臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第488號原 告 孔德鴻訴訟代理人 鄭懿瀛律師被 告 孔素美訴訟代理人 洪彥帛被 告 張嘉賢上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告孔素美應將門牌號碼臺中市○○區○○路○巷○○號房屋二樓部分返還予原告，並自民國一百零九年十一月起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告孔素美負擔百分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「（一）被告孔素美應將位於臺中市○○區○○路○ 巷○○號之土地及房屋（下稱系爭房地）1 樓和
2 樓部分交還予原告。（二）被告孔素美應給付原告新臺幣（下同）18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房地日止，依年息5%計算之利息。」（見中補卷第15頁），嗣於民國109 年11月26日具狀追加張嘉賢為被告（見本院卷第
155 至159 頁），復於109 年11月30日具狀及110 年1 月5日當庭更正聲明為：「（一）被告孔素美應將系爭房地2 樓部分交還予原告，及自109 年11月份起至返還系爭房地日止，按月租金5,000 元及依年息5%計算之金額。（二）被告張嘉賢應給付不當得利金額35萬2,000 元給原告，及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第209 、211 、227 頁）。核原告起訴已請求系爭房地1 樓出租他人使用之不當得利，嗣追加張嘉賢為該項不當得利之被告，其請求之基礎事實同一；而其餘變更部分，為擴張（聲明第1 項之利息、聲明第2 項金額）或減縮（聲明第1 項返還標的減縮為系爭房地2 樓）應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告孔素美原承租原告所有門牌號碼臺中市○○區○○路○ 巷○○號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）2樓部分，因係親戚關係，20多年來原告僅以每月租金5,000元出租，自107 年7 月起被告張嘉賢承租系爭房屋1 樓作為停車之用，每月租金3,000 元，合計系爭房屋1 、2 樓每月租金8,000 元，雙方並未訂立書面契約，僅以口頭為有償不定期租賃之約定。然被告張嘉賢未得原告同意，於107 年11月起擅將系爭房屋1 樓供不特定人停放機車，以作為展示、買賣、修理、改裝重機車之營業場所，此與原告出租1 樓係為供其自用停車之意思表示不同，違反民法第438 條規定，因此獲得相當於租金之不當得利，該利益應歸屬於系爭房地所有權人即原告。原告近年來因中風行動不便，需收回系爭房屋自住，乃依民法第450 條第2 、3 項規定，委請律師發函為終止契約之意思表示，並定1 個月時間為通知期限，請被告於109 年4 月23日前搬離系爭房屋，並將房屋回復原狀後交還原告，惟被告仍未交還，爰依民法第455 條第1 項、第767 條第1 、2 項、第179 條規定提起本件訴訟，請求被告孔素美返還系爭房地2 樓，被告張嘉賢應給付107 年11月起至109 年9 月遷離止22個月，以每月1 萬6,000 元計算之不當得利35萬2,000 元等語。並聲明：（一）被告孔素美應將系爭房地2 樓部分交還予原告，及自109 年11月份起至返還系爭房地日止，按月租金5,000 元及依年息5%計算之金額。（二）被告張嘉賢應給付不當得利金額35萬2,000 元予原告，及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告方面：
（一）被告孔素美則以：伊與原告為兄妹關係，當初原告尚未中風前說系爭房屋讓伊住到改建，伊自90年間開始承租系爭房屋2 樓至今，租金5,000 元，107 年7 月開始被告張嘉賢承租系爭房屋1 樓租金3,000 元，均為口頭約定；原告於77年間購買系爭房屋之坐落土地即臺中市○○區○○段○○○○○號土地，對系爭房屋並無所有權，系爭房屋屬於無主房屋，而系爭房屋1 樓已於109 年9 月30日返還原告，租金繳至109 年11月，2 樓部分因伊已居住20年，依民法第66條、第769 條可聲請取得時效；有收到原告寄發之律師函，惟原告所稱中風要收回自住只是藉口，系爭房屋樓梯陡峭，不能供中風之人居住使用；況伊當初將廢棄之系爭房屋整修至乾淨整潔房屋，原告亦應賠償被告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告張嘉賢則以：伊的職業係麵包店師傅，閒暇時會騎重型機車，系爭房屋1 樓係伊於107 年7 月向原告承租作為停放自用小客車及重機車之用，「台中阿賢車庫」是伊設立的臉書粉絲頁，僅為伊玩車的生活紀錄，伊並未將系爭房屋1 樓出租他人停放車輛，來停車的都是伊的車友，系爭房屋1 樓已於109 年9 月30日返還原告，伊並未利用系爭房屋1 樓為商業行為，承租期間伊均有按月匯租金給原告，原告向伊請求不當得利顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張其為系爭未辦保存登記房屋之事實上處分權人，原告將系爭房屋2 樓出租予被告孔素美20餘年，租金每月5,000 元，復於107 年7 月將系爭房屋1 樓出租予被告張嘉賢，租金每月3,000 元，兩造並未訂立書面租約，亦無約定租期，而為不定期限之租賃契約，嗣因原告欲收回系爭房屋自住，乃請律師於109 年3 月23日發函向被告
2 人為終止租賃契約之意思表示，並定1 個月為通知期限，請被告2 人於1 個月內搬遷等情，為被告2 人所不爭執，並有土地所有權狀、原告存摺交易明細、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、律師函、臺中市政府地方稅務局109 年房屋稅繳款書、地籍圖謄本、土地登記第二類謄本附卷可稽（見中補卷第23至39頁、第73頁、本院卷第25至27頁、第217 頁、第271 至273 頁），則原告此部分主張堪信屬實。
（二）原告曾於109 年3 月23日委託律師寄發律師函予被告2 人終止兩造間之租賃契約，被告並不爭執業已收受上開律師函之事實（見本院卷第38頁），而該律師函中已表明：依民法第450 條第2 、3 項規定，為終止兩造間就系爭房屋不定期租約之意思表示，並定1 個月時間為通知期限，請被告於1 個月內搬離系爭房屋，期限屆至不另為通知，逕自終止本租賃契約之旨，有該律師函可證（見本院卷第25至27頁），並為兩造所不爭執，則原告於1 個月前通知終止租約之意思，核與民法第450 條第3 項規定相符，堪認原告已依法表明終止系爭租約之意思表示。又按不定期房屋租賃，出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100 條第1 款定有明文。參酌被告提出之原告現有房屋一覽表（見本院卷第61頁），其中編號2 、3非登記於原告名下，而編號1 、5 、6 則出租他人，僅餘系爭房屋可供居住，則原告主張其因中風行動不便而有收回系爭房屋自住之需要，應認有正當理由及必要性。
（三）至被告孔素美雖辯稱：其已居住系爭房屋2 樓20年，依民法第66條、第769 條可聲請取得時效云云。按以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人，民法第769 條定有明文。再按民法第769 條規定，因時效而取得不動產所有權，須具備以所有之意思占有他人未登記之不動產達20年為要件。如非以所有之意思而占有，其時效期間即無從進行。所謂以所有之意思而占有，即係占有人以與所有人對於所有物支配相同之意思而支配不動產之占有，即自主占有而言（最高法院81年台上字第285 號判決意旨參照）。查被告孔素美自承其係有償向原告承租系爭房屋2 樓部分，每月租金5,
000 元等語（見本院卷第38、45頁），顯見被告孔素妹未曾以系爭房屋所有人自居，其主觀上僅認自己為系爭房屋之承租人。是被告孔素美既非以自己所有之意思占有系爭房屋，即無從依民法第769 條規定時效取得系爭房屋2 樓部分之所有權。
（四）查原告終止租約之意思表示已送達被告，經1 個月即109年4 月23日發生終止效力，被告雖已於109 年9 月30日將系爭房屋1 樓部分返還予原告，惟系爭房屋2 樓部分仍由被告孔素美居住使用，尚未歸還原告（見本院卷第315 至
316 頁），而兩造間之不定期租約既已由原告合法終止，被告孔素美仍繼續占有使用系爭房屋2 樓，顯無占有使用系爭房屋2 樓之正當權源，即屬無權占有人，則原告依民法第455 條第1 項、第179 條之規定，請求被告孔素美將系爭房屋2 樓部分返還予原告，並請求被告孔素美返還自
109 年11月起至返還系爭房屋2 樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。至原告請求返還系爭房屋坐落土地部分，雖房屋不能脫離土地而獨立存在，惟原告係先後將系爭房屋2 樓、1 樓出租予被告，並無證據證明兩造間之租賃契約有包含土地部分，則原告此部分請求，並無理由。另原告請求被告孔素美返還無權占用期間相當於租金之不當得利依年息5%計算之利息部分，因按月給付部分清償期尚未屆至，則原告請求該部分利息，即屬無據。
（五）原告另主張被告張嘉賢於107 年11月起擅將系爭房屋1 樓供不特定人停放機車，以作為展示、買賣、修理、改裝重機車之營業場所，此與原告出租1 樓係為供其自用停車之意思表示不同，違反民法第438 條規定，因此獲得相當於租金之不當得利，該利益應歸屬於原告，依民法第179 條規定，請求被告張嘉賢給付自107 年11月起至109 年9 月遷離止22個月，以每月1 萬6,000 元計算之不當得利35萬2,000 元等語。原告固提出系爭房屋1 樓停放重型機車之照片、「台中阿賢車庫」臉書粉絲頁截圖數張為證（見中補卷第41頁、本院卷第161 至177 頁、第281 至311 頁），而被告張嘉賢雖不否認「台中阿賢車庫」為其設立之臉書粉絲頁（見本院卷第228 頁），惟否認有將系爭房屋1樓出租他人停放車輛，或利用系爭房屋1 樓為商業行為。
依原告所提上開證物，尚難認定被告張嘉賢有於系爭房屋
1 樓為出租他人停放車輛、或為其他商業行為，且被告張嘉賢於向原告承租系爭房屋1 樓期間，均有按月給付原告租金（見本院卷第229 頁），則被告張嘉賢使用系爭房屋
1 樓部分並非無法律上原因，縱被告張嘉賢有為其他商業行為，此僅係承租人有無違反約定方法使用租賃物，原告得否依民法第438 條規定終止租約之問題，而與不當得利無涉，原告此部分請求，無為理由。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告孔素美應將系爭房屋2 樓部分返還予原告，並自
109 年11月起至返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則非有據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 11 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
書記官 顏嘉宏