臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡字第291號原 告 何榕庭被 告 曾秀蓮兼訴訟代理人 李宗銘上列當事人間請求給付法定地租事件，本院於民國110年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告曾秀蓮應給付原告新臺幣伍仟肆佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告曾秀蓮負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告曾秀蓮如以新臺幣伍仟肆佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告給付5年(即民國105年至109年)之法定地租，嗣變更聲明為請求被告給付新臺幣（下同）255,385元（見本院卷第205頁），並表示僅依租賃之法律關係請求，不再主張其他法律關係（見本院卷第248頁），依前揭規定，自應准許。
二、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第1項定有明文。原告為前開聲明變更後，本件訴訟標的金額在500,000元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定，應適用簡易訴訟程序，爰依職權改行簡易程序。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，自110年7月5日起應有部分比例為271/980。被告曾秀蓮、李宗銘為夫妻，被告曾秀蓮所有同段557建號房屋（門牌號碼臺中市○○區○○街000號，下稱系爭房屋）坐落使用系爭土地全部，被告應給付原告105年至109年共5年之法定地租。依土地法第97條等相關規定，公告現值80%為申報地價，以申報地價年息10%計算，原告每年可得金額為51,077元（計算式：土地面積97.42平方公尺×原告應有部分271/980×土地公告現值23,700元/平方公尺×80%為申報地價×年息10%=51,077元），5年為255,385元。爰依民法第425條之1規定、租賃之法律關係，請求被告給付法定地租等語。並聲明：被告應給付原告255,385元。
二、被告則以：被告李宗銘已將系爭房屋贈與被告曾秀蓮，並於96年10月3日完成所有權移轉登記，被告李宗銘非系爭房屋之所有權人，原告向被告李宗銘請求法定租金並無理由。原告積欠被告李宗銘款項，迄今未清償。原告素行不良，多年來不斷濫訴等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第207至208頁）：
(一)臺中市○○區○○段000地號土地（即系爭土地）原為訴外人何榕柱（應有部分比例27/105）、何阿甘（應有部分比例78/105）所有，原告於92年12月9日因繼承何阿甘，而與訴外人何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照公同共有系爭土地78/105（於110年5月24日共有型態變更、原告之持分合併），其後何榕柱於93年3月17日將系爭土地應有部分27/105以買賣為原因移轉予原告取得，原告再於102年11月25日以贈與為原因，各移轉其中之27/420予何欣迎、何虹陵、何雅蘋，原告自己保留27/420（原告此時分別共有27/420、公同共有78/105）。嗣上開公同共有型態於110年5月24日變更為分別共有後，何榕峰將系爭土地應有部分78/735贈與原告並於110年7月5日完成所有權移轉登記，原告因而自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980。
(二)臺中市○○區○○段000○號房屋（即系爭房屋）坐落使用系爭土地全部。
(三)被告曾秀蓮、李宗銘為夫妻。被告李宗銘因拍賣取得系爭房屋所有權，被告李宗銘將系爭房屋贈與被告曾秀蓮並於96年10月3日完成所有權移轉登記，被告曾秀蓮自96年10月3日起即為系爭房屋之所有權人至今。
(四)原告、何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照前向被告李宗銘請求拆除系爭房屋、返還系爭土地，經本院94年度訴字第498號判決認定推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，而駁回起訴確定。
四、得心證之理由：
(一)本件起訴部分違反一事不再理原則：
1.按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。又訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，為同一當事人就同一法律關係而為同一之請求。
2.本件原告乃訴請被告2人給付系爭房屋占有系爭土地之105年至109年法定地租255,385元；惟原告就相同事實，前已依不當得利或租賃之法律關係，請求被告2人給付106年之不當得利或法定地租，經本院107年度中小字第1152號判決被告曾秀蓮應給付原告106年租金1,027元本息確定；原告復依不當得利或租賃之法律關係，請求被告曾秀蓮給付107年之不當得利或法定地租，經本院107年度中簡字第1568號審理，並於107年6月27日言詞辯論終結，判決被告曾秀蓮應給付原告107年1月1日至107年6月27日租金923元確定，有上二民事判決在卷可參（見本院卷第73至89頁）。是原告本件起訴與上二訴範圍重疊部分（即對被告2人請求106年法定地租，及對被告曾秀蓮請求107年1月1日至107年6月27日法定地租部分），違反一事不再理原則，其訴不合法，應予駁回。
(二)原告向被告李宗銘請求部分：查被告李宗銘前因拍賣取得系爭房屋所有權，嗣將系爭房屋贈與其配偶即被告曾秀蓮，並於96年10月3日完成所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項三），自堪採信。是被告李宗銘自96年10月3日起已非系爭房屋之所有權人，則原告向被告李宗銘請求105年至109年因系爭房屋坐落系爭土地之法定地租，顯屬無據。
(三)原告向被告曾秀蓮請求部分：
1.按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院48年台上字第1457號號判例意旨可資參照；又民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」此規範目的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。本件被告李宗銘拍定取得系爭房屋所有權時，房屋為原告所有，房屋坐落之土地為原告之母何阿甘所有，此雖與前述判例及規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸前述判例及法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定系爭房屋受讓人與系爭土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，此經本院94年度訴字第498號確定判決所肯認（見不爭執事項四）。是系爭房屋所有權人即被告曾秀蓮，與含原告在內之系爭土地所有權人間，在系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在。則原告依租賃之法律關係，依其應有部分比例，請求被告曾秀蓮給付105年至109年系爭房屋坐落使用系爭土地之租金，除其中106年1月1日至107年6月27日部分因違反一事不再理原則不得再重複請求外，其餘請求105年、107年6月28日至109年12月31日部分，應屬有據。
2.又原告雖自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980，惟原告於其請求租金之105年至109年期間，就系爭土地之權利範圍，為分別共有27/420，另因繼承而與何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照公同共有78/105（見不爭執事項一）。而按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定，該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（最高法院101年度台抗字第20號裁定、103年度台上字第139號判決意旨參照）。本件原告依民法第425條之1規定，請求給付推定房屋得使用期限內有租賃關係之租金，此項租金給付請求權，屬於全體繼承人所公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有權利之請求，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為請求，於當事人之適格始無欠缺。惟原告並未提出其他公同共有人何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照同意其行使公同共有部分權利之相關證明，則原告就系爭土地78/105為公同共有部分之自己部分，訴請給付租金，此部分之起訴，尚難認為經其他公同共有人之同意，原告個人提出上開請求，自難准許。是原告僅可就其於105年、107年6月28日至109年12月31日之期間，所有系爭土地分別共有27/420部分請求給付該期間之租金。原告主張應依其自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980之比例計算一節，並不可採。
3.復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地105年、106年之申報地價為每平方公尺3,280元，107年、108年、109年之申報地價為每平方公尺3,040元，有系爭土地之地價查詢資料在卷可佐（見本院卷第249頁）。又系爭土地面積97.42平方公尺，系爭房屋坐落系爭土地全部之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項二）。參以系爭土地坐落之地段鄰近大里仁化路，作為住宅使用，附近有公園、超商，交通及生活機能便利，然位居巷道之內，巷道寬度足供會車，且四周環繞3樓之陳舊住宅，有地籍圖資料查詢、Google截取之地圖及現場相片在卷可證（見本院卷第185至187、251至257頁），故本院認為本件租金應以申報地價年息8%計算為妥適，至原告請求以土地公告現值80%之年息10%計算一節，則難認有據。依此計算，原告得請求被告曾秀蓮給付之105年（1年）、107年6月28日至109年12月31日（2年又187日）租金應為5,470元【計算式：97.42×3280×27/420×8%=1643，97.42×3040×27/420×8%×(2+187/365)=3827，1643+3827=5470，元以下四捨五入】。原告請求被告曾秀蓮給付租金於此範圍內，應予准許；逾前開期間及數額之請求，則不准許。
五、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告曾秀蓮給付5,470元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另依職權為被告曾秀蓮供擔保後，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第三庭 法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 黃詩涵