臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第66號上 訴 人 林來春訴訟代理人 顏嘉盈律師
陳益軒律師複 代理人 詹梅鈴律師被 上訴人 皇駒國際有限公司法定代理人 劉昌憲訴訟代理人 洪巧華律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國109年12月16日本院109年度中簡字第1300號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於111年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾萬玖仟參佰參拾參元，及自民國一一○年一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人對於簡易程序之第一審裁判上訴時，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之；因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，或因請求利息、紅利、租金、退職金或其他定期給付涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第436條之1第2項、第427條第1項第1、8款定有明文。
次按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項但書第2款、第3款亦有明文規定。查本件上訴人即原告(下稱上訴人)於原審起訴時聲明原為：「一、被告劉昌憲、被告皇駒國際有限公司(下稱皇駒公司)應給付原告新臺幣(下同)16萬元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。」又於原審審理中之民國109年10月14日言詞辯論期日，具狀並以言詞更正前開聲明為：「一、劉昌憲應給付原告48萬元，及如附表編號1至6『利息起算日』欄位中所示之各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、皇駒公司應給付上訴人48萬元，及如附表編號1至6『利息起算日』欄位中所示之各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。」嗣提起本件上訴時，上訴人提出之上訴暨上訴理由狀聲明為：「一、原判決關於駁回上訴人對於皇駒公司(下稱被上訴人)之請求部分廢棄。二、被上訴人應給付上訴人120萬元，並自本書狀繕本送達於上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」其中，就請求被上訴人給付租金自16萬元擴張至80萬元部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，且係因請求租金之定期給付涉訟；就上訴人追加請求被上訴人給付回復原狀費用40萬元部分，係基於上訴人與被上訴人間之租賃契約法律關係所為變更追加，核屬基礎事實同一，且係因兩造間之定期租賃關係所生爭執涉訟，依上開說明，上訴人於第二審訴訟程序所為之變更追加，與旨揭規定並無不合，均應予以准許。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：
(一)劉昌憲於108年11月12日以其個人名義與上訴人簽訂原證1之房屋租賃契約書，由劉昌憲承租上訴人所有坐落臺中市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭建物）作為廠房使用，租賃期間自108年12月1日起至117年11月30日止，並約定租金每月8萬元，應於每月10日前繳交。嗣經劉昌憲要求，另以被上訴人名義與上訴人就系爭建物簽署原證2之房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）以取代原證1之租賃契約書，且上訴人同意於108年12月1日至31日止之裝潢期間，均給予被上訴人免收租金之優惠。嗣被上訴人於109年1月14日竟以台中大全街郵局第24號存證信函(下稱系爭存證信函)，表示於108年12月18日始發現系爭建物非合法廠房，欲解除系爭租賃契約，上訴人即於109年1月20日以律師函函覆，除請求被上訴人應於109年1月29日前給付第一期租金外，並表示系爭建物固存有加建部分，上訴人自始即未隱瞞，又兩造於108年11月12日簽訂系爭租賃契約前，劉昌憲曾前往現場詢問了解現況，於確認系爭建物符合被上訴人使用之需求，始同意承租系爭建物。再者，於簽約過程中，被上訴人均未對系爭建物有加建部分為質疑，或認有不符承租使用之需求，且上訴人應被上訴人要求將系爭建物使用執照及地價稅單影本一併交付被上訴人，用於辦理相關手續。故被上訴人早於108年12月1日即已開始進行室內裝潢，應無遲至108年12月18日始發現系爭建物有加建之情事。此外，系爭租賃契約並未有被上訴人得單方解除契約之條款，本件亦不符合民法上得解除契約之情形，被上訴人解除系爭租賃契約依法無據，兩造間之租賃關係仍存續，依系爭租賃契約之約定，被上訴人應自109年1月10日起給付上訴人第一期租金8萬元（未含稅），惟上訴人迄仍未收受該租金，爰依系爭租賃契約及民法第421條第1項規定，請求被上訴人給付上訴人109年1月至同年6月租金共計48萬元等語。
(二)並於本院補充：系爭租賃契約第7條、第18條係約定承租人違約提前遷離系爭建物之處理方式及應賠償違約金，均非被上訴人得據以單方提前終止系爭租賃契約之依據，是被上訴人辯稱系爭租賃契約已於109年2月19日終止並不合法。又截至110年1月4日止，被上訴人已超過10個月未交付租金予上訴人，即未交租金達2個月以上，上訴人乃於110年1月4日終止租約，上訴人自得請求被上訴人給付經扣除押租金2個月後，剩餘所應給付之10個月租金計80萬元。又被上訴人承租系爭建物後，為營業使用而拆除3間隔間中之前面2間隔間、隔間内之電源線及空調扇等設備，以及變更第3間隔間之天花板造型，且將拆除之設備棄置於廠房内，是依系爭租賃契約第9條之約定，被上訴人自應負回復原狀之責，另經上訴人委請訴外人翔廷開發工程有限公司估價後，清除廢棄物及回復廠房原狀所需費用計為40萬元。為此，爰依系爭租賃契約第3、4條約定請求被上訴人給付遲延之租金80萬元，並依系爭租賃契約第9條約定請求回復原狀之必要費用40萬元，及自上訴暨上訴理由狀繕本送達被上訴人之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。
二、被上訴人則以：
(一)被上訴人向上訴人承租系爭建物作為哈雷機車展示及維修中心使用，經劉昌憲簽約前多次詢問，上訴人及仲介翁秀麗均稱系爭建物為「合法廠房」，詎系爭建物之使用執照面積竟只有33.9平方公尺（約10坪），違法加建部分高達290坪，顯見上訴人故意未據實告知系爭建物有加建違法情事，屬交易上物之重要性質錯誤，令被上訴人為錯誤之意思表示，被上訴人自得依民法第88條第1、2項規定，撤銷承租之意思表示。又觀系爭租賃契約第7條之約定，既容許承租人即被上訴人於契約期間內遷離時無條件將房屋返還與出租人即上訴人，自係含有同意被上訴人於租貨期間內得單方終止租約他遷之意，另依系爭租賃契約第18條之約定，被上訴人於租賃期間內無庸任何理由或原因，僅需支付1個月租金作為賠償金，即得提前終止系爭租賃契約，是被上訴人於109年1月14日以系爭存證信函，通知上訴人終止契約，該通知並已送達上訴人，其後並由被上訴人以答辯狀主張終止租約及撤銷意思表示，依民法第453條、450條第3項規定，兩造租賃契約至遲已於109年1月20日終止，被上訴人其後自無須再支付租金，縱認系爭租賃契約未因意思表示錯誤或詐欺而撤銷，加計被上訴人應於1個月前通知上訴人之約定，系爭租賃契約亦經被上訴人於109年2月19日合法終止。另被上訴人於締約時，已給付相當於2個月租金之押租金16萬元予上訴人，租約終止後，上訴人即負有返還押租金之義務，上開押租金亦足抵銷109年1月1日起至同年2月19日止之租金，抵銷後被上訴人無庸再支付上訴人任何費用等語。
(二)並於本院補充：系爭租賃契約業由被上訴人於109年2月19日合法終止，是被上訴人應付之租金僅109年1月1日起至同年2月19日止，又經與被上訴人先前支付16萬元押租金相抵銷後，被上訴人已無庸再給付上訴人任何租金費用，是上訴人請求給付後續10個月租金80萬元部分，自為無理由。又上訴人將系爭建物出租予被上訴人作為展示及銷售哈雷機車之店面使用，被上訴人為求有空間展示車輛，經取得上訴人同意後，被上訴人始拆除隔間，兩造並約定108年12月1日至12月31日裝潢期免收租金，故租金應為系爭建物使用收益之對價，自109年1月1日租金起算日起，系爭建物應始合於使用收益之狀態，被上訴人並無自行變更系爭建物，是應回復之原狀應為交還系爭建物具生產力之現況，而被上訴人既已以現狀交還房屋，顯已履行完畢回復原狀之義務，況上訴人現已將系爭建物再出租予訴外人經營舒格登電動沙發商場使用，其格局與被上訴人交還系爭建物時之格局相同，故上訴人請求回復為3間隔間之原狀，並請求40萬元回復原狀費用，顯屬權利濫用，亦為無理由。縱認被上訴人應負回復至原始3間隔間原狀之責，自應以折舊後殘值即成本10分之1計算，再經與被上訴人先前支付16萬元押租金相抵銷後，被上訴人亦已無庸再給付上訴人任何費用等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服原判決，提起上訴，聲明求為：(一)原判決關於駁回上訴人對於被上訴人之請求部分廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人120萬元，並自民事上訴暨上訴理由狀繕本送達於被上訴人之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷第174至175、248頁)：
(一)系爭租賃契約已取代原證1之租賃契約。
(二)被上訴人於108年12月5日與上訴人就系爭建物簽署系爭租賃契約，且上訴人同意於108年12月1日至31日止之裝潢期間，均給予被上訴人免收租金之優惠，被上訴人並於108年12月5日匯款押金16萬元予上訴人收受。
(三)依系爭租賃契約，被上訴人應自109年1月10日開始給付上訴人第1期租金8萬元，惟被上訴人迄未給付任何租金予上訴人。
(四)被上訴人於109年1月14日以系爭存證信函向上訴人表示，於108年12月18日始發現系爭建物非合法廠房，表明欲解除系爭租賃契約，上訴人於109年1月20日以律師函函覆前開存證信函，並請求被上訴人應於109年1月29日前給付第一期租金。
(五)系爭建物之使用執照所核定之建物面積為33.9平方公尺。
(六)上訴人於110年1月4日寄發律師函與被上訴人，表示終止系爭租賃契約。
(七)系爭建物於110年1月8日已由被上訴人返還上訴人，現由上訴人管理使用。
(八)被上訴人於110年1月8日交還系爭建物予上訴人時，系爭建物之現況如同上證3所示（見本院卷第109頁）。
(九)目前系爭建物出租予訴外人「舒格登電動沙發」供營業使用，現況照片如被上證3照片所示（見本院卷第191至197頁）。
五、得心證之理由：上訴人主張被上訴人尚應給付80萬元租金以及40萬元回復原狀之費用等語，為被上訴人所否認，經兩造協議簡化爭點(見本院卷第239、248頁)，是本院應審究者為：(一)系爭租賃契約於租賃期限屆至前，可否由被上訴人單方任意提前終止？(二)若可，系爭租賃契約終止之時點為何？上訴人主張被上訴人應給付積欠之租金是否有據？又被上訴人為抵銷抗辯，有無理由？(三)上訴人可否依系爭租賃契約第9條約定，請求被上訴人償還回復系爭建物原狀之必要費用40萬元？
(一)系爭租賃契約於租賃期限屆至前，可由被上訴人單方任意提前終止：
1、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。查系爭租賃契約全文固無載明「承租人單方得任意終止」等文字，惟系爭租賃契約第7條有約定：「契約期間內乙方(即本件被上訴人)若擬遷離他處時，乙方不得向甲方(即本件上訴人)請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等文字，佐以系爭租賃契約第2條約定之租賃期間長達9年以觀，可知兩造就長達9年之租賃期間中，為預防日後因不可預期之事故導致契約目的不達，被上訴人因故遷離系爭建物時，就雙方之租金、遷移費或其他費用負擔已事先為約定，則兩造訂定系爭租賃契約時，是否全然未存在契約效力提前終止之考量，尚非無疑。另就依系爭租賃契約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：１、租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，乙方決無異議。」等文字觀之，可知被上訴人若於租賃期間內提前搬離系爭建物，被上訴人即有依約給付上訴人1個月租金之賠償義務。果若兩造立約時未存在系爭租賃契約得由單方提前終止之約定，被上訴人於租賃期限屆至前提前搬離系爭建物，上訴人自可繼續向被上訴人請求租金之給付，而上開違約金之賠償條款，無疑成為具文。是通觀契約全文，兩造訂定系爭租賃契約之真意，是否全然不存在被上訴人單方得任意提前終止之約定，即有可議。
2、次查，證人賴帝佑於原審證稱：系爭建物我們是在591網路上看到，我是設定可做為廠房及區域，我有跟房仲即證人翁秀麗聯絡，然後就跟他約去看系爭建物，我們是滿喜歡的，地點及大小有符合我們的需求，我先看完之後就打電話給劉昌憲到現場來看，雖然我們都有喜歡，但我們是經銷商，我們有拘限於總公司的控制，所以我們選擇的地點及東西，要經過他們的審查，另我們當下沒有說廠房要全部合法，但我們有跟他們說要做公司登記，又因為第一次簽約時我們沒有帶公司大小章，但我們想要先把這個系爭建物承租下來，所以才先用劉昌憲名義簽約，後來才再以公司名義簽立系爭租賃契約等語，可知賴帝佑及劉昌憲係因系爭建物之地點、室內空間大小及租金等因素同意向上訴人承租系爭建物，惟系爭建物得否作為經營展示及銷售哈雷機車之店面使用，尚需經過總公司審查及同意，而被上訴人亦有將系爭建物辦理公司登記之需求表達予上訴人知悉。又證人翁秀麗於原審證稱：賴帝佑先到現場來看，在現場很滿意後，就馬上聯絡劉昌憲到現場，我有跟他們說系爭建物僅部分產權登記是合法，不是全部合法，如果全部合法租金就沒有這麼便宜等語，可知翁秀麗確有將系爭建物部分屬於違章建築之事實告知賴帝佑及劉昌憲，則賴帝佑代表被上訴人與上訴人簽立系爭租賃契約時，已明知系爭建物有部分使用面積不具合法產權登記，惟因系爭建物之空間、地點及租金皆符合預期，為求時效及避免系爭建物另出租予他人，乃先以劉昌憲名義與上訴人簽訂原證1之租賃契約，又因系爭建物實際上係供被上訴人為廠房使用，乃再要求改以被上訴人名義與上訴人簽訂系爭租賃契約，堪予認定。是兩造於訂定系爭租賃契約時，系爭建物得否作為經營展示及銷售哈雷機車之店面，尚未經過總公司審查及同意，且被上訴人亦曾向上訴人表示系爭建物有辦理公司登記需求之事實，復佐以系爭租賃契約第7條就被上訴人於租賃期間內搬離他處時，兩造權利義務分配已預為約定，及系爭租賃契約第18條有違約金之約定等文字，堪認兩造訂定系爭租賃契約之真意，應存在得由被上訴人單方任意提前終止契約效力之合意，則被上訴人辯稱系爭建物不符合需求為由，可提前終止系爭租賃契約，即屬有據。
(二)系爭租賃契約於109年6月26日始生合法終止之效力，上訴人主張被上訴人應給付租金30萬9,333元之範圍內，尚屬有據；逾此範圍外之請求，即屬無據：
1、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。另按民法第450條第3項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。又法律規定須預行通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相當期間後，即發生終止之效果(最高法院87年度台上字第580號、95年度台上字第1466號判決意旨參照)。次按所謂契約之解除，係指當事人一方，因他方之契約不履行而行使解除權，使契約之效力溯及消滅，回復訂約以前狀態之意思表示；所謂契約之終止，係指繼續性之契約當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼續之契約關係向將來消滅之意思表示，兩者尚有不同。
2、查被上訴人固辯稱：被上訴人以系爭存證信函，通知上訴人終止契約，其後並由被上訴人以答辯狀主張終止租約及撤銷意思表示，依民法第453條、450條第3項規定，兩造租賃契約至遲於109年2月19日合法終止等語。惟查，經觀諸系爭存證信函所載：「...本公司於民國108年12月18日經查發現此房屋並非合法廠房，因此決議解除合約。本公司依前租賃契約，於民國108年12月5日支付押金16萬元正予台端，且於簽訂合約當日支付服務費8萬元正予太帥實業有限公司。然因台端及太帥實業有限公司於簽訂合約時未據實告知該房屋非合法廠房，為故意隱瞞之意，業涉及刑事詐欺。本公司於裝潢期間所產生之費用新臺幣15萬3,615元，應由台端及太帥實業有限公司共同負擔支付予本公司...台端於函到7日內，主動與本公司聯絡退回已支付之所有費用及裝修費用，合計39萬3,615元正...」等語，可知被上訴人以系爭存證信函通知上訴人者，係行使「解除」而非「終止」系爭租賃契約之權利，此由系爭存證信函尚有要求上訴人應將已支付之所有費用及裝修費返還並回復至訂約前狀態自明，則系爭租賃契約並未在109年2月19日發生提前終止之效力，堪以認定。又被上訴人既於109年5月22日以民事答辯狀向上訴人主張終止系爭租賃契約，而上訴人於原審109年9月7日言詞辯論期日時亦自承已於109年5月26日收到上開答辯狀(見原審卷第152頁)，則系爭租賃契約於上開終止租約之意思表示到達上訴人後1個月之109年6月26日，始生提前終止之效力，即堪認定。
3、次查，上訴人同意於108年12月1日至31日止之裝潢期間，均給予被上訴人免收租金之優惠，租金約定為每月8萬元，被上訴人並於108年12月5日匯款兩個月押租金16萬元予上訴人收受，為兩造所不爭執，則被上訴人辯稱以兩個月押租金16萬元抵銷，亦屬有理。而系爭租賃契約於109年6月26日始生提前終止之效力，亦已認定如前，則上訴人得請求被上訴人給付之租金，為自109年1月1日至109年6月26日之租金，經扣除兩個月押租金費用，計為30萬9,333元(計算式：80,000×(5＋26/30)－160,000＝309,333，元以下四捨五入)。是認上訴人於請求被上訴人給付30萬9,333元範圍內，尚屬有據；逾此範圍外之請求，即屬無據。
(三)上訴人請求被上訴人償還將系爭建物回復至出租前原狀之費用40萬元，尚屬無據：
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條訂有明文。是民法第455 條僅規定承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，並未規定應回復原狀，而依系爭租賃契約第9條固有約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」等文字，惟此回復原狀係指回復至出租前未改裝時之狀態，亦或出租時具生產力之狀態並未約定。經觀諸系爭建物為鐵皮搭建之廠房，且現為上訴人出租予他人作「舒格登電動沙發」營業使用，則上訴人出租建物之目的即供承租人承租後作為商用而非自住，尚非難以想見。又兩造訂定系爭租賃契約時，上訴人即知悉系爭建物將作被上訴人展售哈雷機車之用，則上訴人應得預見系爭建物內部裝設將依被上訴人日後之營業需求而為變更，而上訴人同意被上訴人將系爭建物拆除兩間隔間以符合其營業需求，亦為上訴人所不爭執(見本院卷第251頁)，堪認被上訴人就系爭建物之改裝已取得上訴人之同意。而系爭租賃契約目的既然在於提供系爭建物作為日後不特定承租人之營業處所，系爭租賃契約第9條所稱回復原狀之時點，兩造間之訂約真意應解釋為將系爭建物回復至出租時具生產力之狀態，以利上訴人日後繼續滿足其出租予他人營業使用之目的甚明。
2、查被上訴人於110年1月8日交還系爭建物予上訴人時，系爭建物之現況如同上證3所示（見本院卷第109頁），為兩造所不爭執。又上訴人亦自承兩造於108年11月12日簽約後，被上訴人即著手進行室內改裝，改裝後之狀況亦如同上證3之照片所示，則被上訴人除得上訴人同意之改裝外，別無其他將系爭建物室內改裝之行為，而被上訴人亦將已系爭建物如上證3照片所示之現況返還予上訴人，堪認被上訴人已將系爭建物回復至出租時具生產力之狀態，則上訴人主張被上訴人應將系爭建物回復至出租前未改裝時之狀態，並且償還必要費用40萬元，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付租金30萬9,333元，及自上訴暨上訴理由狀繕本送達翌日即110年1月22日起(見本院卷第35頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分駁回上訴人之請求，尚有違誤，上訴人就此部分之上訴，為有理由，爰廢棄原判決，改判如主文第1、2項所示。其餘上訴部分，原審為上訴人敗訴判決與本院所持理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事第六庭審判長法 官 陳學德
法 官 巫淑芳
法 官 謝長志以上正本係依原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 7 日
書記官 林舒涵