臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第99號原 告即反訴被告 王士銘訴訟代理人 張藝騰律師複代理人 李錫秋律師被 告即反訴原告 蔡雅欣訴訟代理人 嚴天琮律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國110年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰柒拾壹萬元，及其中壹佰捌拾萬元自民國一百零九年一月七日起至清償日止，其中玖拾萬元自民國一百零九年一月十四日起至清償日止，其中壹萬元自民國一百零九年三月十三日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔四分之三，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴部分於反訴原告以新臺幣玖拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳佰柒拾壹萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。查：原告起訴主張兩造就坐落臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地（權利範圍244/10萬）及其上同段2258建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○○路○ 段○○○ 號7 樓之
3 ，下合稱系爭房地）之買賣關係不存在，被告則抗辯兩造買賣關係存在，並對原告提起反訴，主張因原告違約而解除契約並請求原告返還已付之訂金及給付違約金。經核被告提起反訴，與原告本訴均對於兩造間就系爭房地之買賣契約效力有所爭議，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性及牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提反訴，與前揭規定相合，應予准許。
二、再按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判決要旨可資參照。本件原告主張兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，對原告不生效力，為被告所否認，則兩造間就系爭房地之買賣關係是否成立，堪認已陷不明確狀態，而此不明確之狀態得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明。
三、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。反訴原告提起反訴時請求反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）371 萬5000元本息，嗣於民國110 年3 月29日言詞辯論期日當庭變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告364 萬5000元本息，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條規定，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告前於107 年11月28日與其母許馨勻至永慶不動產臺中十期加盟店（下稱系爭加盟店）與訴外人即仲介許文賓簽立編號AG0000000 號一般委託銷售契約書及空白授權書，委託期間自107 年11月28日起至108 年6 月30日止，並由訴外人張雪梅接洽，許文賓告知該授權書係供此份一般委託銷售契約書使用。後於108 年11月5 日許馨勻未經原告授權，自行至系爭加盟店簽立編號AA0000000 號專任委託銷售契約書、標的物現況說明書，復於108 年11月26日未經原告授權，至系爭加盟店與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、價金履約保證書，許文賓當場並未出示原告所簽立之授權書，許馨勻亦表示須待原告確認是否出售系爭房地，是許馨勻顯係無權代理，原告亦不承認許馨勻之代理行為，系爭買賣契約對原告不生效力，且被告於簽約時已知此情，並非善意第三人，堪認兩造間就系爭房地之買賣關係並不存在等語。並聲明：確認兩造就系爭房地其買賣關係不存在。
(二)對被告抗辯所為之陳述：許馨勻於簽立系爭買賣契約時，既無簽署授權書，自無表見代理之情，且不動產如由代理人為之，應提出經證明之本人授權書，授權書內並應就授權目的、授權項目、授權範圍、授權時間記載明確，原告於107 年11月28日所簽立之授權書經許文賓告知係供前開一般委託銷售契約使用，該一般委託銷售契約委託期間亦於108 年6 月30日終止，許文賓卻自行填載該授權書上日期、編號而未向被告告知此情，且被告於簽立系爭買賣契約時，未確認許馨勻有無經原告授權、原告是否同意出售，被告非屬善意無過失等語。
二、被告則以：系爭買賣契約係由原告授權許馨勻處理買賣事宜，108 年11月26日簽約當日並經承辦地政士吳淑惠與原告確認，並由原告親自傳真身分證供地政士處理締約程序，且依原告、許馨勻於臺灣臺中地方檢察署109 年度偵字第00000號偵查中之供述，原告確實知悉許馨勻要賣房子而提供身分證，提供當下即已明確授權，系爭買賣契約自屬有效成立；退萬步言，原告與許馨勻為母子，關係緊密，原告亦曾同意許馨勻處理系爭房地買賣事宜，許馨勻於簽約過程曾當眾人面前透過通訊軟體「LINE」聯絡原告確認細節，並由原告提供身分證，足見原告知許馨勻為其代理人而不為反對之表示，原告對被告仍應負授權人之責任等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：主張除與本訴所為答辯相同外，並陳稱：反訴被告經許馨勻代理與反訴原告簽立系爭買賣契約，反訴原告已於108 年11月26日、108 年12月25日給付簽約款90萬元、用印款90萬元，均存入訴外人合泰建築經理股份有限公司所申設台新國際商業銀行建北分行帳號00000000000000號受託信託財產專戶（下稱系爭專戶），兩造原約定於108 年12月25日辦理用印手續，反訴被告違約未履行，反訴原告於同日以存證信函催告反訴被告於7 日內履約，反訴被告於108年12月26日收受後仍置之不理，反訴原告即於109 年1 月2日，依民法第254 條規定、系爭買賣契約第12條第1 項前段之約定，寄發存證信函通知反訴被告解除契約，並依民法第
259 條第1 款之規定，請求反訴被告返還已收受之定金180萬元，並依民法第249 條第3 款規定、系爭買賣契約第12條第3 項前段約定，請求反訴被告加倍返還所受之定金即180萬元（賠償額預定性違約金），及懲罰性違約金4 萬5000元，又反訴被告已於109 年1 月3 日收受該存證信函，是依系爭買賣契約第12條第3 項後段之約定，就返還定金180 萬元部分，反訴原告得請求自109 年1 月7 日起，及違約應加倍返還之180 萬元自109 年1 月14日起之利息等語。並聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告364 萬5000元，及其中180萬元自109 年1 月7 日起至清償日止，其中180 萬元自109年1 月14日起至清償日止，其中4 萬5000元自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：答辯除與本訴主張、陳述相同外，並補充：本件糾紛係因許文賓之前開行為所致，反訴被告並無過失，反訴原告如認受有損害，應向許文賓請求等語資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由
一、本訴部分：
(一)原告主張系爭房地為原告所有，許馨勻於108 年11月26日以原告名義與被告就系爭房地簽立系爭買賣契約，業據提出不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、本票影本、土地及建物登記第一類謄本等件為證（參本院卷第37至45、109 至
115 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
(二)至原告主張許馨勻係未經原告同意出售系爭房地等情，為被告所否認。原告就此固提出一般委託銷售契約書、授權書、專任委託銷售契約書、標的物現況說明書、許馨勻與許文賓「LINE」對話紀錄、許馨勻與許文賓通話譯文、律師函等件為證（參本院卷第25至35、47至72頁），惟查：證人吳淑惠於本院具結證稱：伊是系爭加盟店特約地政士，當時係系爭加盟店通知買賣雙方已經談好，伊到場時有見到許馨勻、被告，伊知道許馨勻非賣方本人，所以必須檢視授權書、身分證影本確認許馨勻之代理權，伊當天有看到系爭加盟店的制式授權書即本院卷第29頁，以及許馨勻的身分證影本，伊向許馨勻表示必須提出授權人的身分證，許馨勻便打電話向原告要身分證，伊不記得電話中有沒有解釋為何需要身分證，而簽約當天許馨勻並沒有說未經授權無法簽約，伊也沒有聽到許馨勻要求仲介再去確認原告之意，後於108 年12月6 日前後也就是兌現80萬元本票日，許馨勻就通知伊說會跟仲介講不賣了，但沒有講細節等語（參本院卷第245 至248 頁）；核與許馨勻於前開刑事案件偵查中陳稱：許文賓跟伊說有買家想要買，叫伊去簽約，過程中因為缺少原告身分證，伊有打電話跟原告說需要原告傳給伊身分證，伊有跟原告說要賣房子，但沒說什麼時候要賣，後來伊和原告討論後就跟對方說不想賣了，但對方還是一直匯錢等語大致相符（參臺灣臺中地方檢察署109 年度他字第976 號偵查卷第140 頁），且原告於前開刑事案件偵查中初始雖否認知悉許馨勻要身分證用途（參同上偵查卷第139 頁），惟經許馨勻為前開陳述後，原告亦坦稱：當天許馨勻向伊要身分證，許馨勻有說要賣房子，但伊不知道當時許馨勻在簽買賣契約等語（參同上偵查卷第140 至141 頁），並陳稱：從頭到尾伊都是委託許馨勻處理系爭房地買賣事宜，是後來和許馨勻討論後才說不賣等語（參同上偵查卷第196 頁），在在均堪認原告確實知悉許馨勻於108 年11月26日係因欲出售原告所有系爭房地，而有向原告要求提出身分證之必要，原告因此傳送身分證照片檔案供許馨勻交予吳淑惠，足見許馨勻以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約時，業已獲得原告之授權，許馨勻究有無於通話中告知「今日」要簽買賣契約，均無礙原告確實瞭解知悉許馨勻要求提出身分證之原因，是原告主張並未授權許馨勻，自無可採。原告雖稱許馨勻於簽立系爭買賣契約時有表示尚待原告確認，惟未提出任何證據以實其說，亦難以此認許馨勻之代理權受有何限制。
(二)此外，原告復主張前開授權書為原告事先簽名後，許文賓始自行填載物件編號，無法作為原告授權之依據，且許馨勻所代為簽立之專任委託銷售契約書未經原告簽名，為無效委託等情，惟證人許文賓於前開刑事案件偵查中具結證稱：原告第1 次委託時就是本人簽立的，所以不需要簽授權書，第2次委託書是伊到原告住處社區管理室和許馨勻簽立的，因為該次是非本人簽立，所以需要出具授權書，伊忘記帶授權書，許馨勻還要伊放到管理室，伊忘記何時取回授權書，而授權書上已經將基本內容填載完畢，只需要授權人、代理人簽名即可，伊不確定日期是何人填載，後來找到買主鄧名傑（即被告之夫），許馨勻還到公司和鄧名傑談了2 次價格等語（參同上偵查卷第194 至196 頁），而依前開一般委託銷售契約書，係由原告自行簽立，其上亦未表明任何代理人（參本院卷第25至27頁），原告究有何同時簽立空白授權書之必要，實非無疑，是證人許文賓前開證述顯與卷證較為相符，應堪採信，足見原告確係於許馨勻簽立專任委託銷售契約書後，始簽立前開授權書，其確有授權許馨勻處理出售系爭房地事宜，原告執此欲主張並未授權許馨勻，亦無可採；且許馨勻所簽立專任委託銷售契約書是否因原告未簽名、蓋章而無效，亦僅涉及原告與系爭加盟店間居間關係是否存在，仍與系爭買賣契約效力無涉，附此敘明。
(三)綜上，原告既已簽立授權書並傳送身分證影像檔案予許馨勻，足見確有授權許馨勻簽立系爭買賣契約，從而，原告以許馨勻無權代理復未經原告承認為由，請求確認兩造間就系爭房地買賣關係不存在，為無理由。
二、反訴部分：
(一)反訴原告主張兩造於108 年11月26日就系爭房地簽立系爭買賣契約，反訴原告於簽約當日給付簽約款現金10萬元、開立80萬元本票，並於108 年12月25日支付用印款90萬元，均存入系爭專戶，兩造應於108 年12月25日辦理用印手續，惟反訴被告拒絕履行，反訴原告即於108 年12月25日寄發存證信函，催告反訴被告於函到7 日內履行備證用印義務，經反訴被告於108 年12月26日收受，反訴原告再於109 年1 月2 日以存證信函為對反訴被告解除系爭買賣契約之意思表示，並於109 年1 月3 日送達反訴被告等情，業據反訴原告提出授權書、不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及契約書、存證信函、掛號投遞查詢畫面等件為證（參本院卷第143 至
169 頁），堪信為真實。
(二)則按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文；又乙方（即反訴被告）應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（即反訴原告）給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續；甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，系爭買賣契約第8 條第
1 項、第12條第1 項前段亦有明文約定。是兩造既已簽立系爭買賣契約，反訴原告卻主張遭許馨勻無權代理而拒絕履約，經反訴原告定期催告後，反訴被告屆期並未履行，反訴原告依民法第254 條之規定、系爭買賣契約第12條第1 項前段之約定，以109 年1 月2 日存證信函解除系爭買賣契約，自屬有據。
(三)再按契約解除後當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。且此項受領之給付為金錢者，不論受領人是否因利用金錢而受有利益，概應溯自受領時起附加法定利息償還之（最高法院96年度台上字第969 號判決意旨參照）；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第203條定有明文。查：系爭買賣契約既經反訴原告合法解除，反訴原告依民法第259 條第2 款之規定，請求反訴被告返還業已支付之定金180 萬元，即屬有據；又反訴原告依前開規定請求反訴被告返還定金，得併請求自受領時起之利息，且為無從另為約定利率之債務，是反訴原告請求自109 年1 月7日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據。
(四)又反訴原告主張反訴被告應於108 年12月25日辦理用印手續，反訴被告遲延未履行，依系爭買賣契約第12條第3 項前段之約定，自108 年12月25日起至109 年1 月3 日即反訴原告解除系爭買賣契約之日止，反訴被告應給付按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金合計4 萬5000元（計算式：900萬元×0.5/1000×10日＝4 萬5000元），且因反訴被告毀約不賣，依系爭買賣契約第12條第3 項後段之約定，應按反訴原告已給付之數額180 萬元給付予反訴原告等情，為反訴被告所否認。則按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。且不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號裁判意旨參照）。又當事人所約定之違約金是否過高，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；且約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。（最高法院79年度台上字第1612號、79年度台上字第1915號、79年度台上字第439 號、88年度台上字第1968號判決意旨參照）。查：
⒈系爭買賣契約第12條第3 項、第4 項約定：「乙方（即反訴
被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即反訴原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（參本院卷第148 頁），是依系爭買賣契約第12條第4 項約定觀之，堪認兩造就給付遲延時得請求之賠償，已特別約定除違約金請求權外，尚有損害賠償請求權，而與損害賠償預定性質之違約金不同，系爭買賣契約第12條第3 項前段違約金之約定，自屬懲罰性違約金之特別約定；至系爭買賣契約第12條第3 項後段關於因毀約不買或其他違約情事而解除契約後得沒收已給付款項之約定，乃就因毀約不買等違約賠償係以沒收所受款項為賠償總額之約定，則依前揭法條規定，即應認上開沒收款項之約定乃關於支付違約金之約定，又因該約定並無特定懲罰性之內容，故應屬損害賠償預定性質之違約金，且兩造就此亦不爭執（參本院卷第
313 頁），此部分違約金之性質均堪認定，反訴被告既有前開給付遲延情事而經反訴原告解除系爭買賣契約，反訴原告主張依系爭買賣契約第12條第3 項後段請求損害賠償，併依同條項前段請求懲罰性違約金，自屬有據。
⒉而兩造係於108 年11月26日簽訂系爭買賣契約，依系爭買賣
契約之約定，反訴被告應於108 年12月25日備證用印，經反訴被告寄發律師函表示系爭買賣契約無效而拒絕履行，反訴原告即於109 年1 月3 日解除系爭買賣契約，業據前述，而反訴原告主張其因反訴被告違約受有律師費6 萬元、房屋租金1 萬元，合計7 萬元之損失，亦據其提出收據為證（參本院卷第171 頁），是反訴原告主張所受損害，核與其請求之損害賠償額預定性違約金180 萬元相差懸殊，顯有過高之情。爰審酌反訴原告因反訴被告違約之損害達7 萬元、系爭買賣契約價金為900 萬元、系爭買賣契約係可歸責於反訴被告事由始解除、系爭買賣契約自簽訂時起至解約止耗時逾1 月、反訴原告原本急於購屋自住（參同上偵查卷第177 頁），反訴被告如依約履行，反訴原告無庸另尋住處等情，復參酌反訴被告事後因故不願出售系爭房地，即以遭無權代理為由拒絕履約之違約情節等一切情狀，認反訴原告主張沒收180萬元之違約金尚屬過高，應予核減為90萬元，始為適當。⒊又依系爭買賣契約之約定，反訴被告應於108 年12月25日備
證用印，是反訴被告應自翌日即108 年12月26日起負給付遲延責任，並按買賣總價款每日千分之0.5 即4500元計算懲罰性違約金，而反訴原告於109 年1 月3 日解除系爭買賣契約，懲罰性違約金即應計算至該日止共9 日，合計4 萬500 元（計算式：900 萬元×0.5/1000×9 日＝4 萬500 元）。又依前所述，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，爰審酌反訴原告在遲延期間之損害、反訴被告因毀約不賣已須賠償反訴原告90萬元、前述違約情節等一切情狀，認反訴原告依系爭買賣契約第12條第3 項前段約定按日計算請求之懲罰性違約金，尚屬過高，應予核減為1 萬元，始為適當。
⒋從而，反訴原告依上開約定，請求反訴被告再賠償損害及懲
罰性違約金合計91萬元，尚非無據，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。
⒌再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項及第203 條分別定有明文。就違約金90萬元部分，依系爭買賣契約第12條第3 項後段之約定，反訴被告應於109 年1 月3 日解約日起10日內給付；而就1 萬元部分，屬無確定期限之給付，既經反訴原告提起民事訴訟，且反訴被告迄未給付，亦應負遲延責任，且均為無從另為約定利率之債務，是反訴原告請求其中90萬元部分自109 年1 月14日起至清償日止，1 萬元部分自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日即109 年3 月13日（參本院卷第137 頁）起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據。
三、綜上所述，許馨勻既係有權代理原告簽訂系爭買賣契約，原告請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為無理由，應予駁回。而反訴原告依民法第254 條、第259 條之規定、系爭買賣契約第12條第1 項前段、第3 項之約定，請求反訴被告給付反訴原告271 萬元，及其中180 萬元自109 年1月7 日起至清償日止，其中90萬元自109 年1 月14日起至清償日止，其中1 萬元自反訴起訴狀繕本送達翌日即109 年3月13日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
四、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
民事第五庭 法 官 蔡家瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
書記官 蔡秀貞