臺灣臺中地方法院民事判決109年度重訴字第714號原 告 洛克斐勒中心大樓管理委員會法定代理人 張達錩追加原告 謝雅莉共 同訴訟代理人 蔡芳宜律師被 告 楊昆南
夏秋蘭楊政育楊禮鴻楊瀞雅共 同訴訟代理人 賈俊益律師
王一翰律師上當事人間排除侵害事件，本院於民國111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告楊昆南、夏秋蘭、楊政育、楊禮鴻、楊瀞雅應將坐落臺中市○○區○○段○○○○地號、同段第二二六七建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○號之建物地下二層如附表所示編號之車位共九十三個，其上所有障礙物移除，並騰空返還予全體區分所有權人。
訴訟費用由被告楊昆南、夏秋蘭、楊政育、楊禮鴻、楊瀞雅共同負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰柒拾捌萬肆仟玖佰肆拾捌元供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告洛克斐勒中心大樓管理委員會（下逕稱原告）起訴聲明為：「被告楊昆南、夏秋蘭、楊政育、楊禮鴻、楊瀞雅應將坐落臺中市○○區○○段○000地號上同段2267建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之建物地下二層如附表所示編號之車位共93個（下稱系爭車位）上所有障礙物移除，並騰空返還予全體區分所有權人。」（本院卷一第13頁），嗣於民國106年4月15日追加謝雅莉為原告，聲明則不變（本院卷一第407至409、417至421頁）。查謝雅莉為系爭不動產區分所有權人之一，有建物所有權狀及土地所有權狀（均影本）在卷可稽（本院卷一第461至463頁），且原告、謝雅莉所據以請求法院判決之基礎事實均屬同一，所利用之訴訟及證據資料亦具有同一性，核與首揭法律規定相符，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、原告為坐落臺中市○○區○○段○000地號土地其上所興建洛克斐勒中心大樓（臺中市○○區○○路0段000號、631號、635號，下稱洛克斐勒大樓)之管理委員會，追加原告謝雅莉為洛克斐勒大樓區分所有權人之一（下與原告洛克斐勒中心大樓管理委員會合稱時，逕稱原告，不另稱追加原告），被告楊昆南、夏秋蘭、楊政育、楊禮鴻、楊瀞雅等5人（下合稱被告）於109年6月3日經本院院108年度司執字第2號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定取得如系爭執行事件公告附表所示土地及編號1-71號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號2樓之1、2、3、4、5、6、8、10、11、13、
16、17、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、
31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、15之1、臺中市○○區○○路0段000號底一層之4、5、6、7、8、9、11、
12、13、14、15、16、17、18、19、20、24、25、27、29、
30、31、32、35、36、37、38、40、41、45、46、47、48、
49、50、52之建物（下土地及71筆建物合稱系爭不動產），並已取得權利移轉證書，詎被告明知位在洛克斐勒大樓地下2樓如附表所示之系爭車位，劃歸臺中市○○區○○段○0000○號建物（下稱系稱建號）部分，屬洛克斐勒大樓所有區分所有權人之共有部分，而系爭執行事件之拍賣公告(下稱系爭拍賣公告)「使用情形」欄記載:「255地號土地及2267建號建物分別為大樓基地及公共設施，係拍賣所有權應有部分，拍定後不點交。」，是被告固取得系爭不動產之所有權，然就系爭車位之應有部分應僅抽象地存在於系爭車位之全部，並非當然取得約定專用特定停車位之使用權。詎被告竟擅自在系爭車位上設置障礙物，無權占用系爭車位，已然妨礙全體區分所有權人對於系爭車位之所有權行使，經原告有意與被告商討解決方案，均未獲有實質反應。爰分別本於管理系爭車位所生之私法上爭議及區分所有權人地位，依據民法第767條、第821條、公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，訴請被告應將系爭車位上所有障礙物移除，並騰空返還予全體區分所有權人。
二、因家福股份有限公司(下稱家福公司)承租洛克斐勒大樓地上
1、2樓及地下1、2樓作為經營家樂福量販店使用，原告乃於85年3月22日與家福公司簽立協議書(下稱協議書)，約定家福公司每月應繳納回饋金，以維護洛克斐勒中心大樓環境、交通等事項之故，始於85年11月16日制訂第一版之洛克斐勒中心大樓管理規約（下稱管理規約）時，暫未將洛克斐勒大樓地上1、2樓及地下1、2樓列入管理規約第六條之範圍，洛克斐勒大樓地上1、2樓及地下1、2樓仍屬原告管委會管理範圍。
三、依協議書前言:「…甲方為洛克斐勒大樓三樓以上全體辦公室住戶區分所有權人授權組成之管理委員會並受三樓以下全體商場區分所有權人組成之商場管理委員會委託管理商場事宜。」等語，足認原告有受3樓以下商場管理委員會委託管理商場，自當有權管理洛克斐勒大樓3樓以下商場，再依協議書第八條第1項:「本協議書由洛克斐勒大樓管理委員會主任委員代表甲方與乙方簽署後即自動生效，並於乙方遷出賣場之日終止其效力。」，因家福公司嗣未再續租，原告管委會已無收取回饋金，即無協議書之約定適用，被告抗辯公共設施前有分管使用之情，亦因家福公司遷出商場而終止其效力，而協議書終止效力後，當然回復由原告代全體共有人管理、使用、收益，則洛克斐勒大樓地上1、2樓及地下1、2樓均應回歸由原告管委會管理。
四、聲明：如主文第1項所示，及願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、洛克斐勒大樓最初係由傑信建設股份有限公司（下稱傑信公司）起造興建，爾後華南金資產管理股份有限公司（下稱華南金公司）取得系爭不動產，華南金公司原租給家福公司，後亞洲時代股份有限公司（下稱亞洲時代公司）再向華南金公司取得上揭標的，再經拍賣，由本件被告取得。
二、洛克斐勒大樓係住宅、辦公室、商場混合大樓，於傑信建設建築之初即區分住宅、辦公室及商場部分為3個管委會，並依此規畫使用停車位，本案系爭之地下2樓（下稱B2）停車場貫通包括A、B、C三棟之B2樓層，乃建商提供商場所有權人專用，自起造人興建完成後，從未交付予原告管理或使用，而是由起造人傑信公司管理使用，並且自83年6月21日起出租予家福公司供家樂福商場使用，而在商場以外之區分所有權人，包括3樓以上之辦公室，若有向傑信公司購買車位使用權，則在地下3樓（下稱B3）之車位，由傑信公司另發給車位使用證明，B2車位使用狀況自該建物完成保存登記後都是由傑信公司占有使用，此等分管狀況，明白區分。包括於84年6月28日通過公寓大廈管理條例，洛克斐勒大樓依該條例設立管理委員會時，洛克斐勒大樓管理委員會也是分成3個管委會，原告是3樓以上辦公室的管理委員會，另有商場及住宅的管理委員會，B2停車位的分管狀況即是由傑信公司出租予家福公司使用，其他住戶則依其購買車位使用權利使用B3停車位，並由管委會（應指原告管委會）統一管理（家福公司尚承租B3其它停車位，因與本案無關，以下均略之）。嗣華南金公司承繼前手即傑信公司與家福公司間之租賃契約內容重新簽租賃契約，系爭執行事件債務人亞洲時代公司嗣再向華南金公司取得上揭標的後亦同，B2車位自洛克斐勒中心大樓建築完成以來一直都是由商場所有權人出租予家福公司使用，可見華南金公司、亞洲時代公司確實對B2之車位有合法權源，方能將車位出租。再被告等人經由法院拍賣程序取得亞洲時代公司系爭不動產區分所有權，系爭執行事件拍賣公告註明：「地下二樓共138個停車位，其中108年為債務人所管理，現由家福公司承租使用」，係因法院查封時車位仍由承租人家福公司使用中故列為不點交，惟因專有部分不得分離於應有部分，應解為停車位的使用部分亦予附隨於系爭不動產而一併拍賣。又亞洲時代公司於系爭執行事件表示其產權資產含應列入其占有使用B2平面停車位，即拍賣標的包括B2樓之停車位，應一併估價，並以此為理由聲明異議，亦經本院系爭執行事件民事裁定表明：「本院核定之拍賣最低價格已將車位之價值併入建物單價內」、「拍賣價格已將車位之價值併入建物單價」。系爭強執行第一至三次及特別拍賣之附表使用情形亦均記載「地下二樓共138個停車位，其中108個為債務人所管理」。足見本件被告拍賣取得之標的，亦包括系爭停車位。
三、以上實際使用情形與管理規約第六條公共設施地下室部分只列出B3、第十四條規定各戶B3停車位由大樓管理委員會管理，原告管理委員會管理的公共區域並不包括B2停車位；協議書前言說明家福公司係向傑信公司承租使用傑信公司名下之大樓部分，原告為3樓以上辦公室住戶區分所有權人組成之管理委員會，另3樓以下全體商場區分所有權人組成之商場管理委員會、第一條租賃物之使用載明家福公司向傑信公司承租之範圍，包括AB樓B2全部135個車位，及AB樓B3指定之80個車位、華南金公司提出與家福公司之租賃契約、系爭拍賣公告內容、證人即華南金公司承辦人許瑤士、商場及住宅區分所有權人邱瑞峰證述相符，因此系爭車位自該大樓興建完成以來，自始即供商場分管使用，而長期出租予家福公司使用，未曾交由原告管理過，又原告知悉並且同意系爭B2之停車位使用權前後分屬傑信公司、華南金公司、亞洲時代公司所有，且由傑信公司、華南金公司、亞洲時代公司以相同租賃契約內容出租予家福公司使用等情，並以前揭管理規約及協議書內容確認B2停車場出租予家福公司使用，已符合分管之約定或默示分管之情形。
四、又家福公司與亞洲公司間之租約於被告拍定取得系爭車位後，系爭不動產所有權移轉完成前到期，家福公司乃將系爭車位騰空，因此於被告完成不動產移轉之後，因系爭車位屬騰空狀況，即由系爭執行事件原先不點交改為得由拍定人自行點交。依據民法第940及941條，承租人家福公司原為系爭車位之直接占有人，而出租人為間接占有人，無論直接占有人或間接占有人均為占有人，故家福公司未再承租時，系爭車位應回歸原間接占有人管理，不會變成無人占有之情形。而被告於家福公司仍在承租期間即拍定取得出租人亞洲時代公司之權利，經由法拍程序成為間接占有人，家福公司未承租後當然由被告占有管理。於原直接占有人家福公司騰空後，被告自可以間接占有人身分去現場設置停車升降欄，以避免他人占用。
五、聲明：原告之訴駁回。
參、本院判斷：
一、原告主張被告取得系爭不動產之時間及經過，被告於系爭車位設置障礙物等事實，為兩造所不爭執，並有本院109年5月7日中院麟民執108司執戌字第2號拍賣公告、現場照片33張在卷可按（本院卷一第38、43至105頁），堪信為真實，原告主張被告就系爭車位之應有部分應僅抽象地存在於系爭車位之全部，並非當然取得約定專用特定停車位之使用權，不得在其上設置障礙物，請求判決命被告除去，為被告所否認，並以前詞置辯。
二、按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第5款、第9條第1項、第2項分別定有明文。而公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有權人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位並編列在同一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則應先視登記之狀態而定，若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定獨立建號者相同，至若未為任何加註者，縱區分所有（專有）部分之面積相同，而在公共設施部分之應有部分不同，因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內。故在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於約定而取得約定專用權，應認各區分所有權人間已合意成立分管契約，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位。
三、查系爭車位屬臺中市○○區○○段0000○號建物，而依臺中市○○區○○段0000○號建物登記第二類謄本所示，其建物門牌記載為：崇德路一段635號等公共設施、主要用途：共有部分、層數：22層、層次：一-二十二層及屋頂突出物、地下一-三層等情，有建物登記第二類謄本影本在卷可憑（本院卷一第39頁），系爭車位既然與洛克斐勒大樓1至22層及屋頂突出物、地下1、3層均共同以屬洛克斐勒大樓公共設施編列為同一建號，自屬洛克斐勒大樓之共有部分至明。再依系爭執行事件歷次拍賣公告資料，系爭不動產權利範圍部分，並未加註含停車位，於公告附表之編號1至71號所示屬被告專有建物之備考欄，均僅標記共有系爭建號權利範圍之持分比例等節，有系爭執行事件第一次拍賣、第二次拍賣、第三次拍賣、特別變賣、特別變賣程序後之減價拍賣公告在卷可稽（本院卷一第177至260頁）是縱使被告取得系爭建號建物如系爭拍賣公告備考欄所示權利範圍10000分308、226、208、172、277、136、138、171、234、225、118、383、252、223、
357、340、131、128、132、160、216、210、211、123、10
8、203、174、334、110、366、272、316、285、245、882、129、232、212、72、139、140、150、215、158、261、3
49、119、132、182、317、323、155、199、413、347等不同比例之應有部分權利範圍，依上開說明，拍賣公告就系爭建號建物之應有部分登記狀態既未另行加註停車位，縱使系爭不動產就系爭建號建物有上開不同比例之應有部分，亦難據以證明被告就系爭車位亦同時取得共有部分約定專用之使用權。又被告係因拍定取得系爭不動產所有權，系爭執行事件拍賣公告未於各筆專有建物之備考欄為停車位之註記已如前述，而如系爭拍賣公告附表所示71筆專有建物後之使用情形欄固記載：「地下二樓共138個停車位，其中108個為債務人所管理，現由家福公司承租使用」，然使用情形欄之使用情形係依據假扣押查封筆錄、系爭執行事件筆錄記載及債權人陳報，有前揭拍賣公告在卷可按，自不能憑藉為系爭停車位使用權歸屬之依據，而該等拍賣資訊，可供查閱，具有公示性，被告無從諉為不知。而管理及承租使用尚與前開於公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，始得認所有權範圍係包含停車位約定專用在內之情形有間，則系爭拍賣公告使用情形欄就停車位為前開記載，自無從為有利被告之認定無訛。參以依系爭拍賣公告所示系爭不動產並不點交，系爭車位部分則未為點交與否之說明，足見系爭執行事件關於系爭建號建物部分，僅查封拍賣其應有部分之共有權，未一併拍賣系爭車位之使用權，被告抗辯因拍賣取得系爭不動產同時取得系爭車位之使用權，與系爭拍賣公告各筆建物所載權利範圍不符，洵屬無據。
四、至於被告以管理規約及協議書抗辯系爭車位自起造後即出租予家福公司使用，係原告與承租人間就系爭車位有分管契約，約定承租人即傑信公司、華南金公司、亞洲時代公司就系爭車位有約定專用使用權云云，查協議書係於85年3月22日簽訂，管理規約則於85年11月16日制定，有協議書、管理規約（均影本)在卷可按（本院卷一第477頁、卷二第67頁），管理規約因制定於協議書之後，則因應B2停車位已依協議書由家福公司於承租期間享有完全使用之權利，而未於管理規約第6條公共設施例示，自屬當然。再本院109年1月13日108年度司執字第2號裁定所載「拍賣價格已將車位之價值併入建物單價」之內容，核與系爭不動產之各筆建物，因系爭拍賣公告上各筆專有建物備考欄所載就系爭建號建物如上開所示不同之應有比例，各具有不同之財產價值之情事相符，非謂其上以「車位之價值」稱應有部分，即無視前述拍賣公告未於系爭建號建物之應有部分加註含停車位之事實。又證人許瑤士、邱瑞峰於本院之證述情節，傑信公司、華南金公司、亞洲時代公司就系爭車位與家福公司之租賃契約關係，均僅能證明家福公司於承租期間就系爭車位有約定使用權，而系爭不動產就系爭建號建物既無為停車位之註記已如前述，自無從以原告於家福公司承租期間，與家福公司間就系爭車位使用之協議內容及使用情形，認定被告取得系爭不動產所有權範圍包含系爭車位、原告與傑信公司就系爭車位有分管契約之情事，遑論依系爭不動產之所有權異動，認定被告經系爭拍賣後亦受分管契約效力所及。另綜合被告於本件始終未就其抗辯洛克斐勒大樓另有商場及住宅管理委員會，而排除原告就系爭車位之管理權限一節提出事證以實其說，且協議書係由原告與家福公司簽立，又被告以本院106年度簡上字第437號判決、104年度簡上字第454號判決、臺灣彰化地方法院104年度簡上字第99號判決就本案有爭點效為由，抗辯原告管理範圍不含B2部分云云，係誤認前揭確定判決係以原告已收取家福公司承租期間給付之回饋金為認定，與分管契約必須以登記為要件明顯不同所致等情，被告抗辯原告當事人不適格云云，難認有據。
肆、綜上所述，系爭拍賣公告既未就系爭不動產各筆專有建物就系爭建號建物之應有部分為停車位之註記，顯見被告並未取得系爭車位使用權，其等於系爭車位上設置障礙物，自均屬無權占有系爭車位。而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條及第821條規定甚明。從而，原告本於民法第767條及第821條之規定，訴請被告應將設置在系爭車位上所有障礙物移除，並騰空返還予全體區分所有權人，為有理由，應予准許。
伍、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰依本院109年度補字第2422號裁定核定之本件訴訟標的價額酌定相當擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第五庭 法 官 林秀菊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 2 日
書記官 劉子瑩附表：車位編號