臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第336號上 訴 人 陳福美
陳秀美陳春美共 同訴訟代理人 張慶宗律師複代理人 彭佳元律師
何孟育律師上 訴 人 劉力閣（即陳秋美之承當訴訟人）訴訟代理人 王一翰律師視同上訴人 陳金銓
傅慶修被上訴人 陳松林上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國110年5月7日本院臺中簡易庭109年度中簡字2145號第一審判決提起上訴，本院於民國111年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分之比例分擔。
事實及理由
甲、程序部分
一、本件請求分割共有物之訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體。本件第一審共同被告中，僅陳福美、陳秀美、陳春美、陳秋美提起上訴，惟其上訴有利益於其他共同被告，其效力及於全體共同被告，爰依前述規定，將第一審其他共同被告列為視同上訴人。
二、本件坐落臺中市○區○○段○○段000號建物（下稱系爭建物），如附表一所示上訴人陳秋美就系爭建物如附表一所示之應有部分，於民國110年8月31日贈與予附表一所示之承當訴訟人劉力閣，並於110年9月16日辦理登記完畢，劉力閣於本院言詞辯論期日當庭表示承當訴訟，是陳秋美已脫離本件訴訟。
三、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。民事訴訟法第254條第1項定有明文。上訴人陳福美、陳秀美、陳春美等人，就系爭建物如附表一所示之應有部分，移轉於被上訴人，於訴訟並無影響。
四、本件視同上訴人陳金銓、傅慶修經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、被上訴人主張：兩造共有系爭建物，應有部分如附表一所示；系爭建物所坐落之土地即臺中市○區○○段○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）為伊及視同上訴人陳金銓、傅慶修所共有。上訴人陳福美、陳秀美、陳春美、承當訴訟人劉立閣（下稱陳福美等4人）僅持有系爭建物之應有部分權利合計1/2。請求由伊及陳金銓、傅慶修取得系爭建物全部，可達成土地及建物同屬相同人所有，以利不動產之開發利用，並以鑑定市價按陳福美等4人就系爭建物之應有部分比例找補。倘不採上述分割方法，則請求將系爭建物予以變賣等語。
二、陳福美等4人辯以：⒈申請建物保存登記依土地登記規則第73條第1項規定須附使
用執照，而使用執照又係從建照而來，因請照時已提供土地權利證明文件，當可證明建物基地之使用有合法之權源存在。陳福美等4人就系爭建物有應有部分1/2，該建物既已有合法之建造、使用執照並完成保存登記，因此系爭建物占有系爭土地有正當權源。
⒉系爭建物及其所坐落之系爭土地原均為陳福美等4人之父母即
訴外人陳鏡明及陳葉深盆所有，作為經營家族肉粥攤、麵攤等生意之用，陳鏡明及陳葉深盆於購買系爭土地及興建系爭建物時，分別將系爭1-31地號土地借用訴外人劉秀滿之名義登記，系爭1-36地號土地則借用陳永勝之名義登記；系爭建物則分別登記為陳葉深盆與陳永勝所有，應有部分各1/2。
嗣陳永勝於92年9月24日死亡後，其名下之系爭土地及建物權利輾轉由劉秀滿、陳威佑、陳麒全取得後，再於104年11月12日與登記在劉秀滿名下之系爭1-31地號土地，一併出售與被上訴人與陳金銓、傅慶修等人。因此，被上訴人與陳金銓、傅慶修於向前手購買系爭建物之應有部分及系爭土地權利時，已知悉所購得系爭建物，其中應有部分1/2為陳福美等4人所有，且目前由陳福美等4人住居使用中，被上訴人與陳金銓、傅慶修願意以低於市價取得此種房地權利不完整之商品，顯於購買當時，應較重視土地權利之完整性，並已預見無法有效利用土地上之建物。
⒊系爭建物係陳福美等4人之父母為經營家族生意所出資興建，
陳福美等4人及家屬就系爭建物持續利用迄今已逾數十年，生活上自與系爭建物密不可分，被上訴人及陳金銓、傅慶修係於104年間始向前手取得系爭建物應有部分1/2，買賣過程不僅未通知陳福美等4人優先承買，也未曾實際使用系爭建物，倘逕將系爭建物變價分割，由第三人或被上訴人等人拍定取得，自有違公平。參酌陳福美等4人對系爭建物之依存關係及特殊感情，及系爭建物並無不能原物分配之情形，將系爭建物以原物分配於陳福美等4人，並由以金錢補償被上訴人及陳金銓、傅慶修，最能兼顧系爭 土地、建物之住家商用性質、使用現況、陳福美等4人對系爭建物之情感，及被上訴人、陳金銓、傅慶修欲將其等應有部分換價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方式。
⒋系爭建物分別為門牌號碼臺中市○區○○路00號及臺中市○
區○○街000號兩棟獨立之建物合併而成，為兩棟隔開構造獨立（即已有定著可為分隔之牆壁）、各有對外出入口之二房屋，即如臺中市中山地政事務所109年11月18日複丈成果圖所示編號A1、A2、A3、A4、A5、A6（以上為門牌號碼現為臺中市○區○○路00號）；編號B1、B2、B3、B4、B5（以上為門牌號碼現為臺中市○區○○街000號），而大智路43號與和平街213號各有獨立樓梯可對外出入、且有獨立電錶等情，均屬具有構造上、經濟上獨立性之不動產，因此，依系爭建物之共有型態、共有物之性質、兩造之經濟利益，及考量被上訴人同意與陳金銓、傅慶修保持共有，陳福美等4人願意保持共有之全體共有人意願，且依地籍測量實施規則第288條，倘採建物分割之方式，並無不能辦理登記或不得分割之情事存在。倘由被上訴人與陳金銓、傅慶修共同取得大智路43號，另由陳福美等4人共同取得和平街213號，並依原應有部分比例保持共有，嗣雙方再依兩棟建物鑑價之結果相互找補，應屬對全體共有人最公平適切且符合經濟效益之分配方法等語。
三、陳金銓、傅慶修於原審則以：同意被上訴人之分割方案，且系爭建物礙於建築法第11條、建築技術規則設計施工編第110條、110條之1規定，而有不能以原物分割之情事，有關臺中市中山地政事務所109年11月18日複丈成果圖雖將系爭建物測繪成兩部分，但系爭建物如依此分割，亦無法辦理保存登記等語。
四、得心證之理由：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法為之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款前段、第3項、第4項分別定有明文。
㈡本件被上訴人主張系爭建物為兩造所共有，各共有人之應有
部分如附表一所示；系爭建物所坐落之系爭土地為被上訴人及陳金銓、傅慶修所共有；又系爭建物並無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦未訂有不分割之約定，惟無法達成協議分割等情，有被上訴人提出系爭建物之建物登記第三類謄本（所有權個人全部）、建物測量成果圖、地籍圖謄本、現場照片、土地登記第一類謄本在卷可佐（見原審卷第31-53頁），且由歷次開庭過程，亦可知兩造無法達成分割協議，被上訴人上開主張，堪信為真實。從而，被上訴人訴請將系爭建物裁判分割，為有理由，應予准許。
㈢法院就共有物為裁判分割時，應斟酌當事人之聲明，共有物
之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之；且分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘（最高法院87年度台上字第1402號裁判要旨參照）。經查：
⒈兩造共有之系爭建物位在和平街與大智路交叉路口，為一角
間房屋，一面臨和平街，有和平街213號門牌，有一個獨立樓梯供和平街213號之2、3、4樓之住戶使用，大智路43號2、3、4樓之住戶，另有一個獨立樓梯使用，互相不需使用對方樓梯。大智路43號房屋與和平街213號房屋在一樓至四樓都有隔間牆分開，現況為分開使用，無法通往另一門牌房屋。二個門牌房屋一樓也是分開，做不同店面使用。二個門牌號碼建物各樓層都有獨立電錶使用，有2個獨立樓梯出入，大智路43號住○○○○○○○街000號之樓梯即可對外出入。目前陳福美使用213號3、4樓，陳秀美使用43號2樓、213號1樓店面，陳秋美使用213號2樓及43號1樓，陳春美使用213號3樓。43號3樓、4樓出租給別人。被上訴人及陳金銓、傅慶修目前沒有使用213號、43號房屋，也沒有房屋鑰匙。目前43號房屋有地下室，213號房屋沒有地下室等情，為兩造所不爭執，且據原審勘驗明確，製有勘驗筆錄可憑（見原審卷第167頁-169頁）。
⒉系爭建物之分割方法，經審酌兩造之意見，並考量建物現有
使用狀況及分割後之利用目的、共有人意願、兩造相處情狀、分割方法是否徹底解決紛爭等情，認以如原判決主文第1項所示之分割方法為適當。茲說明如下：
⑴按土地與其上建物之所有權人同一時，對於所有物之使用、
收益、處分均可達最高之效益，是土地法第104條、民法第426條之2等條文均就出租之建築基地與建築物不同所有人之情形，訂定優先承買權之規範，以期減少使用與所有不能合一之問題。本件系爭建物坐落之土地為被上訴人及陳金銓、傅慶修所有，就系爭建物之歸屬，陳福美等4人之母陳葉深盆與被上訴人及陳金銓、傅慶修之前手即訴外人劉秀滿、陳威佑、陳麒全迭生爭執，互有扞格，訟爭已久（參本院104年度重訴字第657號判決、臺灣高等法院臺中分院105年度重上字第233號判決、最高法院108年度台上字2320號民事裁定），倘系爭建物分割後，仍維持基地與建物所有權人不同之情形，縱使透由法律之規定，訂定交錯使用土地之對價，亦將使兩造及其後代子孫紛爭不斷，水火不容，且日後不論何造欲處分土地或建物，均將因使用與所有未能合一而使買受人卻步，不利交易之活絡，是本院認為系爭建物分割後，應避免建物與土地之所有人不同一之情形產生。則被上訴人主張系爭建物全部由被上訴人及陳金銓、傅慶修取得，並依鑑價結果補償陳福美等4人之分割方案，得使系爭建物與所系爭土地之所有權歸屬同一人，可促進房地之利用，並避免法律關係趨於複雜。
⑵被上訴人雖另主張可採變價分割，惟依此分割方案，亦可能
造成房屋與土地分屬不同人所有，不惟使法律關係趨於複雜，應買人之應買意願亦會降低，使共有物難於變賣而損及共有人之權益。
⑶陳福美等4人主張系爭建物全部由陳福美等4人取得，以鑑價
結果金額補償被上訴人及陳金銓、傅慶修之分割方案，此方案將使房屋與土地分屬不同人所有，不惟使法律關係趨於複雜，況劉秀滿、陳威佑、陳麒全於104年11月間與被上訴人及陳金銓、傅慶修簽定買賣契約，併通知陳福美等4人是否優先購買時，陳福美等4人未主張優先承買，此有被上訴人所提出之104年11月17日臺中大隆路郵局1142號存證信函及回執影本為證（見原審卷第241-243頁、第283頁），則陳福美等4人是否有意願及能力以給付被上訴人及陳金銓、傅慶修補償之方式進行分割，實有疑問。
⑷陳福美等4人再主張系爭建物分別由被上訴人與陳金銓、傅慶
修共同取得大智路43號房屋，由陳福美等4人共同取得和平街213號房屋之分割方案，參酌已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判決辦理。地籍測量實施規則第288條定有明文。另查，建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，建築法第73條第2項定有明文；又建築物使用類組及變更使用辦法第8條第1項並明定有建築法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。臺中市中山地政事務所雖於110年2月22日函覆本院「查旨案複丈成果圖係現場實測並依地籍測量實施規則第273條建物平面圖測繪邊界規定辦理，自得依上開規定辦理分割。惟本案部分樓層分割後受限建物測繪邊界之規定尚存重疊致拆屋還地疑慮，其情形本所業以109年12月24日中山地所二字第1090014375號函（諒達）說明二中敘明。」（見原審卷第319-320頁）；而該所109年12月24日中山地所二字第1090014375號函說明二「經查旨揭建號建物平面圖測繪邊界係依地籍測量實施規則第273條規定，依其使用執照（75中工建使字第882號）及竣工平面圖所載，地下室包含四周牆壁厚度之面積、陽台以其外緣為界。故本案門牌大智路43號建物地下一層，地上二至四層陽台尚有部分面積於分戶牆中心垂直投影線外。」（見原審卷第233頁）；另臺中市政府都市發展局於110年3月30日函覆本院：
「依檢附擬分割圖是否符合建築技術等規定，能否各自申請取得使用執照乙節，查旨揭建築物領有本府75中工建使字第882號使用執照在案，其上所載為五層一座一戶建築物，倘涉及分戶與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，故旨案領得變更使用執照後仍應依規辦理法定空地分割，分割後仍屬同一執照。」（見原審卷第349-350頁）。則上述各函覆內容已指出系爭建物門牌大智路43號尚有部分面積於分戶牆中心垂直投影線外，分割後尚存重疊致拆屋還地疑慮，且須申請變更使用執照及辦理法定空地分割。而陳福美等4人並無系爭土地之應有部分，且就其所主張之分割線是否依系爭建物之原始建造執照所施作之樓板牆，併所涉建築物使用類組及變更使用辦法第8條所規定之主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他是否與原核定使用相符？如有不合，其是否業經主管機關核准變更等情？皆未舉證說明，本院實難逕將系爭建物以建物分割方式為之。
⒊綜上，將系爭建物分歸被上訴人及陳金銓、傅慶修取得全部
，並以金錢補償陳福美等4人，應屬兼顧系爭建物之實際使用狀況、經濟效用及兩造利益之分割方法。
㈣以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配
者，得以金錢補償，民法第824條第3項定有明文。又關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之；原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院63台上字第2680號、最高法院85台上字第2676號裁判要旨參照）。系爭建物按上述方式分割，陳福美等4人不能按應有部分受分配，自應由被上訴人及陳金銓、傅慶修補償陳福美等4人，經原審囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定，經核閱該事務所109年11月18日109年度宏估務字第C00000000號之估價報告書內容已就系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用分析情況下，採用成本法進行評估等，有詳細之分析與說明。而勘估標的範圍僅為建物，不考慮土地對地上建物影響，即採獨立估價原則，進行建物價值評估；而成本法係指勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法，可知該不動產估價事務所於本案之估值決定過程中，皆以客觀公正立場評估，堪認該報告書之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據，是依前開估價結果，被上訴人及陳金銓、傅慶修應各以如附表二所示金額補償陳福美等4人。
五、綜上所述，被上訴人請求分割系爭建物，本院審酌系爭建物之利用價值、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認系爭建物，應以原物分割由被上訴人及陳金銓、傅慶修維持共有，並按附表二所示之金額補償之方式為之，較符合共有人之利益，堪認為適當、公允之分割方法。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴為形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用應由兩造依原應有部分比例分擔，始為公平，是本件訴訟費用之負擔，應依兩造就系爭建物分割前應有部分之比例計算，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第449條第1項、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 2 日
民事第六庭審判長 法 官 陳學德
法 官 楊雅婷法 官 謝慧敏以上為正本，係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 2 日
書記官 葉卉羚附表一：各共有人原應有部分比例┌─────┬──────┐│共有人姓名│應有部分比例│├─────┼──────┤│ 陳福美 │ 8分之1 │├─────┼──────┤│ 陳秀美 │ 8分之1 │├─────┼──────┤│ 劉立閣 │ 8分之1 │├─────┼──────┤│ 陳春美 │ 8分之1 │├─────┼──────┤│ 陳金銓 │ 200分之45 │├─────┼──────┤│ 傅慶修 │ 200分之45 │├─────┼──────┤│ 陳松林 │ 200分之10 │├─────┼──────┤│合 計│ 1分之1 │└─────┴──────┘附表二：各共有人間相互找補金額表（幣別：新臺幣）應補償人 受 補 償 人 及 受 補 償 金額 應補償金額 合 計 陳福美 陳秀美 劉力閣 陳春美 陳金銓 313,811元 313,811元 313,811元 313,811元 1,255,244元 傅慶修 313,811元 313,811元 313,811元 313,811元 1,255,244元 陳松林 69,736元 69,736元 69,736元 69,736元 278,944元 受補償金額 合 計 697,358元 697,358元 697,358元 697,358元 總 計 2,789,432元