臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第405號原 告 開疆建設股份有限公司兼法定代理 呂成地人原 告 呂佳維原 告 呂佳紋原 告 白素貞共 同訴訟代理人 劉靜芬律師被 告 馥品大飯店有限公司法定代理人 鄒政樺訴訟代理人 張桂真律師複代理人 洪宇謙律師複代理人 呂世駿律師複代理人 徐郁嵐上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於110年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告馥品大飯店有限公司應自門牌號碼台中市○區○○路○段00號地下一層、地下二層、一樓至十二樓房屋遷出，並將房屋、增設之消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等固定設施返還予原告。
確認被告馥品大飯店有限公司對原告之新台幣貳佰柒拾萬元保證金債權不存在。
被告馥品大飯店有限公司應自民國一百零九年三月十八日起，至交還第一項房屋及固定設施之日止，按月各給付原告開疆建設股份有限公司新臺幣伍拾萬元、原告呂成地新臺幣貳拾萬元、原告呂佳維新臺幣伍萬元、原告呂佳紋新臺幣伍萬元、原告白素貞新臺幣壹拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟零伍拾柒萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣叁仟壹佰柒拾壹萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：被告於101年間承租原告所有門牌號碼台中市○區○○路○段00號地下一層、地下二層、一樓之十二樓房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭契約，見本院卷第23頁至30頁)，並約定租賃期間自101年5月18日起至111年4月17日止，每月租金為新台幣（下同）90萬元，此有系爭契約第二條、第三條約定可參照。又兩造口頭約定，被告應將每月90萬元租金分開給付給原告開疆公司50萬元、原告呂成地20萬元、原告呂佳維5萬元、原告呂佳紋5萬元及白素貞10萬元，扣除被告為原告個人部分代繳之租賃稅金10％後(參系爭契約第10條第4款)，每月分別匯款至原告開疆公司帳戶50萬元、原告呂成地帳戶18萬元、原告呂佳維帳戶4萬5000元、原告呂佳紋帳戶4萬5000元及白素貞帳戶9萬元。詎被告公司於107年5月時積欠原告開疆公司20萬元租金至今尚為給付，又自108年9月起陸續積欠租金未付或短少給付租金，其積欠租金之月份及金額整理如附表（見本院卷第21頁）。至109年1月份時，被告積欠租金總額高達247萬5000元，已達兩期之租額，原告於109年2月19日以存證信函催告被告公司給付租金（見本院卷第67頁至69頁），被告則於109年2月27日以存證信函函覆主張依據兩造租賃契約第7條第2項規範意旨，選擇以102年1月31日至105年11月21日所出資裝設之固定設施費用7891萬9178元抵充租賃契約終止日即111年4月17日前，被告所應給付之全部剩餘租金等語（見本院卷第71頁至81頁）。而原告復於109年3月12日以存證信函並說明上開第7條第2項規定係指被告向原告承租之「固定設備」，其租金得以被告出資增設之費用抵充之，而非被告所承租之「系爭房屋」得以被告出資增設之固定設施費用抵充之（見本院卷第83頁至91頁），同時因被告遲遲未給付，故以該存證信函之送達為終止系爭契約之意思表示，並請求被告於函到五日內付清租金及遷讓房屋。然自原告通知終止意思表示時，被告已累積積欠租金高達337萬5000元，遲至今日，被告仍繼續營業，對原告租金請求置之不理。按「自民國101年11月18日起至民國111年4月17日止，每月租金新台幣90萬元」、「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：
一、遲付租金之總額達二個月之租額」，系爭契約第3條、第13條第1項定有明文。至109年1月份時，被告積欠租金已達兩期之租額，原告先於109年2月19日以存證信函催告被告公司給付租金，被告逾期未付，原告復於109年3月12日以存證信函，通知被告終止意思表示時，此時被告已累積遲付租金總額達三個月之租額，故原告依上開規定，終止系爭契約。次按「租賃契約終止或期滿時，乙方應及將房屋返還甲方，不應藉詞推諉或主張任何權利或要求任何費用」、「乙方如違反第九條之規定者，甲方除得沒收保證金外，並自租賃契約終止或期滿之翌日止，得向乙方請求相當於租金三被之違約金，直至乙方遷讓交還租賃標的物之日止」，系爭契約第九條、十條訂有明文。查原告已為終止租約之意思表示，且請求函到五日內付清房租並遷讓房屋，然被告置之不理，占用原告房屋繼續經營飯店事業，顯已違反系爭契約第九條租賃物返還之規定，則原告依第十條沒收被告之保證金270萬元，應屬有據，為此，原告乃請求確認被告依系爭契約對原告之保證金請求權不存在。再按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第455條、767條第1項規定參照。又「租賃契約終止或滿期時，乙方應即將房屋返還甲方，不應藉詞推委或主張權利或要求任何費用」，系爭契約第9條亦可參照。查系爭契約既已合法終止，原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，擇一請求被告遷讓返還系爭建物予原告，應予允准。末按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」民法第179條前段規定分別定有明文。本件被告於系爭契約終止後仍占用系爭建物，並經營「馥品大飯店」，是被告公司於系爭契約終止後繼續占用系爭房屋使用，自係無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，並致原告等受有損害。又其承租地點距離國立自然科學博物館約2公里、距熱鬧的逢甲夜市以及秋紅谷生態公園皆5公里，交通便利，生活機能良好，且兩造就系爭建物約定之月租金分別為原告開疆公司50萬元，原告呂成地20萬元、原告呂佳維5萬元、原告呂佳紋5萬元、原告白素貞10萬元，故原告分別請求被告公司返還無權占用期間所受相當於租金之不當得利，自屬有據。並聲明：(一)被告應自門牌號碼台中市○區○○路○段00號地下一層、地下二層、一樓至十二樓房屋遷出並將房屋、增設之消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等固定設施返還予原告。(二)確認被告對原告依101年5月18日所訂房屋租賃契約書之保證金債權新台幣270萬元不存在。(三)被告應自民國109年3月18日起，至將第一項房屋及固定設備返還原告開疆建設股份有限公司之日止，按月給付新臺幣50萬元。(四)被告應自民國109年3月18日起，至將第一項房屋及固定設備返還原告呂成地之日止，按月給付新臺幣20萬元。(五)被告應自民國109年3月18日起，至將第一項房屋及固定設備返還原告呂佳維之日止，按月給付新臺幣5萬元。(六)被告應自民國109年3月18日起，至將第一項房屋及固定設備返還原告呂佳紋之日止，按月給付新臺幣5萬元。(七)被告應自民國109年3月18日起，至將第一項房屋及固定設備返還原告白素貞之日止，按月給付新臺幣10萬元。(八)願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：按「乙方(按：即本件被告)就租賃物為使用需求、方便、美觀，房屋有改裝、隔間、裝潢，增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等一切固定設施之必要，乙方取得甲方(按：即本件原告等)同意後，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築。所有費用悉由乙方負擔，並充當租金之一部分(此部分乙方不得申報租金支出)，改裝、隔間、裝潢，增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等一切固定設施所有權自始歸甲方所有，而乙方承租之，乙方並負責無民法第513條承攬事由發生。惟如甲方違約致乙方無法租用時，乙方得向甲方請求損害賠償」，系爭契約第7條第2項已有所明定；準此可知，兩造業據約明，系爭契約之租金給付方式，不以系爭契約第3條所定支付方式為限，被告公司依約亦得選擇以承租期間，就系爭房屋改裝、隔間、裝潢及增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等一切固定設施所支出之費用，充作系爭租約第3條所定租金之一部。且兩造均明知，被告公司承租系爭房屋之目的，係為供經營旅館、飯店使用，此觀系爭租約第6條第1項約定即明，則被告公司於飯店經營之承租期間，所裝潢、增設於系爭房屋之一切固定設施，倘經認定因附合而為系爭房屋之重要成分者，被告公司本得依民法第811、816條等規定，就其所受損害及原告等因此所得利益，準用民法關於不當得利之規定，請求原告等償還價額，被告公司亦得另依民法第431條第1項規定，以上開裝潢、增設之一切固定設施因而增加系爭房屋之價值，於系爭租約終止時，請求原告等償還該等有益費用，兩造考量雙方嗣將因而互負債務，爰於系爭契約第7條第2項約定，被告公司所支出之上開費用，得逕與系爭契約第3條所定租金相互抵充等情，足認被告公司上開主張，尚與一般商業常情相符，且依客觀經濟理性角度觀之，亦屬合理可期。經查，被告公司於承租系爭房屋期間，自102年1月31日至105年11月21日止，已自行出資就系爭房屋為室內裝修，並增設消防、汙水處理等固定設施，因而支出裝修費用共計7891萬9178元，其項目及金額明細請如附表1（見本院卷第211頁）所示，被告公司前於109年2月27日，以臺中漢口路郵局存證信函函知原告等，被告公司依系爭契約第7條第2項約定，選擇以上開被告公司於承租期間歷年支出之固定設施費用共計7891萬9178元，充作系爭契約第2條所定至111年4月17日期滿終止前，被告公司所應給付剩餘全部租金之意思表示，是被告公司既已依約將上開費用抵充租期屆滿前剩餘之全部租金，自無任何原告等所指積欠或短少租金之情事，原告等於109年3月12日，以臺中北屯郵局存證信函聲稱被告公司積欠租金達2個月以上，逕行終止系爭租約云云，與實情不符，亦與系爭租約第7條第2項、第13條等約定相違，是渠等所為終止系爭租約之意思表示應不合法。況倘若原告等主張上開固定設施費用僅係用以抵充該等固定設施之租金為真，則何以系爭租約未就該等固定設施之租金金額為明確之約定在先，遑論上開裝設費用究竟係充當所謂「固定設施租金」之何一部分、二者究如何抵銷等節，觀諸系爭契約之約款俱不明朗，職是可知，系爭契約關於固定設施費用充當租金之約定，當非指「固定設施租金」而言，否則在上開各節未具體約定之情況下，該抵充租金之條款將因無從操作而形同具文，是原告等所執前詞，與系爭契約之文義不符，自不足採。原告等終止系爭契約之意思表示既不合法，則系爭契約現仍屬合法有效，被告公司本於系爭契約，自有系爭房屋之合法占有權源，原告等所為本件遷讓系爭房屋之請求，即屬無憑，渠等另主張被告公司應分別給付相當於租金之不當得利，及以被告公司於系爭租約終止後，仍未返還系爭房屋，因而違反系爭租約第9條約定，主張確認被告公司對原告等關於系爭契約所定270萬元保證金債權不存在等節，亦均失其所附，是原告等本件請求，於法無據。並聲明：(一)請求駁回原告之訴。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、本件原告主張兩造就系爭房屋於101年5月18日簽訂房屋租賃契約書，而系爭契約第3條、第13條第1項之租金約定：「自民國101年11月18日起至民國111年4月17日止，每月租金新台幣90萬元」、「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：一、遲付租金之總額達二個月之租額」，而被告自107年5月份起迄今共積欠租金3,375,000元，原告以存證信函催告被告給付，但被告並未依期給付等事實，業據租賃契約書、109年2月19日台中北屯郵局第141號存證信函、109年3月12日台中北屯郵局第246號存證信函、原告等人之存摺明細為證，堪信屬實，惟被告以上揭情詞置辯。是本件應審究者，茲論敘如次：
(一)依系爭契約第七條第二款之約定「乙方就租賃物為使用需求、裝潢，增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等一切固定設施之必要，乙方取得甲方同意後，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築。所有費用由乙方負擔，並充當租金之一部分（此部分乙方不得報租金支出），改裝、隔間、裝潢，增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等一切固定設施所有權自始歸甲方所有，而乙方承租之，乙方並無負責民法第五一三條承攬事由發生。惟如甲方違約致乙方無法租用時，乙方得向甲方請求損害賠償。」，被告主張依上開規定，被告得以其所增設固定設施而支出之費用7891萬9178元，充作至111年4月17日契約期滿終止前之房屋租金，有無理由？
1.按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決要旨參照）。
2.查系爭契約第7條第2款之約定「乙方就租賃物為使用需求、裝潢，增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等一切固定設施之必要，乙方取得甲方同意後，始得依相關法令自裝設，但不得損害原有建築。所有費用由乙方負擔，並充當租金之一部分（此部分乙方不得報租金支出），改裝、隔間、裝潢，增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等一切固定設施所有權自始歸甲方所有，而乙方承租之，乙方並無負責民法第五一三條承攬事由發生。惟如甲方違約致乙方無法租用時，乙方得向甲方請求損害賠償。」其中之「充當租金之一部分」在文字上解釋究竟如何，兩造雖有爭議，惟觀該條後方即有括號註記「此部分乙方不得報租金支出」，顯見前段所稱「租金」與括號內所稱「租金」為不同標的，然被告抗辯前段所稱「租金」與系爭契約第三條中所稱「租金」為同項標的。惟查，系爭契約係租賃契約，稱租賃者謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之有償契約。若兩造立約時即約定以房屋增設裝置所支出之費用，用以充當每月租金90萬元之一部分，卻又未約定所支出之費用數額，不符一般租賃契約交易習慣。再者本件被告所主張之支出費用高達7891萬9178元，若得用以充當租金之一部分則可抵充長達7年月3個月之租金，顯與租賃契約訂立本旨相違背。且依證人賴基琛到庭證稱：該系爭契約為其所擬訂，系爭契約第7條之訂定目的乃原告擔心將來被告會就系爭房屋之增設設備主張所有權，並請求補償，所以才有此條款。雙方約定增設設備之費用被告自行吸收，設備所有權則歸屬於原告，被告以租用之方式使用該設備，並以被告增設設備所支出之費用充當租用設備之租金，不需額外再給付租用設備之租金，此費用不可抵充系爭契約第三條所約定之每月租金90萬元，且該條款係兩造與我共同討論出來，兩造都很了解該條約定內容等語，及證人王惠君到庭證稱：系爭房屋出租時是以房屋現況出租，當時房屋內部並無房間，其中一、二層是辦公室，其他層沒有隔間也沒有舖設地磚，一個樓層只有一間廁所，也沒有浴缸或蓮蓬頭等語。堪認契約訂立時，系爭房屋內部無任何固定設施，而系爭契約第3條所約定之租金僅係承租房屋之部分，未包括將來所增設之固定設施租金，且於系爭契約第7款第2款中，兩造既已約定契約訂定後，將來所增設之固定設施，其所有權自始歸原告所有，由被告承租之，則同條款所約定之租金即應為將來所增設之固定設施之租金，故被告前揭所辯，委無可採。基此，原告主張依系爭契約第13條約定，被告業已積欠租金達二個月之租額，並以存證信函為終止系爭契約之意思表示，洵屬有據。
(二)原告依系爭契約第9條、第10條第3款約定「租賃契約終止或期滿時，乙方應即將房屋返還甲方，不應藉詞推諉或主張任何權利或要求任何費用」、「乙方如違反第九條之規定者，甲方除得沒收保證金外，並自租賃契約終止或期滿之翌日止，得向乙方請求相當於租金三倍之違約金，直至乙方遷讓交還租賃標的物之日止」終止系爭契約並沒收被告之保證金，並請求確認被告對原告之270萬元保證金債權不存在，有無理由？
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號裁判可資參照）。本件原告主張被告違反系爭契約第9條之約定，於系爭契約終止後迄今仍繼續經營飯店事業，未將系爭房屋返還原告，原告依系爭契約第10條第3款之約定得沒收保證金，惟被告否認有得終止租約之情事。是兩造間對於系爭契約是否因終止而不存在存有爭議，進而被告現仍繼續占用系爭房屋是否有違反該契約第9條之約定亦有爭議，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告對被告提起確認保證金債權不存在之訴，應有確認利益，合先敘明。
2.經查，兩造間系爭契約第4條約定「立約日乙方交付保證金新臺幣貳佰柒拾萬元整予甲方。租賃期間，乙方不得以保證金抵扣租金。前項保證金，除有第十條第二、三項之情形外，於終止租約或租約期滿，乙方結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物後，無息退還乙方。」惟承前所述，被告自107年5月份起迄今共積欠租金337萬5000元，遲付租金總額已逾二個月之租額，且不得以增設固定設施之費用充當租金之一部分，經原告以民國109年3月12日台中北屯郵局第246號存證信函向被告為終止契約之意思表示，自生合法終止之效力，是原告主張系爭契約已於109年3月12日終止，應可採信。然被告迄今仍占用系爭房屋持續經營飯店事業，未依約定於租賃關係終止後返還系爭房屋，原告爰依系爭契約第9條、第10條第3款約定，沒收被告繳納之保證金，即屬有據。從而，原告請求確認被告對原告之保證金270萬元債權不存在，應屬有理。
(三)原告依民法第455條、767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及房屋增設之消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等固定設施返還予原告，有無理由？按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。查系爭契約已於109年3月12日終止，兩造間之租賃關係已消滅，被告復未舉證證明有何繼續占用系爭房屋之合法權源存在；又依系爭契約第7條第2款約定，原告就系爭房屋之改裝、隔間、裝潢，增設消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等固定設施之所有權自始歸屬原告所有，揆諸上開規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將將房屋增設之消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等固定設施返還予原告，應予准許。
(四)原告依民法第179條前段規定，請求被告給付原告等人相當於租金之不當得利，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判決意旨參照）。查被告自系爭契約終止後，即無合法使用系爭房屋之權源，卻仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，則原告依不當得利之規定，請求被告自109年3月18日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月分別給付原告等人相當於租金之不當得利，亦屬有據。
肆、綜上所述，原告依系爭契約、民法第455條、767條第1項前段、第179條等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將房屋增設之消防、衛浴、廚房、衛生、安全設備等固定設施返還予原告，並確認被告對原告之保證金270萬元債權不存在；及請求被告自109年3月18日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告開疆建設股份有限公司50萬元、原告呂成地20萬元、原告呂佳維5萬元、原告呂佳紋5萬元、原告白素貞10萬元之相當於租金之不當得利；均有理由，應予准許，爰判決如主文第一至三項所示。
伍、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，除訴之聲明第一項以外，均不合於宣告假執行之規定（訴之聲明第二項為確認之訴，無假執行之可能；訴之聲明第三至七項有部分係未來給付之訴，不宜宣告假執行），爰僅就本判決第一項，分別酌定相當之擔保金額予以宣告假執行及免為假執行；其餘假執行之聲請，核無必要或不宜宣告假執行，而應予駁回如主文第六項所示。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。而被告雖聲請傳喚證人陳照美，其待證事項係證明系爭契約第7條第2款之真意，然陳照美為當時被告之法定代理人，對系爭契約之解釋有密切之利害關係，而本院就同一待證事實已傳喚證人賴基琛、王惠君，並核其與兩造間無特別利害關係，亦非屬與其自身利益密切相關之事實，證人賴基琛、王惠君應無必要甘冒偽證罪之重責，故為虛偽證述，堪認證人賴基琛、王惠君上開證述之內容，應值採信。被告就同一待證事項仍聲請傳訊證人陳照美到庭，暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後應認無調查之必要，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 10 日
民事第一庭 法 官 曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 10 日
書記官 曾右喬