臺灣臺中地方法院民事判決
110年度簡上字第382號上 訴 人 李正民訴訟代理人 甘龍強律師被上訴人 世華金融大樓管理委員會法定代理人 許文籐訴訟代理人 劉建成律師
溫茂興上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國110年8月16日本院臺中簡易庭110年度中簡字第218號第一審簡易判決提起上訴，本院於111年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人為門牌號碼臺中市○區○○路000 號底一層房屋（下稱系
爭房屋）之所有人，亦為被上訴人管理之世華金融大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，依系爭大樓住戶規約第11條第3 項第1 款及管理費繳交管理辦法第1條規定，店面每月管理費每坪新臺幣（下同）39元，以2個月為1期繳管理費，系爭房屋總坪數為705.56坪，每期應繳納管理費5萬5,034元，惟上訴人自民國108 年11月起至109 年12月止共積欠管理費34萬8,548元（下稱系爭管理費）未給付，迭經催討均不獲置理。
㈡上訴人雖主張其對被上訴人有租金損害債權得以抵銷系爭管
理費云云，然兩造就系爭房屋漏水事件前於108 年2 月21日經臺灣高等法院臺中分院以105 年度上字第389 號和解筆錄成立和解（下稱系爭和解筆錄）後，被上訴人已進行漏水修繕，其後被上訴人接獲上訴人通知系爭房屋有漏水情形時，兩造旋於108年9月18日會勘並製作會勘紀錄表（下稱系爭會勘紀錄表），該表編號1至30號漏水處中，除有19處為上訴人依系爭和解筆錄應負修繕責任之外（下稱系爭19處原漏水點），尚有11處為新增漏水（下稱系爭11處新漏水點），被上訴人旋委由廠商修繕並經兩造於108 年10月25日會勘現場結果，雖系爭11處新漏水點仍有4 處漏水，然被上訴人隨即再於108 年11月18、19日進場施工修繕，反而上訴人就系爭會勘紀錄表上應由上訴人負責修繕之漏水處並未進行修繕，是以，系爭房屋承租人即訴外人卓俊成於108年11月8日以后里義里郵局第93號存證信函（下稱系爭存證信函）終止租約與上訴人並無因果關係。況上訴人並未舉證證明卓俊成解除租賃契約時，被上訴人尚在修繕中之4個新漏水點致系爭房屋未能合於營業使用。是上訴人主張因被上訴未修繕4個新漏水點，造成卓俊成解除租賃契約，致使上訴人受有3年租金及公證費損失，被上訴人應賠償其此部分損失並主張以之抵銷系爭管理費云云，並無理由。為此，爰依系爭社區規約及管理委員會決議，提起本件訴訟，請求上訴人給付系爭管理費等語。
二、上訴人則以：上訴人於108 年7 月14日間與卓俊成簽立租賃契約，約定租賃期間3年，每月租金10萬5,000元（下稱系爭租約），簽約當天並收取第一個月租金及保證金21萬元共31萬5,000元，惟卓俊成於裝潢時發現系爭房屋有漏水情形，上訴人通知被上訴人修繕後並經兩造於108年10月25日會勘結果，仍有4個漏水點，卓俊成因此於108年11月8日解除系爭租約，並於系爭存證信函中表示係因嚴重滲漏，包含被上訴人主張經其修繕後未修妥之4處，及被上訴人之修繕方法只是表面塗佈治標，足見因被上訴未盡公寓大廈管理條例第36條第2款所規定，對共有及共用部分之維護、修繕義務，造成卓俊成解除系爭租約而使上訴人受損害，被上訴自應依民法第544條規定，賠償上訴人因系爭租約被解除所受之損害。又上訴人因系爭租約解除而受有無法收取3年租金378萬元及支出租約公證費3,750元之損害，被上訴人應賠償此損害，並以其中34萬8,548元與被上訴人請求之系爭管理費抵銷之。
三、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，認為上訴人確實積欠被上訴人管理費34萬8,548 元未繳納，而上訴人未能舉證證明被上訴人未完成漏水修繕，故承租人卓俊成解除系爭租約之漏水點與被上訴人無涉，上訴人對被上訴人自無損害賠償請求債權可供抵銷，是被上訴人依社區規約之規定，請求上訴人給付管理費34萬8,548元，及自109年11月20日起之法定遲延利息，均有理由，而為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告。上訴人提起上訴並聲明：原判決廢棄；被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下（見本院卷第243至245頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠上訴人為系爭房屋所有權人亦為被上訴人管理之系爭大樓區
分所有權人，依照該大樓住戶規約規定，系爭房屋總坪數70
5.56坪，以每2個月為一期，每期應繳管理費5萬5,034元，上訴人自108 年11月至109 年12月共積欠被上訴人管理費34萬8,548元未繳納（見原審卷第33至45、135至139頁）。
㈡上訴人前因系爭房屋紛爭對被上訴人提起損害賠償訴訟後，
兩造於108 年2 月21日經臺灣高等法院臺中分院以105 年上字第389號成立和解，兩造各負有如和解筆錄（即系爭和解筆錄）所示之漏水修繕義務（見原審卷第153至164頁）。
㈢上訴人於108年7 月14日與卓俊成簽訂系爭租約，租賃期間自
108年10月1 日至111 年9 月30日止共3年，租金每期10萬5,000元（含預扣繳租賃所得稅及補充所得稅），保證金為21萬元，卓俊成並給付上開保證金與第一個月租金共31萬5,000元與上訴人，租賃期滿則上訴人收取租金378萬元（包含預扣繳租賃所得稅及補充所得稅）；且系爭租約之公證費3,750元（見原審卷第229至241頁）。
㈣承租人卓俊成於108 年8 月19日、同年月23日分別以后里義
里郵局存證號碼62、63號存證信函（即原審被證3、4）催告上訴人為漏水修繕（見原審卷第243至至273頁）。
㈤上訴人於108 年8 月27日發函（即原審被證4函）通知被上訴
人系爭房屋有30處漏水，兩造於108 年9 月18日會勘並製作系爭會勘紀錄表，而該紀錄表編號1至30之漏水中，有11處為系爭和解筆錄外新增漏水（即系爭11處新漏水點），且上訴人於會勘翌日即108年9月19日發函（即原審被證5函）請求被上訴人修繕系爭11處新增漏水後，並於同年9月23日以原審被證6函通知卓俊成其已函請被上訴人修繕（見原審卷第275至281頁）。
㈥被上訴人於108 年10月15日發函（即原審被證6函）通知上訴
人其已委請廠商完成系爭11處新漏水點修繕（見原審卷第283至289頁），兩造乃於108年10月25日會勘修繕結果，系爭11處新漏水點中之4個漏水點仍有漏水之情（即原審被證8），被上訴人則於108 年11月18、19日再度請廠商進場修繕（見原審卷第205至211頁即原審原證17）；而上訴人於108年11月8日前仍未就108年9月18日系爭會勘紀錄表中系爭11處新漏水點以外之漏水進行修繕。
㈦卓俊成於108 年11月8 日以后里義里郵局存證號碼93號存證
信函（即原審被證9、上證2）通知上訴人解除租賃契約（見原審卷第293至297頁，本院卷第55至67、201至213頁），上訴人並退還保證金、第1個月租金及公證費合計31萬8,750元與卓俊成（見原審被證10即原審卷第299頁）。
㈧被上訴人之管理人員於109 年2 月11日、10月6、9日以LINE
訊息（即原審原證18、19訊息）與上訴人代理人呂金旺約定於109年10月16日會勘上述㈦會勘結果之4個新漏水點，並製作如原審原證20之會勘紀錄表（見原審卷第213至219頁）。
㈨上訴人於原審言詞辯論終結後之110年8月12日前往系爭房屋
檢視漏水情形，當時被上訴人之總幹事在場，但兩造未共同製作會勘紀錄表。
四、得心證之理由：上訴人積欠被上訴人自108 年11月至109 年12月止之管理費34萬8,548元部分，被訴人得向上訴人請求此金額管理費，為兩造所不爭執，應堪採信。至上訴人主張因被上訴人未盡修繕義務，造成系爭房屋承租人解除租約，致使上訴人受有租金及租約公證費共378萬3,750元損失，而主張被上訴人應依民法第544條規定賠償損害，及上訴人得以該損害賠償金抵銷管理費，為被上訴人所否認，經查：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之；管理委員會之職務包括：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良事項，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第36條第2 款定有明文。職故，管理委員會乃指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，對於共用部分之修繕，既為其所應盡之法定義務，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就共用部分之修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在有委任之法律關係。又按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
㈡查兩造前因系爭房屋漏水紛爭等事件爭訟，於108 年2 月21
日經臺灣高等法院臺中分院以系爭和解筆錄成立和解，兩造各負如該和解筆錄所示之漏水修繕義務，而上訴人應負修繕義務之處所，包含系爭會勘紀錄所載之系爭19處原漏水點，為兩造所不爭執，並有系爭和解筆錄在卷可憑（見原審卷第153至164頁），堪信真實。嗣上訴人於108年7月14日將系爭房屋出租與卓俊成，於108年8月間接獲卓俊成通知獲悉系爭房屋有漏水後，乃會同被上訴人於108年9月18日進行漏水會勘並製作系爭會勘紀錄，該紀錄表所載系爭和解筆錄外所新增漏水即系爭11處新漏水點，經被上訴人進行修繕後，兩造復於同年10月25日進行會勘，雖仍有4處新漏水點未修繕完成，然上訴人亦請廠商於同年11月18、19日再進場修繕等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣、㈤、㈥），則被上訴人經上訴人通知漏水情形後，已於2 個月內先後進行會勘並就系爭會勘紀錄表之系爭11處新漏水點進行修繕，衡諸一般工程發包修繕現況，實難認被上訴人有何遲誤修繕或未盡修繕義務之過失，是上訴人此部分抗辯，尚難採信。
㈢上訴人雖又以卓俊成於系爭存證信函中表示係因嚴重滲漏及
修繕方法只是表面塗佈治標而解除租約，可證是被上訴人未盡修繕義務致被上訴人受有租金及支出租約公證費之損失云云。然查，依系爭存證信函有關「本人於108年10月間再次於現場勘查，仍有下列（附表一，按指所附19張照片）數處嚴重滲漏情形並非台端與管委會所指4處滲漏，且防水作業僅為表面塗佈治標應付意圖明顯」（見原審卷第293頁、本院卷第55至67頁）之記載，可知卓俊成解除系爭租約非係因108年10月25日會勘之系爭11處新漏水點中之4處仍未修繕之故，而係仍有其他漏水之處。復參以上訴人自承其於108年3、4、6月間就系爭和解筆錄應負責修繕部分已雇工修繕（見本院卷第242頁），及於108年11月8日卓俊成解除系爭租約之前，其仍未就108年9月18日系爭會勘紀錄表中應由其負修繕責任之系爭19處原漏水點進行修繕（見不爭執事項㈥，及本院卷第242頁）等節，實難認卓俊成所指解除系爭契約之原因與被上訴人有關，是上訴人抗辯係因被上訴人未盡修繕義務致使卓俊成解除系爭租約，致上訴人受有租金等損害云云，即非可採。是以，上訴人既未能舉證證明其對被上訴人確有其主張之損害賠償債權存在，則其主張以該損害賠償債權為抵銷其上揭應給付予被上訴人之管理費云云，難謂有據。
㈣從而，被上訴人依住戶規約之規定，請求上訴人給付管理費3
4萬8,548元本息，核屬有據，應予准許。原審命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 廖純卿正本係照原本作成。不得上訴。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 楊雯君