臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第523號原 告 林玉英訴訟代理人 周進文律師複代理人 許孟穎被 告 陳明仁訴訟代理人 何立斌律師上列當事人間請求移轉土地所有權登記事件，本院於民國110 年
4 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109 年3 月23日看到被告立於臺中市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）上之出售土地看板，撥打電話後得知該電話為被告之子陳忠信所有，陳忠信於電話中表示系爭土地為被告與被告胞兄共有，被告已向該共有人詢問是否願買，該共有人表明無購買意願，陳忠信始以看板出售系爭土地之應有部分。原告與陳忠信及其母於翌日當面討論買賣事宜，約定買賣價金每坪新臺幣（下同）4萬元，陳忠信表示需與其他共有人確定分管範圍，乃約定於
109 年3 月27日在被告委任之21世紀不動產簽訂買賣契約。兩造於109 年3 月27日簽訂買賣契約（下稱系爭契約）時，陳忠信表示其已與其他共有人確定拋棄優先承買權並與被告約定分管範圍，原告買受系爭土地後即可依該分管範圍使用系爭土地，原告並當場交付票面額100 萬元之支票1 紙予被告委任之許牡丹代收，並於109 年3 月31日兌現。嗣許牡丹於109 年4 月8 日向原告表示，被告欲解除系爭契約，21世紀不動產並發函原告表明系爭土地之其他共有人主張優先承買，系爭契約已無法履行，惟被告既拒絕履行系爭契約，原告乃依系爭契約之約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應於原告給付1,100 萬元之同時，將系爭土地、應有部分3144分之1000移轉登記予原告。
二、被告則以：兩造委任之代書許牡丹已向原告表示，被告尚須依法書面通知另一共有人陳至柔是否行使優先承買權，經被告於109 年3 月31日書面通知陳至柔後，陳至柔於同年4 月
9 日函覆被告表示願以同價格行使優先承買權，被告乃於同年月10日致函原告配合辦理後續解約事宜，被告並於109 年
4 月14日與陳至柔簽訂系爭土地應有部分3144分之1000買賣契約，是被告所有之系爭土地應有部分3144分之1000，業據陳至柔依土地法第34條之1 規定行使優先承買權，系爭契約已屬不可歸責於被告之原因而無法履行，被告已無移轉系爭土地應有部分3144分之1000予原告之義務。又系爭契約第12條約定其他約定事項記載，被告須於109 年4 月30日以前完成分管協議，倘無法取得分管協議，雙方同意解除系爭契約，因被告已與陳至柔簽訂買賣契約，被告已不可取得系爭土地分管協議，是系爭契約合意解除之停止條件成就，已生系爭契約合意解除之效力，被告更無移轉系爭土地應有部分3144分之1000予原告之義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第169至170頁）：
（一）系爭土地為被告與其兄陳至柔共有，應有部分為被告3144分之1000、陳至柔為3144分之2144。
（二）兩造於109 年3 月27日簽訂系爭契約，由原告以總價金1,
200 萬元向被告購買系爭土地、應有部分3144分之1000，原告並交付面額100 萬元支票1 紙予被告委任之許牡丹代收，該支票於109 年3 月31日兌現。
（三）系爭契約第12條其他約定事項記載：「賣方必須於109 年
4 月30日以前完成分管協議，賣方倘若無法取得分管協議，買賣雙方同意解除本買賣契約，簽約款無息返還買方，契約自動作廢」等語。
（四）被告於109 年3 月31日以台中東興路郵局000168號存證信函通知系爭土地之共有人陳至柔於法定期限內答覆是否行使優先購買權，陳至柔於同年4 月9 日函覆被告願行使優先購買權，被告與陳至柔於同年4 月14日簽立被證5 土地買賣契約書，由陳至柔以總價金1,200 萬元向被告購買系爭土地之應有部分3144分之1000，陳至柔已給付簽約款12
0 萬元、用印款500 萬元及部分完稅款80萬元，共給付70
0 萬元。
（五）21世紀房屋文心捷運店於109 年4 月10日寄發台中東興路郵局000193號存證信函予原告，表示系爭土地之共有人陳至柔於同年月9 日來函表示欲行使優先購買權，系爭契約自動失效，請原告配合辦理解約手續返還簽約款。
四、得心證之理由：
（一）陳至柔是否已合法行使優先承買權？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。原告主張被告之子陳忠信於兩造簽約前之109 年3 月23日，表明系爭土地之共有人陳至柔無購買意願，復於109 年3月27日兩造簽訂系爭契約時，表示已與陳至柔確定拋棄優先承買權並與被告約定分管範圍等情，為被告所否認。查證人陳至柔於本院具結證稱：系爭土地為我與被告共有，被告有以存證信函通知我要賣土地的事，並詢問我是否行使優先承買權，我告訴被告讓我考慮1 、2 天，2 天後我答覆說我要買，之後我有和被告簽訂土地買賣契約，我已經給付700 萬元，但尚未過戶。被告賣土地之前有跟我說他要賣，我說東西是你的，你有權利，我沒有看到土地現場有豎立出售招牌，3 月底被告有請仲介跟我講，我和被告去林綠山代書那邊討論分管，如果被告決定要賣，我會考慮要買。我跟被告說要買系爭土地後，沒有和被告談論土地分管的事等語（見本院卷第126 至129 頁），足見被告於出售系爭土地前，雖有告知證人陳至柔此事，然當時證人陳至柔並未明確表示不行使優先承買權。且按土地法第34條之1 第4 項規定共有人優先承購權之發生，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，而後共有人始有行使優先承購權之可能（最高法院83年度台上字第271 號裁判意旨參照）。則於兩造簽訂系爭契約之前，並無所謂他共有人得以同一價格優先承購之情形，共有人陳至柔之優先承買權尚未發生，是原告主張陳至柔已放棄不行使優先承買權，事後無法再取得已消滅之優先承買權，尚非可採。
2.再者，系爭契約第10條第4 項約定：「本約標的物如涉及優先購買權，其優先購買通知之義務由出賣人負責通知，受任地政士不負通知優先權人之責。如優先購買權人確已放棄其優先購買權，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負一切法律責任。】條文並蓋印鑑章，或出具優先購買權人之拋棄書及印鑑證明書…等證件以示負責」等語（見本院卷第25頁），堪認兩造於簽訂系爭契約後，被告尚須通知優先承買權人陳至柔是否行使優先承買權，當無原告所謂陳至柔已事先表明不行使優先承買權之事。
3.兩造於109 年3 月27日簽訂系爭契約後，被告遂於同年月31日以台中東興路郵局000168號存證信函通知陳至柔於收受通知後10日內答覆是否行使優先購買權，陳至柔於同年
4 月9 日以大肚蔗廍郵局000030號存證信函覆被告，表示願以同價格購買，被告與陳至柔乃於同年4 月14日簽立土地買賣契約書，由陳至柔以相同價格即總價金1,200 萬元，向被告購買系爭土地之應有部分3144分之1000，陳至柔已給付簽約款120 萬元、用印款500 萬元及部分完稅款80萬元，共給付700 萬元等情，有上開存證信函、被告與陳至柔簽訂之土地買賣契約書、陳至柔付款資料、僑馥建築經理股份有限公司110 年2 月1 日僑馥（110 ）字第039號函在卷可稽（見本院卷第71至75頁、第83至93頁、第15
9 頁），足見陳至柔已依土地法第34條之1 第4 項規定合法行使優先承買權，原告主張被告與陳至柔虛偽訂立土地買賣契約（見本院卷第106 頁），並不可採。
（二）系爭契約是否因第12條約定，被告未於109 年4 月30日以前取得分管協議而解除？
1.原告主張系爭契約所附之地籍圖謄本，其上有標示分管使用位置，且兩造於簽訂系爭契約時，陳忠信當場提出該地籍圖，表示此即為被告與陳至柔約定之分管內容，僅為保障原告權益，而為系爭契約第12條之約定等語（見本院卷第210 頁）。觀諸系爭契約所附之地籍圖謄本，其上僅有被告及陳忠信之蓋章，並無陳至柔或陳至柔之代理人蓋章，且證人即原告委請之代書陳昭舒於本院亦具結證稱：簽約時不確定是否已經有分管契約等語（見本院卷第167 頁），難認陳至柔有與被告達成分管協議。另參酌本件於起訴前原告聲請假處分時，本院民事執行處於109 年5 月29日會同兩造至系爭土地現場指界，指界情形為：系爭土地種植蕃薯，當場揭示假處分裁定於系爭土地上，原告及陳忠信稱土地上蕃薯係陳至柔即共有人所種植，陳忠信表示系爭土地被告均未使用，均交給伯父陳至柔種植等情（見本院109 年度司執全字第246 號卷附之執行筆錄），堪認於109 年5 月29日指界時，系爭土地均係由陳至柔使用，被告並未使用，被告與陳至柔間就系爭土地並無分管協議。況若該地籍圖謄本即為分管協議，又何需於系爭契約第12條其他約定事項記載：「賣方必須於109 年4 月30日以前完成分管協議，賣方倘若無法取得分管協議，買賣雙方同意解除本買賣契約，簽約款無息返還買方，契約自動作廢」等語（見本院卷第26頁），應認兩造簽訂系爭契約時，被告並未與陳至柔有分管協議之約定。
2.被告於簽訂系爭契約後，已通知陳至柔行使優先承買權，經陳至柔表明願以相同價格購買，被告與陳至柔即於109年4 月14日簽立土地買賣契約書，由陳至柔以相同價格向被告購買系爭土地之應有部分3144分之1000，詳如前述，則被告已無法於109 年4 月30日以前與陳至柔完成分管協議，依系爭契約第12條約定，被告未於109 年4 月30日以前取得分管協議，兩造即同意解除系爭契約。至原告雖以被告與陳至柔簽訂土地買賣契約而拒絕約定分管協議，主張被告以不正當行為阻止分管協議條件之成就，依民法第
101 條第1 項規定，應視為該分管協議之條件已成就等語。惟陳至柔係依土地法第34條之1 第4 項規定合法行使優先承買權，被告乃與陳至柔簽訂土地買賣契約書，被告自無以不正當行為阻止分管協議條件成就之可言，原告此部分主張，並無可採。
（三）原告請求被告應於原告給付1,100 萬元之同時，將系爭土地應有部分3144分之1000移轉登記予原告，有無理由？按土地法第34條之1 第4 項之優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院85年度台上字第793 號、95年度台上字第2214號判決意旨參照）。本件既經他共有人陳至柔表示欲以同一條件優先承購，則被告就系爭土地應有部分之買賣契約即當然於被告與陳至柔間成立無疑，且基於消滅不動產之共有關係，或減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除因共有所生糾葛之立法目的，共有人之一為優先承購之表示，兩造均不得拒絕，被告即不負有移轉系爭土地應有部分所有權予原告義務，原告亦不得請求被告移轉系爭土地應有部分所有權，故原告本件請求，即無理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告應於原告給付1,100 萬元之同時，將系爭土地、應有部分3144分之1000移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 26 日
書記官 顏嘉宏