臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第262號上 訴 人 楊忠翰被 上訴人 畢卡索一期管理委員會法定代理人 張白紅訴訟代理人 宋羿萱律師
廖健智律師複 代理人 張可麗律師上列當事人間請求給付公共基金等事件，上訴人對於中華民國110年5月19日本院臺中簡易庭109年度中簡字第3506號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國111年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項及理由第三項（四），關於利息起算日「民國109年9月3日」之記載，均更正為「民國109年9月4日」。
事實及理由
一、被上訴人即原審原告方面：
（一）於原審主張：上訴人為門牌號碼臺中市○區○○○街000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，係畢卡索一期大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人（下稱區權人），依法有繳納公共基金之義務。系爭大樓範圍內之坐落臺中市○區○○段0000○000000地號土地（下稱系爭土地）原屬訴外人祭祀公業賴存健所有，於民國109年1月8日又移轉於訴外人姚良震所有，因該所有權人等人多次至被上訴人社區抗爭，並要求社區返還系爭土地，為解決使用系爭土地之爭議，避免社區內道路由原所有權人使用，損及社區安全，是被上訴人分別於108年9月30日、同年11月23日及同年11月28日召開緊急臨時區分所有權人會議（下稱區權會），決議由被上訴人與系爭土地所有權人洽購系爭土地事宜，再由系爭大樓之各區權人繳納公共基金做為買賣價金，以各區權人名義向姚良震購買系爭土地。然因上開區權會開會之形式及出席人數未符合公寓大寓管理條例之相關規定，被上訴人遂於109年5月28日召開臨時區分所有權人會議，並決議由全體區分所有權人按戶繳納新臺幣（下同）25萬元至社區公共基金，委由被上訴人洽購系爭土地，以各區權人名義簽訂，並各受權利範圍46分之1之移轉登記，買賣價金則由被上訴人自各戶收取之公共基金交付（下稱系爭區權會決議），嗣並通知各戶並公告在案。嗣系爭大樓各區權人，除上訴人外，均已依系爭區權會決議繳納24萬4699元之公共基金，然上訴人迭經被上訴人催告，均未為置理。系爭區權會決議符合公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第3項及第4項之規定，上訴人為區權人，自有繳納上開款項之義務，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人24萬4699元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）於本院補述：
（1）108年間即召開過3次區權會，決議以繳納之公共基金購買系爭土地，因該3次會議之形式未符合公寓大廈管理條例之規定，才會於109年5月28日再召開1次臨時區權會去追認109年1月16日簽訂之買賣契約，後續其實還有再進行2次買賣，因住戶繳納之公共基金並未1次到位，故共分3次買賣，於109年5月28日開會前，被上訴人已有投遞每戶信箱通知該次議決事項，詳如原審原證二所示，該通知之內容已詳細載明包含買賣價金等買賣契約內容，108年開過3次區權會，住戶均十分清楚，為何要買賣系爭土地，因系爭土地位於系爭大樓包含停車場之出入口，當時原地主有抗議社區占用私人土地，若不買土地，恐怕地主會對社區提告或圍堵系爭大樓之出入口，自已嚴重影響社區公共利益，故上開區權會才會決定要買系爭土地，目前除上訴人外，其餘全部住戶均同意並已繳納公共基金購買系爭土地。系爭區權會之開會通知單，業經被上訴人於開會前，交予社區管理員蔡錫宗以每戶投放信箱並張貼於系爭大樓內3處公共樓梯上公布欄之方式合法送達通知各區權人，此有蔡錫宗到庭證述可證，且蔡錫宗亦知悉原地主前來抗爭系爭土地遭社區占用之情事，然此爭議之有無僅為系爭大樓購買之背景，與上訴人究有無依系爭區權會決議繳納公共基金之義務，尚無影響。蔡錫宗確實已將會議通知合法投入信箱並公告，會議通知本非需以郵遞送達，亦不以蔡錫宗知道內容為必要，蔡錫宗知道該次會議日期，並已合法送達即已足夠，其他3名證人之證詞亦可證當次會議已合法決議，應繳納公共基金，因其他住戶均已就繳納公共基金決議表示同意，才沒有深度討論，但當次會議上也已詳細說明，也於會議通知上詳載，除了上訴人外，其他住戶已繳納公共基金並過戶土地，也足以證明當次會議已經合法通過。另曾任主委之張白紅及社區督導呂銨育亦可證系爭區權會之簽到表確為真正，且該通知單之內容已合法召開並通過決議，當日所有出席之區權人對於該議案確實均已了解且無異議，故會議記錄方未再為詳載，否則該會議內容所為每戶應繳納20餘萬元之公共基金並非小數目，除上訴人以外，其餘區權人均願意並已繳納，且後續亦均已提供相關資料配合買賣土地及辦理土地過戶事宜，均可證系爭區權會之通知及決議內容確經與會之區權人同意並合法通過無疑。系爭區權會會議紀錄已有記載當次決議之內容且已有寫說有合法通過及其內容，再參考會議通知也已足證，就算上訴人認會議紀錄記載不夠詳細，亦僅為程序上之問題，上訴人亦未在期限內提出異議，應已生失權效。
（2）被上訴人前所提簽到表為影本，其與原本之差異僅在第5頁簽到表之標題，影本之標題以電腦打字，原本之標題有3個字係手寫，其他簽名內容則均完全相同，被上訴人已於原審中提出原本以供核對，並無任何偽造或變造問題，且其他住戶均已繳款配合過戶亦可證明，而依社區督導呂銨育所述，系爭簽到表之標題另以打字方式為之，僅係渠為美觀，在思慮不周之情形下更改而為，其餘部分均屬真實，自可證當日區權會之出席比例確有達到法定門檻。系爭區權會之召開共計有31名區權人出席，已逾系爭大樓所有區權人人數45人之3分之2及區權比例3分之2，並經出席人數全體同意而決議通過開會通知上所載議案，自屬合法召開並通過決議，而該決議既已通過且上訴人並未於3個月內訴請撤銷，則上訴人自應依系爭區權會決議之內容繳納公共基金；且迄今僅上訴人不願繳納公共基金，卻一直享受其他住戶已繳納基金去買系爭土地供社區通行之成果，上訴人之行為方有違公平正義及誠實信用原則。
（3）108年9月30日之區權會紀錄已載明地主派出代表至社區跟住戶說明，並經張彥彤議員代表協調，請住戶決定是否購入系爭土地，可證系爭土地之原地主確有抗爭並與社區住戶協商。不論系爭土地是否為道路用地，該土地原為非社區住戶所有為事實，社區確已占用他人土地，才會有本件買系爭土地之動機。依公寓大廈管理條例第18條第1項規定，公寓大廈本應設置公共基金，其來源之一即為區權人所繳納，如何繳納方式及運用，區權會本有決議之權限，區權人自應受其拘束，除其內容牴觸法律之強制禁止規定，或有違反公序良俗者外，基於私法自治及團體法法理，各區權人均應受拘束，藉以具體展現所有權社會化之內涵，並非僅針對上訴人為之，亦無違反誠實及信用方法，當屬有效。
（4）並聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人即原審被告方面：
（一）於原審中抗辯：被上訴人召開之系爭區權會為臨時會議，並未說明有何急迫性，且系爭大樓之住戶多以老人為主，社區主委以委託書委任出席會議之方式取得委託書，系爭區權會決議之合法性及合理性存有疑義，且系爭區權會決議擴權，有違誠信原則及為權利濫用，應屬無效等語。並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
（二）於本院補述：
（1）系爭區權會決議僅針對這些買賣討論不夠完備，使該會議完善，並未有討論內容之表決及決議購買金額內容等細項，且與原所提區權會決議不同，有經過重新竄改。被上訴人起訴主張系爭區權會會議通知雖有提及所有權人要繳納25萬元至社區公共基金，惟社區管理費每月3000元，突然決議要1次拿25萬元，與比例原則不符，且基於憲法第15條關於人民財產保障之規定及大法官釋憲400號規定人民財產權免於公權利及第三人之侵害，該會議已有違反，且伊未參加系爭區權會，故未於3個月內提出對會議有異議，該會議決議與憲法第15條相違，應為無效。買賣契約書係於109年1月16日即已簽訂，然系爭區權會討論及決議卻於109年5月28日，買賣契約書上提及權利範圍為全部，那些人簽訂的表示同意購買，但伊並未簽立，被上訴人卻要向伊收取25萬元，此一地三賣之重覆買賣行為不成立。
（2）被上訴人提到之3次會議未符合公寓大廈管理條例，此當屬會議無效，被上訴人提出系爭區權會進行追認，在會議紀錄上並無陳述。被上訴人陳稱系爭區權會會議前有進行信箱投遞、進行詳細解釋，是否有證據表明。5月28日所公告之通知內容為管委會以各區權人名義與土地所有權人簽訂不動產買賣契約，客觀上已給付不能，且於借名登記契約書之土地為姚良震所有，被上訴人無權簽立此契約。
（3）被上訴人提及系爭土地因訴外人多次去社區抗爭等有無證據可證損及安全或報警紀錄，此乃政府徵收計畫之土地，系爭土地之使用分區為道路用地，並無使用上為買賣及召開會議之急迫性。簽到表部分，只有3個字是手寫，並非給原住戶再行簽名，所以每個筆跡長的一模一樣，是直接把那3個字改掉，用覆印形式把簽名的再插上去，同理可懷疑其他文件也經過如此處理。
（4）109年5月28日決議內容完全沒有提到要付公共基金之事情。被上訴人自認前3次會議形式無效，才要在5月28日追認，但5月28日亦未追認此內容。依臺中市區公所提供之109年3月6日系爭大樓住戶規約第3頁第10條第3點，系爭區權會會議紀錄並未按該規定進行，依規定應會有詳細決議事項內容，被上訴人所提決議何來證明他們討論確實，且主委及會議紀錄均表示當次沒有討論到買賣，被上訴人於準備程序中均有提到當次就是補足時間差。
（5）證人蔡錫宗證稱渠有看到通知內容，但內容沒有仔細看，渠只是丟入信箱，有記得這個日期，內容沒有看，但這個日期確實有通知等情；然被上訴人於民事陳述意見一狀中中提到會議通知業經被上訴人於開會前合法送達於各區分所有權人，證人蔡錫宗未知內容，且未以郵遞方式送達等情，則蔡錫宗既不清楚投遞內容為何，所為證述自不實在而無從證明有為合法通知。另蔡錫宗證稱渠不記得抗議日期，且當時錄影檔案已不在，更無從證明原地主有到場抗議。另證人張白紅已到庭承認109年簽到冊係塗改再手寫，簽到表有給渠看過蓋章，才送給律師等情，而原簽到冊主委也簽到，主委未查核即蓋章；張白紅證述之內容為會議內容，渠表示該決議不是在討論買地之內容，只是補充開會完整性，因之前已決議不再重覆，還提到會議內容只是補強通知開會時間差，可見區權會當天沒有再討論買地之事，決議內容並無任何字眼可證伊需要付25萬至公共基金。證人呂銨育為當日之會議紀錄，呂銨育表示開會只有說明，沒有討論開會內容，呂銨育之證詞可證當天確實沒有討論開會內容；且呂銨育有承認變造簽到冊，也表示開會已完成主委要私下跟他們溝通，這次會議紀錄就這樣等語，可證5月28日確實沒有做出決議。
（6）並聲明：①原判決廢棄。②上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、本院得心證之理由
（一）查被上訴人主張上訴人為系爭房屋之所有權人，為系爭大廈之區權人，依法有繳納公共基金之義務；系爭大樓範圍內之系爭土地原屬祭祀公業賴存健所有，其後於109年1月8日又移轉於姚良震所有。因該所有權人等人多次至被上訴人社區抗爭，並要求社區返還系爭土地，為解決使用系爭土地之爭議，避免社區內道路由原所有權人使用，損及社區安全，是被上訴人分別於108年9月30日、同年11月23日及同年11月28日召開區權人緊急臨時會議（下稱3次緊急臨時會議），決議由被上訴人與系爭土地所有權人洽購系爭土地事宜，再由系爭大樓之各區權人繳納公共基金做為買賣價金，以各區權人名義向姚良震購買系爭土地；然因上開3次緊急臨時會議開會之形式及出席人數未符合公寓大寓管理條例之相關規定，被上訴人遂於109年5月28日召開系爭臨時區權會，並先在社區信箱處張貼系爭區權會議通知，而經31位區權人出席及簽到，當天開會「討論議題」為案由一：社區買賣土地之研討之議案等情，業據被上訴人提出緊急臨時會議紀錄3份、會議通知、張貼通知之照片及系爭區權會會議紀錄等為證（見原審卷第25至42頁），此等部分亦為上訴人所不爭，堪先認屬真實。
（二）至被上訴人請求上訴人給付購買系爭土地應繳納之25萬元至社區公共基金等情，則仍為上訴人所否認，且以上情置辯。而查，審之前3次緊急臨時會議均已分別記載：「討論議題：今日地主派出代表來社區與住戶說明，經由張彥彤議員代表簡峻滄主任協調，同意給社區10天時間讓住戶們商討，於10月10日前給地主一個明確的答案，是否要買下公有土地」、「討論議題：今日地主派出代表及律師來社區與住戶說明，律師說祭祀公業賴存健目前都在清查土地問題。對於社區公共土地一案，鄭如軒代書多次與對方協調做出最大讓步，整筆購買，買78-2地號全部贈73-134地號，出售價格按公告現值×120%。查出來大約是公告現值×120%×8折。每戶負擔約25萬元。本社區說明：社區共有46戶，約7成住戶（34戶）贊成整筆購買…住戶中，有2戶不同意購買，有9戶還在聯絡或考慮中。」及「討論議題：12月26日地主方面已派人至社區要整理土地（管理室前方及管理室部分）事宜，經主委、代書與地主協調後，地主暫時不處理管理室前的土地。管委會與住戶同意事項如下：社區堅持購買前後2塊地，保留社區進出原狀。…請各位區權人（房屋所有權人）把身分證影本及1顆印章交至管理室。請同意購買的區權人盡快把費用（25萬元）匯入社區帳戶。」等情詳實（見原審卷第25至27頁），又參以證人即時任系爭大樓主委之丁江水於本院到庭具結證稱：「（問：你們之前社區有別人跑來跟你們說社區占到他的地，要跟他處理，有無此事？）有，他有叫人家來測量，測量他們的地到哪裡，超出的地方要封起來，我們有報到社區委員會，因為封起來車子無法出入，社區開會說要先買起來。」等語在卷，且上訴人亦曾於108年11月23日當次緊急臨時會議中討論系爭大樓就使用他人之系爭土地已生糾紛，系爭大樓因此有購買系爭土地之急迫及必要性，且每戶應負擔購買系爭土地之費用約為25萬元等議題時出席參與等情，有該會議紀錄在卷可參（見原審卷第26頁），又系爭土地確係位於系爭大樓之社區通道及門口車道出入口處等情，均為上訴人所不爭，則堪認上訴人主張被上訴人應再行舉證原地主確曾至現場抗爭系爭大樓占用系爭土地，系爭大樓顯無購買系爭土地之緊急及必要性云云，當顯無據。蓋按上訴人既已參與上開社區緊急臨時會議而知悉且不否認系爭大樓該時之使用現況確有占用原地主所有系爭土地之情，足認系爭大樓確有決議是否購買系爭土地之緊急性及必要性，並業已據此召開系爭3次緊急臨時會議及系爭區權會為相關討論甚明。基此，上訴人主張系爭土地已規劃為道路用地，當無急於向原地主購買之必要及合理性，並據此作為伊拒絕依系爭區權會之決議內容繳納公共基金之抗辯事由云云，均顯無憑。
（三）次以，上訴人雖主張系爭區權會之會議紀錄並未記載決議內容為何，有違系爭大廈住戶規約第10條第3款之規定，該決議內容中亦未載明每戶須繳納25萬元費用至公共基金，且該會議之通知亦未以郵遞方式通知各住戶，各住戶顯無從知悉討論之議題，則該次會議之追認程序當屬無效，被上訴人自無理由依系爭區權會議決議向伊請求給付25萬元云云，然此為被上訴人所否認。經查，系爭區權會召開前確已發放會議通知至各住戶信箱，並張貼於信箱上方之佈告欄等處為通知，且開會當日確有高達31位區權人住戶出席及簽到，並由到場區權人全體同意通過當日開會「討論議題」即案由一：社區買賣土地之研討之議案等情，業據證人即社區管理員蔡錫宗到庭具結證稱：「（問：之前有人來社區說社區有用到他的土地，他來跟你們講說要處理的事情嗎？）有，跟我們說要拆除或移地方。（問：他們來的情況？）他們每次來都是帶2至3人，都跟我說我上開所述的。（問：這是何時的事？）1、2年前的事。（問： 你們有請社區主委來處理嗎？）我有叫主委出來，後來主委談，我就沒有參與了。（問：社區大會你有無參與？） 沒有，我只是擔任管理員。（問：當時來的人除了說管理室要移位置，還有無講別的？）我只知道這樣。我見到是2、3次，我是做日班，如果他晚上來我不知道。（問：你稱你沒有參加開會，但開會通知是你丟社區住戶信箱？） 對。（問：開會通知你如何處理？）每個住戶信箱我丟一張。（問：是否會貼公告欄？）如果公司有叫我貼我會貼。（問：通知的內容你是否會看到？提示原審卷第29至30頁並告以要旨，這張通知有無看過？）有，內容我沒有仔細看，我只是丟入信箱。（問：內容你沒有看過，你如何知道這張你有看過？）我有記得這個日期，內容我沒有看，但這個日期確實有通知。（問：就你的印象是如何處理？）投住戶信箱，每個住戶都有投。」等語在卷（見本院卷第162至164頁），且有系爭會議通知張貼照片、簽到表及系爭區權會會議記錄附卷可參（見原審卷第31至41頁），又上訴人對於該會議通知確有張貼於社區信箱上方等3處及投遞於住戶信箱等情亦未為爭執（僅主張被上訴人未以郵遞方式為之），可見被上訴人主張系爭區權會之通知討論議題已於開會前對各住戶為合法通知，此由到場住戶高達31位等情亦可證，該會議通知本毋庸以郵遞通知形式為必要等語，當屬可採。
（四）至上訴人雖另指摘系爭簽到冊有所作假，不足採認云云；然此為被上訴人所否認，而依證人即時任系爭大樓主委之張白紅到庭具結證稱：「（提示原審卷第235至238頁，問：當初109年5月28日簽到冊是這份嗎？）對。（問：他的上面標題是塗改後再用手寫？）對。這是他們開會要簽的，本人或代表人有來要簽的，旁邊協助主持是管理公司的小姐，這張的用途是有來開會的人要簽到。這張是管理公司幫我們準備好的，他們也會幫我們計算人數，今日開會是否符合程序，人數是否足夠。（問：這看起來好像是一樣的簽到冊，但它的標題變成是打字的，這份有無看過？）內容是一樣的，簽名是一樣的。我也不知道為何會有另一份標題是打字的。（問：你們會開完，簽到冊會保存在哪裡？）管理公司。（問：本件是你們先提告，資料是否是你們提供給律師？）對，資料是管理公司幫我們提供給律師，因為這些資料都不是我們在保管，我們的會議結論簽章後會發給每一個住戶，他們要帶回去幫我們做會議紀錄，我們會確認裡面內容與當天開會內容沒有問題我們才會簽名發給每個住戶，所以資料他們帶回去，就放在管理公司那邊，因為之前主委交接，東西會掉，所以東西都放在管理公司，由管理公司保管。（問：當初是你們請管理公司去跟律師講，請管理公司把東西交給律師嗎？）東西交給律師前我們也沒有看過，因為律師打電話跟我要什麼資料我就請管理公司準備，因為管理公司跟律師比較近，所以就請他們直接送過去。（問：起訴的時候提出是標題全部打字的，後來原審法官請你們補正，你們才提出標題塗改成簽到冊的，為何會如此？）我不知道有這個過程，但是裡面的簽名都是正確的。…剛才給我看簽到表是要送來法院當證據，要我們確認有無問題，我看沒有問題，我就蓋章，因為那不用公告所以原本沒有蓋章。剛才法官問的是說我有沒有把資料交給律師，所以我才說管理公司送去的，其實簽到表是有給我看過蓋章，他才送給律師。」等語（見本院卷第158至160頁），核與證人即管理公司人員即社區督導呂銨育到庭具結證稱：「（問：開會會有簽到名冊，簽到名冊是你們管理公司準備的嗎？）對。（提示原審卷第235至238頁、第37至40頁，問：之前總共提出2份會議紀錄，1份是標題有塗改寫成簽到冊，1份是標題全部是打字的，為何會如此？）因為會計有打錯，是簽到冊，他打成簽領冊，所以我們在開會現場有改過，改成簽到冊，才有蓋章。第2份拿到是我的疏忽，我把下面簽到用掃描上去，直接列出來，第37至40頁簽到部分是我掃描，表頭我把它用打字的，再印出來，所以頭頂有用手寫改的，才是現在簽的原本。後稱內容都一樣只是表頭有改過而已，簽到部分也是用原稿掃描。（問：為何你稱你改表頭的這個上面有蓋管委會的章，原稿沒有？）蓋管委會的章是我們要去報備的，有報備才會蓋管委會的章，不是報備的就是原封不動。會議紀錄上面有大章，去到公所大小章都要蓋。（問：你為何要改表頭？）那是我的疏忽，我想說不要塗改看起來比較整齊，我自己龜毛就把它改過來。」等情（見本院卷第166至167頁），及證人即系爭大樓住戶丁江水到庭具結證稱：「（提示原審卷第235頁，問：這是一個簽到冊，這頁有1個丁江水的簽名，是你本人簽的嗎？）對。（問：標題最後3個字是塗改手寫的嗎？你印象中你開會簽的時候就是像這樣嗎？）對。」等語（見本院卷第170頁）均互核相合，復上訴人對於系爭簽到冊上住戶簽名之真正亦未為爭執，益徵系爭簽到冊上之住戶簽名洵屬真實無訛，則即便原為手寫之簽到冊標題經改以電腦打字為之，亦無礙於系爭區權會確有該等區權人達31位出席簽到而參與會議等事實之認定至明。
（五）另者，上訴人雖主張系爭區權會之會議紀錄形式不符合住戶規約所載，其中亦無關於每位住戶應給付25萬元至公共基金以購買系爭土地之決議內容，被上訴人無從依系爭區權會何項決議向伊請求給付25萬元款項等情；然仍為被上訴人所否認。而查，觀諸證人張白紅到庭具結證稱：「（問：這是你們社區的會議紀錄，裡面有提到要購買土地，為何如此？）購買土地是在109年2月底之前的，我都沒有參與過這些決議，因為我那時候大部分都住在臺北，他們開會時間我都錯過，我是到109年2月底後選上我當主委後，我才開始涉獵這些問題。（問：就你所知為何會有購買土地的問題？）我當時聽社區的人講，地主要求我們買下產權，不然我們社區的完整性會被破壞，當時社區有討論過，我覺得可以，因為社區是多數決，我也沒有意見，他們要我出我的那一份，我就匯款了。（問：這個會議紀錄上有記載地主有派人來談，這些有無參與到？）我有聽社區住戶轉述，才想說大家的意見我覺得可以，因為社區就要完整才叫社區。（問：109年5月28日區分所有權人臨時會議開會議討論這件事，這是在你任內？）對。（問：你們之前已經討論過了，為何109年5月28日還要開會討論？）因為他們之前的會議通報時間。我不知道。他們通知的開會要在法定時間內，所以我們後面才補做公告要多久才能開會。（提示原審卷第41頁並告以要旨，問：你稱109年5月28日會議紀錄是這份嗎？）對。（問：上面第一點大意為買土地，為了要更完備才開這此會議？）對，內容不變，只是通知大家來開會，因為之前開會有時間不夠的問題，只是通知大家讓大家確認對之前的會議沒有意見，只是把會議通知做的更完善，本來就是一定要買，因為108年的決議就是要買，因為不買就沒有完整性，而且我們社區就沒有辦法進出了。因為這個土地涵蓋我們社區大門的出入口，包括停車場大門的出入口，如果不買的話，我們就不能出入。」（見本院卷第157至158頁）、「（上訴人問：證人方才提到108年決議要買，你也提到在這之前你都住在臺北，是何時決議要買？）我一個星期會回來2次，社區開會都是在星期五晚上，因為星期五交通較繁忙，所以之前會議都沒有參加，因社區住戶會跟我講開會結論，他們說為了社區完整性、安全等，決定要買，我印象中是108年底跟我講有一個社區帳號要匯錢要買。會議紀錄是開完後的會議紀錄，我們一定會確認內容蓋完章才發給住戶。…會議紀錄一定會給每個社區住戶及公告在4個公告欄。因怕公告日期與開會日期在法定上日期不夠完善，我們要補做，內容就是購買要預付款給管委會處理土地買賣金額25萬元，我們買的地號大家都知道，沒有問題，這個內容沒有再特別討論，只有把公告、開會日期做完善，因為大家都沒有意見，土地就是要買，只是把程序做完善一點而已。（上訴人問：從會議紀錄上哪些字眼可以看出你所陳述的案由一決議內容及為何不把陳述內容記錄於決議紀錄？）因為會議的內容他們之前已經決議了，我們只是補充開會的完整性，因為之前已經決議，不再重覆，之前買賣會議不是我主持的，我不會再討論這個，不然我要再推翻別人的會議嗎？因為只是差個幾天，所以不用再打這個內容，這個購買土地之前已經決定好了，會議的內容之前他們已經有收到了，不用再打這些，我們會議內容只是在補強通知至開會的時間差。（上訴人問：決議內容有哪些字眼我需要付這25萬？）這個決議不是在討論買地的內容，這是他們之前就討論過的。」等語（見本院卷第160至161頁），核與證人呂銨育具結證稱：「我們寫的會議紀錄都是跟主委討論過他可以我們才送出、公告的。我們只是在現場寫會議紀錄，住戶在討論時，我們只是做大綱，一個人幾坪我們不知道，我們只是負責寫會議紀錄，且我們每次的通知單都有發，且都是發到信箱，通知單也是我們做的。（提示原審卷第29至30頁，上訴人問：系爭區權會通知單上有註明每戶繳納25萬，委託管理委員會…等，這也是你們做的嗎？）這個社區給我們資料，我們把它印出來去社區發。我大概只知道25萬，區域大概是管理室及車庫後面，其他詳細不清楚。（上訴人問：方才說你做的會議紀錄都有給主委看過並蓋章？）對，並經主委同意。（上訴人問：5月28日會議紀錄也是你記錄的？決議內容是你打的嗎？）對，決議內容是主委修改的。（上訴人問：為何不就討論的內容具體打上？）我們那天開會只是有說明，沒有討論開會內容，因為那天只剩上訴人及另一戶沒有繳而已。（上訴人問：5月28日會議紀錄內容有任何字眼出現需要繳款25萬元於公共基金嗎？）沒有。」等語（見本院卷第167至168頁），及證人即曾任主委之丁江水到庭具結證稱：「（問：我當過2屆主委，是做到109年初。（問：你們之前社區有別人跑來跟你們說社區占到他的地，要跟他處理，有無此事？）有，他有叫人家來測量，測量他們的地到哪裡，超出的地方要封起來，我們有報到社區委員會，因為封起來車子無法出入，社區開會說要先買起來，萬一有人不出錢，下一屆委員對不要出錢的人要繼續跟他們催錢，因為這是公共基金先出的錢。（提示原審卷第25至27頁，問：這3份會議紀錄是否你在當主委時做的？）對。（問：內容也符合你們開會的意思？）對。（提示原審卷第41頁並告以要旨，問：109年5月已經是下一屆，這個會議你有無參加？）我有參加。（問：會議紀錄結論第1點關於買土地的事情，因為之前的決議不完備，你們有開一個會讓其更完備，你們當時會議的意思為何？）土地如果沒有買，如何進出（問：你的意思是你們那時候就決議要買？）對，只有17號不要買，這樣無法進出，大家是共體的，共體的事沒有處理不行。（上訴人問：方才證人提到於5月28日的決議大家都要購買，從會議紀錄中可以看出？）不買要怎麼解決，不買大家都不能進出，他的車子也要進出，大家是共體的。（問：上訴人是問會議紀錄的裡面可以看出大家有決議要買土地嗎？）絕對是要買。有開會說要買，沒有買，車子不能進去。（上訴問：你說有開會說要買，是哪一次開會說要買？且是說由住戶來支付？）住戶都同意，只有你不同意。（問：上訴人是問有無證據可證明住戶有同意？是否有簽同意書？）都有簽同意書，只有上訴人不簽。（問：你稱有簽同意書，是指你們開社區大會決議要同意？或有另外簽同意書？還是指有簽買賣契約？）是開大會時有去同意。（上訴人問：證人丁江水稱是開會時簽同意的，是哪一次會議？）記錄在管理公司那裡。我們的訴求是請上訴人趕快買起來，不要再爭議了。（問：你能否確認簽同意是在哪一次會議？）資料在管理公司，我不太記的是哪一次。」等語均大致相符（見本院卷第169至172頁），則佐以系爭區權會之會議通知上業已載明當日會議議題係「擬由全體區權人按戶繳納25萬元於社區公共基金，委由管委會與系爭土地所有權人或代理人洽商土地買賣事宜，並以各區權人名義與系爭土地所有權人簽訂不動產買賣契約，並各受權利範圍46分之1之移轉登記，買賣價金由管委會自各戶收取之公共基金交付於土地所有權人，提請議決追認。」等語，另說明欄第6點併記載：「本議案雖經本會分別於108年9月30日、108年11月23日、108年11月28日分別召開會議向與會區權人報告，經與會區權人決議後據以執行，然為免程序不合法，再召開本次臨時區權會，進行議決追認。」等語（見原審卷第29至30頁），核諸系爭區權會之會議記錄乃記載：「貳、討論議題：案由一：社區買賣土地之研討。決議：針對社區中庭、車庫進出口前及社區大門前畸零地的土地買賣討論會議，因之前開會不夠完備，因此再開這次會議，讓整個討論會議更完善。」等情（見原審卷第41頁），在在堪認系爭區權會議確實係就系爭土地之買賣事宜前所為系爭3次緊急臨時會議決議及系爭區權會召開目的所為如該次會議通知上所載之討論議題等事項予以追認，並經當日到場出席之住戶全數同意，且已合法補正相關通知、到場及決議人數等召開區權會之程序，允無疑義。況查，系爭大樓中，除上訴人以外，包含系爭區權會到場參與會議之其餘區權人（系爭大樓2之1號及29號住戶亦除外）均早已於系爭區權會召開前之109年1月16日，授權被上訴人辦理系爭土地之買賣過戶事宜，且連同系爭大樓2之1號及29號住戶其後均已各繳納24萬4699元至公共基金並辦理完成系爭土地移轉登記事宜等情，有被上訴人所提不動產買賣契約書、授權人清冊、土地登記第一類謄本、借名登記契約及被上訴人公共基金帳戶明細等可證（見原審卷第133至166頁），此部分亦未為上訴人所爭執，益徵系爭大樓之區權人除上訴人外，包含系爭區權會到場住戶之其餘區權人前均已同意並各繳納24萬4699元至公共基金而完成系爭土地買賣過戶事宜，而系爭區權會召開該討論議題前，業已再度通知購買系爭土地時各住戶應繳納25萬元至公共基金及可取得登記之土地持分為46分之1，並已合法召開會議補足系爭土地買賣相關應為區權會會議召開程序之合法性，且確經到場參與之區權人全體同意該討論議題，允無疑義，否則渠等前蓋無依系爭3次緊急臨時會議即同於系爭區權會會議通知及決議之內容已繳納經確認後之實際購買金額各24萬4699元至公共基金並取得土地持分各46分之1之登記等情之餘地。準此，即便系爭區權會之決議內容確未重複記載該次討論議題即系爭會議通知單上所載之詳細內容無訛；然該次區權會既係就區權人已同意並辦理完成系爭土地購買等事宜進行追認，且系爭區權會之召集程序及決議方法，並無違反法令及章程之情，則縱使系爭區權會會議紀錄上討論議題及決議事項之記載不完備，亦無礙於系爭區權會業已屬合法召開及已為上開通知單上所載討論議題之決議內容之認定甚明。
（六）按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議；但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條定有明文。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，如有違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。故區權會之召集程序或決議方法有違反法令或章程者，區權人得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但已出席會議之區權人對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，則不得再主張召集程序或決議方法違反法令或章程，請求法院撤銷其決議；另區權會決議之內容違反法令或章程者為無效。又按，公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第3項及第4項分別定有明文。查系爭土地位於系爭大樓範圍內，為解決使用系爭土地之爭議，並避免社區內道路由系爭土地原所有權人使用及阻擋系爭大樓各住戶通行，而損及社區安全，被上訴人遂3度召開緊急臨時會議，及於109年5月28日召開系爭區權會，並由到場之住戶通過決議由全體區權人按戶繳納社區公共基金，委由被上訴人洽購系爭土地，以各區權人名義簽訂，並各受權利範圍46分之1之所有權移轉登記等情，業經本院審認如前，則依上開說明，當足認系爭區權會決議購買系爭土地之內容，符合系爭大樓公益事項，其內容並無違反法令或章程，自無無效之情事。況按，區權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條亦有明定。而查，系爭大樓109年5月28日系爭區權會之召開，業經31位區權人出席，並經出席區權人全體同意，而決議通過上開討論議題，亦如前述，自已符合上開公寓大廈管理條例之規定，當無區權會之召集程序或決議方法有何違反法令或章程，而得為撤銷之情事。甚且，上訴人自始均不否認伊未曾於系爭區權會決議後3個月內請求法院撤銷該決議等情，揆諸上開規定，堪認上訴人據此主張被上訴人不得依系爭無效或得撤銷之區權會決議向伊為本件請求云云，當無可採。
（七）又按，公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，是被上訴人依上開規定，請求上訴人給付應繳納之公共基金24萬4699元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年9月4日（本件起訴狀繕本於109年8月24日寄存送達上訴人，見原審卷第51頁，經10日發生效力）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例等相關規定，請求上訴人應給付24萬4699元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年9月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘其不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又依原判決理由第三項（四）所載，其遲延利息起算日為起訴狀繕本送達翌日，而查本件起訴狀繕本係於109年8月24日寄存送達上訴人（見原審卷第51頁送達證書），依民事訴訟法第138條第2項規定：「寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力。」，是本件起訴狀繕本送達上訴人之翌日應為109年9月4日。原判決主文第一項及理由第三項（四）關於利息起算日「109年9月3日」之記載，顯然錯誤，故本院並就原審判決主文第一項及理由第三項（四）所載利息起算日更正如判決主文第三項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後均於本判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳盈睿法 官 許惠瑜以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
書記官 高偉庭