臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第351號上 訴 人即被上訴人 趙君儀訴訟代理人 陳柏宏被上訴人即上訴人 孫于婷訴訟代理人 黃彥融上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於中華民國110年6月16日本院臺中簡易庭109年度中簡字第3064號第一審判決提起上訴，本院於民國111年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、被上訴人即上訴人（下稱被上訴人，稱上訴人即被上訴人為上訴人）經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。民事訴訟法第454條定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之上訴，依同法第436條之1第3項規定亦準用之。本判決應記載之事實、理由及關於兩造攻擊、防禦方法之意見暨法律上之意見（除後開補充說明外），均與原判決相同，茲引用原判決所載之事實及理由。
參、上訴人上訴及於本院抗辯意旨略以：
一、上訴人於兩造簽立之房屋租賃契約（下稱系爭租約）終止日即民國109年6月20日之前111天，即109年2月28日已通知被上訴人終止系爭租約，且被上訴人確已知悉，自無須支付違約金新臺幣（下同）28,333元予被上訴人。
二、被上訴人無故不到場點交，迄今亦未曾主動提出以兩造約定點交日為計算基礎的「兩造費用結算金額書」，被上訴人實未盡房東應主動結算之義務，更於109年6月22日、109年7月21日以存證信函要求收取兩造合意終止系爭租約日後之不當租金，顯然被上訴人無故不點交行為，係事後反悔且不履行結算暨返還押金義務之毀約行為，被上訴人於存證信函聲明中已自證109年6月20日為兩造合意終止系爭租約日無誤，被上訴人之未返還押金己屬違約行為，非兩造對於押金返還金額之無共識所致，故延遲返還押金依系爭租約所生懲罰性違約金條件實已成立。
三、被上訴人於109年7月29日收回上訴人向被上訴人租賃臺中市西屯區市○○○路000號19樓之1及19樓之5房屋（下稱系爭房屋）後，隨即於2個月後即刻順利出租予下一任新房客鍾先生，且租金113,300元，相較於系爭租約約定之租金95,000元至100,000元，增幅高達13%以上，尚更須以330,000元現金再外加500,000元本票為押金額始能成立該租賃契約，足見上訴人於104年8月20日進行系爭房屋修繕費用195,000元，確實增益系爭房屋價值，本項修繕費用確實增益系爭房屋價值之事實。
肆、被上訴人上訴及於本院抗辯意旨略以：
一、上訴人訴訟代理人陳柏宏於109年6月20日當日要求被上訴人所委託點交之房仲張榮生無需到場，表示上訴人與陳柏宏無點交與交屋之行動與意願，且上訴人亦於109年6月30日、7月12日尚在系爭房屋搬遷家具，系爭房屋之鑰匙及使用權均在上訴人手上。被上訴人於109年7月28日收悉上訴人之台北市府郵局第496號存證信函後，始知磁扣與鑰匙在社區經理陳雅鈴處，方能進入系爭房屋，被上訴人於翌日即109年7月29日，進入自己名下系爭房屋時，並經上訴人濫訴被上訴人涉犯刑事侵入住宅罪，亦證明上訴人認系爭租約尚未於109年6月20日終止，另依兩造間之存證信函內容，可知於109年6月20日當日，系爭租約尚未合意終止，且兩造款項尚無共識而未結清，故兩造間因系爭租約而生之租賃（下稱系爭租賃）關係終止日應為109年7月28日。
二、系爭租約第6條違約及罰則之第2項約定：「㈡終止租約或租貨期滿，乙方（即上訴人）不交還房屋時，自終止租約或租賃期滿之翌日起，每日乙方應支付按房租兩倍計算之懲罰性違約金。」，本件若認系爭租賃關係已於109年6月20日終止，則自終止系爭租約或系爭租賃期滿即109年6月20日之翌日起，因上訴人不交還系爭房屋，被上訴人未取得磁扣與鑰匙、未取回系爭房屋，電費、管理費上訴人應負擔外，每日上訴人應支付按房租兩倍計算懲罰性之違約金，計算至109年7月28日被上訴人取得磁扣與鑰匙、取回系爭房屋爲止，應按房租兩倍計算1個月又8天之懲罰性之違約金213,872元（計算式：85000+《85000/31x8=21936)》x2）。
伍、上訴人於原審主張被上訴人應償還上訴人押租金197,813元、裝修費195,000元、違約金282,687元，而起訴聲明請求被上訴人應給付上訴人500,000元，及自109年6月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原審審理後，判決被上訴人應給付上訴人67,730元，及自109年8月20日起算之利息，並駁回上訴人其餘請求暨就上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人432,270元，及自109年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人之上訴聲明㈠原判決關於命被上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部份，駁回上訴人在第一審之訴。並均答辯聲明：上訴駁回。
陸、本院判斷：
一、查被上訴人確於109年6月2日以LINE向上訴人確認兩造約定於109年6月20日10時在系爭房屋交屋之時間地點，被上訴人並於109年6月20日之前日即109年6月19日向上訴人表示將依前開約定之時、地與上訴人進行系爭房屋之點交等情，有上訴人於原審時提出承租人方與被上訴人間LINE對話擷圖在卷可按（見原審院卷一第221、223頁），足見上訴人主張系爭租約經兩造同意業己於109年6月20日終止洵屬有據。再被上訴人偕同張榮生於000年0月00日僅至系爭房屋所在之社區1樓，而未依兩造間前開約定至位在該社區19樓之系爭房屋，兩造未依上開約定於109年6月20日完成點交等情，並據證人張榮生於原審審理證述綦詳（見原審卷一第309頁），是該日未能依原約定完成點交一節既非可歸責於上訴人，自應認系爭租賃關係已於109年6月20日終止無訛。則被上訴人抗辯系爭租約至109年7月28日後始終止，洵無足採，於本院另抗辯上訴人應另依系爭租約第6條第2項約定按房租兩倍計算之懲罰性違約金，亦屬無據。
二、依系爭契約第8條其他約定事項第2項約定：上訴人如於租賃期限內認無繼續租賃之必要，得於60天前通知被上訴人終止租約，但應另給付被上訴人相當於3個月租金額之違約金之內容（見本院卷第83頁）。可知上訴人固可不受限系爭租約之租賃期限，而於租賃期間屆至前期前終止系爭租約，然依前開約定，上訴人期前終止系爭租賃關係時㈠須於60天前通知，㈡應另給付被上訴人相當於3個月租金額之違約金。查本件兩造於104年7月15日簽立系爭租約，約定租賃期限自104年9月1日起至108年8月31日止，嗣經兩造同意延展1年即自108年9月1日起至109年8月31日止等事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可按（見本院卷第81至85頁），是兩造間之租賃關係之期限乃至109年8月31日止至明，再上訴人於109年2月28日以LINE傳送「孫小姐您好昨晚我們從日本返台一切安好！另外我需要提早告知您關於理感租約估計到四月底因為我們已經在日本購屋自用住宅回台灣時間不多您若有其他的想法我們也可以當面聊我們保持聯絡感謝您！」訊息予被上訴人，有LINE對話擷圖影本在卷可按（見本院卷第87頁），另系爭租約於109年6月20日終止一節，已如前述，上訴人於109年2月28日通知被上訴人期前終止系爭租賃關係，與系爭租約前開約定內容符合，故上訴人固可期前終止系爭租賃關係，然依系爭租約第8條第2項後段，應給付被上訴人相當於3個月租金額之違約金，故本件被上訴人依此約定內容主張上訴人應給付其違約金，而得於本件自上訴人已繳納之押租金內予以扣抵，自屬有據，上訴人上訴意旨指摘原審此部分認定有誤，難認有據。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文。本院認系爭租約原約定延展至109年8月31日止，而系爭租賃關係於109年6月20日終止，距離租賃期限僅2月10日，且上訴人早於109年2月29日即已向被上訴人為終止系爭租賃關係之意思表示，固然依前開LINE對話可知上訴人於109年2月29日係向被上訴人表示租至109年4月下旬止，嗣再於109年4月30日表示延期，並於109年6月8日向被上訴人確認兩造係約定於109年6月20日交屋等情，另有兩造間於109年4月29日、109年6月8日之LINE對話擷圖在卷可稽（見原審卷一第221、271頁），認被上訴人請求之違約金應予酌減為28,333元為適當，逾此範圍之請求，尚非可採。
三、查系爭租約第3條第4項約定「於訂約時，支出出租人新臺幣285,000元整，以作為依本契約規定履行義務之保證金，契約終止或租期屆滿，甲方應就已收之保證金，於乙方清空、搬遷房屋時，經扣抵一切應由乙方負擔之費用、賠償金後，雙方點交房屋完畢，將餘額無息返還乙方」，是被上訴人無息返還保證金餘額之條件須㈠上訴人清空、搬遷房屋、㈡扣抵一切應由上訴人負擔之費用、賠償金、㈢雙方點交房屋完畢，以上㈠㈡㈢均須完足，始有被上訴人須返還保證金餘額情事。而本件兩造就上訴人應負擔之費用數額為何，是否有應付之賠償金及賠償金數額為何尚未有一致意見，而未進行明確結算，是被上訴人應無息退還保證金之時期尚未屆至，自與系爭租約第6條第3項約定：「甲方未依合約約定之時期退還保證金、租金予乙方，甲方應支付按日每日壹倍計算之違約金予乙方。」之要件不合，上訴人依此主張被上訴人應給付逾期退還保證金之違約金，即屬無據。
四、上訴人上訴意旨另主張被上訴人應返還其就系爭房屋支出之有益費用；被上訴人上訴意旨另抗辯上訴人有毀損系爭房屋結構並取走水龍頭及燈具應負賠償之責，惟其等之請求、抗辯均與系爭租約約定之內容不合，自均不應予准許，上訴人於本院以被上訴人於系爭租賃關係終止，以較高租金及押租金出租系爭房屋一情，遽指其有於系爭租賃關係存續期間之用益費用得以請求，實屬率斷。
五、綜上所述，原審認定本件被上訴人向上訴人收取之押租金285,000元，經扣抵上訴人積欠被上訴人109年5月房租6,560元、同年6月1日至20日房租56,667元、109年5至6月電費7,860元、105年6月至107年12月電費95,190元、109年5月1日至6月20日管理費22,660元、提前終止契約之違約金28333元後，上訴人得請求被上訴人返還之押租金應為67,730元，及應自109年8月20日起算法定遲延利息，並就上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，及就上開應准許部分為被上訴人敗訴之判決，經核均無違誤，兩造就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不逐一論述。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 許惠瑜法 官 林秀菊上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 黃鴻鑑