臺灣臺中地方法院民事判決
110年度簡上字第235號上 訴 人 黃呂趕訴訟代理人 呂旺積律師複代理人 洪嘉威律師(110年10月15日解除委任)被上訴人 蔡新發訴訟代理人 蔡森裕被上訴人 蔡易達訴訟代理人 蔡宗融上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國110年4月28日本院沙鹿簡易庭109年度沙簡字第369號第一審判決提起上訴，本院合議庭於111年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、上訴人與訴外人即被上訴人父親蔡燕山於民國62年8月17日簽訂「土地買賣契約書」（下稱系爭契約），約定上訴人以每坪新臺幣（下同）450元購買坐落臺中縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭618地號土地），且上訴人已依約於62年8月17日交付新臺幣（下同）10,000元、於62年11月30日交付33,000元，及於66年8月12日交付2,000元。嗣蔡燕山過世後，系爭618地號土地及系爭契約均由被上訴人兄弟2人繼承，被上訴人並於76年2月19日出具「約束書」（下稱系爭約束書），交予上訴人之委託人即上訴人之配偶黃友。
二、系爭約束書記載坐落臺中縣○○鎮○○段000○00地號土地（下稱系爭618之10地號土地），於重測後地號為沙鹿區公館北段224地號土地（下稱系爭224地號土地），目前已分割為224、224之1、224之2、224之3地號。而上訴人為坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱243地號土地）所有權人，且上訴人62年8月17日向蔡燕山購買系爭618地號土地，因當時即有計畫在系爭224地號土地之北側即如附圖所示坐落臺中市○○區○○○段000○000地號（下稱238至226地號）間土地興建房屋，需有路通行，故約定日後劃設通往如民事更正訴之聲明狀附圖所示坐落238至226地號間土地做為日後過戶之範圍，即現今「清泉路福祥巷」，及依系爭約束書記載內容可得確認買賣100坪土地之位置及範圍即系爭224地號土地相鄰243地號土地之部分，及因此鄰接「清泉路福祥巷」之部分，其中相鄰243地號土地之部分64.13坪已先移轉登記予上訴人，其餘鄰接「清泉路福祥巷」之部分35.57坪即如民事更正訴之聲明狀附圖所示A部分乃囿於政府編訂之山坡地保育區而無法完成過戶。
三、上訴人於108年11月5日申請第二類土地謄本時，得知系爭224地號土地業經臺中市政府於105年3月11日以府授地編字第1050050128號函辦理註銷編定，已達成系爭契約及系爭約束書記載「經政令解除可分割」之條件，故依前揭函文之發文日起算，並未逾越民法第125條規定時效期間。且上訴人曾以電話或口頭請求被上訴人應將35.87坪土地移轉登記予上訴人，被上訴人固口頭應允，惟遲未具體承諾辦理過戶日期，上訴人因久候不至而於108年12月23日13時許至被上訴人蔡易達位在臺中市○○區○○路00號住所，並要求被上訴人2人履行契約，被上訴人蔡易達雖當場表示：「確認有此情事，亦願依契約及約束書之意旨將系爭土地之未過戶部分移轉給上訴人」等語，然因被上訴人遲未履行，上訴人迫於無奈，遂於109年3月23日以臺中法院郵局存證號碼000753號存證信函催告被上訴人履行契約，被上訴人卻無任何回應，為此爰依系爭契約書及約束書之法律關係提起本件訴訟，並無權利濫用之情形等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭224之3地號土地內如民事更正訴之聲明狀附圖所示編號A部分
35.87坪土地所有權移轉登記予上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
四、上訴人上訴意旨略以：㈠按依65年4月29日總統公布施行之山坡地保育利用條例第3條
、第6條、第7條、第9條、第16條，65年3月30日總統公布施行之非都市土地使用管制規則第1條、第5條規定，山坡地保育區依山坡地保育利用條例可區分宜農、牧地、宜林地、加強保育地類別，並須由主管機關查定公告之，非即為山坡地保育區即應一概適用農業發展條例，況且上訴人於62年8月17日與蔡燕山訂立系爭契約時，農業發展條例尚未制定，兩造買賣之真意為建築房屋使用。
㈡系爭618-10地號土地，於臺灣省臺中縣土地登記簿「編定使
用種類欄」次序第二欄之「編定使用種類欄」係記載「山坡地保育區」，備考欄記載「台中縣政府六九府地用字第80300號非都市土地使用公告確定」、「奉台中縣政府70.府地用字第188719號函核定」；第三欄之「編定使用種類欄」係記載「山坡地保育區」，備考欄記載「奉台中縣政府70.府地用字第188719號函核定」、「依台中縣政府82年8月13日地用字第198117號函辦理，暫未編定用地」。系爭618之10地號土地於重測後地號為系爭224地號土地，嗣再分割為224、224之1、224之2、224之3地號。於地號為系爭224地號時，土地第二類謄本土地標示部欄明載：「登記原因：註銷編定」、「其他登記事項：(一般註記事項)台中縣政府八九府地用字第205999號非都市土地使用分區調整公告確定，89年9月25日補記」、「(一般註記事項)依據臺中市政府105年3月11日府授地編字第1050050128號函辦理註銷編定」，可知系爭土地至晚於69年之前即受山坡地保育區之編定，至105年3月11日方註銷山坡地保育區之編定。不論是62年8月17日上訴人與蔡燕山訂立系爭契約時，或是76年2月19兩造系爭約束書時，系爭土地即均因受劃入山坡地保育區之限制，而不得分割作為建築房屋之使用，兩造不能過戶之原因是受「政令編定使用」(非都市土地使用管制規則)而受「建築房屋部分不得分割」之限制，非因農業發展條例之限制而不得辦理過戶。
㈢上訴人與蔡燕山簽立系爭契約及先行辦理系爭契約所載坐落
分割前系爭618地號土地64.13坪(0.0212公頃)之所有權移轉登記，均委由海線知名代書即證人蔡慶麟承辦，當時蔡慶麟表示土地無法辦理全部辦理過戶，才需要分兩次過戶，嗣後續「經政令解除可分割」即會辦理，上訴人與蔡燕山信賴蔡慶麟之專業，亦確信系爭土地當時即受政令即山坡地保育利用等相關法規之限制，無法辦理分割。易言之，上訴人與蔡燕山於62年8月17日簽訂系爭契約時，系爭土地即受政令即山坡地保育利用等相關法令及行政規範之限制。上訴人與蔡燕山於62年8月17日簽立系爭契約時，農業發展條例雖仍未公布施行，惟相關地政登記實務即有非經分割清楚不得辦理之行政規則及函釋等作業準則之規範，因此蔡慶麟承辦此案方會按照作業習慣於系爭契約手寫第4條「分割清楚即時辦理」、第14條第1句「本件出賣土地賣主需辦理分割」，此處分割之意為系爭土地應符合分割清楚方得辦理之行政規則及函釋等作業準則之規範之意。再兩造76年2月19日簽立之系爭約束書己約定：「…生前先父蔡燕山在世時，出賣100坪與台端，經全部價款交付清楚。因當時受未建築房屋之部分不得分割之限制」，上情並經蔡慶麟、任大成於原審證述屬實，是上訴人與蔡燕山、被上訴人訂約之契約文字及真意均為建築房屋使用而非作為農地買賣。系爭契約及系爭拘束書符合民法第71條但書之規定，系爭契約並非依民法第246條第1項前段為無效之契約，而係為民法第246條第1項但書之「不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者」或第2項之「附停止條件之契約，於條件成就前，不能之情形已除去者，其契約為有效」之情形，方符上訴人與蔡燕山、被上訴人立約之真意。
㈣上訴人與蔡燕山62年8月17日成立買賣契約時，當時蔡燕山土
地範圍高達5078.44平方公尺，且因應海線人口會逐步擴展，心中已有規劃於系爭224地號之北側某地蓋設房屋，需要有路通行，方與上訴人約定日後劃設通往更正訴之聲明狀附圖（見原審卷第205頁）所示226至238地號間之土地做為日後過戶之範圍，前述之道路即為現今「清泉路福祥巷」，又上訴人當時在243地號經營塑膠窗簾、藝飾品之家庭代工，進貨及出貨均會有貨車載運加工品及成品出入，因貨車需迴轉掉頭具有死角，最小之距離之道路以利行車、會車及迴轉，故上訴人與蔡燕山當時具體約定需有「3米半(按：即3.5公尺以上)寬度」之連接寬度之土地即系爭224地號相鄰243地號之部分及因此鄰接清泉路福祥巷之部分。因當事人當初僅約定需有得行車之路寬(3.5公尺以上)，無法立即特定範圍，具體之範圍尚待地政機關辦理移轉登記製作複丈成果圖後方能套繪確認。系爭約束書之所以未約定土地內特定之具體位置，係因兩造約定該範圍就是在系爭土地內相鄰上訴人持有土地之位置，此須待系爭約束書條件完成後向地政機關為登記後方得由地政機關具體劃定，不能以兩造未在系爭約束書上直接載明，即逕稱兩造並未有特定範圍之協議。
㈤原審判決認定上訴人係因不具自耕農身分(非耕地使用者)，
不符合農業發展條例方無法移轉登記云云，惟依上訴人調閱戶籍資料後，確認上訴人於系爭契約訂立時之職業為農，欄位標記為自耕農，有臺中大雅戶政事務所110年10月18日臺中市大雅戶謄字第記(甲)000000號戶籍登記謄本可參，可知原審判決之依據顯有誤解。
貳、被上訴人抗辯：
一、上訴人主張其與蔡燕山於62年8月17日簽訂系爭契約乙節，被上訴人未曾與聞，故上訴人就其所提系爭契約是否真正，應負證明義務。至於上訴人提出系爭約束書，被上訴人否認曾簽署或於訴訟前見過該份資料，證人蔡慶麟於原審固證述約束書為其製作，並由被上訴人蓋章云云，然綜觀約束書之通篇文字（含被上訴人簽名）均由同一人書寫，而以被上訴人蔡易達之教育程度為神岡初中畢業，並非不識字或喪失書寫能力，為何簽名還要假手他人，本案土地買賣契約之買受人為「黃呂趕」，為何要記載「黃友」，黃友亦未簽署係「代理」黃呂趕或其他證明文件，被上訴人即信以為真，如若蔡慶麟為本件約束書之製作人，竟未有記載或署押，而能僅憑30年前記憶於原審為證述。其真偽甚為可疑，亦與常情不符。
二、再者，系爭618地號土地之地目為「旱」、編定使用種類為「山坡地保育區」，故系爭契約以農地為標的，依當時農業發展條例第13條第3項及第22條前段規定，系爭契約自始當然無效，且因非可歸責於蔡燕山之事由致給付不能，應免除給付義務。又系爭224地號土地之100年5月24日列印之土地登記第二類謄本之記載，土地標示部之使用分區為「一般農業區」、使用地類別為「農牧用地」，復依109年4月21日全國財產稅總歸戶財產查詢清單，系爭土地之賦稅種類為「田賦」，顯見上訴人主張「未交付剩餘土地」自始為「農地」，則按上訴人請求移轉土地適用之行為時（62年9月13日施行）農業發展條例第13條第3項、第22條前段及第23條之規定，乃以擴大農場經營規模及防止農地細分為原則，鼓勵不少於3公頃為開發或承受農地，而上訴人主張「未交付剩餘土地」之面積僅有35.87坪（即118.58平方公尺），已違反上開行為時法令，且直至今日仍有農地分割後之每人所有面積為0.25公頃之限制，上訴人主張「未交付剩餘土地」部分之買賣契約，因違反強制規定而無效。依上訴人主張蔡慶麟表示土地無法辦理全部辦理過戶，才需要分次過戶，嗣後續經政令解除可分割即會辦理，其所謂「政令限制」之時間早於62年8月17日簽訂土地買賣契約即已存在，則上訴人於斯時簽訂系爭契約時，依蔡慶麟之專業能力既「已告知」上訴人上情，卻不於買賣契約書詳載或另為約定，實有違土地買賣常情而有可疑。
三、上訴人主張已交付尾款及取得土地所有權移轉登記請求權等情，上訴人應提出金流資料或其他證明文件，以實其說。遑論上訴人於62年11月30日交付33,000元，或於66年8月11日交付「尾款」2,000元時，均未再加註，只單純交付蔡燕山款項及蓋章，嗣再大費周章取得出處不明之「約束書」，並主張為被上訴人簽署（被上訴人否認真正），均啟人疑竇。
四、再系爭契約土地標的為系爭618地號土地，曾分割多筆土地，公館北段224-3地號土地（下稱系爭224-3地號）重測前之系爭224號土地即系爭618-10地號土地，係分割於重測前系爭618地號土地，是上訴人主張「未交付剩餘土地」位置究竟坐落於重測前之系爭618地號或系爭618-10地號，抑或由前二地號分割之諸多土地（如同段618-4、618-5、618-6、618-7、618-24、618-25地號），全然未見於系爭契約載明，而僅於被上訴人否認真正之「約束書」記載為重測前系爭618-10地號，上訴人主張100坪土地究竟坐落何處，即有可疑。上訴人應就其主張之土地買賣標的坐落之明確位置提出證據。又226至238地號土地上原有房屋2棟，其門牌號碼為清泉路35、36號，其中清泉路35號房屋為蔡燕山所有，清泉路36號則為第三人所有，上開房屋之南方為農田即系爭224地號土地。又坐落前開土地上現有房屋約於74年間興建，係在蔡燕山於73年間過世之後，由其長子與第三人拆除前揭清泉路35、36號房屋後共同興建12戶住宅。再者，「清泉路福祥巷」長約為56公尺，係於75年間編釘門牌，且其位在臺中市○○區○○○段000○000地號土地西側與同段223地號土地東側之間，與上訴人所有系爭243地號土地之間仍間隔系爭224地號土地，兩者相距甚遠。況依系爭契約第14條記載以地政事務所測量面積為準，並非特定100坪，則上訴人應提出地政事務所測量成果圖，用以證明前揭土地之特定位置。
五、末依系爭約束書記載「因當時受未建築房屋之部分不得分割之限制，致只分割移轉登記……嗣政令解除可分割時，立約束書人當即無條件……」，顯見所謂政令限制於辦理土地分割之67年間即已存在。另若上訴人主張其「請求土地所有權移轉」為債權，並主張於62年8月17日簽訂系爭契約，則其除於109年3月23日以存證信函寄送被上訴人外，均未曾有任何催告或訴訟主張以中斷時效進行，則上訴人於蔡燕山亡故33年後，始利用訴訟程序為主張，顯有濫用權利之情。上訴人於契約成立後，長達47年未行使，故不論從系爭契約成立日（62年8月17日）、土地價款交付最末日（66年8月11日）、土地移、轉登記日（67年間）或上訴人提出可信性存疑的系爭約束書製作日（76年2月19日），迄今均已罹於15年間之請求時效，依民法125條規定，上訴人請求罹於時效，被上訴人拒絕履行。
參、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服依法提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄。判決如上訴人第一審之聲明。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、爭點整理結果（見本院卷第171至172頁）：
一、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺中縣○○鎮○○段000地號即系爭618地號土地，於67年4月
間分割出618之4、618之5、618之6、618之7地號土地，於68年8月間分割出618之10地號即系爭618之10地號土地。系爭618之10地號土地重測後地號為公館北段224地號即系爭224地號土地。系爭224地號土地於109年7月間分割出224之1、224之2、224之3（即系爭224之3地號土地）、224之4地號土地。
㈡被上訴人繼承訴外蔡燕山之遺產，於74年1月24日以分割繼承
為原因登記為系爭618之10地號土地所有權人，應有部分各為2分之1。
㈢系爭224之3地號土地於109年10月間以買賣為原因移轉登記
於訴外人林世民、蔡雨霖、林義木、劉瓊玉名下，其等所有權應有部分各為4分之1。
㈣上訴人於109年3月23日以臺中法院郵局000753號存證信函及
回執影本寄送被上訴人，通知被上訴人依上訴人提出之76年2月19日系爭約束書履行，被上訴人否認有簽立系爭約束書，未予回應並拒絕履行。
二、兩造爭執之事項：㈠上訴人依其提出之系爭契約主張有與蔡燕山約定系爭契約所
示之買賣，並已依約給付全部買賣價金，尚有與蔡燕山約定之部分土地35.87坪未移轉登記至上訴人名下，有無理由？㈡上訴人主張被上訴人有以系爭約束書同意移轉前開35.87坪
土地，有無理由？㈢上訴人主開前開35.87坪土地係坐落系爭224之3地號土地如
民事更正訴之聲明狀所示A部分，被上訴人應將該部分土地所有權移轉登記予上訴人，有無理由？
伍、本院判斷：
一、按依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。民法第3條第1項、第2項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文。查系爭契約係由上訴人與蔡燕山簽立一情，業據證人蔡慶麟於原審證述：其有受任辧理系爭契約之土地買賣，系爭契約上蔡燕山之印章由蔡燕山於契約簽完並確認契約內容後當場蓋印等情在卷（見原審卷第109頁），核與系爭契約上有蔡慶麟之印章之情事相符，堪以採信。惟上訴人否認系爭拘束書之真正，並爭執上訴人請求移轉土地所有權為無理由等，故應由上訴人就此部分負舉證責任。
二、上訴人固主張於系爭契約簽訂後，受當時為建築房屋之部分不得分割之限制，故蔡燕山僅先分割移轉登記0.0212公頃（
64.13坪），新編地號為618-6號土地予上訴人，惟未見上訴人提出此部分土地之移轉異動事證，上訴人原審之訴訟代理人於原審表示將陳報已依系爭契約取得之64.13坪土地地號等語（見原審卷第115頁），惟迄至本院辯論終結前，均未見上訴人提出，故就其主張僅交付部分土地之情節，尚難以認定為真。再系爭拘束書上之內容及簽名，字跡完全相同，可見係出自一人所書寫及簽名，而系爭拘束書另一方當事人為被上訴人2人，其等2人之簽名字跡竟完全一致，顯然至少有其一非由上訴人其中一人本人簽名無誤，而上訴人復無法舉證上訴人2人有同意以印章代替簽名，及同意蓋用印章以簽立系爭拘束書等情事，則被上訴人抗辯未與上訴人及上訴人配偶簽立系爭拘束書，自屬有據。是拘束書之內容自不得作為本件有利上訴人之認定至明。
三、觀之系爭契約（見補卷第15至21頁），㈠關於買賣價金，於第2條買賣價格金約定每坪450元計算，於第3條記載買賣成立支付一部價金10,000元，本日出賣人如數親收足訖。第3條殘款支付日期記記載「詳見第13條」，第13條約定：「前條第5條尾款分2次給付，⒈第1次：民國62年11月30日交新台幣參萬參仟元正。⒉尾款拘束產權移轉登記清楚即時付清」。於系爭契約後記戴「一、民國62年8月17日收到新台幣壹萬元正。一、民國66年8月11日收到新台幣貳仟元正。以上金部交付清楚」。㈡關於買賣標的，於第1條土地標示約定列記于後壹筆包括地上竹木果樹一切買賣在內。於系爭契約後記戴「土地標示沙鹿鎮公館段618號之內約100坪以地政事務所測量面積為準」。㈢關於契約履行，於第4條登記履行日期約定「分割清楚即時辦理」，於第14條記載「本件出賣土地賣主需辦理分割，…約出賣100坪，尾款以地政事務所測量面積而計算之」。是依系爭契約，㈠買賣標的之土地尚需辦理分割，於分割清楚時為土地移轉登記，並依分割後地政事務所測量之面積定尾款金額至明。上訴人主張其已依系爭契約給付全部買賣價金，則買賣標的之土地當已完成土地移轉登記，始與前揭系爭契約約定之內容相符。上訴人主張有35.87坪土地所有權尚未移轉登記予上訴人，竟又稱買賣價金已經全部給付，其主張明顯矛盾。㈡系爭契約於第3條記載買賣成立同時支付一部價金10,000元，再於系爭契約後記載，「
一、民國62年8月17日收到新台幣壹萬元正…」，顯然於系爭契約第1條至第14條全文所載之關於買賣價金各次給付之日期及金額，僅係約定事項，非指實際收受情形，實際收受買賣價金應視前述於系爭契約後之簽收記錄無誤，是上訴人依系爭契約第13條記載之內容，主張原告主張於62年11月30日交付33,000元，而未提出簽收證據，實屬率斷。㈢系爭契約約定買賣標的為土地100坪，每坪約定以450元計，則買賣價金總價為45,000元，依系爭契約所載，於契約成立之62年8月17日，出賣人已親收一部價金10,000元，則餘款為35,000元，出賣人再於66年8月11日收到2,000元，扣除後餘款為33,000元，總計依系爭契約出賣人收受買賣價金總計為12,000元，與約定之買賣價金45,000元，尚有33,000元之差，上訴人復未提出其他事證證明已依系爭契約定，另給付33,000元價金，是其主張業已給付全部價金，與其提出之證據尚屬有間，難認有據。㈣系爭契約全文關於履行之約定有「尾款拘束產權移轉登記清楚即時付清」、履行日「分割清楚即時辦理」、「土地標示…以地政事務所測量面積為準」、「本件出賣土地賣主需辦理分割，…，尾款以地政事務測量面積而計算之」等內容，惟以上內容僅明示買賣標的之土地尚待分割，始能辦理土地移轉登記及確認上訴人應給付之買賣價金尾款金額，而使出賣人完成移轉土地所有權、買受人完成給付買賣價金之義務，別無上訴人於本件主張系爭契約訂立時因系爭土地受劃入山坡地保育區之限制，而不得分割作為建築房屋之使用，及兩造不能過戶之原因是受政令編定使用(非都市土地使用管制規則)而受建築房屋部分不得分割之限制等內容之文字記載，是上訴人於本件之主張，與系爭契約全文所載並不吻合，難以採信。
四、被上訴人固抗辯系爭契約以農地為買賣標的，依當時農業發展條例第13條第3項及第22條前段規定，系爭契約自始當然無效云云，然系爭契約於62年8月17日訂立，而農業發展條例係於62年09月03日經總統（62）台統（一）義字第4031號令制定公布全文38條，系爭契約訂立時，農業發展條例尚未經立法，足徵系爭契約並無農業發展條例之適用，被上訴人抗辯系爭契約應依民法第246條第1項前段為無效之契約，難認有據。上訴人固另主張系爭契約訂立時，因受「政令編定使用」(非都市土地使用管制規則)而受「建築房屋部分不得分割」之限制故不能過戶，然依上訴人提出系爭618-10地號土地臺灣省臺中縣土地登記簿所示（見本院卷第55頁），第壹次登記系爭618-10地號土地於68年8月4日由系爭618地號土地分割，「編定使用種類」及「備考」欄均空白，於69年8月27日第貳次登記時，始於「編定使用種類」記載「山坡地保育區」，於「備考攔」記載「奉台中縣政府70.府地用字第188719號函核定」、「台中縣政府六九府地用字第80300號非都市土地使用公告確定」，上訴人以前開登記情事，主張系爭土地至晚於69年之前即受山坡地保育區之編定，與前揭登記資料不合。再被上訴人於原審提出之系爭618地號土地臺灣省臺中縣土地登記簿（見原審卷第137頁），自57年3月9日第參次登記至68年第陸次登記，「編定使用種類」及「備考攔」並無「山坡地保育區」或與山坡地保育區關聯之記載，均與上訴人其此部分之主張不相符合，亦難為對上訴人有利之認定。
五、查系爭契約第1條土地標示，記戴「列記于後壹筆包括地上竹木果樹一切買賣在列」，土地標示載明「沙鹿鎮公館段618號之內約100坪以地政事務所測量面積為準」等語，系爭約束書記載：「當時…只分割移轉登記0.0212公頃（64.13坪）新編地號為618-6號尚不足35.87坪未辦理登記為台端之名義。嗣後政令解除可分割時，立約束書人當即無條件備出有關證件，付之利便，不得推諉刁難或有其他要求情事。…。」等語，有系爭契約、拘束書在卷可按（見原審補字卷第15、
21、29頁），以上均僅有具體面積大小之內容，並無買賣標的之土地係在系爭618地號土地上何具體位置之記載，而系爭618地號土地自67年4月間起有如不爭執事項㈠所載之分割情事，已分割為數筆不同地號土地，則系爭契約所示之土地是否確為上訴人主張之地號部分，容有疑慮。上訴人固主張因當初僅約定需有得行車之路寬3.5公尺以上，具體之範圍尚待地政機關辦理移轉登記製作複丈成果圖後方能套繪確認，故簽立系爭契約時無法立即特定範圍云云，然上訴人既然主張於62年8月17日與蔡燕山成立系爭契約時，心中已規劃在系爭224地號北側某地蓋屋，需有路通行，且因應上訴人當時在243地號經營塑膠窗簾、藝飾品家庭代工，有以貨車載運加工品及成品出入之需要，故以貨車能迴轉之距離，與蔡燕山具體約定系爭224地號相鄰243地號、寬度約3米半即3.5公尺以上、可連接清泉路福祥巷之土地，則上開情事或繁或簡非不得記載在系爭契約上，若無法以文字明確記載，亦應另以繪圖方式為具體明確之約定，竟均未為之，已與其於系爭契約簽立時即有之前述動機不符。且於上訴人主張與被上訴人間簽立拘束書之時，上訴人應較於系爭契約簽立時，更能具體明確知悉其所需用土地究竟位在何處，縱因尚未經測量無法明確其請求交付之土地面積具體位在土地之何處，惟在地籍圖上畫上草圖，或以簽立拘束書之雙方均能同意及理解之方式為具體範圍之描述或描繪以具體明確土地位置，並非難事，竟亦未在拘束書上具體約定，是本件上訴人並未就其主張確有與蔡燕山、上訴人約定，由其等移轉坐落系爭224-3地號土地內如民事更正訴之聲明狀附圖所示編號A部分
35.87坪土地所有權移轉登記予上訴人之情事，提出舉證，難認其此部分之主張有據。
六、證人蔡慶麟固於原審證述：因受當時法令限制其上無建物之土地不能分割，系爭618號土地前面有蓋房子的部分經蔡燕山聲請為測量後先登記，後面尚有30幾坪土地尚未分割移轉登記。系爭契約約定產權移轉登記完畢才付尾款，後來因法律的限制不能移轉登記，不知何時才能登記，出賣人認為等待時間過久，乃先要求尾款部分要先給付，經買方同意，買賣價金已分3次在其事務所，由上訴人以現金全數給付完畢。系爭約束書亦由其在其代書事務所書寫，寫的時候被上訴人及買方均在場，被上訴人姓名以下之印章係由被上訴人自行蓋印等情在卷（見原審卷第109至114、120至121頁）。證人任大成固於原審證述因受託為上訴人申請建築線，有於108年底陪同上訴人至豐原找被上訴人蔡易達，整個處理過程，沒有聽到被上訴人蔡易達提到系爭拘束書，亦未聽聞有人向被上訴人蔡易達提到系爭拘束書，被上訴人蔡易達沒有承認系爭約束書的內容，但表示說他知道有30幾坪未完成過戶的事情。對於系爭拘束書真偽及內容沒有爭執，都說沒有意見，只是一直強調說無法作主是否要過戶30幾坪土地，要跟兄弟商量如何處理此事，但說聯絡不到兄弟，一直在推拖等情在卷（見原審卷第115至119頁）。惟㈠系爭契約之本文係約定款項支付事宜，並非收受紀錄，買賣價金之支付簽收係逐筆記入系爭契約之後，而系爭契約後面關於買賣價金之給付簽收情形，僅紀錄62年8月17日收10,000元、66年8月11日收2,000元等情，詳如前述，證人蔡慶麟於原審證述買賣價金由上訴人全數給付完畢云云，核與系爭契約關於買賣價金簽收紀錄不合，自難採信。㈡再證人蔡慶麟於原審證述部分土地不能辦理移轉登記之原因簡明易懂，系爭契約除第1條至第12條條文為打字內容，然既然能够在系爭契約中以手寫方式約定第13條及第14條之內容，則將因法令限制之情形，於系爭契約另行書寫第15條，以明文戴明法令之名稱、限制之內容、受法令限制而未能移轉之土地面面積暨實際位置，並加註於法令限制後如何為移轉登記內容，實屬易事，然竟未能為任何記載，實屬可疑。㈢證人任大成證述其未聽聞「拘束書」三字，則被上訴人蔡易達稱須與兄弟商量30幾坪土地過戶與否，是否能據以認定系爭拘束書係由被上訴人簽立之情節，容有疑慮。綜上，上訴人主張有請求移轉土地所有權登記權利之依據，竟非來自買賣關係成立時簽立之系爭契約，反而要訴緒於蔡燕山死亡後，屬「後敘」記載之系爭拘束書及證人蔡慶麟於47年後在法庭之「口述」，實與證據法則有悖，要難採據。
八、又按請求權，因15年間不行使而消滅。民法第125條本文定有明文。查上訴人主張系爭契約於62年8月17日簽立，拘束書於76年2月19日簽立，任大成證述於108年年底至被上訴人蔡易達見面，而上訴人於係109年4月21日提起本件訴訟（見補字卷第11頁），復未能就其主張於拘束書簽立後至108年年底前之期間，曾向被上訴人請求，並請被上訴人同意之情事提出事證以實其說，且經被上訴人否認在卷，被上訴人復為時效完成之抗辯，是被上訴人對上訴人之系爭土地所有權移轉登記請求權亦已罹於時效而消滅，自不得向上訴人請求移轉。
陸、綜上所述，上訴人主張依據系爭契約及約束書之法律關係，請求被上訴人應將坐落系爭224之3地號土地內如民事更正訴之聲明狀附圖所示編號A部分35.87坪土地所有權移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。原審判決認系爭契約有農業發展條例之適用固有違誤，惟本件上訴人之請求並無理由，是其上訴請求廢棄原判決改判其勝訴，為無理由，應駁回其上訴。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
捌、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 許惠瑜法 官 林秀菊上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
書記官 劉子瑩