臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第317號上 訴 人 陳來元訴訟代理人 范國華律師
郭凌豪律師賴奕霖律師被上訴人 魏宇祥訴訟代理人 朱逸群律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國110年5月31日本院臺中簡易庭110年度中簡字第25號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國110年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人（即原審本訴原告、反訴被告）起訴主張：
(一)上訴人前於民國104年3月21日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌號碼臺中市○區○○○路0段00號4樓之2房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，約定租賃期間自104年4月1日起至106年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）32,075元（含管理費），租金每月應以支票給付，押租保證金54,000元。被上訴人於簽約當日，即應將押租保證金及1年份租金，均以開立支票方式給付上訴人，並將支票號碼記載於系爭租約，以利日後存查，依系爭租約之約定，被上訴人應以發票日為104年3月23日、票號JF0000000號之支票（下稱系爭支票）給付上訴人押租保證金54,000元。被上訴人於106年3月31日租期屆至後希望續租，請上訴人提供銀行帳號，供被上訴人以匯款方式給付租金，上訴人亦同意，故將銀行帳號提供給被上訴人，兩造即繼續租約，而上訴人因事忙且對被上訴人充分信任，故從未細究被上訴人給付租金相關事宜。
(二)嗣兩造於109年7月31日協議租約終止，上訴人將相關財務移交予太太管理，經仔細核對後，始發現被上訴人於簽約時給付1年份租金支票後，第2年之租金合計384,900元（計算式：32075×12＝384900），被上訴人即未曾再開立支票作為給付，且原開立之系爭支票，經上訴人核對帳戶代收支票情形後，亦發現並無該張支票之兌現紀錄，被上訴人迄今未付54,000元之押租保證金。而上訴人並未同意被上訴人得改以現金給付租金、押租保證金，被上訴人未給付上訴人第2年租金384,900元、押租保證金54,000元。原審證人王寀菱為被上訴人之配偶，其不僅於簽訂系爭租約時在場，且租金均由其繳付，王寀菱亦有與上訴人協商租金調降事宜，與本件有重大利害關係，其證詞之信憑性顯有疑慮。
(三)另被上訴人於租賃期間，尚積欠自109年1月21日起至109年7月31日止之電費14,761元，及自109年2月14日起至109年7月31日止之水費2,469元、暨自109年3月29日起至109年7月31日止之瓦斯費1,652元，合計18,882元，依系爭租約第7條第1項後段之約定，自應由被上訴人負擔。
(四)爰依租賃之法律關係提起本訴，請求被上訴人給付租金384,900元、水電及瓦斯費18,882元，共計403,782元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、被上訴人（即原審本訴被告、反訴原告）則以：
(一)不爭執被上訴人積欠上訴人水電及瓦斯費18,882元，惟經被上訴人以押租保證金抵銷。被上訴人未積欠第2年租金384,900元，被上訴人承租上訴人所有之系爭房屋，原約定租期為自104年4月1日至106年3月31日止，惟租約屆期後，兩造均未有解約之意思表示，亦未另行簽訂書面契約，原租賃契約已成為不定期之租賃契約。104年4月至105年3月之第1年租金由被上訴人以遠期支票繳付，105年4月至106年3月之第2年租金，因上訴人有私房錢之需求，由被上訴人按月以現金繳付。嗣兩造合意於109年7月31日終止租賃關係，並於同日由上訴人配偶與被上訴人進行租賃物之點交。依前揭所述及點交房屋時，均未載明有積欠租金情況，可知並無積欠租金長達1年之情形。又兩造約定租金每月32,075元係含管理費，由被上訴人繳付租金予上訴人後，再由上訴人自行向管理委員會繳納當月租金，系爭房屋管理委員會既未曾催促上訴人繳納管理費，足見被上訴人並未積欠上訴人租金。
(二)兩造以系爭租約合意押租保證金為54,000元，被上訴人本欲以遠期支票支付押租保證金而於租賃契約上記載支票號碼，亦確實曾開立系爭支票，惟因上訴人拒絕收受系爭支票要求以現金給付保證金，被上訴人始收回系爭支票，並將票號處撕下繳回第二信用合作社以領取新支票本，並經被上訴人以現金方式繳付押租保證金54,000元完畢。倘被上訴人未給付該押租保證金，上訴人斷無可能多年來未向被上訴人催告給付，上訴人主張顯與常理有違。而兩造間業已於109年7月31日終止系爭租約，上訴人自應返還被上訴人押租保證金54,000元。以押租保證金54,000元扣抵被上訴人依約應繳付之水電及瓦斯費18,882元後，上訴人仍應返還35,118元之押租保證金予被上訴人。爰依租賃之法律關係提起反訴，請求上訴人應給付被上訴人35,118元，及自反起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，本訴部分，認上訴人不得請求租金384,900元，至上訴人請求水電及瓦斯費用18,882元部分，經被上訴人以押租保證金54,000元相抵銷後，亦不得再請求，而為上訴人全部敗訴之判決；反訴部分，認被上訴人請求扣抵水電及瓦斯費用18,882元後之剩餘押租保證金35,118元為有理由，亦為上訴人全部敗訴之判決，並依職權宣告假執行。上訴人對原判決不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人403,782元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第90至94頁）：
(一)兩造於104年3月21日簽訂如原審卷第23至27頁所示之房屋租賃契約書（即系爭租約），上訴人將門牌號碼臺中市○區○○○路0段00號4樓之2房屋（即系爭房屋）出租予被上訴人，約定租賃期間自104年4月1日起至106年3月31日止計2年，每月租金32,075元（含管理費），租金每月以支票給付，押租保證金54,000元。
(二)系爭房屋之管理費每月5,075元，均由上訴人向管理委員會繳納。
(三)被上訴人於104年3月21日簽約時，交付其所簽發之票號JF0000000、JF0000000、JF0000000、JF0000000、JF0000000、JF0000000號，面額均為64,150元之支票6張予上訴人，以支付第1年104年4月1日至105年3月31日之租金，並將支票號碼記載於系爭租約領收表，此6張支票票款已由上訴人兌領。另被上訴人亦於同日交付其所簽發之發票日104年3月23日、票號JF0000000號之系爭支票予上訴人，以支付押租保證金54,000元，並將支票號碼記載於系爭租約第3條第2項，惟被上訴人嗣取回系爭支票並繳回臺中市第二信用合作社，系爭支票並未兌現。
(四)系爭租約原於106年3月31日屆期，兩造自106年4月1日起以不定期限繼續租約，並約定租金調降為每月30,000元（含管理費），被上訴人有以現金存入或轉帳方式給付上訴人至少自106年5月1日起之租金。
(五)兩造於109年7月31日合意終止租約，兩造（上訴人由其配偶壽偉瑾代理）於109年7月31日點交系爭房屋並簽立如原審卷第91頁所示之終止租賃點交確認表，被上訴人已於109年7月31日返還系爭房屋予上訴人。被上訴人尚積欠上訴人系爭房屋水電、瓦斯費共18,882元。
(六)兩造互有送禮，上訴人之子女居住系爭房屋樓上。
五、本院之判斷：本件兩造爭執之點，應在於：㈠被上訴人有無給付上訴人第2年即105年4月1日至106年3月31日、每月32,075元之租金計384,900元？被上訴人抗辯其已以現金如數給付上訴人，是否可採？㈡被上訴人有無給付上訴人押租保證金54,000元？被上訴人主張其已以現金如數給付上訴人，是否可採？茲述如下：
(一)按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。證明應證事實之證據資料，並不以直接證據為限；凡先綜合其他情狀證明某事實，再用推理之方法由某事實證明應證事實之間接證據，亦應包括在內（最高法院97年度台簡上字第15號判決要旨參照）。
(二)被上訴人應有給付上訴人第2年即105年4月1日至106年3月31日之租金384,900元：
1.查，證人即被上訴人配偶王寀菱於原審具結證述：「（問：是否知悉兩造承租房子、繳納租金的狀況？）知道，因為都是我在付錢，因為我先生都在北部工作，另外簽立租約的時候，也是我和我先生以及上訴人一起簽約。」、「（問：兩造租金繳納的情形？）……因為我們跟房東相處的不錯，上訴人請我們安心住，說他房租會算我們便宜一點，會降租金，到第2年，我就改用現金給付房租給上訴人，每個月我用1個信封袋裝著，有遇到的時候，有時候是2個月，有時候是3個月，遇到的時候，我就一起給上訴人，我會用LINE詢問他有沒有來臺中，如果有回來，就拿到5樓上訴人孩子居住的地方，拿給上訴人本人，105年整年度的租金，我都是用這樣的方式給付租金的。」、「（問：你剛說合約上註明租金用支票來給，你說第2年改用現金給，是什麼約定，誰提出要求的？）是在第1年已經到期了，我已經準備要付第2年租金的時候，上訴人有主動說如果付他現金也可以，因為上訴人說這可以算是他個人的私房錢。」、「（問：第一次的租約2年到期之後，上訴人說會繼續租給你，而且還會降價，為什麼沒有繼續維持用現金付款的方式？）我只希望租金可以降價，至於上訴人要求我付款的方式，我都配合，我記得租約到期後，上訴人有給我1、2個不同的帳戶，後來才確定了要匯入哪個銀行帳戶，我就依照他指定的帳戶匯入。」、「（問：依照上訴人提供原審原證四的紀錄，你從106年5月開始，每個月匯款都是25,000元，為什麼都只匯25,000元？）因為上訴人那時候說要降價給我，叫我先匯25,000元，所以我只匯25,000元，他說有差額的部分，會再跟我講，我再匯給他。」、「（問：為什麼要叫你先匯25,000元，之後再另外跟你拿差額，弄得這麼複雜，你是否知道原因？）我想這應該是他個人私房錢可以動用的部分，這是他個人的問題，所以我沒有問。」、「（問：你在109年7月有跟上訴人進行結算，並且補了99,000元給他？）對。」、「（問：當時上訴人或上訴人的太太有沒有跟你說你還差我第2年一整年的租金？）沒有。」、「（問：99,000元的計算方式，你是否知道？）上訴人的太太認為這是我差的管理費，計算式如同剛剛證人壽偉瑾所述，我有同意他們當時的要求，所以就給付了。」等語綦詳（見原審卷第138至141頁），足見被上訴人已以現金給付上訴人第2年之租金完畢，且兩造於109年7月間終止租約、進行結算時，上訴人或其配偶均無表示有尚欠租金之情。而證人王寀菱雖為被上訴人之配偶，然其證述既經具結擔保，應無甘冒偽證處罰之風險而為不實證述之理；且觀證人王寀菱上開證述，對於租金給付之方式、金額、原因等細節均能詳實陳述，堪認其證述應可採信。上訴人空言主張證人王寀菱之證述不實云云，委無憑取。被上訴人主張其已以現金給付上訴人第2年租金384,900元一節，可認屬實。
2.且觀兩造就系爭房屋之租約期間原約定自104年4月1日至106年3月31日計2年，嗣續約至109年7月31日止，而上訴人並不爭執被上訴人已給付104年4月1日至105年3月31日、106年5月1日至109年7月31日之租金（見不爭執事項四、五），僅爭執被上訴人未給付第2年即105年4月1日至106年3月31日之租金。設若被上訴人未給付上開期間之租金，上訴人理應催繳或終止租約，豈有於106年3月31日原訂租期屆期後仍續約長達3年，且將租金從32,075元調降至30,000元之理？參之被上訴人繳納之租金內含管理費，再由上訴人繳納管理費予管理委員會之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項二），倘被上訴人未繳納租金予上訴人，則上訴人豈會逕繳管理費，又豈有未發現被上訴人未繳納租金之理？且兩造於109年7月底終止租約、點交房屋時，兩造填寫終止租賃點交確認表（見原審卷第91頁），未見有何尚欠租金之記載，則上訴人至此仍未發覺被上訴人有無欠繳租金，且未要求被上訴人補繳，之前亦從未向被上訴人催繳，事後始陳稱被上訴人欠繳105年4月1日至106年3月31日長達1年之租金，顯與常情不合，難以採信。
3.又上訴人雖主張兩造約定以支票給付第2年租金，其未同意改以現金給付等語，惟兩造非不得變更付款方式，而被上訴人既以現金給付上訴人第2年租金，並經上訴人收取，即可認被上訴人已為租金給付。至證人即上訴人配偶壽偉瑾於原審證述：「（問：是否認識兩造？）上訴人是我先生，被上訴人是我們前房客，104年4月1日租給被上訴人，房子是我先生即上訴人的名字，之前也是上訴人去簽約的，所以我一直沒有見過被上訴人。簽約以後，被上訴人他們搬進來，有去拜訪過，後來就沒有接觸過，一直到了有問題的時候，也就是本案糾紛發生之後，有跟被上訴人在我小孩的住處1樓的會客室見過面，我小孩當時是住在社區的5樓，被上訴人則是住在4樓。」、「（問：對於被上訴人繳納房租的細節，你是否暸解？）第一次簽約回來的時候，我先生有拿支票給我，我去銀行兌現，那時候拿6張，房租本來從27,000元降成25,000元，後來在109年6月8日降成22,000元，而且我先生事先沒有同意，我先生看起來心情很不好，所以我才去查帳，之前都是用支票，或是被上訴人直接轉入銀行的帳戶，所以我都沒有察覺，而且雙方處得很好，也不會想要去查。被上訴人是否有拿現金給我先生我不清楚，如果有拿的話，被上訴人應該可以舉證。」、「（問：你剛說你發現你先生心情不好，所以你去對帳，是何時的事？）109年6月8日。」、「（問：在這之前，你先生有沒有跟你反應租金沒有收到，所以他心情不好的事情嗎？）我沒有發覺到。」、「（問：你說你後來有去查帳，有發現什麼狀況？）我從104年4月1日對到109年6月8日，發現105年有1整年的錢都沒有轉進上訴人永豐銀行新竹分行跟玉山銀行新竹分行的帳戶，我就聯絡被上訴人要對帳，也促成了我跟被上訴人的第二次見面。」、「（問：你們第二次見面後，有討論出什麼結論嗎？）雙方結論就是認為105年這1整年的租金沒有付，依照契約的約定，第一次有拿到6張支票，但第二次就沒有拿到6張支票，也就是105年這1整年的租金都沒有付。」等語（見原審卷第134至137頁），然證人壽偉瑾既於109年6、7月後始開始介入、管理系爭租約事宜，之前完全未管帳，並自陳其不清楚被上訴人有無拿現金給上訴人，顯見證人壽偉瑾實不知悉被上訴人有無以現金給付上訴人第2年即105年4月1日至106年3月31日之租金，自無從以此為對上訴人有利之認定。
4.基上，被上訴人主張其已給付上訴人第2年即105年4月1日至106年3月31日之租金384,900元一節，堪信屬實。
(三)被上訴人應有給付上訴人押租保證金54,000元：
1.查，兩造於104年3月21日簽訂系爭租約，約定押租保證金54,000元，被上訴人於同日交付其所簽發發票日104年3月23日、票號JF0000000號之系爭支票予上訴人，以資支付押租保證金54,000元，並將支票號碼記載於系爭租約第3條第2項，惟被上訴人嗣取回系爭支票並繳回臺中市第二信用合作社等情，為兩造所不爭執（不爭執事項一、三），堪信真實。依證人王寀菱於原審具結證述：「當時我們本來依照契約，就押租金的部分是要開票給上訴人，而且票也開了，所以契約上才會載明票號，後來上訴人當場表示要用現金支付，所以我們就當場支付給上訴人，所以支票我們就剪下來作廢，支票號碼我們有剪下來，貼在要回籠給銀行之支票本上，我後來有去銀行查，確實銀行那邊也有留存這張票號的影本」等語（見原審卷第139頁），且其經具結擔保之證述應可採信，已如上述，足認被上訴人於104年3月21日簽約當日，係先交付上訴人系爭支票支付押租保證金，後應上訴人之要求，改以現金如數給付上訴人押租保證金54,000元，而取回系爭支票。
2.併參上訴人不爭執其確有於104年3月21日簽約時收取系爭支票，而後由被上訴人取回，且兩造間之系爭租約直至109年7月間始終止。衡情被上訴人若未以其他方式支付押租保證金，上訴人理應拒絕交還系爭支票，豈會同意被上訴人取回系爭支票，且由被上訴人承租系爭房屋長達5年之久？又豈會於長達5年之租賃期間無任何催繳行為，直至兩造於109年7月間終止租約後始主張被上訴人未給付押租保證金？上訴人主張被上訴人未給付押租保證金一節，顯與常情不符，無從憑取。
3.基上，被上訴人主張其有給付上訴人押租保證金54,000元一節，應可採信。
(四)從而，被上訴人已給付上訴人第2年租金384,900元、押租保證金54,000元，上訴人以本訴請求被上訴人給付租金384,900元，要屬無據。又兩造均不爭執被上訴人確有積欠上訴人水電及瓦斯費18,882元（見不爭執事項五），經被上訴人以上開押租保證金相抵銷後，上訴人已不得再以本訴請求被上訴人給付水電及瓦斯費18,882元，且上訴人尚應返還被上訴人其餘押租保證金35,118元（計算式：00000-00000=35118）。是被上訴人以反訴請求上訴人應給付35,118元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即110年1月14日（見原審卷第179頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，自屬有據。
六、綜上所述，本訴部分，上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付租金384,900元、水電及瓦斯費18,882元，共403,782元本息，為無理由，應予駁回；反訴部分，被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人返還押租保證金35,118元本息，為有理由，應予准許。原審駁回上訴人之本訴，另就反訴部分命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 17 日
書記官 黃詩涵