臺灣臺中地方法院民事裁定110年度司執字第88510號聲 明 人 林垚鑫 住○○市○里區○○路000號
林淑芬 住彰化縣○○市○○街00巷00號林炳焜 住○○市○○區○○路0段00巷00號樓林佩立 住○○市○○區○○路0段000巷0弄00號上列聲明人因債權人陳宥霖與債務人陳珦堅等間分割共有物強制執行事件，聲明優先承買，本院裁定如下：
主 文聲明人優先承買之聲明駁回。
理 由
一、聲明意旨略以：聲明人為門牌號碼臺中市○里區○○路000號房屋即臺中市○里區○○○段000○號建物（下稱系爭房屋）及其坐落之臺中市○里區○○○段000地號土地（下稱511地號土地）之共有人。511地號土地上有建物數棟坐落，皆為全體共有人就511地號土地之使用達成協議後由各該共有人分別建造建物使用，系爭建物亦為全體共有人同意由聲明人父親林賢一於511地號土地建造、使用房屋，後因林賢一過世由聲明人辦理分割繼承各4分之1。511地號土地既係共有人間達成協議由各該共有人於其上建造房屋，依最高法院92年度台上字第667號民事判決意旨，聲明人與他共有人就系爭房屋基地部分成立租賃關係，故依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項之前段規定，聲明人林佩立聲明優先承買511地號土地；聲明人林垚鑫、林淑芬、林炳焜聲明優先承買系爭房屋坐落511地號土地之部分，行使優先承買權等語。
二、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項前段分別定有明文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號民事判決意旨參照）。次按，強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，故基地出賣人依上開土地法規定所應踐行之程序，固無妨由執行法院為之，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於優先購買權人之權益，其亦祇能以訴請求救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議。執行法院就當事人主張之優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，若無法從外觀形式上認定其權利存在時，該爭議即屬實體上之問題，就此爭執，應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院103年度台抗字第54號、103年度台抗字第653號民事裁定意旨參照）。依上開說明，執行法院所管轄者為非訟事件，就聲明人主張之優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，執行法院又無從依外觀形式上認定其權利存在，其聲明即屬有實體上爭執，應由聲明人循民事訴訟程序另提起確認優先承買權存在之訴以資解決，非執行法院所能審究。
三、經查，本院110年度司執字第88510號分割共有物執行事件，就臺中市○里區○○○段000地號、511地號土地（下稱系爭土地）業經民國112年7月11日進行第4次拍賣程序，由系爭土地共有人許陣敬、王秀蘭、林金甲拍定在案。於系爭土地拍定後，本院代替系爭土地全體共有人立於出賣人之地位，於同日發函通知聲明人如符合土地法第104條、民法第426條之2規定優先承買資格者，得聲明優先承買，經聲明人先後具狀提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、臺中縣政府建設局使用執照等，主張系爭房屋為511地號土地全體共有人同意由聲明人父親於511地號土地建造、使用房屋，就系爭房屋基地部分成立租賃關係，聲明人均為繼承人，林佩立聲明優先購買511地號土地；林垚鑫、林淑芬、林炳焜聲明優先購買系爭房屋坐落511地號土地之部分等語。惟依聲明人所提上開資料僅得證明聲明人所有之系爭房屋，係使用511地號土地作為建築基地之事實，形式上尚不足以判斷聲明人與511地號土地所有權人間存有租地建屋之租賃關存在。聲明人雖以最高法院92年度台上字第667號民事判決意旨，主張對511地號土地有優先承買權，然依首揭之說明，土地法第104條第1項、民法第426條之2應係適用於意定租地建屋而占用基地之情形，除此之外，尚無以擴張解釋或類推適用方式，而認其他合法使用人亦得依主張優先購買權，故聲明人據此主張就511地號土地有優先承買權，形式上即難認為有理由，聲明人就此倘有爭執，已涉及實體法律之判斷，應另行提起確認優先承買權存否之訴訟，以資解決。從而，聲明人聲明優先承買為無理由，應予駁回。爰裁定如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 21 日
民事執行處司法事務官 李峻源以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
書記官