臺灣臺中地方法院民事判決109年度重訴字第662號原 告即反訴被告 劉林秀英訴訟代理人 周復興律師複代理人 紀佳佑律師被 告即反訴原告 張美麗訴訟代理人 聶瑞瑩律師複代理人 高肇成律師上列當事人間不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國110年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查：原告起訴先位請求被告依兩造間之買賣契約將被告所有坐落臺中市○○區○里段0000地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告，備位請求被告賠償新臺幣（下同）1320萬元，被告則抗辯兩造間買賣契約業經被告解除，並對原告提起反訴，請求原告返還被告交付之所有權狀。經核被告提起反訴，與原告本訴均對於兩造間就系爭土地之買賣契約效力有所爭議，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性及牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提反訴，與前揭規定相合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)兩造前於民國109年7月17日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定由被告將系爭土地以6628萬3000元之價格售予原告，原告於109年7月20日已支付660萬元簽約款。而系爭契約第3條付款約定「用印款」約定：「民國109年8月12日前雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買受人一次付清貳仟陸佰伍拾肆萬元整之用印款（賣方需核發農用證明及完成鑑界手續）」（下稱系爭約定），被告雖已於109年8月3日取得臺中市大里區農業用地作農業使用證明書，惟兩造於109年8月12日協同地政機關人員至系爭土地鑑界時，現場界址鋼釘、塑膠樁、噴漆等界標殘缺不全，且地形與地籍圖騰本不一致，致與相鄰之坐落臺中市○○區○里段0000地號土地（下稱1167地號土地）間界址仍有不明，原告因而無從依系爭約定給付用印款。詎被告竟以已取得地政機關核發之複丈成果圖（下稱系爭成果圖）為由，主張鑑界程序已完成，並寄發存證信函催告原告給付用印款，但因系爭土地既有界址不明之情，被告顯應將此情理清，並依約協同原告辦理所有權移轉登記。至備位部分，原告已通知被告系爭土地遭人占用之事實，並請被告盡其理清義務，被告竟主張已完成鑑界，是被告已違反系爭契約第9條第2項之約定，原告爰依系爭契約第10條第2項之約定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示送達，並依前開約定及民法第259條、第250條之規定，請求被告返還所收取之價金660萬元，及支付懲罰性違約金660萬元等語。並先位聲明：⒈被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應給付原告1320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯所為之陳述：系爭約定中「完成鑑界手續」應確認系爭土地與相鄰土地界址，始能確認被告有無依系爭契約第9條第2項之約定，負有移轉登記前之理清義務，且如被告確曾依地籍測量實施規則第84條、土地法第46條之2之規定委任他人到場指界，應得釐清與1167地號土地間界址等語。
二、被告則以：依系爭約定，被告只要於109年8月12日前申請主管機關核發農用證明、完成鑑界手續，即已履行系爭約定之義務，本件經被告於109年7月29日向臺中市大里地政事務所申請，於109年8月12日委託他人到場，已完成複丈，並製成系爭成果圖，確已完成鑑界手續，鑑界有無瑕疵、界址是否不明、系爭土地是否遭他人占用，均非契約所要求，原告所引用地籍測量實施規則第84條、土地法第46條之2之規定亦與鑑界複丈無關，且依系爭契約第9條第2項之約定可知，被告縱未於鑑界程序中理清系爭土地之界址爭議、占用情形，只要於所有權移轉登記完成前理清，即未違約，是被告於所有權移轉登記前負有此義務，對原告並無不公平之處，原告卻要求被告於鑑界程序即應為之，與系爭契約約定不符，亦難謂公允；再者，依系爭契約第7條第4項之約定，所有權移轉登記應於約定交付證件、用印齊備之日起1週內提出辦理，是其時序係在原告支付用印款後，原告支付用印款之義務在被告理清系爭土地占用狀態義務前，原告自不得以此為由拒絕支付用印款，故原告拒絕支付用印款，顯屬可歸責原告之違約，被告已於109年8月17日寄發存證信函催告原告履約，並於109年8月25日寄發存證信函向原告為解除契約之意思表示，是系爭契約業經被告合法解除，原告自無從依系爭契約之約定請求被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，且被告已寄發存證信函通知原告履行回復原狀之義務，原告並未辦理，被告亦得依法沒收原告支付之簽約款，是原告請求返還簽約款及支付懲罰性違約金，亦無理由。此外，縱依原告主張需清楚標示界址始生鑑界效力，亦因證人林東永證稱無法測量而有不可歸責於被告之客觀給付不能之情，被告即應免給付義務；又縱原告已合法解除契約，被告既係因合理信賴系爭成果圖而認未違約，原告所請求之違約金亦顯屬過高，應酌減至百分之10等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：主張除與本訴所為答辯相同外，並陳稱：反訴原告為系爭土地所有權人，為履行系爭契約而將系爭土地所有權狀交予訴外人即反訴被告之占有輔助人吳智雯地政士，現系爭契約既經被告合法解除，反訴被告已無占有系爭土地所有權狀之合法權源，而屬無權占有，且應負回復原狀之義務，縱認係經反訴被告解除系爭契約，反訴被告亦負有回復原狀之義務。為此，爰依民法第259條第1款、第767條第1項之規定，請求反訴被告返還系爭土地所有權狀等語。並聲明：反訴被告應將系爭土地所有權狀返還予反訴原告。
二、反訴被告則以：答辯除與本訴主張、陳述相同外，並補充：本件既屬可歸責於反訴原告之事由，反訴原告實未取得系爭契約之解除權，所寄發之存證信函自不生解除契約之效力等語資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
(一)原告主張兩造前於109年7月17日簽訂系爭契約，約定由被告將系爭土地以6628萬3000元之價格售予原告，原告於109年7月20日已將660萬元簽約款存入履約保證專戶，並約定於被告取得農業用地作農業使用證明書及完成鑑界手續後，原告即應支付用印款2654萬元。而被告於109年7月29日向臺中市大里地政事務所申請土地複丈，經技士林東永於109年8月12日到場測量，並製成系爭成果圖，惟系爭土地與1167地號土地間有障礙物而有占用情形，致無法埋設界樁及測量，系爭成果圖上就此部分僅依原地籍圖標線繪製等情，為被告所不爭執（參本院卷第273至274、288頁），堪信為真實。
(二)原告主張依系爭契約關係請求被告辦理所有權移轉登記等情，為被告所否認。查：系爭約定為：「民國109年8月12日前雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買受人一次付清貳仟陸佰伍拾肆萬元整之用印款（賣方需核發農用證明及完成鑑界手續）」、系爭契約第7條第4項則約定：「辦理所有權移轉登記，買受人應自約定交付證件、用印備齊之日起1週內提出辦理。」，是兩造就系爭土地所有權移轉登記顯係約定於原告付清用印款後辦理，此亦為兩造所不爭執（參本院卷第289頁），則原告既尚未給付用印款，亦未敘明有何免給付義務仍得請求被告履行移轉登記義務之情，其主張依系爭契約關係得請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，即乏所據。
(三)至原告主張被告因未完成鑑界手續而違約，原告業已解除系爭契約並得請求被告支付違約金等情，為被告所否認，並以前詞置辯。則按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院109年度台上字第3060號判決參照）。被告依系爭約定負有申請核發農用證明及完成鑑界手續之義務，被告亦確實已領有農用證明及申請土地複丈等情，為兩造所不爭執，而就被告為何需完成鑑界手續乙節，原告主張係為確認土地占用情況而要求被告應於原告支付用印款前先行鑑界，佐以系爭契約第9條第2項約定：「本約標的物需鑑界，出賣人應於簽約後即申請鑑界，如發現標的物有被人占用，應於所有權移轉登記前負責理清。」等語，縱兩造對於「理清」係指查明占用情形或排除占用情形，解釋不一，仍堪認系爭土地於辦理所有權移轉登記前需先行鑑界之目的即為確認系爭土地有無遭他人占用，而非確認系爭土地各該邊界之界址實際設於何處，就此，證人林東永於本院具結證稱：本件係申請測量系爭土地界址，為伊本人到場測量，確認邊界要依靠相鄰地號界址去找界樁，沒有界樁的話會依照附近相鄰地號較可靠之使用現況決定界址，例如有些田埂或固定物剛好在界樁界址範圍，會以此判斷是否為可靠界址，系爭成果圖上載稱「鋼釘1-3」是指現場已有噴漆做記號之舊樁，而系爭土地與1167地號土地邊界上有障礙物，伊和申請人及鄰地關係人說相鄰部分無法埋設界樁，對方也同意及知悉地上物有占用情形，所以沒有明確講邊界，只有說界樁有障礙物擋住，而當事人同意不埋界樁後，案件就會結案，所謂的占用是指1167地號土地上建物占用到系爭土地，而系爭成果圖上的線是原本地籍圖的線，界樁沒有埋設就不會記載，而只有法院囑託時會做現況測量，鑑界並不會標示現況等語（參本院卷第251至257頁），原告亦自承於鑑界當日亦有到場（參本院卷第219至220頁），是系爭土地與1167地號土地間邊界雖因障礙物而未能埋設界樁並明確測量邊界，惟證人林東永既於現場已告知1167地號土地上建物有占用系爭土地之情，被告所申請之鑑界程序亦無法測量繪製1167地號土地上建物占用系爭土地之位置、面積，足見兩造為確認系爭土地遭占用情形之鑑界目的已達，而得認被告於原告給付用印款前之應為之鑑界手續已完成，縱系爭土地與1167地號土地間界址仍有部分因占用之地上物未能測量而僅得依地籍線繪製，然此並不影響被告後續依系爭契約第9條第2項「理清」占用情形義務之有無，原告無視系爭約定之目的僅為確認占用情形，徒增契約文字上並未要求之確認界址，而認被告並未完成鑑界手續，自無可採。是被告既無原告所指違約情形，原告主張依系爭契約第10條第2項之約定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示送達，並請求被告返還價金660萬元，及支付懲罰性違約金660萬元，即屬無據。
二、反訴部分：
(一)反訴原告主張反訴原告為履行系爭契約而將系爭土地所有權狀交予反訴被告之占有輔助人吳智雯地政士，而反訴原告於109年8月17日先寄發存證信函催告反訴被告支付用印款2654萬元，復於109年8月25日寄發存證信函向反訴被告為解除契約之意思表示等情，有存證信函2份在卷可稽（參本院卷第61至75頁），且為反訴被告所不爭執（參本院卷第288頁），堪信為真實。
(二)惟按民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約（最高法院100年度台上字第2199號裁判意旨參照）。又買受人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償，系爭契約第10條第1項亦有明文約定。是依前開條文規定及兩造約定，反訴原告非因反訴被告遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時始得解除契約。查：反訴被告原應於109年8月12日給付用印款，卻以反訴原告未完成鑑界手續為由，迄今未給付，而本件鑑界手續實已完成等情，業據前開認定，反訴被告即應負遲延責任。而反訴原告固於109年8月17日寄發存證信函予反訴被告，惟載稱：「一、……臺端應於109年8月12日支付用印款新臺幣貳仟陸佰伍拾肆萬元，迄今臺端已逾期數日仍未為支付。」、「二、依上開契約書第十二條第十一款之約定，……綜上所述，係不可歸責於出賣人，依上該款項內容之約定，請臺端於文到5日內表示意見。」、「三、依雙方土地買賣契約書第十條約定，現今，臺端未為支付印款及不可歸責於出賣人之事由，出賣人依約催告臺端履行契約，特此函告臺端。」（參本院卷第61至65頁），是該存證信函顯未定相當期限催告反訴被告履行付款，反訴被告於接獲反訴原告之催告存證信函後，縱未付款，僅屬遲延給付，反訴原告並未因反訴被告之遲延給付，當然取得契約解除權。是反訴原告於109年8月25日再寄發存證信函向反訴被告為解除系爭契約之意思表示（參本院卷第67至
69 頁），揆諸前開裁判意旨，實難認反訴原告就系爭契約之解除為合法有效。從而，反訴原告依民法第259條第1款之規定，請求反訴被告返還系爭土地所有權狀，於法自有未合，不應准許。至反訴原告另依民法第767條第1項之規定，請求反訴被告返還系爭土地所有權狀，惟反訴被告持有系爭土地所有權狀既係因反訴原告履行系爭契約義務而交付，即非屬無權占有，反訴原告此部分主張亦屬無據。
三、綜上所述，被告已完成鑑界手續，原告既未依系爭約定支付用印款，其先位請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，備位請求被告返還簽約款660萬元及給付違約金660萬，為無理由，應予駁回，且其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。而反訴原告未定相當期限催告反訴被告支付用印款，其解除契約亦不生效力，其依民法第259條第1款、第767條第1項之規定、系爭契約第10條第1項之約定，請求反訴被告返還系爭土地所有權狀予反訴原告，亦無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴與反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 23 日
民事第四庭 法 官 蔡家瑜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 23 日
書記官 蔡秀貞