臺灣臺中地方法院民事判決 110年度簡上字第107號上 訴 人 洪華鄉被 上訴人 曾翠鈴訴訟代理人 吳立偉上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國109年11月17日本院臺中簡易庭109年度中簡字第2774號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國110年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國108年7月28日與訴外人陳志成簽訂「不動產
買賣契約書（下稱系爭契約）」，約定被上訴人以新臺幣（下同）6,000,000元將門牌號碼臺中市○○區○○街○○號房屋及其坐落基地（下稱系爭房屋）出售予陳志成。惟被上訴人與陳志成簽約後，因上訴人表示：其為系爭房屋之承租人，得行使優先購買權等語，並於108年8月26日以存證信函限期要求被上訴人辦理系爭房屋所有權移轉登記，兩造遂於108年8月27日簽訂「房屋買賣協議書（下稱乙協議）」，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房屋，並約定：「被上訴人如因配合上訴人行使優先購買權，遭原契約買方、仲介、代書等人訴訟損害賠償判決確定，上訴人願概括承受」。嗣因被上訴人未履行系爭契約，陳志成遂對被上訴人主張解除系爭契約，並於另案起訴請求被上訴人給付懲罰性違約金1,000,000元，經本院108年度訴字第3390號判決、臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第188號判決命被上訴人應給付陳志成300,000元，及自108年11月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息確定（下合稱前案確定判決）。依前案確定判決，被上訴人應給付陳志成317,398元，被上訴人已於109年7月10日如數給付由予林殷世律師代陳志成收受。爰依乙協議法律關係，訴請上訴人給付被上訴人317,398元本息。
㈡於本院補稱：兩造於108年7月29日簽訂「協議書」（下稱甲
協議）後，上訴人改口稱其對系爭房屋有優先購買權，而要求仲介停止辦理被上訴人與陳志成買賣系爭房屋之手續，且拒絕搬離系爭房屋，被上訴人原建議上訴人確認是否有優先購買權後再作買賣，然因上訴人堅持其有優先購買權，兩造始於108年8月27日簽訂乙協議，約定上訴人應就被上訴人與陳志成解約所生損害負賠償責任。又兩造買賣系爭房屋，確有委請仲介辦理，且為上訴人所知悉，是上訴人主張被上訴人有誆騙情事，亦屬不實等語。
二、上訴人答辯：㈠前案確定判決判命被上訴人應賠償陳志成，與上訴人無關。
此外，被上訴人為系爭房屋出租人，被上訴人前要求上訴人以6,000,000元之價格向被上訴人購買系爭房屋，然前案確定判決後，上訴人始知悉被上訴人實際上僅簽5,700,000元給仲介，多拿上訴人300,000元，故被上訴人係以上開方式欺騙上訴人簽乙協議。
㈡於本院補稱：上訴人前向被上訴人簽訂租賃契約，約定由上
訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自107年4月1日起至108年3月31日止，嗣租約屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，並按期繳交租金予被上訴人，故依民法第451條規定，視為兩造間就系爭房屋，有不定期租賃關係。嗣於108年7月28日，上訴人獲悉被上訴人欲將系爭房屋售予陳志成，因上訴人不諳法律，被上訴人復施用詐術，對上訴人隱瞞兩造間就系爭房屋之租約為不定期租約之事實，致上訴人誤認對系爭房屋有優先購買權，遂向被上訴人表示購買系爭房屋之意願，而因被上訴人表示如違反系爭契約，將導致被上訴人遭陳志成求償600,000元，上訴人始同意被上訴人之請求，追加給付600,000元，供被上訴人違約賠償陳志成使用，兩造遂於108年7月29日簽訂甲協議，約定被上訴人如與陳志成合意解除系爭契約，上訴人即願意向被上訴人購買系爭房屋，上訴人並已交付700,000元定金予被上訴人。詎被上訴人明知其尚未與陳志成解除系爭契約，且被上訴人已違反系爭契約而應對陳志成負違約責任，竟於108年8月27日要求上訴人簽訂乙協議，並將被上訴人對陳志成之違約責任全部轉嫁予上訴人承擔，可見被上訴人對損害之發生及擴大，與有過失，依民法第217條第1項規定，上訴人之賠償金額應予酌減。此外，被上訴人明知系爭房屋之底價為5,700,000元，且兩造買賣系爭房屋之相關手續均由被上訴人親自辦理，而無仲介費之支出，竟以6,037,057元之價格售予上訴人，藉此誆騙上訴人。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在原審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項（見本院卷第167至168、238頁）：
1.兩造於108年7月29日簽訂甲協議，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房屋，並約定買賣價金為6,600,000元。
2.兩造於108年8月27日簽訂乙協議，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房屋，並約定：被上訴人如因配合上訴人行使優先購買權，遭原契約買方、仲介、代書等人訴訟損害賠償判決確定，上訴人願概括承受。
3.陳志成前於另案起訴主張：陳志成、被上訴人於108年7月28日簽訂系爭契約，約定由陳志成向被上訴人購買系爭房地，買賣價金為6,000,000元，惟因被上訴人違約拒絕辦理過戶，陳志成遂解除系爭契約等語，並訴請被上訴人給付懲罰性違約金1,000,000元。經本院108年度訴字第3390號判決：「被上訴人應給付陳志成100,000元，及自108年11月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」。陳志成不服，提起上訴後，臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第188號判決認定陳志成上訴部分有理由，並為：「被上訴人應再給付陳志成200,000元，及自108年11月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」之判決確定。
4.依前案確定判決，被上訴人應給付陳志成317,398元，被上訴人已於109年7月10日如數給付由林殷世律師代陳志成受領。
5.上訴人有寄送臺中太平郵局第190號存證信函予被上訴人，已送達被上訴人。
6.兩造有如證物3錄音光碟所示之對話。㈡兩造爭執事項（見本院卷第168頁）：
上訴人主張甲、乙協議均係受被上訴人詐欺所簽訂，應予撤銷，是否有據？本件上訴有無理由？
五、得心證之理由：㈠經查，被上訴人於108年7月28日與陳志成簽訂系爭契約，約
定由陳志成向被上訴人購買系爭房地，約定買賣價金為6,000,000元。被上訴人與陳志成簽約後，兩造旋於108年7月29日簽訂甲協議，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房屋，並約定買賣價金為6,600,000元。嗣兩造復於108年8月27日簽訂乙協議，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房屋，並約定：「被上訴人如因配合上訴人行使優先購買權，遭原契約買方、仲介、代書等人訴訟損害賠償判決確定，上訴人願概括承受」。其後，因被上訴人未履行系爭契約，陳志成遂對被上訴人主張解除系爭契約，並於另案起訴請求被上訴人給付懲罰性違約金1,000,000元，經前案確定判決判命被上訴人應給付陳志成300,000元本息，被上訴人已於109年7月10日依前案確定判決給付317,398元予林殷世律師代陳志成收受，有甲、乙協議、前案確定判決、簽收單為證（見本院109年度司促字第23755號卷第11至23頁、本院卷第25頁），且為兩造所不爭執，已如前述。基此，前案確定判決已認定陳志成因解除系爭契約所生之損害為300,000元本息，而依乙協議之約定，兩造既已約定由上訴人概括承受被上訴人對陳志成解除系爭契約所生之損害賠償責任，則被上訴人依乙協議法律關係，請求上訴人賠償被上訴人317,398元，為有理由，應予准許。
㈡按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。
次按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易習慣上，就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即非本條之詐欺（最高法院108年度台上字第2043號判決意旨參照）。上訴人主張被上訴人未告知上訴人兩造間就系爭房屋之租約為不定期租約，致上訴人陷於錯誤，誤認上訴人對系爭房屋有優先購買權，而簽訂系爭協議，上訴人自得撤銷受詐欺所為之意思表示等語，既為被上訴人所否認，揆諸前開說明，應由上訴人就其受詐欺之事實負舉證之責。經查，觀諸被上訴人提出之簡訊、存證信函、LINE對話紀錄（見本院卷第69至103頁），可知被上訴人與陳志成簽訂系爭契約後，上訴人即於108年8月6日傳送簡訊並寄發存證信函予訴外人即仲介黃宇呈，表示其對系爭房屋有優先購買權，其要行使優先購買權等語，嗣上訴人復於108年8月10日使用LINE通訊軟體傳送訊息予被上訴人，要求被上訴人不得提供印鑑證明予仲介辦理移轉系爭房屋所有權予陳志成之手續，再於108年8月12日傳送訊息予被上訴人，要求被上訴人寄發存證信函予仲介，告知上訴人欲就系爭房屋行使優先購買權之意思。再參以兩造間109年2月1日對話光碟之錄音內容（見本院卷第63至67頁），被上訴人先對上訴人稱：「那當下我有跟你說我跟對方（註：即陳志成）簽約了」，上訴人則回覆：「對，啊我是說我有承租人優先購買權啊，所以我說我要買啊」，被上訴人復稱：「那我們之後有建議你說要不要等法院這邊判決，說真的可以賣給誰我們再來做買賣……」，上訴人則回覆：「對，這都……我都知道……」，被上訴人遂稱：「所以我們才簽了那個協議書」等語，足認本件係因上訴人堅稱其對系爭房屋有優先購買權，被上訴人始基於上訴人之指示，與上訴人簽訂甲、乙協議，復對陳志成為解除系爭契約之意思表示。又衡諸房屋買賣屬重大交易，上訴人於簽訂
甲、乙協議前，本得諮詢具備法律專業知識之人，確認其對系爭房屋是否有優先購買權存在，再與被上訴人協談購買系爭房屋之事宜，且不論依法律、契約或交易習慣，均難認被上訴人有主動告知上訴人「兩造間就系爭房屋所訂租約為不定期租約」之義務，是被上訴人縱使消極未告知上訴人上開事項，揆諸前開說明，亦僅屬單純之緘默，而與民法第92條第1項規定所稱之「詐欺」不合。此外，上訴人並未舉證證明被上訴人有何詐欺上訴人之情事，則上訴人主張依民法第92條第1項規定，撤銷訂立甲、乙協議之意思表示，應屬無據。
㈢上訴人固另主張被上訴人係於確認上訴人對系爭房屋有優先
購買權後，始與上訴人共同完成系爭房屋所有權之移轉，故被上訴人對於其與陳志成解除系爭契約所生損害之發生及擴大亦有過失，應酌減上訴人對被上訴人之賠償責任等語。惟查，由兩造上開109年2月1日對話內容可知，被上訴人對於上訴人就系爭房屋是否有優先購買權存在一節，原即有疑慮，被上訴人復曾詢問上訴人是否俟確認上訴人對系爭房屋有優先購買權後再行買賣，然因上訴人堅稱其有優先購買權，被上訴人始信任上訴人之說法，並依上訴人之要求，對陳志成為解除系爭契約之意思表示。基此，被上訴人對陳志成為解除系爭契約之意思表示，既係基於上訴人之指示所為，即難認被上訴人對於其與陳志成解除系爭契約所生損害之發生或擴大有何過失，上訴人此部分主張，自難堪採。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件被上訴人對上訴人之給付請求權，為無確定給付期限之債權，自應以被上訴人催告請求上訴人負損害賠償責任之翌日，起算遲延利息。查被上訴人前向本院聲請對上訴人核發支付命令，經本院核發109年度司促字第23755號支付命令，上開支付命令於109年7月30日送達上訴人，有送達證書附卷可稽（見本院109年度司促字第23755號卷第33頁）。是揆諸前揭說明，被上訴人自得請求上訴人給付自109年7月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
六、綜上所述，被上訴人依據系爭協議法律關係，請求上訴人給付被上訴人317,398元，及自109年7月31日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予維持。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 蔡美華法 官 鄭百易正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
書記官 唐振鐙