訂買賣契約，約定價金為新臺幣（下同）2,340萬元，並由合泰公司擔任價金履約保證人。原告已經交付727萬元至「價金履約保證帳戶:台新國際商業銀行建北分行受託信託財產專戶」，而該專戶已經動用2,790,116元（其中2,592,921元為被告取用；餘款197,195元為原告所取用），該專戶內尚有餘額4,479,884元。
㈡被告為系爭房地原所有人，其與房仲及代書人員對於系爭房
地有無共同法定空地應知悉甚明，惟其等並未對原告告知相關訊息，使原告在不知系爭279-37地號土地是共同法定空地、受到建築管制、將來不能再作建築使用之情形下，陷於錯誤，與被告簽訂買賣契約。嗣原告委託元大銀行彰化分行襄理蔡聖志進行系爭房地之抵押貸款申辦事務後，於109年3月2日才獲知前述共同法定空地情事，銀行亦因此無法核准貸款。原告遂委託張仕賢律師寄發109年3月10日臺中法院郵局第619號存證信函，檢送109年3月9日律師函通知被告、兆藝公司、合泰公司，撤銷系爭買賣契約，於109年3月11日送達被告。
㈢系爭279-37地號土地不得重複使用，不得再作為建築基地而
申請建造執照供作建築新的建築物使用，因而失去了土地之利用性及收益性，明顯存在滅失或減少其價值或滅失或減少其通常效用之瑕疵，該土地物之瑕疵屬於不能修補，買受人即原告自得依民法第354條第1項及第359條規定，拒絕受領瑕疵物並得解除契約。嗣原告以109年8月10日臺中法院郵局第2009號存證信函，催告被告在文到後8日內除去共同法定空地之糾葛，否則該函文之送達，視為依買賣契約第12條第1項約定，通知解除買賣契約，不再另行作出解除契約之意思表示，並在109年8月11日送達予被告收受，兩造買賣契約109年8 月20日解除。並以 民事準備一狀、民事準備四狀重申解除契約之意思表示。
㈣原告爰依民法第92條第1項、第113條、第114條、第179條、
第182條第2項、第184條第1項、第198條、第213條第1項、第354條第1項、第359條、第259條等規定，得以撤銷原告前開買賣意思表示，或解除買賣契約。請鈞院擇一訴訟標的為原告勝訴之判決。
㈤並聲明：
⒈確認原告與被告於108年12月24日就系爭房地所有權(含違章增建部分)之買賣契約關係不存在。
⒉被告應給付原告2,790,116元及自起訴狀繕本送達被告之翌日
（即109年4 月 18日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊願供擔保，請宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠兩造之買賣契約第2條、第17條等之特約事項雙方均已知悉，
並均簽名蓋章，依不動產說明書內容所載，不動產說明書視為買賣契約書之一部分，附件資料買賣雙方於簽約時有需求時再提供。買賣雙方應負擔費用項目一覽表。增值稅概算表。產權調查表。附件資料(打☑表示有提供附件):☑土地謄(影)本☑建物謄(影)本☑地籍圖謄(影)本☑建物勘測成果圖☑格局示意圖☑物件現況說明書。買賣雙方同意本公司得同時接受雙方委託，並為雙方代理人。雙方經解說後，已詳閱並瞭解不動產說明書內容及附件資料，並經雙方簽名蓋章無誤。是原告於簽訂買賣契約時就契約內容及不動產說明書之特別約定事項為雙方合意，自為兩造買賣契約之一部。
㈡原告與其配偶李丹桃先於108年12月15日由房仲人員陳妤葳、
許雲喬帶領前往系爭房地看屋，被告委託代理人即胞兄胡政閔在場陪同（按：其與被告母親共同居住於此）並說明系爭房地屋況，告知系爭279-37地號土地為法定空地，系爭地上建物為增建不能拆，拆除後即無法再加蓋，惟建物內部均可裝潢整修並無問題。108年12月18日原告與其配偶李丹桃及其友人由房仲人員陳妤葳、許雲喬帶領再次前往系爭房地看屋，胡政閔亦在場陪同，原告提及停放工程車事宜，因系爭279-37地號土地一樓地面太高須降低高度，詢問一樓是否有作地樑，經胡政閔告知系爭建物為鋼樑搭建應該沒有地樑，但系爭建物內部整修沒問題，不要去拆除外牆，因為法定空地拆除後即不能再加蓋等語。是胡政閔已多次跟原告提及系爭279-37地號土地為法定用地，顯見被告自始並無隱瞞該土地為共同法定空地，且原告亦知悉。
㈢再依兩造所簽認之不動產說明書所載，兆藝公司均有提供系
爭房地之土地謄本、建物謄本、地籍圖謄本、建物勘測成果圖、格局示意圖、物件現況說明書供原告詳細查閱，並經原告瞭解不動產說明書內容及附件資料無誤後，由其簽名蓋章，且動產說明書內容所提供之附件資料，該土地謄本就系爭279-37地號土地，其他登記事項上已明確註記為共同法定空地，原告均已詳細並了解該不動產說明書之內容，而為簽認，是原告指稱被告故意不告知原告及李丹桃上情，與事實不符，其欲撤銷錯誤之意思表示，自無理由。系爭279-37地號土地是否為法定空地，非不得藉由地籍圖、建物測量成果圖等開放查詢之資料得知梗概，難謂須成為土地所有權人始能查知，原告應買前非無查知機會，乃未察查逕為應買，對系爭279-37地號土地為法定空地之不知，即難認無過失，原告自不得主張撤銷意思表示並請求返還本件買賣價金。
㈣且客觀上難認被告有何未依約履行之違約情事，而原告主張
被告就爭279-37地號土地所為之給付，有物之價值或通常效用上減損之瑕疵存在一節，亦非有據，原告主張其已 解除契約請求被告返還已 領用之價 金，於法無據。
㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告即被告主張：㈠反訴被告已給付系爭房地買賣價金727萬元，經兩造同意後，
自該履約保證專戶中先行撥付150萬元予反訴原告，撥付117萬元予兆藝公司充為仲介費，餘款應尚有460萬元。惟反訴被告拒付後續價金，已確定違反系爭買賣契約之約定，反悔不買系爭房地。反訴原告再以民事反訴狀之送達充為解除兩造買賣契約之意思表示，併為請求給付違約金全部即已付價金727萬元。又因前開違約金727萬元，已為反訴原告受領者為150萬元，茲扣除反訴原告已受領之價金150萬元，反訴被告尚需支付577萬元給反訴原告。
㈡並聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告577萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告即原告抗辯：㈠反訴原告明知系爭279-37地號土地是建築共同法定空地，亦
知屬於不能再重新建築使用，將嚴重影響土地之交易價格，乃交易上之重要事項，卻在108年12月24日兩造簽訂買賣契約之前後，均故意使用消極隱瞞重要交易資訊之方式作為詐術，使反訴被告陷於錯誤而簽訂108年12月24日買賣契約、陸續交付買賣價金，且使反訴被告同意出具109年1月13日動用款項協議書予反訴原告，並領取150萬元價金花用，反訴原告行為已經符合民法第92條第1項詐欺規定。反訴被告已通知反訴原告撤銷兩造所簽訂系爭房地買賣契約形成之意思表示，該撤銷表示並已於109年3月11日生效。則兩造間就系爭房地所有權(含違章增建部分)之買賣契約關係已經歸於消滅不存在。
㈡且反訴被告依據前述買賣契約第9條第1項及第12條第1項約定
，特別以109年8月10日臺中法院郵局第2009號存證信函，通知反訴原告在文到後8日內除去上開共同法定空地之糾葛，否則以該存證信函之送達視為依買賣契約第12條第1項約定，通知解除買賣契約，不再另為解除之意思表示，並在109年8月11日送達予反訴原告收受，兩造之買賣契約業已 解除，反訴原告之請求無理由。
㈢如鈞院認反訴原告有理由，則請審酌反訴原目前已委託信義
房屋公司銷售本案系爭房地並開價2,980萬元，信義房屋網站並特別標示出「法定空地加蓋」，倘反訴原告一方面可以要求沒收反訴被告已支付之價金727萬元作為違約金，另又高開價2,980元對外重新銷售系爭房地，顯非合理，反訴原告之違約金請求過高，應依民法第252條之規定大幅度予以酌減，以維公平。
㈢並聲明：
⒈反訴原告之訴應予駁回。
⒉反訴被告如受不利判決，願供擔保，請宣告免假執行。
參、兩造經協商簡化爭點，就下列事項不為爭執，本院自得採為判決基：
一、被告就附表所載之系爭房地，委託兆藝不動產經紀有限公司(有巢氏房屋南屯捷運加盟店)對外銷售，開價為2,480萬元。而系爭279-37地號土地謄本之標示部之「其他登記事項」一欄有登記「(一般註記事項)共同法定空地」。
二、兩造就系爭房地，於108年12月24日在兆藝不動產經紀有限公司之會議室簽訂買賣契約書，約定價金為2,340萬元。兩造所簽訂之買賣契約書是使用「有巢氏房屋買賣契約書」並附有「價金履約保證申請書」「標的物現況說明書(成屋)」及「價金履約保證書」作為契約書之附件，由受告知訴訟人「合泰建築經理股份有限公司」擔任價金履約保證人。
三、承上，兩造上開簽訂之買賣契約書並沒有將買賣標的物土地及建物謄本作為契約書之附件，也沒有將該謄本之影本作為契約書之附件。
四、原告有在「高工大地坪邊間透天一不動產說明書」目錄（見本院卷二第43頁）之「買方簽名」欄內有簽名，並由地政士陳振德使用原告陳慶隆之印章在該「買方簽名」欄蓋章。
五、卷附之「高工大地坪邊間透天一不動產說明書」（見本案卷二第35頁至第89頁）中有108年4月1日列印之建物及土地登記第二類謄本影本3張、108年4月20日列印之建物測量成果圖影本1張、108年4月20日列印地籍圖謄本影本1張(見本院卷二第71頁至85頁)。
六、上開「高工大地坪邊間透天一不動產說明書」中有「產權調查表」3張(見本院卷二第45頁至第49頁及)「產權相關注意事項」1張(見本院卷二第55頁)沒有使用文字載明279-37地號土地是屬於「共同法定空地」，也沒有載明「該筆土地上之違建拆除後，不能重建」之詞句。
七、上開「高工大地坪邊間透天一不動產說明書」中有土地位置圖1張(見本院卷二第87頁)，有標示「279-37、279-38地號，第二種住宅區，建蔽率60，容積率220」，但對於279-37地號土地沒有標示「共同法定空地」也沒有載明「該筆土地上之違建拆除後，不能重建」之詞句。
八、為兩造簽訂之買賣契約書之附件之「標的物現況說明書(成屋)」及作為「高工大地坪邊間透天-不動產說明書」之附件之「標的物現況說明書(成屋)」都沒有使用文字載明279-37地號土地是屬於「共同法定空地」、也沒有載明「該筆土地上之違建拆除後，不能重建」之詞句。
九、上開「標的物現況說明書」第2頁之「編號47」之「其他重要事項(針對屋況、產權、使用權有任何補充)」一欄，明確「勾選:否」(見本院卷二第69頁)。
十、兩造於108年12月24日在兆藝不動產經紀有限公司(有巢氏房屋南屯捷運加盟店)會議室內簽訂買賣契約書之當日，兆藝不動產經紀有限公司有全程進行錄音錄影，但據109年9月29日兆藝不動產經紀有限公司民事陳報狀所載，該公司已遺失簽約當日之錄音錄影檔案，因此已無法提供(見本院卷二第457頁)。
十一、兩造所簽訂之買賣契約有委任「合泰建築經理股份有限公司」擔任價金履約保證人。原告陳慶隆已經交付727萬元至「價金履約保證帳戶:台新國際商業銀行建北分行受託信託財產專戶」，而該專戶已經動用2,790,116元（其中2,592,921元為被告取用；餘款197,195元為原告所取用），該專戶內尚有餘額4,479,884元。(見本院卷二第345頁、卷四第91頁、98頁)。
十二、原告有委託張仕賢律師寄發「109年3月10日台中法院郵局第619號存證信函」並檢送「中華民國109年3月9日(109)賢律字第0000000-0號張仕賢律師函」通知被告、兆藝不動產經紀有限公司、合泰建築經理股份有限公司，並表示:「茲代陳慶隆及李丹桃二人依據民法第92條第1項規定:
「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。』及民法第184條規定:『因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」，通知被告撤銷及廢止如『附件:中華民國108年12月24日簽訂之不動產買賣契約書』節本所載之意思表示及買賣契約關係，並將依民法及不動產經紀業管理條例規定向被告及相關人等進行求償，請查照等語，並於109年3月11日送達予被告、兆藝不動產經紀有限公司、合泰建築經理股份有限公司（見本院卷一第134至178頁)。
十三、原告有以「109年8月10日台中法院郵局第2009號存證信函」通知被告:「催告賣方胡芯茹在文到後八日內除去「共同法定空地』之『糾葛』;否則以本書函之送達視為依買賣契約書第十二條第一項約定，通知解除買賣契約，不再另行作出解除契約之意思表示。」並在109年8月11日送達予被告收受（見本院卷二第411至423頁)。
十四、被告有寄發109年6月22日民事反訴狀之反證1號之109年3月17日台中南和路郵局第37號存證信函予原告之訴訟代理人張仕賢律師，並在109年3月18日送達予張仕賢律師。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：原告主張：原告向被告所購系爭房地中之系爭279-37地號土地為共同法定空地，屬無法建築之土地，其價值遠低於一般可供建築使用之土地，被告於出售時被告及其委託之仲介人員未向原告告知上開法定空地之情事，被告顯係詐欺原告致原告與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買具有瑕疵之279-37地號土地，原告已依法對被告為撤銷意思表示，或依法向被告解除契約，兩造間之系爭買賣契約已不存在，爰訴請確認系爭買賣契約關係不存在；且原告得依民法第113條、第114條、第179條、第182條第2項、第184條第1項、第259條等規定，請求被告將動用之款項返還原告，爰請求鈞院擇一為原告勝訴之判決等語，惟原告之主張業為被告所否認，是本院應審究者為①系爭契約是否業經原告撤銷意思表示而無效或是否經原告解除而不存在？②原告得否訴請被告將已動用之款項返還原告？經查：
㈠原告主張：被告明知系爭279-37地號土地是建築共同法定空
地，屬於不能再重新建築使用，嚴重影響土地之交易價格，屬交易上之重要事項，於兩造簽訂系爭買賣契約之前後，以消極隱瞞重要交易資訊之方式作為詐術，使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，被告之行為已經符合民法第92條第1項詐欺規定，系爭買賣契約業經原告為撤銷應買之意思表示而無效云云。惟查：
⒈因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表
示。民法第92條第1項前段定有明文。所謂被詐欺而為意思表示，係指行為人之意思表示係遭詐欺陷於錯誤非於自由意志下而為，如買賣契約之應買人於為應買之意思表示時，係出於自由意志未有陷於錯誤之情事，僅是應買人欲購買之標的有未符合債之本旨之瑕疵，此僅是出賣人是否應負瑕疵擔保責任而已，尚難以標的物存有瑕疵，即謂表意人係受詐欺而為應買之意思表示，尚無民法第92條第1項前段段之適用。
⒉本件買賣契約係原告出價向被告購買如附表所示之系爭房地
，原告應買是欲取得系爭房地之所有權，而被告確為系爭房地之所有權人，就履行契約之義務（即移轉系爭房地之所有權移轉登記及交付系爭房地予原告）並無不能履行之情事存在。而法定空地使用限制及該性質對土地交易所生之影響（即對標的物價值之影響），屬土地交易之特別知識，非從事不動產交易之專業人士，自難以全然瞭解法定空地之涵義。兩造均非從事不動產買賣之專業人員，更非具有專業知識之地政人士，其等就法定空地使用限制及對土地交易所生之影響（即對標的物價值之影響）等專業知識，難期有特別之認知。且查：
⑴兩造於交易時，被告交付予原告參考之系爭279-37地號土地
謄本，其標示部之「其他登記事項」一欄有登記「(一般註記事項)共同法定空地」；而兩造簽訂之買賣契約書並沒有將買賣標的物土地及建物謄本作為契約書之附件，也沒有將該謄本之影本作為契約書之附件；被告之「高工大地坪邊間透天一不動產說明書」中有108年4月1日列印之建物及土地登記第二類謄本影本3張、108年4月20日列印之建物測量成果圖影本1張、108年4月20日列印地籍圖謄本影本1張(見本院卷二第71頁至85頁)；惟上開說明書中之「產權調查表」3張(見本院卷二第45頁至第49頁及)「產權相關注意事項」1張(見本院卷二第55頁)，沒有使用文字載明279-37地號土地是屬於「共同法定空地」，也沒有載明「該筆土地上之違建拆除後，不能重建」之詞句；而上開說明書中有土地位置圖1張(見本院卷二第87頁)，標示「279-37、279-38地號，第二種住宅區，建蔽率60，容積率220」，但對於系爭279-37地號土地沒有標示「共同法定空地」也沒有載明「該筆土地上之違建拆除後，不能重建」之詞句；買賣契約書之附件之「標的物現況說明書(成屋)」及上開 說明書之附件之「標的物現況說明書(成屋)」都沒有使用文字載明系爭279-37地號土地是屬於「共同法定空地」、也沒有載明「該筆土地上之違建拆除後，不能重建」之詞句；上開「標的物現況說明書」第2頁之「編號47」之「其他重要事項(針對屋況、產權、使用權有任何補充)」一欄，明確「勾選:否」等情，為兩造所不爭執（詳參不爭執事項 項），而證人故政閔（即被告委託現場帶看及陪同訂約之人員）雖陳稱：其於看屋過程中，有向買方表示隔壁房屋不能拆，拆後不能再重建云云，惟亦陳明兩造於訂約時，沒有聽聞兩造就法定空地之定義及對交易土地價值之影響乙事，有任何談論及約定等語（見本院卷二第212-216頁）。被告於交易時所出具予原告參考之系爭279-37地號土地謄本，固未作為買賣契約之附件，且買賣契約未特別標示說明該系爭279-37地號土地之使用會受限制及影響土地價值，然被告交付予原告參考之土地謄本，於標示部之「其他登記事項」一欄，既有登記「(一般註記事項)共同法定空地」一節，依此即可判斷被告並無故意隱匿系爭279-37地號土地為法定空地，而使原告陷於錯誤之故意，否則其豈會將載有該法定空地之資料交予原告之理。
⑵再參諸原告業已陳明交易時不知法定空地之真義，兩造於買
賣過程就土地是否為法定空地乙節，未有討論及於買賣契約中加以約定，係原告於辦理貸款時，方自銀行從業人員告知交易土地中有法定空地存在，影響貸款金額，其方知系爭279-37地號土地屬法定空地，不能建築，並影響標的物價值乙節，業據原告提出其與「元大銀行彰化分行襄理蔡聖志」之LINE通訊畫面截取照片列印6張（本院卷一第122-132頁）在卷可參，並為證人李丹桃、黃明敏到院所陳明（見本院卷二第204-207頁、208-211頁）。而證人許喬雲（即系爭買賣仲介人員）固到庭證稱：其於仲介兩造買賣時已知系爭279-37地號土地屬法定空地，及其對價值會有影響，並於交易過程中有向買方表示違章建築房子不能拆，拆後不能再重建，惟就系爭279-37地號土地屬法定空地，對土地價值會有多少影響一事，其不知有無評估等語（見本院卷二第217-220頁）。足見原告主張其於買賣契約訂立之前，並未真實明瞭系爭279-37地號土地屬法定空地，使用上會有多少限制，及法定空地之性質對土地價值會有多少影響，應屬事實。
⒊審諸上情，兩造均非從事土地交易之專業人士，就法定空地
之使用是否會受限制，及是否會影響土地價值等情，既無專業知識，於交易過程中，仲介人員復未就該法定空地之性質及法定空地在交易上價值較一般建地減少多少乙節，特別評估並向兩造說明，致使兩造就系爭279-37地號土地為法定空地，其使用上會受限制及影響土地價值之重要事項，未於契約中特別磋商及約明責任免除，兩造應均是在無知之情況下簽署契約，尚難遽認被告有施用詐術使之原告陷於錯誤而簽訂系爭契約，原告所為應買之意思表示，並非受被告詐欺行為而陷於錯誤所為之意思表示，應可認定。至於系爭279-37地號土地是否屬共同法定空地，其使用是否受有限制，該使用限制是否屬標的物之瑕疵，此屬被告應否負瑕疵擔保責任之問題，尚難以此遽認原告係遭被告詐欺而為意思表示，原告主張其就系爭買賣契約為應買之意思表示係遭被告詐欺而為，其對被告有撤銷意思表示之權利，且其應買之意思表示業經其撤銷，兩造間之買賣契約業已無效，其得對被告請求返還取用之2,592,921元（見不爭執事項第）云云，於法尚屬無據。
㈡按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約。」民法第354 條第1項前段、民法第359條前段、第363條分別定有明文。經查：
1.被告出售與原告如附表所示系爭房地中之279-37地號土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，被告對原告負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒉本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留
設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。是列為其他建地之法定空地不得再供為一建築基地使用，應可認定。系爭買賣契約，原告係出價向被告購如附表所示之二筆土地所有權全部及建物所有權全部，原告於取得權利後，就系爭房地取得完全利用之權限，不論係依現狀繼續使用或重新建築房屋使用，客觀上不應受任何限制。又系爭房地交易，其中系爭279-37地號建地為法定空地就交易價值之影響，不論是原告起訴之初所提出之鼎諭不動產估價師事務所不動產估價報告書（見本院卷一第334-601頁），其結論為系爭279-37地號土地屬法定空地時，於109年4月10日與非法定空地之價值減少12,082,068元（見卷一第336 頁），或本院審理中委請理德不動產估價師聯合事務所所為之鑑定報告（報告書外放）結論，系爭279-37地號土地為法定空地時，比非法定空地之價值減少8,736,442元，有不動產估價報告書（本院卷三第143頁）在卷可參，是系爭279-37地號土地為法定空地，其價值減少甚多（已逾兩造交易價額2,340萬元之三分之一），已屬重大瑕疵，原告主張被告所出售之系爭279-37地號土地，有減少其價值之瑕疵，應可認定。至於原告於110年8 月30日陳報被告於訴訟期間，就系爭交易標的再以2,980萬元委由信義房屋公司仲介掛售，且於交易條件特別標示系爭279-37地號土地為法定空地一節（見本院卷三第373至381頁），除突顯交易土地屬法定空地，係重要資訊應予披露外，該出售價格2,980萬元，除係被告欲出售之參考價外，且於訴訟期間，本院轄區不動產價格騰漲，尚不得以該掛賣之參考價格，用以認定系爭279-37地號土地為法定空地非屬瑕疵，附此載明。
⒊按被告出售系爭279-37地號土地予原告，即應擔保該土地 通
常效用不得有所減少，抑且經濟上之價值有所減低，此為被告之擔保責任，不論被告就該瑕疵之存在是否知悉，對原告均應負其擔保責任，今系爭279-37地號土地在交付前既屬於法定空地，依照都市計劃不得再為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，且有減低經濟上之價值，已如前述，原告主張被告應對其負瑕疵擔保責任，且系爭房地之交易係總整體交易，交易標的無從分割交易，如將系爭279-37地號土地與其他交易標的分離，顯有受損害之情事，是原告主張其對被告有解除全部買賣契約之權利，應屬可採。
㈢契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定
或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款分別定有明文。
按被告對原告負瑕疵擔保責任，原告對被告有解除契約之權，已如前述。今原告有以「109年8月10日台中法院郵局第2009號存證信函」通知被告:「催告賣方胡芯茹在文到後八日內除去「共同法定空地』之『糾葛』;否則以本書函之送達視為依買賣契約書第12條第1項約定，通知解除買賣契約，不再另行作出解除契約之意思表示。」，並在109年8月11日送達予被告收受（見本院卷二第411至423頁)，為兩造所不爭執，是原告主張系爭買賣契約業經原告以被告應負瑕疵擔保責仼為原因，對被告解除買賣契約，應屬可採。系爭買賣契約經原告依法解除，從而，原告依回復原狀請求權請求返還被告所收受價金2,592,921元 （即被告所取用之價金2,592,921元，見不爭執事項第）及附加之利息，自為法所許，惟原告逾此數額之請求，則屬無據。
㈣綜上所述，系爭買賣契約業經原告解除，原告訴請確認兩造
間就附表所示不動產所有權(含違章增建部分)之買賣契約關係不存在。及依回復原狀請求權訴請被告應給付原告2,592,921元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年4月18日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；惟原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
㈤本件原告係依民法第92條第1項、第113條、第114條、第179
條、第182條第2項、第184條第1項、第198條、第213條第1項、第354條第1項、第359條、第259條之規定，請求本院擇一訴訟標的為其勝訴之判決，本院既認原告解除契約依民法第259條第 1項、第 2項規定訴請被告返還所領取用之價金，為有理由，就原告其他請求權爰不另為贅述，附此載明。
㈥本判決第二項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保准予宣告假
執行，核無不符，爰酌定相當擔保金額併准許之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失付麗，應併予駁回。
二、反訴部分：反訴原告（即被告）主張反訴被告（即原告）就系爭買賣契約應給付之價金已給付727萬元至履約保證專戶，並經反訴被告同意反訴原告動用150萬元外，其他價金未為給付，經反訴原告催告反訴被告履行，其不為給付，反訴被告已違反系爭買賣契約第12條之約定，反訴原告得將反訴被告已付之價金於扣除反訴原告已收取之價金150萬元，反訴原告得沒收反訴被告已付之價金作為違約金，爰請求反被告給付577萬元及遲延利息云云。查：
㈠卷附系爭買賣契約第12條違約責仼固約定：「一、甲（反訴
被告）、乙（反訴原告）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。．．二、．．如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項．．」（見本院卷一第84頁）。上開條文規定如反訴被告毀約不買或其他違約情事時，係指反訴被告有可歸責之事由違約不履行契約之情事，如反訴被告不買或不為給付價金無可歸責事由，即難認反訴被告有違約之情事，於此，反訴原告自不得請求沒收反訴被告所交付之價金。
㈡兩造系爭買賣契約標的中之系爭279-37地號建地為法定空地
，依照都市計劃不得再為任何建築，不惟其通常效用有所減少，且有減低經濟上之價值，反訴被告得對反訴原告主張瑕疵擔保責任，對反訴原告有解除契約之權，且已行使解除權解除契約，反訴原告應返還取用之價金予反訴被告，已如前述（詳本訴理由之記載），是反訴被告未再給付價金係因反訴原告對反訴被告應負瑕疵擔保責仼所致，反訴被告未繼續給付價金，非可歸責於反訴被告；反訴被告依法向反訴原告表示解除契約，不購買系爭房地，並無違之情事，是反訴原告主張反訴被告有毀約不買之違約情事，其得沒收反訴被告交付之價金云云，於法無據。
㈢綜上所述，反訴原告對反訴被告並無沒收價金之權利，從而
，反訴原告主張其得依約沒收反訴被告交付於履約專戶之價金，請求反訴被告給付577萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
三、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
四、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
五、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 16 日
民事第三庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 16 日
書記官 吳欣叡附表編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺中市 南區 下橋子頭 279-37 104 全部 2 同上 同上 同上 279-38 73 全部
編號 建號 基地座落地號 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物登記總面積 (平方公尺) 權利範圍 備註 1 4191 臺中市○區○○○○段000000地號 臺中市○區○○○街00巷00號 鋼筋混凝土造3層樓 有地下層 193.22 全部 另有未保存登記增建物（以下空白 ）