臺灣臺中地方法院民事判決 110年度簡上字第28號上 訴 人 陳麗琴訴訟代理人 陳玫琪律師被 上訴人 林青穎上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國 109年11月11日本院豐簡易庭109年度豐簡字第373號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國110年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及上訴主張：
（一）上訴人於民國102年4月15日起，將名下所有之臺中市○○區○○○街○○號 4樓出租予被上訴人，供作補習班之用。
雙方於107年5月5日簽有「房/店屋租賃契約書」，約定租賃期限一年，自107年5月5日起至108年5月4日止，租賃期限屆滿後，被上訴人直至108年12月9日仍持續進出並使用系爭租賃物，上訴人當時尚無表示反對之意，依民法第451條規定，應可視為自108年5月5日起兩造間以不定期限繼續租約。
（二）被上訴人應給付積欠租金等共437,431元之理由：
1、被上訴人前係依系爭租賃契約第3條第1款約定繳納每期（2個月份）5萬元租金，由上訴人至被上訴人處簽收領取現金。詎被上訴人自107年12月起至108年12月，均未再繳付任何租金，經多次協商不成，上訴人委請律師寄發二封存證信函催繳，分別於109年 1月20日、同年2月14日送達予被上訴人簽收，然於催告期限屆至，均未獲回應。故上訴人爰訴請被上訴人依約給付積欠租金 325,000元（計算式：25,000元×13個月＝325,000元）。
2、被上訴人因積欠前開租金，經上訴人委請律師寄發第一封存證信函，未獲被上訴人回應，上訴人再於第二封存證信函表明終止租約並請求被上訴人交還鑰匙、清空租賃物，因被上訴人均未出面處理，故上訴人訴請被上訴人依系爭租賃契約第6條之約定，給付第1個月之違約金10萬元。
3、又因被上訴人前開積欠租金之違約情事，復對於上訴人請求租金、返還鑰匙及回復原狀之請求，均不出面處理，上訴人委請律師處理寄發存證信函及訴訟相關事宜，共支出80,000元，被上訴人應依系爭租賃契約第6條第2款後段約定支付之。
4、再者，被上訴人自107年 8月起至108年12月即未再支付電費，而由上訴人代墊付45,985元，上訴人未受委任，並無義務，自得依民法無因管理之法律關係，請求被上訴人償還上開費用。系爭房屋使用電費係由上訴人依照每期台電「臺中市○○區○○○街公共及梯燈」帳單之總電費，扣除電梯用電費後，平均由四戶分攤，因被上訴人為電梯主要使用者，故電梯費用係由其負擔。
5、上訴人於108年9月 6日始發現系爭租賃物所在地臺中市○○區○○○街○○號之2樓設有冷氣電表，當時使用度數7,316度，漏未從公共電費中扣除。上訴人本欲以前揭存證信函通知被上訴人處理此部分電費由公共電費中扣除乙事，然遲遲未獲回應，致使上訴人無法與被上訴人討論應分攤金額，但上訴人仍願意自行吸收此冷氣電表之全部電費，並與被上訴人應給付之費用抵銷（而非僅扣除4分之1），以每度6.5元計算，共47,554元（計算式：7,316×6.5＝47,554）。
6、綜上，被上訴人應給付上訴人之金額再扣除就系爭租賃物提供押金66,000元，共應給付上訴人 437,431元（計算式：租金325,000元＋違約金100,000元＋律師費用80,000元＋代墊費用45,985元－2樓冷氣電表費用47,554元－押金66,000元＝437,431元）。
（三）對被上訴人抗辯所為之陳述：
1、被上訴人辯稱已於107年 10月終止租約云云，惟實際上係持續使用系爭租賃物至108年12月止：
⑴上訴人並未於107年 10月前接獲被上訴人要求終止租約之
意思表示，且被上訴人承租系爭租賃物係作為經營補習班之用，若欲提前終止租約，應先行告知上訴人，並於 107年10月前就招牌拆除、設備搬遷、租金補償、是否請求違約金等事項與上訴人協商及計算費用，何以被上訴人竟無法提出曾於107年 10月間請求終止租約而與上訴人協商討論之任何資料，僅空言辯稱認為處理上開事宜之費用以押金抵扣即可，實不足採。
⑵於108年7月 8日19時13分，上訴人之配偶張坤葆行經系爭
租賃物門口，見到有人在系爭租賃物內，因誤以為係頂讓被上訴人補習班之新房客，遂在系爭租賃物門口察看，並拍照存證，當下再經確認後發現該人係被上訴人之補習班員工，且系爭租賃物內之狀態，顯然正在整理打包物品中，且被上訴人之兄於108年12月9日22時許，系爭租賃物所在大樓關閉大門後，仍能進入建築物並搭乘電梯上樓，應足以證明被上訴人至少直到108年12月9日一直持有大門鑰匙並仍有使用系爭租賃物之事實。
⑶被上訴人辯稱系爭租賃物內僅留有飲水機及抹布等少量物
品早已清空云云，惟實際上包括被上訴人經營補習班所用多項物品。如飲水機、桌椅、雜物及置物櫃等均未處理，以及一樓騎樓柱仍留有補習班廣告亦未拆除，甚且系爭租賃物入口之補習班招牌及玻璃門上廣告亦均留存，均足證被上訴人所謂清空租賃物等語，並不足採。被上訴人所稱可當廢棄物處理云云，然因被上訴人遲遲不願出面處理協調，而自102年4月起至108年12月止，被上訴人已承租6年餘，面對系爭出賃物內眾多裝潢及物品，上訴人實無法判斷究係屬於被上訴人所有抑或渠所增設之工作物而有取回之權利，故上訴人尚難逕以廢棄物處理之。
⑷被上訴人持續自行繳納系爭租賃物之電費，該電費繳納通
知單均直接寄至系爭租賃物信箱內，由被上訴人收受後自行繳納，直至上訴人109年初收到108年12月之電費催繳單，且被上訴人108年11月 22日始完成註銷補習班登記，而無繼續在系爭租賃物經營補習班之意。徵諸上情，上訴人始認為被上訴人直至108年 12月份仍有持續使用系爭租賃物情事。
2、被上訴人辯稱上訴人一開始並未催繳租金云云，實係上訴人慮及被上訴人向其承租多年，被上訴人並告知陸續接洽多組承接客戶欲頂讓系爭租賃物中，故上訴人係因被上訴人請求讓渠有時間處理找人承接補習班事，故未馬上催繳租金。直至上訴人催繳多次，被上訴人均不予理會，方才知悉被上訴人無意返還所欠租金，遂委請律師寄發存證信函處理返還租金及終止契約事，足認並非上訴人怠於請求而使被上訴人拖欠多期租金，係有其特殊緣由。
3、被上訴人辯稱上訴人早已「換鎖」進入系爭租賃物內，並於系爭租賃物內張貼招租告示牌，足認上訴人已同意終止租約並入內使用云云：
⑴上訴人已多次陳明實係「開鎖」，並非「換鎖」，上訴人
並未破壞或更換門鎖。至於找鎖匠開鎖之時間點係「 109年 2月22日」，開鎖原因係因上訴人多次以存證信函限期催繳租金、要求將系爭租賃物回復原狀並返還要鑰匙，被上訴人均置之不理，經上訴人委請訴訟代理人於109年2月17日以電話聯繫，被上訴人表示不確定鑰匙是否已返還，再於109年2月21日聯繫，被上訴人於電話中又表示系爭租賃物及鑰匙均已返還云云，然因上訴人從未收到系爭租賃物之鑰匙，既然被上訴人有返還租賃物之意，故上訴人遂於109年2月22日委請鎖匠開鎖進入屋內，亦才發現被上訴人留有多項物品及裝潢並未處理。
⑵被上訴人固提出被證8、9之GOOGLE街景照片，顯示系爭租
賃物內108年 4月間已有放置「4樓出租」告示牌，然該出租告示早於被上訴人承租系爭租賃物前即已存在，本來是上訴人用來招攬租客使用，在被上訴人承租系爭租賃物後，該出租告示就一直放在四樓樓梯間飲水機旁，欲待系爭租賃物再次出租時可以使用，直至上訴人以存證信函催告被上訴人給付房租未果而終止租約後，上訴人方於109年2月22日請鎖匠開鎖進入系爭租賃物內，並放置該出租告示。
⑶至於，108年4月間系爭租賃物仍由被上訴人承租占有使用
中，上訴人並無法進入屋內，故上訴人並不清楚該出租告示係何人於何時進入屋內置放。上訴人雖然是房東，但因系爭租賃物之玻璃門係被上訴人於承租後自行更換，故上訴人並無被上訴人安裝大門之備份鑰匙，故於被上訴人108年4月承租期間，上訴人係無法自行進入屋內，更遑論放置上開出租告示。
⑷被上訴人雖辯稱由其置放出租告示並不合理云云，然因該
出租告示一直放在系爭租賃物 4樓樓梯間飲水機旁，任何人均可取得，被上訴人曾告知上訴人有欲頂讓補習班之想法，是或為被上訴人放置亦不無可能。
4、被上訴人曾告知上訴人稱欲找尋頂讓補習班之人，然因找尋未果，遂於108年8月間某日與上訴人之配偶張坤葆商談合作設立補習班情事，因張坤葆不諳開設補習班事宜而拒絕，並要求被上訴人清償積欠之租金及公共電費，被上訴人方提出電費過高而要求查看電表，所以才會在108年9月間，會同兩造信任之水電師傅至系爭租賃物查看電表，若被上訴人早已於107年 10月終止租賃關係，何以被上訴人遲至108年9月間才要求會同上訴人至系爭租賃物一樓查看電表？實在與常情有違。
5、至於，被上訴人一再訴稱上訴人涉有公電私接、竊電等違法情事並向臺灣臺中地方檢察署提出告訴乙節，業經檢察官以109年度偵字第241號為不起訴處分，認定另接電表係為了區分電費計價，方便住戶計算分攤公共電費，並無竊電之嫌。故上訴人既未違反用電安全，亦未違反出租人義務，更無侵害承租人權益，被上訴人所稱並無憑據，據此要求解約，實無理由。
（四）綜合上述，上訴人認為原審有認定事實及適用法律之違誤，請求將原判決廢棄改判。並聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人 437,431元，及自原審起訴狀繕本送達予被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。
二、被上訴人抗辯：
（一）被上訴人承租上訴人之房屋本就基於誠信原則，以善良管理人義務管領上訴人之房屋經營事業，然在面對如此說謊成習、詐欺成性，觸犯詐欺罪嫌之「惡房東」，被上訴人僅得隱忍，任經營多年之事業蒙受重大損失（押金、口碑、商標、商譽等），倘非上訴人意圖不法「公電私接」、破壞系爭建物暨違反用電安全，違背出租人義務，欺負經濟弱勢之承租者，被上訴人何須報警查明真相至此。被上訴人依民法第423條、第424條及建築法第77條第 1項規定，主張依法終止租約，於法有據，此有不得不之苦衷。
（二）被上訴人就本件租約已於107年 10月依法終止並已搬離該建物，雖舊飲水機等少數物件留置予房東處理，意欲讓其於押金、保證金60,000元支應已足，此係按雙方租賃契約所明訂並無違法，況整棟大樓均為上訴人所有，其管領系爭建物之程度極高，被上訴人搬離房屋後，上訴人坦承已派遣鎖匠入內換鎖，管理該系爭房屋，上訴人並於大樓明顯處（室內四樓窗台上擺設壓克力看板）置放「四樓出租‧意者請洽0932－***601（上訴人之配偶張坤葆隨身電話）」出租告示牌，衡諸常理，被上訴人承租該房屋有 6年之久，豈會自行在補習班承租期間同時於大樓明顯處另置出租告示多年？足見上訴人所述荒誕不合常理。
（三）上訴人非僅一次無端指述大樓電梯內不認識之路人甲及模糊不清照片，無端稱其為被上訴人本人（男女不分）、兄長，又改口稱其為補習班員工，然整棟大樓1至4樓為各家補習班開放空間，出入人員眾多，上訴人指證他人顛三倒四，入內後進入哪一樓層？做何事？僅憑模糊影像胡亂指摘，該影像之證據能力極低，臆測之詞，不該拿來據以攻防，根本無法採用。
（四）上訴人「公電私接」涉及竊電、詐欺罪嫌，經被上訴人報警查獲，上訴人於偵訊前後供詞不一，無法自圓其說，上訴人違法改裝電路行為，造成大樓跳電、火災警報等，仍不知錯，竟還誆稱未造成用電安全危害，強辯之理怎能採信。
（五）上訴人所提支出換鎖費用 1,200元之收據，經被上訴人調查市價行情開鎖僅需 500元，上訴人先稱「開鎖入內」，後稱「換鎖」，說詞前後不一等語。並聲明：上訴人之上訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）上訴人主張於102年4月15日將臺中市○○區○○○街○○號
4 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人供作經營補習班之用，雙方於107年5月 5日續約，並簽訂系爭租賃契約書，約定租賃期間以1年為限，自107年5月5日起至108年5月4日止，每月租金25,000元，每期應繳2個月份現金，並應於每月 5日前繳付，保證金66,000元之事實，業據提出兩造簽立之房／店租賃契約書（見原審卷第41至48頁）為證，被上訴人對此亦不爭執，則原告此部分之主張，自堪信為真實。
（二）又上訴人主張系爭租約租期屆滿後，被上訴人仍持續使用系爭房屋，上訴人亦未表示反對之意，依民法第 451條規定，視為自108年5月 5日起兩造間以不定期限繼續租約，詎被上訴人積欠107年12月起至108年12月止合計13個月之租金共325,000元，經原告以存證信函於109年12月14日終止租約，被上訴人既未依約給付租金，亦未返還鑰匙及回復系爭房屋之原狀，上訴人爰依系爭租約第 6條之約定，請求被上訴人給付第一個月之違約金10萬元、被上訴人因而支出之律師費用8萬元、上訴人代墊自107年8月起至108年12月止之公共梯燈電費分攤費用45,985元及開鎖費用1,200元等情，固據提出108年12月 9日系爭建物電梯監視錄影畫面翻拍照片（見原審卷第49頁、本院卷第53頁）、存證信函（見原審卷第51至61頁）、德尚法律事務所收據（見原審卷第63頁）、臺灣電力公司107年10月至108年12月之繳費通知單（繳費憑據）（見原審卷第 65至72、287頁）、系爭房屋現場照片（見原審卷第77至79、151至159頁、本院卷第51頁）、系爭建物一樓騎樓柱照片（見原審卷第81、161至163頁）、廟東鎖匙店免用統一發票收據（見原審卷第83頁）、系爭房屋門鎖照片（見原審卷第 165頁）、冷氣電表度數翻拍照片（見原審卷第75、251至263頁）、臺中市補習班資訊管理系統查詢資料（見原審卷第28
9 頁）、系爭建物安裝淨水系統設備照片及運作原理（見原審卷第329至339頁）、被上訴人更換大門及其他樓層大門照片（見本院卷第43至49頁）為證，然經被上訴人否認屬實，並以前詞置辯。故本件兩造主要爭點在於系爭租約是否業經被上訴人於107年10月間合法終止？
（三）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約；民法第423條、第424條分別定有明文。次按建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，建築法第77條第 1項亦有明文。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。本件被上訴人向上訴人承租系爭房屋經營補習班，上訴人非但需交付並保持合於約定使用收益之系爭房屋主體供被上訴人使用收益即經營補習班；系爭房屋位於該建物 4樓，被上訴人於其內經營補習班，補習班教師學生等人自有使用公用電梯及梯間之必要；上訴人亦要求被上訴人負擔搭乘電梯費、電梯維修費及分擔公共梯燈電費，此有被上訴人提出之公共梯燈電費用電明細表（見原審卷第207頁）、電費通知及收據（見原審卷第 219至213頁）、繳費通知單（繳費憑據）（見原審卷第223至225頁）在卷為憑，則上訴人自有義務維持公用電梯及公共梯間合於建築法令等安全規定之義務，合先敘明。
（四）上訴人雖主張被上訴人未於107年 10月間向其為終止租約之意思表示，並清空、交還系爭房屋等情，然本院依據下列事項，認為被上訴人所辯已於107年 10月合法終止系爭租約，並將系爭房屋交還原告等情，應堪採信。
1、上訴人要求被上訴人分擔之公共梯燈電費，從每期 1萬多元至2萬多元，後來甚至高達3萬多元，該公共梯燈電費每期用電度數高達4、5千度等情，業據被上訴人提出公共梯燈電費用電明細表（見原審卷第 207頁）、電費通知及收據（見原審卷第219至213頁）為證，上訴人對此亦不爭執，應堪認定。而以被上訴人承租系爭房屋經營補習班，並於補習班內裝設9台冷氣機，107年8月之電費僅6,844元之情，亦有被上訴人提出之繳費通知單（見原審卷第 225頁）在卷為憑，由此可知，該公共梯燈電費之用電確屬異常。佐以，上訴人自陳108年9月6日發現系爭房屋2樓所設冷氣電表，當時使用度數 7,316度，此部分漏未從公共梯燈電費中扣除等情，亦堪認該公共梯燈電表確有被上訴人所指連接冷氣使用之事。
2、而依據上訴人提出之臺灣臺中地方檢察署109年度偵字第241號檢察官不起訴處分書（見原審卷第349至351頁）之記載，上訴人之配偶張坤葆於偵查中亦陳稱：不是伊私設電表，是 100年間補習班為方便計算電費，從公用電表內，另外拉出來的電表，因為這部分的費用還是在公用電費內，伊忘記先扣掉1、2樓補習班應給付之電費後，再由其他住戶均分公用電費等語（見原審卷第 351頁），此與上訴人主張於108年9月6日始發現系爭建物2樓冷氣有連接公共梯燈電表之事實，明顯不符。再依上訴人所述，該棟建物共7層均為上訴人所有，被上訴人係於101年 4月間開始承租系爭房屋，當時該棟建物1、2樓出租予他人經營補習班、3樓出租予他人經營舞蹈教室、4樓出租予被上訴人，其他第5至7樓係供上訴人自行居住，至於前述裝於 2樓冷氣電表即係供 2樓補習班使用等情（見原審卷第172、247頁），衡情以觀，系爭建物既均為上訴人所有，則該冷氣電表理應為上訴人於 100年間所設置，始屬合理。故被上訴人抗辯上訴人以公共梯燈電費之名，向其超收公共電費分攤費用等語，即非無據。
3、再就被上訴人指稱系爭建物因公共梯燈經常跳電、火災警鈴、警報作響等情，上訴人並未提出爭執，則在被上訴人承租系爭房屋係為經營補習班，出入對象均為學齡學生之情況下，上開情形復無法改善，確實已對系爭房屋經營補習班之合法使用及人員設備安全造成威脅，故被上訴人抗辯上訴人未以合於所約定使用收益之租賃物交付予被上訴人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，即非無據，從而被上訴人上訴人對於系爭房屋之管理顯有重大過失，為免發生用電危險，並基於建築物安全考量，依民法第424條及建築法第77條第1項之規定，於107年10月間向上訴人表明依法終止租約等情，核屬有據。
4、又上訴人先係稱於109年2月22日委請鎖匠開鎖進入系爭房屋內，於屋內後方置放被證 9之招租看板等情（見原審卷第247頁），其後又改稱：該出租房屋看板置於4樓樓梯間，於102年間將系爭房屋出租予被上訴人時即放置於4樓樓梯間等情（見原審卷第268、269頁），然經被上訴人提出系爭房屋GOOGLE街景照片（見原審卷第273至275頁）顯示，該屋至遲於108年4月間即已放置出租房屋看板後，再改稱該GOOGLE街景照片顯示位置及招租廣告牌放置處是系爭房屋內，然當時係將招租廣告牌放在樓梯間飲水機旁邊，並未拿入系爭房屋內置放，況108年4月間系爭房屋仍由被上訴人承租占有使用中，上訴人並無法進入屋內，是不知該招租廣告係何人於何時進入屋內放置，且依該GOOGLE街景照片所示，外人似僅能看到「4 樓出租」字樣，並無法看到任何聯絡方式，倘係上訴人於108年4月為對外招租而放置該招牌，至少應確認建築物外之人可見招租之聯絡電話，方能達到招租之效果等情，由此可見，上訴人就此部分所述，前後不一，已然令人質疑其真實性。
5、衡諸常情，系爭房屋既為上訴人所有，則該出租房屋看板當係上訴人所置放；且系爭房屋內放置出租房屋看板之位置（見原審第231、233頁），與被上訴人所提出之GOOGLE街景照片顯示之位置相同（見原審卷第273、275頁），由照片中除可看出「4 樓出租」之字體外，並可看出其下之電話號碼「0932-***601」（見原審卷第 231、233頁），被上訴人指稱該電話號碼為上訴人之配偶張坤葆所使用，上訴人對此亦未提出爭執，故該出租房屋看板顯然不可能係由被上訴人所置放，按理應係上訴人或其配偶張坤葆所置放，較為可採。至於，上訴人主張因被上訴人更換玻璃門鎖，無法入門，迄於109年2月22日始委由鎖匠開鎖入內云云，既與前開上訴人放置出租房屋看板之時間至遲為108年4月之情不相符合，復經被上訴人否認屬實，上訴人亦無法提出相關事證以資說明，本院尚難據以採信上訴人此部分之主張。
6、另外，就上訴人主張系爭租約租期屆滿後，被上訴人之兄直至108年12月9日仍有出入系爭房屋，被上訴人至108年12月11日，亦仍有返回1樓領取信件，並持續自行繳納系爭房屋之電費，直到上訴人於109年初收到系爭房屋108年12月電費催繳單，方顯示被上訴人未再繼續繳費，且被上訴人於108年11月 22日始完成註銷補習班登記，表示無繼續在系爭房屋經營補習班之意，故被上訴人直至108年 12月份仍有持續使用租賃物之情事云云，固據提出108年12月9日系爭建物電梯監視錄影畫面翻拍照片（見原審卷第49頁、本院卷第53頁）、系爭建物一樓騎樓柱照片（見原審卷第81、161至163頁）、108年 12月電費催繳單（見原審卷第 287頁）、臺中市補習班資訊管理系統查詢資料（見原審卷第289頁）為證。然被上訴人否認108年12月 9日之監視錄影畫面翻拍照片中之人與其有關，上訴人並未提出相關事證以實其說；且上訴人既有裝設監視錄影，若被上訴人迄108年 12月間仍有持續占有使用系爭房屋之情，當能提出更多監視錄影畫面，而非僅以偶然一次進出系爭房屋拿取信件等行為，推認被上訴人有繼續占用系爭房屋之情；再者，被上訴人否認有繼續繳納107年 10月後之電費之情，而依上訴人所提出之前開108年 12月電費催繳單，僅能證明系爭房屋108年12月份未繳電費，無法憑以證明107年10月以後至108年 12月之前之系爭房屋電費係由被告繳納；而被上訴人縱於108年11月 22日始完成註銷補習班登記，但此為經營補習班之相關行政程序，與有無占有使用系爭房屋並無直接關係，尚難以推論被上訴人迄108年 12月間仍有持續占有使用系爭房屋之情；故上訴人以前開事證據以主張被上訴人有持續使用系爭房屋至108年 12月之事實，要屬無據。
7、至於，系爭房屋內縱留有部分被上訴人經營補習班所用之飲水機、桌椅、雜物及置物櫃等多項物品，系爭房屋入口處暨玻璃門亦留有補習班招牌、廣告、系爭建物 1樓騎樓柱仍留有補習班廣告（見原審卷第77至81、151至159頁），然依系爭租約第7條第2款之約定，無論租約期滿或終止租約，被上訴人遷出時，如遺留傢俱或任何雜物等不搬者，則視作廢棄物論，任憑上訴人處理（見原審卷第46頁），被上訴人主觀上認為有此約定，故留下部分物品任憑上訴人處理，若有造成任何損害，可由上訴人於被上訴人所留之保證金66,000元中扣取，並未悖於常情，縱兩造對於被上訴人返還系爭房屋應清空之範圍認知有所不同，尚不能以此推認被上訴人於107年 10月間之後仍有繼續占有使用系爭房屋之事實。
8、另就上訴人主張被上訴人曾告知欲找尋頂讓補習班之人，然因找尋未果，遂於108年8月間某日與上訴人之配偶張坤葆商談合作設立補習班情事，因張坤葆不諳開設補習班事宜而拒絕，並要求被上訴人清償積欠之租金及公共電費，被上訴人方提出電費過高而要求查看電表，所以才會在108年9月間，會同兩造信任之水電師傅至系爭租賃物查看電表，若被上訴人早已於107年 10月終止租賃關係，何以被上訴人遲至108年9月間才要求會同上訴人至系爭租賃物一樓查看電表等情，並未提出相關事證以資證明，被上訴人亦未表示意見，本院就兩造有無會同查看電表、查看電表之目的為何，均無相關事證可茲認定，尚難據以採信為有利於上訴人之事證。
（五）系爭租約既已於107年 10月間終止，被上訴人自無須再繳付107年12月間以後之租金，是上訴人依系爭租約第3款第1款之約定，請求被上訴人給付107年12月起至108年 12月止計13個月之租金 325,000元，即屬無據。又依系爭租約第 6條之約定，被上訴人若有拖欠租金，經上訴人催告期限繳納仍不支付時，上訴人得終止租約，被上訴人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金每月10萬元，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸被告負責支付（見原審卷第45頁），則本件被上訴人既無拖欠租金或於終止租約後不交還系爭房屋之事，上訴人請求被上訴人給付違約金10萬元及律師費用 8萬元，亦屬無據。再者，系爭租約既經被上訴人於107年 10月間終止，則縱使被上訴人應繳納上訴人代墊之107年8月至10月之公共梯燈電費，亦因此部分金額由上訴人表明願將系爭建物 2樓冷氣電錶之費用全額47,554元由被上訴人應給付之公共梯燈電費中扣除（上訴人陳明其代被上訴人墊付之公共梯燈電費自 107年8月算至108年5月4日止之金額為23,862元，見原審卷第
279、281頁，則自107年8月起算至同年10月之電費金額當遠少於23,862元），而不得再向被上訴人請求，是上訴人依無因管理之法律關係，請求被上訴人給付上訴人代墊之自107年8月起至108年12月止之公共電費 45,985元，亦無無據。另依系爭租約第4條第5款前段之約定，除上訴人同意繼續出租外，被上訴人於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利向上訴人請求遷移費或任何費用（見原審卷第44頁），而被上訴人既已於107年 10月間終止租約，並將系爭房屋返還予上訴人，上訴人自不得再依系爭租約第4條第5款之約定，請求被上訴人給付上訴人於109年2月22日委請鎖匠開鎖之費用1,200元，是上訴人此部分之請求，亦屬無據。
（六）綜上所述，本件上訴人主張系爭租約於租賃期滿期滿後，被上訴人繼續占有使用至108年 12月等情，為不足採，被上訴人抗辯系爭租約已於107年 10月間依法終止等情，尚屬可信，則上訴人執此主張，被上訴人應給付積欠之租金、交還系爭房屋、給付違約金及代墊費用云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於系爭租賃契約之約定及不當得利之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人 437,431元，及自起訴狀繕本送達予被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 楊雅婷法 官 巫淑芳上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
書記官 廖明瑜