臺灣臺中地方法院民事判決 110年度簡字第233號原 告 王聖澐訴訟代理人 林勝安律師被 告 朱從璋上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國110年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、被告持鈞院所屬民間公證人作成之民國106年度中院民公鈴字第120號公證書(下稱系爭公證書)為強制執行名義，聲請鈞院強制執行原告應自門牌號碼台中市○○區○○路○○○號1樓及B1全部建築物(下稱系爭房屋)遷出，而由鈞院以109年度司執字第144729號強制執行事件(下稱系爭強制執行事件)強制執行，尚未終結。又兩造間就系爭房屋租期固於109年11月30日屆滿，惟系爭租約屆滿前，兩造已經協商及合意延長租約，被告同意原告自109年11月30日以後得繼續使用收益系爭房屋，且原告亦已支付109年12月、110年1月及110年2月租金各新台幣(下同)65000元及押租金20000元，被告收受上揭租金後，並未及時表示反對續租，依民法第451條規定視為以不定期限繼續租賃，故系爭租約已默示更新，原告有權繼續使用系爭房屋，則系爭公證書原定給付之執行力因而歸於消滅，被告自不得再據為執行名義而聲請強制執行甚明。
2、兩造間就系爭租約默示更新之事實經過說明如下：
(1)系爭租約之租期自106年9月1日起至109年11月30日止，約定自106年9月1日起至108年11月30日止，每月租金為50000元，自108年12月1日起至109年11月30日止，每月租金55000元，押金為110000元。嗣於108年7月1日，原告經被告同意，將系爭房屋之一部轉租予訴外人邱淑惠經營飲料店，兩造為邱淑惠於系爭房屋經營飲料店之裝潢達成如原證1之補充協議。
(2)又邱淑惠將飲料店轉讓予訴外人許寶恩，由許寶恩繼續經營飲料店，被告同意原告以許寶恩為承租人名義自109年12月1日起續租，簽訂如原證2協議書，此有原證3即被告租金簽收證明可證，惟實質承租人仍為原告。詎被告於109年6月1日請鎖匠開鎖，卻要原告支付開鎖費用3500元，並多配1副遙控器交予原告，可知被告係同意原告續租，並同意原告繼續使用系爭房屋。事後被告還提供意見予原告，表示應如何經營？做什麼會比較好？並建議修改裝潢，及空間加大可容納更多座位等，此有原證5即兩造間LINE對話記錄可證。
(3)原告認為被告建議可行，乃著手就系爭房屋整修改裝，依原證6即LINE對話記錄內容，即依被告提議在系爭房屋投入大筆整修費用及工資、設備器具，嗣整修完成後，系爭租約之租期即109年11月30日將至，原告請求被告續約，惟被告不同意續約，並提出多項不合理要求，甚至要求賠償違約金400萬元，亦有原證7即兩造間LINE對話記錄內容可憑。
(4)原告曾與被告多次溝通，說明系爭房屋分租予邱淑惠、許寶恩經營飲料店，均經被告同意，租金亦由被告收取，而飲料店並非原告經營，係許寶恩積欠被告房租，原告因係原租約簽約人，願承擔許寶恩未繳租金及違約金(協商後由400萬元降為300000元)，願以部分現金及分期支付(參見原證9)。待原告裝修完成欲正式營業時，需要被告提供資料辦理營業登記，被告又要求1個月調漲10000元租金，即每月租金含5%稅金合計65000元，押金補足為130000元(計算式：65000×2＝130000)，原告乃於109年12月1日匯款租金65000元及補押金20000元，並於110年1月6日及110年2月3日分別匯款110年1、2月份租金各65000元至被告指定帳戶(參見原證10)。
3、並聲明：(1)被告不得持系爭公證書聲請強制執行。(2)鈞院系爭強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、系爭租約租期於109年11月30日屆滿，被告於租期屆滿前曾就未來如續租時，應如何裝潢及販售何種商品較適合對原告提出許多建議，原告以為被告同意續租，故支出資金在系爭房屋裝潢，且租約期滿後，被告要求調漲租金，原告亦依被告要求支付租金及補足押租金20000元，故兩造間應有默示同意租約更新。況原告支付109年12月及110年
1、2月份租金及補足押租金予被告，被告收受後未退還，即為有同意續約之意思。
2、依原證9即LINE對話記錄內容，兩造曾結算以前積欠之租金，原告已準備郵局匯票金額295000元欲給付被告，要求被告收受款項後同時與原告續約，但被告拒絕，被告係要求先付款再訂約，原告則認為於付款之同時簽約，兩造因此無法達成合意。原告希望與被告協商，因原告同意付款，租約期間亦可縮短，被告不應在原告投入高額資金後置之不理。
3、被告抗辯稱租金僅繳一部分，係指積欠租金欠繳一部分，原告自109年11月30日以後租金並無欠繳，且110年3、4月份租金合計130000元，原告已於110年4月7日自郵局匯款119000元，及於110年4月8日自永豐商業銀行轉帳11000元予被告，亦已全部付清，可見原告係有誠意、信用繼續繳納租金。
4、被告確有同意續租，因原告在系爭房屋裝潢時，被告均未阻止，原告將所有資金投入後，被告不願意續租，卻要原告付租金，顯不合理。況原告於系爭租約期限屆滿前半年繼續裝潢時，被告尚指點應如何裝潢？應做何種生意？被告不願意續租，卻不阻止原告繼續裝潢及投入資金，即屬權利濫用及違反誠信原則。
5、依系爭租約第9條第1項約定，兩造如欲續約需另行協商，不是當然續約，且原告最多僅取得優先續約權部分，原告無意見，惟於系爭租約期限屆之前，兩造確有口頭協商是否續約事宜。
二、被告方面：
(一)依兩造簽訂經公證之系爭租約第9條第1項約定：「乙方(即原告，下同)若於約滿後有意續租，得於2個月前書面通知甲方(即被告，下同)續約事宜，乙方於租賃期間無前述違約、滯延繳納租金之狀況者，甲方將提供乙方優先續約權。租金雙方另行議定，甲方並同意以第3人競逐條件提供乙方優先承租。」等語，足見出租人即被告於訂約之際，即訂明租期屆滿後續租須另行協議租金，以訂立新租約，僅於原告無違約、滯延繳納租金之情況，賦予優先續約權，且依最高法院91年度台上字第221號民事裁判意旨，被告認為系爭租約第9條第1項約定已發生阻止續約之效力，是本件應無民法第451條規定之適用餘地。
(二)又被告曾於系爭租約之租期屆滿前，即109年11月24日寄發被證3即台中民權路郵局第2371號存證信函通知原告稱：「台端必須於109年11月30日約滿前立即繳納所欠之各月租金、滯納金及稅負，並清出所有私物，遷離本建物，依約將建物恢復原狀。如未實施，本人將依法追訴台端相關法律責任。」等語，業已明確表示租期屆滿不再續租，請原告騰空返還房屋之意思，依最高法院42年度台上字第410號民事裁判意旨，自不失為已有反對之意思表示。原告主張系爭租約租期屆滿後繼續使用系爭房屋，被告不即時為反對之表示，依民法第451條規定視為不定期限租約云云，自屬無據。
(三)另原告於系爭租約期間積欠被告多期租金未付，依系爭租約第3條約定應按租金2倍計算違約金。系爭租約租期屆滿後，原告固於109年12月1日表示匯款109年12月份租金及補足押租金20000元予被告，然被告隨即於同日向原告表示：不曾同意續約，並要求原告將未經同意匯款之金額取回，否則視為抵付先前積欠之租金及違約金，並重申業以存證信函通知原告騰空返還房屋等語，此有被證4即兩造間LINE對話紀錄可憑，自難認被告無反對續租之表示，亦難認被告有同意收取109年12月份租金及20000元押租金之情事。嗣原告於110年1月6日再次未經被告同意表示匯款110年1月份租金65000元，被告亦立即向原告表示此為占用金，兩造間已無租賃關係等語，亦有被證5即當日LINE對話紀錄可佐。足見被告自始不同意續租，並將原告匯款65000元轉為無權占有相當於租金之損害。況被告於系爭租約租期屆滿後，於被證6即LINE對話紀錄明確向原告表示兩造已無任何租賃關係，請原告遷讓返還房屋等語，益證被告已明確為反對續租之表示。原告猶主張被告就其繼續使用系爭房屋及繳納109年12月份以後之租金及補足押租金20000元，未為反對之表示云云，委無足取。
(四)被告否認曾經以口頭或書面同意與原告續約，係要求原告先行清償積欠之全部租金等款項，再談續租事宜。至於原證9即LINE對話記錄內容，原告準備之郵局匯票295000元亦僅為部分款項，並非積欠租金之全部，且當時原告要求續簽5年租約，因原告信用不佳，被告即予拒絕。
(五)被告目前並無與原告續約之意願，原告主張縮短租約期限不具任何意義，被告認為亦無再與原告協商之必要，且就原告拆除系爭房屋裝潢部分，被告亦已另行提告，自不可能再將系爭房屋出租予原告。
(六)依系爭租約第5條約定，原告於租期屆滿交還房屋時，負有回復原狀之義務，故原告於租賃期間就系爭房屋之裝潢行為，租期屆滿後均需回復原狀，原告主張被告曾指導其應如何裝潢及施工，並非事實，因原告本身即為專業。
(七)並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於106年8月31日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租期自106年9月1日起至109年11月30日止，並於同日辦理租約公證，由公證人製作系爭公證書。
(二)被告於109年12月1日持系爭公證書為執行名義，向本院民事執行處聲請強制執行，請求原告自系爭房屋遷出及返還予被告，經本院民事執行處以系爭強制執行事件受理，系爭強制執行程序尚未終結。
四、兩造爭執事項：
(一)原告主張系爭租約已依民法第451條規定視為以不定期限繼續租賃契約，並經默示更新，是否可採？
(二)原告依強制執行法第14條第1、2項規定提起債務人異議之訴，訴請撤銷系爭強制執行程序，是否有理由？
(三)原告主張被告不得持系爭公證書向法院聲請強制執行，是否有據？
五、法院之判斷：
(一)兩造間系爭租約應無民法第451條規定之適用，亦無租約默示更新之情形：
1、依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，而租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示(參見最高法院42年台上字第410號民事判例意旨)。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。是出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力(參見最高法院47年台上字第1820號民事判例及85年度台上字第2182號、91年度台上字第221號等民事裁判意旨)。是定期租賃契約期滿後是否得依民法第451條規定變為不定期租賃，在於出租人「有無表示反對之意思」為條件，而非以「有無收取使用收益之代價」為條件，且出租人於「訂約之際」訂明「期滿絕不續租」或「續租應另訂契約」者，即可認為出租人已有反對續租之意思表示，而發生阻止續約之效力甚明。
2、兩造間簽訂經公證之系爭租約第9條第1項約定：「乙方若於約滿後有意續租，得於2個月前書面通知甲方續約事宜，乙方於租賃期間無前述違約、滯延繳納租金之狀況者，甲方將提供乙方優先續約權。租金雙方另行議定，甲方並同意以第3人競逐條件提供乙方優先承租。」乙節，已為兩造一致不爭執，並有系爭公證書及系爭租約各在可憑。據此可知，依系爭租約第9條第1項約定，原告若於系爭租約期滿前有意續租，應「於2個月前『書面』通知被告續約」事宜，被告得斟酌原告於租賃期間「無前述違約、滯延繳納租金之狀況」後，始提供原告「優先續約權」，且「租金雙方另行議定」而已，故系爭租約既於109年11月30日租期屆滿，原告即應於109年9月30日以前以「書面」通知被告有意續約之意思表示，讓被告斟酌原告於租賃期間是否有違約或滯延繳納租金之情事，並決定是否給予原告「優先續約權」及「另行議定租金」，亦即是否續約之最終決定權在於被告，並非原告曾經「口頭通知」被告有意續約，或曾經協議租金調整額度，被告即必須接受續約之要求。況依兩造在本院審理時分別提出攻擊防禦之證據資料，並未發現原告曾於109年9月30日「以前」以「書面」通知被告有意續約之意思表示，而依被證3即被告於109年11月24日寄發台中民權路郵局第2371號存證信函予原告，表示：「台端必須於109年11月30日約滿前立即繳納所欠之各月租金、滯納金及稅負，並清出所有私物，遷離本建物，依約將建物恢復原狀。如未實施，本人將依法追訴台端相關法律責任。」等語(參見本院卷第81頁)，足認被告已於系爭租約租期屆滿前明確表示因原告於租賃期間積欠租金、違約金及稅負等違約情事，租期屆滿後不再續租，並請原告騰空返還房屋之意思，參照系爭租約第9條第1項約定，及前揭最高法院42年台上字第410號民事判例、85年度台上字第2182號、91年度台上字第221號等民事裁判意旨，可見原告並未踐行系爭租約第9條第1項約定續約之程序，亦無被告於租期屆滿後，對原告繼續使用系爭房屋而未為反對之表示之情形，反而是原告無視系爭租約第9條第1項之約定，及對被告上揭台中民權路郵局第2371號存證信函內容置之不理，故原告此部分主張即與事實不符，委無可取。從而，系爭租約應無依民法第451條規定轉換為不定期限繼續契約之情事，亦不生系爭租約默示更新之情形。
3、至原告主張其於系爭租約屆滿前曾耗費大筆資金在系爭房屋裝潢，被告曾多次指點應如何裝修及應從事何種生意等，且原告已依調漲後每月租金65000元給付109年12月份、110年1～4月份租金，及補足押租金20000元，被告均未退還，可見被告已同意續租，並發生租約默示更新之利益云云，並提出兩造LINE對話記錄內容及匯款單據等為其依據(參見本院卷第27～53、123頁)。然為被告所否認，並以上情抗辯。本院認為原告既未踐行系爭租約第9條第1項約定續約程序，卻於系爭租約租期屆滿前花費大筆資金在系爭房屋大肆裝潢，即使被告曾經指點原告應如何裝潢及應經營何種生意，亦不影響兩造於系爭租約簽訂時即訂明租期屆滿並非當然續約，及租期於109年11月30日屆滿等事實之發生，尤其兩造間就續約程序在系爭租約既有明文約定，原告捨此續約程序不為，卻以花費資金大肆裝潢而認為被告同意續約，恐係原告主觀上「誤判」被告是否同意續約之意願而已，要難據此歸責於被告。況依前揭最高法院47年台上字第1820號民事判例意旨，定期租賃契約期滿後是否得依民法第451條規定變為不定期租賃，在於出租人「有無表示反對之意思」為條件，而非以「有無收取使用收益之代價」為條件，原告無視被告曾於109年11月24日寄發上揭台中民權路郵局第2371號存證信函已明確表示租期屆滿收回系爭房屋之意思表示，猶未經被告同意自行於109年12月1日、110年1月6日、110年2月3日分別匯款85000元、65000元、65000元至被告帳戶，主張係支付被告系爭房屋於109年12月份、110年1、2月份之租金及補足押租金，甚至被告於109年12月1日在兩造LINE對話時明確表示：「本人不曾同意與你續約，昨日也已拒收你所謂續租金及押金之支付，今日未經本人同意匯入款項，本人要求你於今日內將此前所積欠各款項全部繳清，並取回所匯資金，否則將視為抵付此前所積欠租金及違約金！」等語(參見本院卷第84頁)，原告猶「視而不見」，在本院審理過程繼續於110年4月7日及110年4月8日分別匯款119000元、11000元至被告帳戶，主張係支付被告系爭房屋110年3、4月份租金各情，益見原告係刻意製造被告已同意續租而收受租金之假象，藉此混淆事實，企圖誤導法院判斷之目的，故原告主張被告已受領109年12月份以後之租金，即屬同意續租云云，要為本院所不採。
(二)原告依強制執行法第14條第1、2項規定提起債務人異議之訴，訴請撤銷系爭強制執行程序，為無理由：
查「執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之(第1項)。執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴(第2項)。」，強制執行法第14條第1、2項分別設有規定。
又強制執行法第14條第1項規定之債務人異議之訴，須主張執行名義成立後，有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，始得為之。所謂消滅債權人請求之事由，係指足以使執行名義之請求權及執行力消滅之原因事實，如清償、提存、抵銷、免除、混同、債權之讓與、債務之承擔、解除條件之成就、和解契約之成立，或類此之情形，始足當之。至所稱妨礙債權人請求之事由，則係指使依執行名義所命之給付，罹於不能行使之障礙而言，例如債權人同意延期清償、債務人行使同時履行抗辯權等(參見最高法院94年度台上字第671號及98年度台上字第1899號等民事裁判意旨)。是被告聲請系爭強制執行事件之執行名義既為系爭公證書，即屬前揭強制執行法第14條第2項規定「執行名義無確定判決同一之效力」之情形，故原告提起本件債務人異議之訴，自得主張執行名義成立「前」、「後」發生有被告之債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由，而該項事由之有無，依民事訴訟法第277條前段規定，即應由主張此項有利於己事實之原告負舉證責任。又原告在本件訴訟主張執行名義即系爭公證書成立後具有消滅或妨礙債權人請求之事由，無非係以系爭公證書所公證之系爭租約，已依民法第451條規定轉換為以不定期限繼續契約，發生系爭租約默示更新之效力為其依據，而原告此部分主張不可採，已如前述，且原告復未提出其他積極證據資料足認系爭公證書成立前、後究竟有何使被告之債權不成立或消滅或妨礙被告請求之事由發生，則原告依前揭強制執行法第14條第1、2項規定訴請撤銷系爭強制執行事件之強制執行程序，為無理由，應予駁回。
(三)原告主張被告不得持系爭公證書向法院聲請強制執行，亦無理由：
又債務人異議之訴係債務人主張執行名義所示之請求權與債權人在實體法上之權利現狀不符，請求以判決排除執行名義之執行力為目的之訴訟為形成之訴，其訴訟標的為請求排除不當執行之請求權(參見最高法院98年度台上字第275號民事裁判意旨)。是依前述，被告聲請系爭強制執行事件之執行名義為系爭公證書，而系爭公證書第4項「約定逕受強制執行者其本旨」明文記載：「承租人於租賃期滿，不返還租賃物，或不遵約給付租金，或不給付第3條第2項、第7條所定之違約金，應逕受強制執行；……。」等語，則兩造間系爭租約已於109年11月30日租期屆滿，依系爭租約第5條第5項約定，原告即負有回復原狀及騰空交還房屋之義務，但被告迄今仍未交還系爭房屋，猶繼續就系爭房屋為使用收益，原告之行為顯已符合系爭公證書第4項應逕受強制執行之約定，被告持系爭公證書聲請強制執行，請求原告自系爭房屋騰空遷讓及返還系房屋，乃屬法律上正當權利之行使，要無權利濫用或違反誠信原則可言。況被告持有系爭公證書所表彰請求原告騰空遷讓系爭房屋之權利，原告提出之證據資料尚不足以證明被告在實體法上欠缺該項權利，則原告請求排除系爭公證書之執行力，而主張被告不得持系爭公證書聲請強制執行，即於法不合，不應准許。
六、綜上所述，系爭租約已於109年11月30日租期屆滿，兩造間就系爭房屋租賃關係已消滅，而依原告提出證據資料，尚不足以證明兩造間有依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約之情形，亦無租約默示更新之情事，則原告負有將系爭房屋回復原狀及騰空交還房屋之義務甚明。從而，被告持系爭公證書為執行名義向法院聲請強制執行，請求原告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。況系爭強制執行事件之執行名義即系爭公證書作成前、後，並無具有使被告之債權不成立或消滅或妨礙被告請求之事由發生，原告即欠缺阻止系爭強制執行程序之法律上權利，故原告依強制執行法第14條第1、2項規定訴請撤銷系爭強制執行事件之強制執行程序，並請求被告不得持系爭公證書聲請強制執行云云，均無理由，應予駁回。
七、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
書記官 張隆成