臺灣臺中地方法院民事判決
110年度簡上字第218號上 訴 人 曾文汝訴訟代理人 胡陞豪律師被 上訴人 寶第大樓管理委員會法定代理人 陳昆助訴訟代理人 袁裕倫律師複 代理人 曾雋崴律師複 代理人 徐嘉駿律師上列當事人間請求確認停車位使用權等事件，上訴人對於中華民國110年3月16日本院臺中簡易庭109年度中簡字第1653號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國110年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國92年2月14日自台新商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）購得臺中市○○區○○段000地號及臺中市○○區○○段00000○號之房屋及基地，並於92年3月12日辦理所有權移轉登記完畢；上訴人購買之範圍亦包括寶第大樓地下室停車場即臺中市○○區○○段00000○號10000分之2222之共有部分，而寶第大樓地下室停車位共規劃44格機械車位及5格平面停車位，每一機械車位之共有部分為10000分之185，每一平面式停車位之共有部分為10000分之372。依建築法第102條之1第1項規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，本件寶第大樓停車位係依據上開規定建造之法定停車位，寶第大樓地下室有獨立之大里區內新段10589建號，但未另製發所有權狀而以公共設施名義登記於區分所有建物之共同使用部分內，自屬以附屬建物辦理產權登記之停車位，此種停車空間雖然以共同使用部分登記，但是只有購買車位之人可以使用，其他人不得對停車位主張權利，故停車空間須併入有停車位之區分所有建物上，而不能登記於沒有停車位之區分所有建物上，故本件原告所有之10000分之2222應有部分停車位應為1格平面車位、10格機械車位甚明。原審徒以建物登記謄本並無任何關於停車位之記載，逕謂上訴人與建商間並無分管契約云云，顯有違誤。
（二）證人林泳義就是否有出售建物及停車位於訴外人李月裡一事含糊其辭，均已時間太久忘記了，不太確定，而對於為何停車位證明書及買賣契約有些係富麗建設有限公司（下稱富麗公司）所開立一事，亦全部推說是交由代書處理，自己一概不清楚，是證人林泳義之證述內容是否因時間過久而有不可信之情形，已非無疑，但於是否均會移轉地下室應有部分及開立停車位證明書一事上，先是告知會移轉所有權且會由富麗公司開立停車位證明書，後卻又一反常態，斬釘截鐵的說不一定會移轉所有權，但一定會開立停車位證明書云云，證人林泳義之證述反覆，前後矛盾，實不足採信，且無論是麗富公司或彭達枝建設有限公司（下稱彭達枝公司）所開立之停車位證明書，均清楚記載「面積持分登記於公共設施持分面積內」，更可證明有購買寶第大樓地下室之停車位者，麗富公司均會移轉所有權於購買者，是有購買停車位之人當然會擁有地下室之應有部分，更可證明證人林泳義所述「不一定會移轉所有權，但一定會開立停車位證明書」之內容，顯與事實不符。
（三）退而言之，若果證人林泳義之證述為真實，則當初麗富公司出售房屋及停車位於訴外人李月裡時，當亦有開立停車位證明書給李月裡，僅是因上訴人等係經由李月裡之後手台新銀行處取得，而台新銀行於聲請鈞院拍賣該不動產時，根本無從得知寶第大樓之住戶是否擁有停車位使用權是依照地下室持分之有無或是停車位證明書之有無作為判斷依據，是其僅能依照土地及建物謄本之記載聲請拍賣並取得該不動產，而上訴人係台新銀行之後手，更無可能知悉停車位之使用憑據究竟為何，原審僅憑上訴人無從提出停車位證明即率爾認定上訴人及上訴人之前手台新銀行均未取得4號停車位之專用使用權，而忽略上訴人所提其餘證據資料，顯有違誤之處。
（四）上訴人之前前手李月裡取得寶第大樓產權之日期為85年8月5日，而被上訴人所提出被證7之買賣契約書及停車位證明書均係在85年8月5日以後，更有甚者，是拖至90年後之買賣契約書，顯然該些買賣契約書及停車位證明書均係事後所開立，上訴人之前前手李月裡購買停車位及取得所有權之時間點均比前開停車位使用權人早，更可證李月裡早已取得該建物及停車位之所有權及使用權，則上訴人既然已取得該建物及停車位之所有權及使用權，則嗣後麗富公司即已無權再將李月裡所有之停車格移轉予其他人，更遑論以分管契約拘束李月裡，縱使麗富公司事後真有以彭達枝公司之名義再將寶第大樓停車位出售予其他人，亦僅為彭達枝公司與該些買受人間之債權行為，要無成立分管契約而拘束上訴人之理，更無以該些無停車位應有部分卻持有彭達枝公司開立之停車位證明書及買賣契約書等住戶之例子，作為認定麗富公司出售停車位並不一定會移轉所有權登記但一定會開立停車位證明書之道理存在，而原審竟仍以該非原始建商麗富公司所開立之買賣契約及停車位證明書作為對上訴人不利認定之證據，原審之論理及推論過程實有謬誤。
（五）系爭不動產之拍賣公告，雖未特別記載系爭建物包含停車位，但亦未載明停車位不在拍賣之列，拍賣公告既已載明系爭建物包括「公設建號10589面積421.62平方公尺持分萬分之2222」，而系爭建物之共同使用部分應有部分又應包括系爭停車位在內，則系爭建物之拍賣，自包括停車位之應有部分在內。原審逕謂鈞院民事執行處拍賣系爭不動產所定之拍賣價格，應無包括系爭車位在內云云，顯有違誤。再者，臺中市○○區○○段00000號建物之總面積為421.62平方公尺，而依臺中縣霧峰地政事務所建物測量成果圖內容，可知臺中市○○段00000號建號之建物總面積421.62平方公尺係僅計算地下室停車空間，並未包括其他使用空間，是本件上訴人所有臺中市○○區○○段00000○號之10000分之2222應有部分係全部存在於停車位空間上，並非坐落於該地下室之其他空間。
（六）本件上訴人之前前手李月裡自麗富公司購得系爭建物時，即一併購得地下室停車位之持分，若李月裡於購買當時，並未一併購買地下室停車位之持分，為何麗富公司需將地下室之持分移轉給李月裡，再者，綜觀10589建號之共有人間，除上訴人外，其餘共有人均依照其等所擁有之地下室應有部分而分別持有1至2格停車位不等，且麗富公司所開立之停車位證明書上更是清楚記載「面積持分登記於公共設施持分面積內」，更可證有購買寶第大樓地下室之停車位者，當然會擁有地下室之應有部分，是本件麗富公司於出售於李月裡時，早已將停車位亦一併出售於李月裡，故系爭4號停車位本即為李月裡得專有使用，原審就此亦未有任何說明，徒以上訴人並未自其前手取得麗富公司或彭達枝公司出具之停車位證明書，顯有判決不備理由之違誤等語。並聲明：原判決廢棄；確認上訴人就坐落臺中市○○區○○路00巷0號地下1樓4號停車格有專用使用權；被上訴人應將前項車位騰空交還上訴人。
二、被上訴人抗辯：
（一）依證人林泳義於原審到庭證稱：「只要有購買停車位，不一定會登記取得地下室應有部分，但一定會取得公司發給的停車證明。」等語，既與今寶第大樓其他停車位使用權人均有停車位證明書之事實一致，足認寶第大樓停車位係分別出售，並對有購買車位之人核發車位使用證明書，且停車位使用證明書中均已標示明確之停車位位，並註明經全體共有人同意該車位之使用。而該模式乃從房屋售出之際至上訴人購買寶第大樓房屋後，距今18年餘，均係如此而為，顯見寶第大樓區分所有權人間就此模式，應已合意成立如該模式之分管契約。依照最高法院97年度台上字第909號判決、96年度台上字第1152號判決、91年度台上字第242號判決、91年度台上字第2477號判決之見解，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，則本件上訴人之前手嗣後將其應有部分讓與上訴人，上訴人亦應受該分管契約之拘束，上訴人主張有系爭停車位之使用權存在云云，當無理由。
（二）上訴人自前手購買房屋時，自當依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，應一併移轉所屬建築物共用部分之應有部分，尚無得據此推論上訴人即具有寶第大樓停車位之使用權限，仍應回歸前述分管契約之約定行之。另上訴人購買之系爭房屋前手李月裡曾欠繳寶第大樓管理費用，被上訴人並向鈞院聲請核發支付命令促其清償，而於該支付命令中，並未包含停車位之管理費用在內，且自87年9月至89年12月共28個月之系爭4號停車位管理費用，均係由彭達枝公司所繳納，可徵上訴人前手李月裡當初根本未有購買任何停車位至明。則李月裡之後，轉讓房屋予台新銀行，爾後上訴人再向台新銀行購買，仍應受前述寶第大樓之分管契約所約束，是上訴人之前手既無取得分管系爭車位專用使用權，則上訴人繼受取得系爭不動產後，亦無從取得之，故上訴人之主張，顯無理由等語。並聲明：上訴駁回。
三、原審就上訴人之請求，因認無理由而為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人就坐落臺中市○○區○○路00巷0號地下1樓4號停車格有專用使用權；㈢被上訴人應將前項車位騰空交還上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件爭點整理：
（一）兩造不爭執之事項：
1、訴外人李月裡於85年8月5日以買賣為登記原因取得臺中市○○區○○段000地號土地及其上臺中市○○區○○段00000○號、門牌臺中市○○區○○里○○路00號之建物（下稱系爭不動產）；嗣訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）於91年4月11日經由本院90年度執字第15707號強制執行事件拍賣程序以債權人身份承受系爭不動產而登記為所有權人；上訴人再於92年2月14日向台新銀行購得系爭不動產，並於92年3月12日辦理所有權移轉登記，而為系爭不動產所有權人，此有不動產買賣契約書（見原審卷第267至287頁）、土地登記第一類謄本（見補字卷第19頁）、建物登記第一類謄本（見補字卷第21頁）、建物登記第二類謄本（見補字卷第23至25頁）、臺中市○里地○○○○000○0○0○里地○○○0000000000號函檢送之建築改良登記簿及臺中市地籍異動索引等資料（見原審卷第39至51頁）在卷為憑。
2、上訴人向台新銀行購得之系爭不動產，包含：臺中市○○區○○段000地號土地權利範圍10000分之420、同前段10589地號土地權利範圍10000分之2222、同前段10590地號土地權利範圍100000分之1414，及臺中市○○區○○段00000○號建物權利範圍全部臺中市○○區○○段000地號及臺中市○○區○○段00000○號之房屋及基地，此有土地登記第一類謄本（見補字卷第19頁）、建物登記第一類謄本（見補字卷第21頁、原審卷第183至255頁）、建物登記第二類謄本（見補字卷第23至25頁）、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見本院卷第25頁）、臺中縣霧峰地政事務所建物測量成果圖（見本院卷第27頁）、在卷為憑。
3、訴外人麗富建設有限公司（下稱富麗公司）為坐落臺中市○○區○○段000地號土地上臺中市○○區○○段00000○00000○號建物（即寶第大樓）之原始起造人；系爭寶第大樓地下停車場即臺中市○○區○○段00000○號停車空間，共規劃49格停車位，包含：44格機械停車位及5格平面停車位，此有寶第大樓地下一層平面圖（見補字卷第45頁）在卷為憑。
（二）至於，上訴人主張其購買取得之系爭不動產所有權，經比對共同使用部分之應有部分比例，應有臺中市○○區○○路00巷0號地下1樓4號停車格之專用使用權等情，既經被上訴人否認屬實，故本件主要爭點，應為上訴人就系爭4號停車格有無取得專有使用權。
五、本院就前開爭點所為之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任；而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年台上字第887號、100年台上字第415號裁判意旨參照）。
是上訴人主張其就系爭4號停車格有專用使用權，既為被上訴人所否認，上訴人自應就此事實負舉證責任，上訴人如不能舉證其主張屬實，其請求自無從准許。
（二）上訴人雖提出系爭不動產之建物登記第一類謄本（見補字卷第21頁），據以主張其就臺中市○○區○○段00000○號建物（面積421.62平方公尺）權利範圍10000分之2222，以寶第大樓地下室停車位共規劃為44格機械車位及5格平面停車位，依此換算，每一機械車位之權利範圍應為10000分之185，每一平面式停車位之權利範圍應為10000分之372，故上訴人依其權利範圍10000分之2222，應有1格平面車位及10格機械車位，而就4號停車格有專有使用權等情，然查：
1、經原審向上訴人之前手即台新銀行查詢結果，表示：該行前於91年4月經由本院90年度執字第15707號強制執行程序，自前手李月裡拍賣取得，並於92年3月將從法院拍賣取得之系爭標的，以現狀出售予上訴人；系爭拍賣取得之房地是否含有停車位，因時間已久，該行已無相資料可確認等情，此有台新銀行提出之民事陳報狀暨檢送之透明房訊法拍屋全球資訊網全文資料（見原審卷第85頁）在卷為憑。而台新銀行之前手李月裡亦於原審中以書狀表示，當時係因建設公司老闆發包工程給其配偶，其配偶在其不知情之情況下，以其名義購買系爭不動產，對於本案相關事情均不知情等情（見原審卷第139頁）；且證人即麗富公司及彭達枝公司之實際負責人林泳義於原審中亦證稱：伊不清楚李月裡取得之產權是否有包含購買停車位等語（見原審卷第387頁）；佐以，本院民事執行處就系爭不動產之拍賣公告上並未就系爭車位另為標價拍賣，亦無關於系爭不動產之公設包含系爭車位之任何記載，顯見本院民事執行處拍賣系爭不動產所定之拍賣價格，應無包括系爭車位在內。是以，上訴人之前手台新銀行及台新銀行之前手李月裡既均無從確認系爭不動產有無連同停車位出售之情，則上訴人主張依其應有部分比例，應取得系爭不動產地下室1格平面車位及10格機械車位之使用權利等情，尚難採信為真實。
2、又依據寶第大樓住戶公約組織章程關於該社區地下室停車位使用權管理辦法之規定：「⑴大樓地下室依法為防空避難室，須隨時保持通暢，為公共使用面積，平時規劃為停車場使用，汽車停車部分使用權屬本大樓住戶個別訂購戶使用。...⑵原停車位證明書因遺失或不堪使用，經區分所有權人提出申請，得由管理委員會確認使用權並公告7日後，（無表示異議者）由管理委員會補之。⑶因拍賣繼受而無法取得原區分所有權人所有之停車位證明書，可於繳清該房屋積欠之管理費用後，依前項辦法辦理。」（見原審卷第111至113頁），由此可知，寶第大樓地下室停車位之使用權，係由大樓住戶個別訂購使用並以停車位證明書。再依證人林泳義於原審中證稱：伊是麗富公司法代之配偶，彭達枝建設有限公司也是同一集團，均係由伊擔任實際負責人；公司是否有將房子登記給李月裡，伊不太清楚，因為當時地下室停車位只有賣出一部分，為權宜處理，代書將剩餘地下室應有部分全部登記在公司名義，時間太久，不太記得當時剩下之車位還有幾個，有賣出之車位編號也不記得，亦不清楚當時代書是否將已賣出之停車位也都登記給公司；有購買停車位，不一定會取得地下室應有部分之登記，但一定會取得富麗公司或彭達枝公司公司發給之停車位證明書，如果沒有麗富公司之停車位證明書，就代表不是跟麗富公司購買停車位，卷附之停車位證明書上賣方都是真正的，因其上賣方負責人之簽名確實是伊配偶之筆跡等語（見原審卷第385至389頁），由此可知，上訴人既無法提出停車位證明書以茲證明其確有購得停車位之情，則其主張有系爭不動產地下室停車位之專有使用權利云云，即屬無據。
3、再者，觀諸被上訴人所提出之寶第大樓住戶所持有之停車位證明書（見原審卷第29、303至304、309、313至315、3
19、323至327、333、337頁）、機械停車位買賣契約書（見原審卷第301、307、335、339頁）、車位買賣同意書（見原審卷第311頁）、車位權轉讓契約書（見原審卷第317頁）等內容可知，其上均有明確記載各區分所有權人所實際購買之地下室停車位編號；再依卷附之寶第大樓地下室車位停車戶明細表（見原審卷第31頁），對照上訴人提出之建物登記第一類謄本（見原審卷第183至255頁）可知，系爭4號停車格目前係由被告代管中，而就臺中市○○區○○段00000○號共有部分，除上訴人外，尚有建物門牌臺中市○○區○○路00巷0號9樓、68巷2號10樓之共有人亦未取得系爭不動產地下室之停車位使用權（見原審卷第243、247頁），則上訴人如何證明系爭4號停車位即屬其專有使用，而非屬前開其他共有人；復以，依據被上訴人提出之寶第大樓社區管理維護費收據（見本院卷第95至101頁）顯示，系爭4號停車位自87年9月起至89年12月止之停車位管理費均係由彭達枝公司繳納，顯見上訴人之前前手李月裡於85年8月5日取得系爭不動產後，未曾繳納過系爭4號停車位管理費用，是以，上訴人既無法提出停車位證明書以茲證明其有購得停車位之情，則其遽以主張對於系爭不動產地下室4號停車格有專有使用權利云云，即屬無據，要難採信為真實。
4、復以，依上訴人所提出之臺中市○○區○○段00000○號建物之建物登記第一類謄本（見補字卷第21頁）於建物標示部固有「共有部分：內新段10589建號421.62平方公尺，權利範圍：10000分之2222，其他登記事項：使用執照字號：84工建使字189號，共有部分：內新段10590建號2,015.07平方公尺，權利範圍：10000分之1414，其他登記事項：
使用執照字號：84工建使字189號，主要用途：防空避難室、梯間、水箱、機械室」之記載（見補字卷第21頁），然依該記載內容，僅能證明上訴人有取得臺中市○○區○○段00000○號即寶第大樓共有部分權利範圍10000分之2222，而為系爭建物之共有人，尚不足以據此即予認定上訴人或其前手台新銀行、李月裡曾就系爭10589建號共有建物，藉由前述承購戶與建商間所定停車位買賣契約之方式，取得對系爭4號停車位之專用使用權。是以，上訴人前開主張，要難採信為真實。
5、是以，本件依上訴人提出之前開證據資料，尚不足以證明上訴人向台新銀行買受取得系爭不動產，包含取得分管系爭車位專用使用權在內，則其主張對系爭4號停車位有專用使用權，並對有爭執之被上訴人請求確認其專用使用權存在及請求交還系爭4號停車位，即屬無據，要難准許。
（三）次按所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別佔有共有物之特定部分而為管理之契約。由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81年度台上字第1060號裁判要旨參照）。
公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度 台上字第2477號裁判意旨參照）。故公寓大廈之買賣，如由原始起造之建商，出售予各承購戶，並由建商與各承購戶訂立房屋買賣契約書及就停車位之使用另訂立停車位買賣契約，標示承購戶所購買停車位編號、位置、價格及發給停車位使用證明之文件，以表彰承購戶所購得之特定停車位專用使用權者，應認為係各承購戶間就有關停車空間之使用，透過彼此與建商間所定房屋買賣契約及停車位買賣契約之方式，形成共有人間就停車空間專用使用權之分管契約，其分管之內容即係由各承購戶依其與建商所約定使用特定停車位空間為各自之分管範圍，至於其餘未經約定分管專用之空間，則仍屬全體共有人共有並應共同管理。是以，上訴人既未自其前手取得麗富公司或彭達枝公司出具之停車位證明書，亦未能舉證證明其前手有向麗富公司或彭達枝公司購得系爭停車位，並由上訴人受讓之情，則上訴人就臺中市○○區○○段00000○號建物所登記之應有部分，既未經與各共有人約定特定之分管範圍，自僅能認為其應有部分係抽象地存在於共有物之全部，而非具體之系爭4號停車位上，上訴人主張就系爭4號停車車位有專用使用權利云云，即屬無據，要難准許。
（四）綜上所述，本件上訴人主張就其所購得之系爭不動產中關於臺中市○○區○○段00000○號共同使用部分權利範圍10000分之2222，依其應有部分比例，其應有系爭4號停車位之專用使用權云云，依其所提出事證，尚不足採信為真實，而被上訴人所辯，尚屬可信，則上訴人執此主張，請求確認其就系爭4號停車位有專用使用權，並請求被上訴人騰空交還云云，自屬無據。從而，上訴人本於系爭建物共有人之地位，請求確認上訴人就坐落臺中市○○區○○路00巷0號地下1樓4號停車格有專用使用權，並請求被上訴人應將前項車位騰空交還上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 夏一峯
法 官 巫淑芳上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
書記官 吳克雯