臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第421號上 訴 人 廖國廷訴訟代理人 林易佑律師被 上訴人 金秀鳳訴訟代理人 楊淑琍律師被 上訴人 金秀情訴訟代理人 董怡辰律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國110年8月25日本院豐原簡易庭109年度豐簡字第498號第一審判決，提起上訴，本院合議庭於民國111年9月16日辯論終結，判決如下：
主 文上訴（包括本訴及反訴之上訴）駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、訴訟要旨：
一、本訴部分：㈠上訴人方面：
⒈上訴人於原審起訴略以：被上訴人金秀鳳因積欠伊借款，
於民國103年8月間將其所有如附表所示之房地（下稱系爭房地）之所有權移轉登記為伊所有，用以抵償其積欠之債務。雙方約定該產權移轉登記完畢，伊同意無償供金秀鳳居住5年，5年到期即108年8月31日，金秀鳳需將系爭房屋歸還由伊管理；移轉完成，即債務全部清償完畢。系爭房地所有權於103年8月間移轉登記為伊所有後，系爭房屋即交由被上訴人共同居住使用，迄今已逾伊無償提供其等居住之5年期限，經伊兩度請求歸還系爭房屋，均未獲置理。爰依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人返還系爭房屋，並依民法第179條不當得利之規定，請求被上訴人自前開無償居住期限屆滿後之翌日即108年9月1日起，按房屋之現值合計新臺幣（下同）17萬8800元給付伊年息10%之相當於租金之利益，每年為1萬7880元，迄返還系爭房屋之日止等語。並聲明：⒈被上訴人應共同將系爭房屋騰空交還予上訴人。⒉被上訴人應自108年9月1日起至交還前開二間房屋時止，按年共同給付被上訴人1萬7880元。⒉於本院另補稱略以：
⑴被上訴人金秀鳳於103年8月間有委任並授與被上訴人金秀情代理權將系爭房地出賣並移轉登記予上訴人：
①系爭房地係103年8月間因抵償債務之原因，由被上
訴人金秀情代理其姐即被上訴人金秀鳳將系爭房地辦理所有權移轉登記為上訴人所有，同時約定所有權移轉完成，則全部債務視為清償完畢，完成後迄上訴人於原審起訴之際已逾6年。詎被上訴人2人竟均異口同聲以當初金秀情未經金秀鳳同意，乃屬無權代理為由，於原審提起反訴主張系爭房地之移轉登記對金秀鳳不生效力，惟依原審調閱系爭房地於1
03年8月11日向地政機關聲請辦理所有權移轉登記案
件之謄本資料可知，該所有權移轉登記案件，均已合法檢附被上訴人金秀鳳之身份證明文件、印鑑證明書正本、系爭不動產之所有權狀正本，並依法押蓋其印鑑章在卷，被上訴人2人未提出任何證據，僅
空言主張金秀鳳未同意金秀情辦理系爭房地所有權移轉登記，明顯悖於一般之社會經驗。
②況且本件為抵償債務之買賣契約，雙方於103年8月1
1日簽立契約後，買方即上訴人旋即於同年月27日匯
款二筆金額，合計為282萬8283元予被上訴人金秀
鳳，作為買賣尾款，供其償還系爭房地曾向玉山銀行大墩分行所借之銀行貸款，被上訴人金秀鳳應無從諉稱不知，應可確認金秀鳳確實有於103年8月間委任並授與金秀情代理權將系爭房地出賣並移轉登記予上訴人，用以抵償其積欠上訴人之債務無訛。
③退步言之，被上訴人金秀情既能提出金秀鳳之身分
證明文件、所有權狀及印鑑證明書等正本，並押蓋其印鑑章辦理系爭房地所有權移轉登記手續，足見確有獲得金秀鳳授權，或至少亦有表見代理規定之適用。本件如參照金秀鳳於103年8月間完成系爭房地前開過戶手續後之數年期間，其入出境紀錄所示：107.5.6入境、107.5.30出境、108.8.31入境、
108.9.3 出境、108.10.28入境、108.10.31出境（見原審卷一第61頁），亦即系爭房地於103年8月間移轉所有權完成後迄至上訴人於原審起訴時之6年
期間，被上訴人金秀鳳共已入出境各3次，不可能對
於系爭房地已完成移轉過戶為上訴人所有之事為不知情，上訴人於原審起訴前，被上訴人金秀鳳既未有過向上訴人為任何反對之意思表示，依據民法表見代理之規定，被上訴人金秀鳳亦應負有授權人之責任無疑。
⑵承上所述，被上訴人金秀鳳既有授權金秀情代理其與上
訴人簽約，將系爭房地以買賣之方式過戶給上訴人，用以抵償其欠款；或縱使未授權，依據民法第169條規定，其知悉金秀情表示為其代理人而不為反對之表示，對於上訴人亦應負授權人之責任，故由金秀情代為申請印鑑證明書、押蓋印鑑章、提出所有權狀正本，以辦理系爭房地之過戶等所有權移轉登記之物權行為，自屬合法有據，委無任何無效之原因，堪可認定。
⑶被上訴人金秀鳳授權金秀情於將系爭房地之所有權移
轉登記為上訴人所有時，雙方有約定產權移轉登記完畢，上訴人同意無償供被上訴人金秀鳳居住5年，被上
訴人需負擔水電、瓦斯、地價稅、房屋稅，居住5年
（至108年8月31日），到期被上訴人應將系爭房屋歸由上訴人管理，移轉完成債務全部清償完畢。故系爭房地於103年8月間移轉登記為上訴人所有後，即交由被上訴人姊妹二人共同居住使用，因已逾上訴人無償提供渠等居住之5年期限，上訴人始本於民法第767條規定請求返還系爭房屋。又依最高法院實務見解，無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，爰併請求被上訴人2人應自前開無償居住期
限屆滿後之翌日即108年9月1日起，按房屋之現值合計 17萬8800元給付上訴人按年息10％計算之相當於租金 之利益，即每年1萬7880元，迄至被上訴人2人返還系 爭房屋之日止，核屬正當。
⑷末查，被上訴人金秀鳳委由金秀情代理將系爭房地之
所有權辦理移轉過戶登記為上訴人所有，用以抵償其積欠之債務，核被上訴人金秀情所為，確屬有權代理，其將系爭房地之所有權辦理移轉登記為上訴人所有，自屬信憑有據，委無任何無效之原因，故本件被上訴人於原審反訴請求將系爭房地之所有權移轉登記予以塗銷，殊無理由。
㈡被上訴人部分：
⒈被上訴人金秀鳳部分：
⑴於原審抗辯略以：否認有積欠上訴人借款，系爭房地
為伊所有，伊早於102年10月25日在大陸地區福建省因
犯假冒註冊商標罪遭執行逮捕，並羈押於晉江市看守所，其後更入監服刑，根本無法對上訴人為任何意思表示，更不知當時過戶的經過，何來有所謂授權金秀情為上開過戶的意思表示？復依金秀情之證述，當時係上訴人之代理人陳揚森帶金秀情去辦理印鑑證明及過戶，則該所有權移轉登記，核屬無效。又系爭房地係以買賣為原因辦理所有權移轉登記予上訴人，依民法第758條規定應以書面為之，且依民法第531條規定，委任該事務處理權及代理權之授與，亦應以文字為之。惟金秀情於伊在大陸地區入監期間，未經伊之書面授權，於103年8月11日代理伊簽訂系爭房地買賣契約，並於103年8月20日將系爭房地移轉登記予上訴人，因無書面授權書，自屬不依法定方式為之，依民法第73條規定為無效，並屬無權代理，再依民法第170
條第1項規定，非經伊承認，對伊不生效力，而伊以答
辯狀明示拒絕承認上開無權代理行為，則系爭房地過戶予上訴人之物權行為，即屬自始不生效力，故上訴人自始未取得系爭房地之所有權，自不得依所有物返還請求權，請求被上訴人返還系爭房地，亦不得請求給付相當於租金之不當得利等語。並答辯聲明：上訴人之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。⑵於本院另補稱略以：
①被上訴人金秀鳳於系爭房地買賣並辦理所有權移轉
登記予上訴人之103年8月間既已因犯罪遭大陸地區法院判刑而入監執行，當不可能口頭或出具書面委任狀或授權狀，委任或授權金秀情。且被上訴人金秀情就前揭偽造文書乙情已向臺灣臺中地方檢察署自首，有該署110年度偵字第40號偵查案件可參。另
有關上訴人陳稱被上訴人金秀鳳有積欠債務云云，然系爭消費借貸關係究係存在於上訴人與被上訴人金秀鳳之間，抑或存在於上訴人之父廖繼華與被上訴人金秀鳳之間，相關消費借貸關係應先由上訴人舉證說明之。至於，系爭房地買賣過程中，被上訴人金秀鳳因案在大陸地區入監執行，則被上訴人金秀鳳自無從對上訴人為任何意思表示，而被上訴人金秀情所提出被上訴人金秀鳳之相關文件，均為被上訴人金秀情自身行為，並非有被上訴人金秀鳳之授權，亦經被上訴人金秀情於原審所自承在卷，且持有他人之印鑑章、印鑑證明、身分證、土地及建物所有權狀之原因，所在多有，況被上訴人金秀情係被上訴人金秀鳳之胞妹，住所相鄰近，依其親密關係，被上訴人金秀情取得被上訴人金秀鳳之證件、財產文件顯非難事，僅以被上訴人金秀情持有上開文件，尚不足認定被上訴人金秀鳳已有授權或同意被上訴人金秀情以被上訴人金秀鳳之名義對外為法律行為之表見事實。又上訴人未能舉證證明被上訴人金秀鳳有何應負表見代理責任之情事，僅憑被上訴人金秀情持有被上訴人金秀鳳之個人文件或系爭房地產權文件之事實，即謂被上訴人金秀鳳應負表見代理之授權人責任，亦非可採。上訴人又主張被上訴人6年間未繳納任何稅捐，惟上開情事均係
事後之事實，並非上訴人得以主張信賴之基礎，自不得做為判斷之依據，尚無從認定屬被上訴人金秀鳳以自己之行為表示以代理權授與他人之情形；是在被上訴人金秀鳳未有何其他行為足以表彰表見事實下，自無從遽認被上訴人金秀鳳須負表見代理之授權人責任。
②再者，上訴人既主張金秀鳳有授權金秀情處理系爭
房地出賣並移轉所有權登記予上訴人之情事，然依民法第153條、第345條及第758條規定，該委任處理
及代理權代理所為之法律行為，即不動產物權之移轉，應以書面為之，則委任處理該事務之委任契約及代理權之授與，自應均以文字為之。若上訴人不能證明金秀鳳曾以書面契約委任、授權金秀情處理該事務，該委任事務處理之授權，即因不依法定方式，而屬無效（最高法院81年度台上字第442號、10
6年台上字第491號、107年台上字第866號民事判決參照）。又系爭房地之買賣所有權移轉登記，關於出賣人部分，係由金秀情提供金秀鳳之身分證、印鑑章、印鑑證明（由金秀情代金秀鳳申請），而土地登記申請書雖記載代理人謝國清，但實際上係由地政士呂秀碧代為辦理買賣契約之簽約及所有權之移轉相關事宜。惟依證人呂秀碧於原審之證述可知，辦理期間並未與被上訴人金秀鳳有任何接觸，亦未向被上訴人金秀情確認其幫金秀鳳處理出售系爭房地事宜，以及有無經過金秀鳳之書面委託授權。而依上開臺中市雅潭地政事務所所檢送之系爭房地出賣並辦理所有權移轉登記予上訴人之相關資料，亦未見有金秀鳳委任金秀情等人處理簽訂買賣契約暨辦理所有權移轉登記之書面委任、授權狀，自難認定金秀情或謝國清及呂秀碧等人曾獲得被上訴人金秀鳳之書面委託授權，依前揭說明，系爭房地之買賣契約固係無權代理，且系爭房地前揭「土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書」上金秀鳳之印文係遭盜蓋金秀鳳之印鑑章而來，核屬偽造文書，金秀鳳並無將系爭房地出賣並移轉登記予上訴人之意思，難認其與上訴人有合意簽訂該書面之不動產物權移轉契約。從而，系爭房地移轉登記予上訴人，核係未經買賣雙方合意，且因未依法定方式成立書面物權契約而無效。而法律行為之無效為當然、自始、絕對無效，故系爭房地移轉所有權登記予上訴人之物權契約既屬無效，上訴人自不能取得系爭房地之所有權。
③系爭房地之物權移轉契約既為無效，上訴人即自始
未取 得系爭房地所有權，自不得行使所有物回復請
求權， 同時，被上訴人占有使用系爭房屋，係本於
被上訴人金秀鳳對於系爭房屋之所有權，縱或有占有使用之利益，亦非無法律上之原因，並與上訴人無涉，上訴人自不得行使不當得利請求權。是上訴人依民法第767條第1項前段規定請求被上訴人返還系爭房屋及相當於租金之不當得利，實均殊無理由。
④末查，上訴人現尚登記為系爭房屋之所有權人，妨
害真正所有權人即金秀鳳就系爭房地所有權之圓滿、完整之行使，自屬於妨害金秀鳳之所有權。從而，被上訴人金秀鳳於原審反訴請求上訴人應將系爭房地於103年8月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，核屬正當。
⒉被上訴人金秀情部分：
⑴於原審抗辯略以：當初是訴外人陳揚森說伊姊姊金秀
鳳欠廖繼華錢，要求伊處理，陳揚森說金秀鳳房子很多，就拿她的房產來償還，因為陳揚森恐嚇伊，說「我就照三餐給你請安」，說伊的小孩讀哪裡他都知道，陳揚森問伊有無金秀鳳身分證件、印章，他說他可以陪伊去戶政機關辦理印鑑證明，翌日到戶政事務所後，陳揚森就教伊怎麼講，伊就將金秀鳳的印鑑證明申請出來，由陳揚森請代書辦理金秀鳳所有系爭房地之過戶。金秀鳳的身分證、印章、系爭房地所有權狀等證件、資料都放在她房間，伊沒有經過她同意，就去她房間拿取。本件係伊未經過金秀鳳同意，被迫擅自拿金秀鳳的身分證件及印章去戶政事務所申請印鑑證明給陳揚森，當時金秀鳳在大陸被收押，而被上訴人2人之母親剛去世不久，伊很無助，心生恐懼，才
配合陳揚森辦理，金秀鳳完全不知情，也沒有簽授權書及同意書給伊，伊業已前往臺中地方檢察署自首。至於上訴人提出之面額500萬元本票，是之前伊向廖繼
華借錢時簽發的，金秀鳳的名字也是伊簽的，此筆實際借款金額為100多萬元，業經清償完畢，伊從頭到尾
都不認識上訴人等語。並答辯聲明：上訴人之訴駁回。
⑵於本院另補稱略以：
①依系爭房地不動產買賣契約書之記載，出賣人金秀
鳳簽章下方有金秀情之簽章及「代」字，以及金秀鳳之印鑑 證明上亦記載「受委託人金秀情，應轉交
當事人金秀鳳」等字（見原審卷一第23、160頁），
足見系爭房地出賣予上訴人，形式上係由金秀情代理金秀鳳與上訴人簽訂系爭房地買賣契約。惟被上訴人金秀鳳於系爭房地買賣並辦理所有權移轉登記予上訴人之際，既因犯罪遭大陸地區判刑入監服刑，實無可能口頭或出具書面委任書或授權書給被上訴人金秀情，亦可證明金秀鳳主張其對於系爭房地出賣並辦理所有權移轉登記予上訴人一事係不知情，自無所謂委任並授權金秀情出賣並辦理所有權登記之情事。本件實則係被上訴人金秀情擅自竊取金秀鳳之身分證、印章及系爭房地所有權狀等相關過戶資料，再由陳揚森陪同並指示金秀情至戶政事務所申請金秀鳳之印鑑證明，並憑以辦理買賣移轉登記相關事宜，是被上訴人金秀情代簽系爭房地買賣契約書之無權代理行為，對於金秀鳳本人應不生效力。被上訴人金秀鳳既無委託及授權被上訴人金秀情代為出賣系爭房地，且上訴人迄今並未提出任何金秀鳳之書面委託書或授權書，反之，金秀情係在上訴人之代理人陳揚森逼迫下才竊取金秀鳳之身分證、印章、系爭房地權狀及申辦印鑑證明，顯見被上訴人金秀鳳並無任何具體可徵之積極行為，足以表見其曾將代理權授與他人之事實。又被上訴人金秀鳳既毫不知情，自無所謂應即為反對之表示而不為反對表示，致使第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為之情形，又被上訴人金秀情之上開行為係屬偽造文書之不法行為，按最高法院100
年度台上字第596號、96年度台上字第2425號民事判 決意旨，本件應無成立表見代理。
②承上，本件未見任何被上訴人金秀鳳之書面委託書
或授權書。再者，系爭房地辦理買賣移轉所有權之土地登記申請書，於委任關係欄位記載：「本土地登記案之申請委託謝國清代理，代理人謝國清」等語，並蓋有謝國清之印文，然於代理人聯絡電話之上亦蓋有「呂秀碧」之印文 (參見原審卷一第147、
148頁）。而依證人呂秀碧於原審之證稱，可知上開
土地登記申請書實際上係由證人呂秀碧代為辦理買賣契約之簽約及所有權之移轉相關事宜；惟呂秀碧於辦理期間並未與金秀鳳有任何接觸，亦未向金秀情確認其幫金秀鳳處理出售系爭房地事宜，有無經過金秀鳳之書面委託授權。而依原審卷附臺中市雅潭地政事務所檢送之系爭房地出賣並辦理所有權移轉登記予原告之相關資料，亦未見有金秀鳳委任金秀情等人處理簽訂買賣契約暨辦理所有權移轉登記之書面委任書、授權狀。準此，上開不動產買賣契約書，土地登記申請書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書等相關資料上金秀鳳之印文，均係遭人盜蓋而來，無從認定金秀鳳有書面委任及授權金秀情、謝國清或呂秀碧等人簽訂系爭房地買賣契約並辦理所有權移轉登記之事務，故系爭房地之土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書上金秀鳳之印文既係遭盜蓋金秀鳳之印鑑章而來，核屬偽造文書，金秀鳳並無將系爭房地出賣並移轉登記予上訴人之意思，雙方自無簽訂系爭房地物權移轉書面契約之合意。本件既未經買賣雙方之合意，且未依法定方式成立書面物權契約而無效，則法律行為之無效為當然、自始、絕對無效，自不因金秀鳳事後有何行為而使其變為有效，上訴人自始不能取得系爭房地之所有權。
③系爭房地以買賣為原因移轉登記所有權予上訴人，
其物權移轉契約既為無效，上訴人即自始未取得系爭房地所有權，自不得行使所有物回復請求權請求判決被上訴人應共同將系爭房屋騰空交還上訴人。又被上訴人占有使用系爭房屋，係本於金秀鳳對於系爭房屋之所有權，與上訴人無涉，上訴人並無不當得利請求權。
二、反訴部分：㈠被上訴人金秀鳳即原審反訴原告於原審主張：金秀情以伊代
理人名義，就系爭房地所為之所有權移轉登記予上訴人之行為，為無權代理，對伊不生效力，故上訴人自始未取得系爭房地之所有權，則伊對系爭房地之所有權，自不因無效原因所為之移轉登記，而失其存在，上訴人即非系爭房地所有權人，系爭房地登記為上訴人所有，顯妨害真正所有權人即伊對系爭房地所有權之完整，為此，依民法第767條第1項中段所有物除去妨害請求權，或民法第184條第1項前段故意侵權行為之法律關係，請求擇一判決上訴人塗銷系爭房地所有權之移轉登記，回復登記為伊所有等語。並反訴聲明：上訴人應將系爭房地於103年8月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被上訴人金秀鳳所有。㈡上訴人即原審反訴被告於原審辯以：系爭房地已於103年8月
間因抵償債務，由金秀鳳辦理所有權移轉登記予伊所有，同時約定移轉完成，債務全部清償完畢，迄今已逾6年，金秀鳳入出境臺灣共有3次，其間未繳納相關稅捐，對於系爭房地已移轉登記予伊之事不能諉為不知。其次，雙方於103年8月11日簽立買賣契約後，伊旋即於同年月27日匯款32萬6270元及250萬2013元，合計共282萬8283元予金秀鳳作為買賣尾款，供其償還系爭房地向玉山銀行大墩分行所為貸款，並旋於103年9月1日塗銷抵押權登記，金秀鳳應無從諉稱不知。
又系爭房地辦理所有權移轉登記時，金秀情既能合法提出金秀鳳之身分證明文件、印鑑證明書正本及系爭房地所有權狀正本，並依法押蓋其印鑑章在卷，以憑辦理，足見確有獲得金秀鳳之十足授權，或至少亦有民法第169條表見代理規定之適用等語。並就反訴部分答辯聲明：被上訴人金秀鳳之訴駁回。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，就本訴部分判決：上訴人之訴駁回。就反訴部分判決：上訴人應將如附表所示之不動產，於103年8月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。上訴人不服，對本訴及反訴均提起上訴，上訴聲明：
⒈原判決廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人應共同將系爭房屋騰空交還上訴人，暨自108年9月1日起至交還前開二間房屋時止，按年共同給付上訴人1萬7880元。⒊被上訴人金秀鳳於原審之反訴駁回。被上訴人答辯聲明：本訴及反訴之上訴均駁回。
四、本件兩造不爭執之事項：㈠原判決附表一、二所示之土地及建物（下稱系爭房地）原為
被上訴人金秀鳳所有，而於103年8月20日以103年8月11日之買賣為原因移轉所有權登記予上訴人，上訴人目前為系爭房地之名義上所有權人暨系爭房屋之納稅名義人。
㈡就原審卷一第117頁至第122頁(即原審被證1所示福建省泉州市中級人民法院刑事裁定書) 形式真正不爭執。
㈢就被上訴人金秀情抗辯被上訴人金秀鳳未委任或授權其將系
爭房屋出售並移轉所有權予上訴人，而係被上訴人金秀情擅自至被上訴人金秀鳳之房間，拿取被上訴人金秀鳳之身分證、印章及系爭房地所有權狀等相關過戶資料，再由上訴人之代理人即訴外人陳揚森陪同並指示被上訴人金秀情至戶政事務所申請被上訴人金秀鳳之印鑑證明，憑以辦理買賣移轉登記等情，業經被上訴人金秀情向臺灣臺中地方檢察署自首，現由臺灣臺中地方檢署以110年度偵字第40號偽造文書案件起訴在案。
五、兩造爭執之事項：㈠被上訴人金秀鳳於103年8月間是否有委任並授與被上訴人金
秀情代理權將系爭房地出賣並移轉登記予上訴人，以抵償其積欠上訴人之債務？本件有無表見代理之適用？㈡系爭房地於103年8月20日以買賣為名義之所有權移轉登記之
物權行為是否有效？㈢上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人2人應共同返還系
爭房地，及請求自民國108年9月1日起至交還系爭房地時止，按年共同給付上訴人1萬7880元之不當得利，有無理由？
㈣被上訴人金秀鳳反訴請求將系爭房地於103年8月20日以買賣
為原因之所有權移轉登記予以塗銷，有無理由？
貳、本院得心證之理由：
一、本訴部分：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第345條分別定有明文。次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之，民法第758條亦有明文規定。立法理由在於，不動產物權之得、喪、變更之物權行為，攸關當事人之權益至鉅，為示慎重，並便於實務上作業，自應依當事人之書面為之。此所謂「書面」，係指具備足以表示有取得、設定、喪失或變更某特定不動產物權之物權行為之書面而言。如為契約行為，須載明雙方當事人合意之意思表示。至以不動產物權變動為目的之債權行為者，固亦宜以書面為之，以昭慎重（民法第758條98年1月23日修正之立法理由參照）。如當事人並無買賣並移轉不動產所有權登記之意思，而係遭偽造或盜用印章，再蓋於不動產所有權買賣移轉契約書，自難認當事人間就該不動產之買賣移轉登記之物權契約已依前揭規定以書面合意簽訂。又為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條亦有明定。查本件上訴人既主張被上訴人金秀鳳有授權金秀情處理系爭房地出賣並移轉所有權登記予上訴人之情事，依前揭規定，該項委任處理及代理權代理為之之法律行為，即不動產物權之移轉，應以書面為之，則委任處理該事務之委任契約及代理權之授與，自應均以文字為之。若不能證明金秀鳳曾以書面契約委任、授權金秀情處理該項事務，揆諸上開說明，該項委任事務處理之授權，即因不依法定方式，而屬無效（最高法院81年度台上字第442號、106年台上字第491號、107年台上字第866號民事判決參照）。㈡其次，系爭房地原為被上訴人金秀鳳所有，而於103年8月2
0日以103年8月11日之買賣契約為原因移轉所有權登記予上訴人等情，固有系爭房地買賣契約書、系爭房地登記謄本在卷可稽，然查，系爭房地上開買賣暨所有權移轉登記前，金秀鳳即於102年10月25日因犯罪在大陸地區遭逮捕，羈押於晉江市看守所，系爭房地移轉登記期間金秀鳳在大陸地區入監執行等情，有福建省泉州市中級人民法院刑事裁定書為證（見原審卷一第117至122頁），並為上訴人所不爭執。又金秀鳳自101年9月20日出境後，至107年5月6日始入境臺灣，旋又於同年月30日即出境，此有其入出境紀錄在卷可稽（見本院卷一第61頁），自難僅以金秀鳳入境事實即推論其有委任或授權之事實。
㈢再者，被上訴人金秀情抗辯被上訴人金秀鳳並未委任或授
權其將系爭房屋出售並移轉所有權予上訴人，而係被上訴人金秀情擅自至被上訴人金秀鳳之房間內，拿取被上訴人金秀鳳之身分證、印章及系爭房地所有權狀等相關過戶資料，再由上訴人之代理人即訴外人陳揚森陪同並指示被上訴人金秀情至戶政事務所申請被上訴人金秀鳳之印鑑證明，憑以辦理買賣移轉登記等情，業經被上訴人金秀情向臺灣臺中地方檢察署自首，現臺灣臺中地方檢署業以110年度偵字第40號偽造文書案件起訴在案，此有起訴書附卷可考（見本院卷第185至192頁），並為兩造所不爭執。足證金秀鳳抗辯其對於系爭房地出賣並辦理所有權移轉登記予上訴人一事並不知情，自無委任並授權金秀情出賣並辦理所有權登記之情事，而係金秀情擅自竊取金秀鳳之身分證、印章及系爭房地所有權狀等相關過戶資料，再由陳揚森陪同並指示金秀情至戶政事務所申請金秀鳳之印鑑證明，憑以辦理買賣移轉登記相關事宜等情，應堪採信。
㈣又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示
為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第169條前段固有明文。惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理授
與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。按民法第169條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任。又表見代理云者，即代理人雖無代理權而因有可信其有代理權之正當理由，遂由法律課以授權人責任之謂，而代理僅限於意思表示範圍以內，不得為意思表示以外之行為，故不法行為及事實行為不僅不得成立代理，且亦不得成立表見代理。（最高法院100年度台上字第596號民事判決要旨、同院96年度台上字第2425號民事判決要旨參照）。查金秀鳳在大陸因犯罪遭大陸地區法院判刑而入監執行，當不可能口頭或出具書面委任狀或授權狀，委任或授權金秀情，而將系爭房屋出售並移轉所有權予上訴人。而上訴人迄今未能提出任何金秀鳳之書面委託書或授權書，且金秀情盜取金秀鳳身分證、印章等相關資料擅自出售系爭房地及移轉登記等行為，核屬偽造文書之不法行為並已起訴在案，已如前述，按諸上開最高法院見解，自無成立表見代理之可能。
㈤又依系爭房地買賣契約書之記載，其出賣人金秀鳳簽章下
方有金秀情之簽章及「代」字，且金秀鳳之印鑑證明上亦記載受委託人金秀情，應轉交當事人金秀鳳等字（見原審卷一第23、160頁），足見系爭房地出賣予上訴人，形式上係由金秀情代理金秀鳳與上訴人簽訂系爭買賣契約。但金秀鳳並無委任並授權金秀情將系爭房地屋出賣並辦理所有權予上訴人之情事，已如前述。而上訴人復未能提出金秀鳳有委任金秀情出賣系爭房地並授權其簽訂買賣契約之委任狀及授權狀，足見金秀情代理金秀鳳出賣系爭房地予上訴人，所簽訂之系爭房地買賣契約書核係無權代理。其次，系爭房地辦理買賣移轉所有權之土地登記申請書，於委任關係欄位記載：本土地登記案之申請委託謝國清代理，代理人謝國清等語，並蓋有謝國清之印文，然於代理人聯絡電話之上亦蓋有「呂秀碧」之印文（見原審卷一第14
7、148頁）。而證人呂秀碧於原審曾到庭證稱：伊103年的職業是代書，目前在代書事務所上班，系爭房地由金秀鳳出售予上訴人並辦理所有權移轉登記是伊去辦理的，是受陳揚森委任，伊沒有跟賣方金秀鳳接觸，也沒有跟金秀情確認金秀鳳是否確實要賣房地，都是透過陳揚森，只有一次跟金秀情接觸就是打買賣契約，金秀鳳的身分證件、印鑑證明、系爭房地權狀等相關資料，是金秀情透過陳揚森提供給伊的，這件買賣，伊從頭到尾都沒有跟金秀鳳接觸，包括電話聯絡等，伊當時也沒有跟金秀情確認她幫金秀鳳處理出售系爭房地的事，有無經過金秀鳳的書面委託授權等語（詳見原審卷二第125至128頁）。足見就系爭房地上開買賣所有權移轉登記，關於出賣人部分，係由金秀情提供金秀鳳之身分證、印鑑章、印鑑證明（由金秀情代金秀鳳申請）。而上開土地登記申請書雖記載代理人謝國清，但實際上係由證人呂秀碧代為辦理買賣契約之簽約及所有權之移轉相關事宜。惟呂秀碧於辦理期間並未與金秀鳳有任何接觸，亦未向金秀情確認其幫金秀鳳處理出售系爭房地事宜，有無經過金秀鳳之書面委託授權。再者，依上開臺中市雅潭地政事務所所檢送之系爭房地出賣並辦理所有權移轉登記予原告之相關資料，亦未見有金秀鳳委任金秀情等人處理簽訂買賣契約暨辦理所有權移轉登記之書面委任、授權狀，自難認金秀情或謝國清及呂秀碧等人曾獲得金秀鳳之書面委任及授權辦理系爭房屋之買賣所有權移轉登記。準此，系爭房地買賣契約書，土地登記申請書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書等相關資料上金秀鳳之印文，均係遭人盜蓋而來，自難憑此推認金秀鳳有書面委任及授權金秀情或謝國清或呂秀碧等人簽訂系爭房地買賣契約並辦理所有權移轉登記之事務，依前揭說明，系爭房地之買賣契約固係無權代理，然系房地前揭「土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書」上金秀鳳之印文既係遭盜蓋金秀鳳之印鑑章而來，核屬偽造文書，即金秀鳳並無將系爭房地出賣並移轉登記予上訴人之意思，自難認金秀鳳與上訴人間有合意簽訂該書面之不動產物權移轉契約。從而，系爭房地移轉登記予上訴人，核係未經買賣雙方合意，且因未依法定方式成立書面物權契約而無效。又法律行為之無效為當然、自始、絕對無效，自不因金秀鳳事後有何行為而使其變為有效。是系爭房地移轉所有權登記予上訴人之物權契約既屬無效，上訴人自不能取得系爭房地之所有權。
㈥綜上所述，系爭房地以買賣為原因移轉登記所有權予上訴
人，其物權移轉契約既為無效，則上訴人即自始未取得系爭房地所有權，自不得行使所有物回復請求權，同時，被上訴人占有使用系爭房屋，係本於金秀鳳對於系爭房屋之所有權，縱然獲有占有使用之利益，亦非無法律上之原因，並與上訴人無涉。從而，上訴人依民法第767條第1項前段所有物回復請求權之法律關係，請求被上訴人應共同將系爭房屋騰空交還上訴人，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人應自108年9月1日起至交還系爭房屋之日止，按年共同給付上訴人1萬7880元，均為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：㈠按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76
7條第1項中段定有明文。所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言（最高法院88年度台上字第2420號判決參照）。
㈡經查，系爭房地以買賣為原因移轉登記所有權予上訴人，
既為無效，已如前述，則上訴人現尚登記為系爭房屋之所有權人，妨害真正所有權人即金秀鳳就系爭房地所有權之圓滿、完整之行使，自屬於妨害金秀鳳之所有權。從而，金秀鳳反訴依民法第767第1項中段所有物妨害除去請求權之法律關係，請求上訴人應將系爭房地於103年8月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，核屬有據，應予准許。
參、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段所有物回復請求權之法律關係，請求被上訴人應共同將系爭房屋騰空交還上訴人，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人應自108年9月1日起至交還系爭房屋之日止，按年共同給付上訴人1萬7880元，均為無理由，應予駁回。被上訴人金秀鳳反訴依民法第767第1項中段所有物妨害除去請求權之法律關係，請求上訴人應將系爭房地於103年8月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，核屬有據，應予准許。從而原審為上訴人全部敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 謝慧敏法 官 夏一峯上正本證明與原本無異。
本訴部分不得上訴。
如不服本判決反訴部分，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 陳建分附表：
一、土地編 號 土 地 坐 落 縣 市 鄉鎮市區 段 地 號 地目 面積（平方公尺） 權利範圍 備 考 1 臺中市 大雅區 秀雅段 970 97.28 全部 重測前十三寮段92-33地號 2 臺中市 大雅區 秀雅段 981 90.05 全部 重測前十三寮段92-22地號
二、建物編 號 建號 基 地 坐 落--------------建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 備 考 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 臺中市○○區○○段000○號 臺中市○○區○○段000地號 --------------臺中市○○區○○路000○00號 住家用、加強磚造2層樓房 第1樓層：46.07 第2樓層：46.07 突出物：5.74 合 計：97.88 陽台8.80 全部 重測前十三寮段137建號 2 臺中市○○區○○段000○號 臺中市○○區○○段000地號 --------------臺中市○○區○○路000○00號 住家用、加強磚造2層樓房 第1樓層：46.07 第2樓層：46.07 突出物：5.74 合 計：97.88 陽台8.80 全部 重測前十三寮段127建號