臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第339號上 訴 人 陳壽三被上訴人 掌東訴訟代理人 掌易上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年4月20日本院109年度中簡字第2986號第一審判決提起上訴，本院於民國110年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國106年8月1日向伊承租門牌號碼臺中市○○區○○巷00○0號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自106年8月1日起至108年7月30日止，租金每月新臺幣（下同）4,500元（下稱系爭租約）。租賃屆期後，因上訴人表示未找到新的租屋處而請求續租，並向伊承諾會在次年元宵節即109年2月8日搬遷，伊始同意延長租期至109年2月8日，惟屆期經伊請求上訴人搬遷，上訴人仍表示找不到房子，要求延期到109年3月31日，伊表示同意，故系爭租約之租期最終延至109年3月31日。惟租期屆至後上訴人並未自行搬離，繼續無權占用系爭房屋，爰依租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求上訴人自109年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,500元相當於租金之不當得利等語。
二、上訴人則以：
(一)伊自109年4月1日以後，繳現金給被上訴人，惟被上訴人在109年4月1日起將系爭房屋斷水斷電，當日伊將水電恢復後，至109年5月18日止，被上訴人仍多次斷水斷電。兩造於107年11月1日曾經續約，被上訴人允諾伊將系爭租約延期至117年8月30日止，而兩造及訴外人徐建榮於108年7月4日討論將租約到期日更改為109年元宵節，應不具效力，因被上訴人自107年11月1日起已終止委託徐建榮管理系爭房屋之任何事宜。嗣被上訴人反應租期太長要縮短，故兩造於108年9月1日，將系爭租約上租期延長至117年8月30日止之條款刪除，改寫為延至112年，被上訴人原本要拿印章在改寫處蓋章，但遭徐建榮阻止，系爭租約確實延長至112年。
(二)徐建榮欠伊115,306元：徐建榮毀損伊之蘭花7盆，每盆應賠償10,000元，共計70,000元；伊向被上訴人承租系爭房屋，系爭房屋擋土牆倒塌，被上訴人就系爭房屋有修繕義務，被上訴人委請他人估價施作並支付費用，但徐建榮將工程拿去施作，卻向伊收取系爭房屋裝修工程費用即油漆費用10,000元、水龍頭費用900元、沙土費用8,600元；徐建榮向伊超收電費9,206元；伊於109年4月1日、109年4月13日、109年5月11日、109年6月1日、109年6月3日被5次召回，應給付伊車馬費每次2,000元，共計10,000元；伊自109年4月1日至109年6月3日支出水電材料復原費用6,600元。伊以此對徐建榮之債權115,306元，抵銷本件租金後自動遷離等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應遷讓返還系爭房屋，並應自109年4月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人4,500元，並依職權宣告假執行。上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第71至73頁）：
(一)兩造於106年8月1日訂立如原審卷第21至31頁所示之房屋租賃契約（即系爭租約），被上訴人（委由徐建榮代理）將門牌號碼臺中市○○區○○巷00○0號房屋（即系爭房屋，租約等相關書面均誤載為37之2號）出租上訴人，約定租賃期間自106年8月1日起至108年7月31日（系爭租約書面誤載為30日）止計2年，租金每月4,500元。
(二)上訴人已給付被上訴人109年3月31日以前之系爭房屋租金。
(三)被上訴人於109 年4月間將系爭房屋斷水斷電。
(四)被上訴人前另將門牌號碼臺中市○○區○○巷00號房屋出租予訴外人張宇昊。被上訴人於107 年10月31日出具如原審卷第215頁所示之終止委託書予上訴人、張宇昊、訴外人黃玉琴。
(五)兩造、徐建榮於108年7月4日就系爭租約商議，有如原審卷第191頁光碟及第241頁錄音譯文所示之對話。
(六)本院卷第19頁書面（同原審卷第97頁）上之被上訴人印章是被上訴人所用印。
(七)警察於108年9月1日有至系爭房屋、41號房屋處處理糾紛。
五、本院之判斷：
(一)兩造於108年7月4日合意將系爭租約延至109年元宵節即109年2月8日，並再合意延展至109年3月31日止：
1.兩造於106年8月1日訂立系爭租約，被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，原約定租期自106年8月1日起至108年7月31日（契約書面誤載為30日）止計2年等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項一）。又兩造、徐建榮於108年7月4日就系爭租約商議（見不爭執事項五），被上訴人主張兩造於該日合意將系爭租約延至109年的元宵節即109年2月8日之事實，業據提出錄音光碟及譯文為證（見原審卷第191、241頁），觀之該日對話內容為：「徐建榮：108年7月30日到期，延約至109年的…。上訴人：元宵節。徐建榮：元宵節是農曆1月份，現在有在錄音。上訴人：好，OK，來，印章蓋一下就好了。徐建榮：元宵節過後不得再拖延，再拖延我斷水斷電你同意嗎？上訴人：視氣候情況，如果重大天災不在此限。這樣就好了。徐建榮：我要說的是，延期到最後是這裡，你再要不搬走我就斷水斷電，合理嗎？上訴人：那你有錄音就好。蓋個章。」等語（見原審卷第241頁），足見兩造確於108年7月4日合意將系爭租約延期至109年元宵節，此亦與系爭租約領收表上記載：「延約至109年元宵節」之語相符（見原審卷第219頁），益徵屬實。上訴人雖抗辯：被上訴人自107年11月1日起已終止委託徐建榮管理系爭房屋事宜，徐建榮無權代理被上訴人將系爭租約延至109年元宵節云云，並提出終止委託書為證（見原審卷第215頁、本院卷第17頁），惟108年7月4日商議系爭租約時，兩造及徐建榮既均在場，被上訴人顯有授權徐建榮代其處理與上訴人間之系爭租約延長事宜；況被上訴人縱該時未授予徐建榮代理權，然徐建榮代理被上訴人所為之延約行為，顯亦已因被上訴人之承認而生效力，上訴人上揭所辯，並不可採。從而，被上訴人主張兩造於108年7月4日合意將系爭租約延展至109年元宵節即109年2月8日止一節，堪信真實。又上訴人已給付被上訴人109年3月31日以前之系爭房屋租金之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項二），可徵被上訴人主張系爭租約於109年元宵節即109年2月8日屆期後，兩造又延展至109年3月31日止一情，亦可採信。
2.至上訴人主張兩造於107年11月1日合意將系爭租約租期延展至117年8月30日，嗣兩造於108年9月1日又合意將系爭租約租期改至112年止等節，則為被上訴人所否認。而上訴人固提出107年11月1日以手寫記載：「延至中華民國117年8月30日止」並蓋有兩造印章之書面為證（見本院卷第19頁、原審卷第97頁），惟兩造既於107年11月1日後之108年7月4日已合意將系爭租約租期改至109年元宵節即109年2月8日止（詳上1.所述），縱兩造曾於107年11月1日合意將系爭租約延至117年8月30日，兩造亦已於108年7月4日合意變更租期至109年元宵節即109年2月8日止，是上訴人執此主張系爭租約租期至117年8月30日一節，並不可採。又上訴人主張兩造於108年9月1日合意將系爭租約租期改至112年一節，雖據上訴人提出更改後之租約為證（見原審卷第217頁），惟觀該租約手寫記載：「延約至112年」之改寫處，並未經兩造簽名用印，尚難憑此遽認兩造有於108年9月1日達成延約至112年之合意。且依證人張宇昊於原審證稱：「（是否知道上訴人有再跟被上訴人變更租期？）知道，108年9月1日有請警察到場處理糾紛，我有當場聽到上訴人跟被上訴人要將租期延到109年的元宵節。」等語（見原審卷第256至257頁），亦徵兩造係將系爭租約延至109年元宵節，而未有兩造於108年9月1日將系爭租約延至112年之情事。是上訴人主張系爭租約已延至117年8月30日或112年等情，既未經其舉證屬實，容難採信。
3.基上，兩造間之系爭租約於109年3月31日屆期一情，應堪認定。
(二)被上訴人請求上訴人遷讓房屋及返還不當得利，為有理由：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第450條第1項、第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695裁判要旨參照）。系爭租約既經兩造合意延長至109年3月31日，於該約定之期限屆滿時，兩造間就系爭房屋之租賃關係即告消滅，而上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有使用系爭房屋，核屬無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之不當得利，是被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求返還自109年4月1日起依原定租額每月4,500元計算之相當於租金之不當得利，洵屬有據。
(三)上訴人抵銷抗辯部分：二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。查上訴人主張其對徐建榮有債權115,306元，並以此抵銷本件被上訴人對其之金錢債權。惟依上訴人所陳，其115,306元債權之債務人係徐建榮，並非被上訴人，核與二人互負債務之抵銷要件不符，上訴人所為抵銷抗辯，難認有據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃、不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及自109年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,500元之不當得利，要屬有據，應予准許。原審均予准許，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
書記官 黃詩涵