臺灣臺中地方法院民事判決
110年度原簡上字第7號上 訴 人 楊仲椿被 上訴 人 王朝民訴訟代理人 張薰雅律師(法扶律師)上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年9月29日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭110年中原簡字第4號第一審簡易判決提起上訴，本院於111年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於判命上訴人應將門牌號碼為臺中市○區○○街000巷0號房屋全部騰空並遷讓返還予被上訴人、上訴人應給付被上訴人新臺幣18萬3127元，及自民國109年11月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、上訴人應自民國109年10月31日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣2774元部分，及假執行之宣告，暨（除確定部分外）訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：臺中市○區○○段0000○號（門牌號碼臺中市○區○○街000巷0號建物，下稱系爭建物）及該建物所坐落之同段37-24地號土地（下合稱系爭不動產），乃被上訴人於民國104年10月14日與上訴人約定，以新臺幣（下同）524萬5784元向上訴人購買，因系爭不動產於104年間為上訴人借名登記在被上訴人父親王進中名下，故形式上係王進中贈與給被上訴人，並於同年月29日辦妥所有權移轉登記，上訴人迄今仍占用系爭不動產不肯搬遷，爰依民法第767條及第179條不當得利規定，起訴請求上訴人應將系爭建物遷讓騰空返還予被上訴人並給付自104年10月29日起至109年10年30日止，無權占有系爭房地之使用利益77萬1637元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年11月13日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付1萬1025元相當於租金之不當得利等語。
貳、上訴人則以：伊於85年向親家建設購買系爭不動產，97年遭法院拍賣，由拍定人再轉賣給伊，因伊信用不良，故將系爭不動產借名登記在王進中名下，嗣伊無力清償上海商銀151萬5724元抵押貸款餘額，及積欠訴外人李譽薇（原名李友梅，下稱李譽薇）二胎抵押借款300萬元，故於104年間向王進中提議，伊並無子女，死了也帶不走系爭不動產，不如由王進中繳納分期付款跟銀行利息，由伊繼續居住，住多久算多久，當時房價約650萬元左右，房價還會繼續漲，王進中答應後，就將系爭不動產過戶到被上訴人名下，誰知王進中事後竟要求伊搬走，早知如此，伊當時自己賣掉系爭不動產，清償債務後，還有150萬元至200萬元左右的現金可撐一陣子，何必賣給王進中父子？伊於104年間為64歲，現已年逾70歲，又是低收入戶，唯一財產就是系爭不動產，絕不可能無故以低價賣給王進中父子，伊與被上訴人從未接洽，均係透過王進中居中安排，伊從未與被上訴人簽立買賣契約書，也沒有約定買賣價金，被上訴人亦未給付買賣價金，雙方有約定伊可以繼續住在系爭不動產內直到百年等語，資為抗辯。
參、原審判命上訴人應將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予被上訴人，上訴人應給付被上訴人18萬3127元，及自109年11月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，上訴人應自109年10月31日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人2774元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部分，則未提起上訴，此部分業已確定，不另贅述。
肆、本院之判斷：
一、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第345條、第346條第1項、第348條第1項、民法第367條、第99條第1項分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦定有明文。次按受訴法院於決定是否適用該條但書所定公平之要求時，應視各該具體事件之訴訟類型特性暨待證事實之性質，斟酌當事人間能力、財力之不平等、證據偏在一方、蒐證之困難、因果關係證明之困難及法律本身之不備等因素，透過實體法之解釋及政策論為重要因素等法律規定之意旨，較量所涉實體利益及程序利益之大小輕重，按待證事項與證據之距離、舉證之難易、蓋然性之順序（依人類之生活經驗及統計上之高低），並依誠信原則，定其舉證責任或是否減輕其證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的（最高法院99年度台上字第408號判決意旨參照）。
二、舉證責任分配：系爭不動產現登記在被上訴人名下，有建物登記第一類謄本（補字卷第21~23頁）、地價第二類謄本（補字卷第25頁）可證，且為上訴人所不爭執，被上訴人主張其為系爭不動產所有權人，應堪認定。然本院斟酌系爭不動產於104年10月29日移轉登記於被上訴人之前，即已由上訴人借名登記在王進中名下（見原審卷第146頁、本院卷二第14頁之言詞辯論筆錄），故形式上系爭不動產上開移轉登記，係以王進中「贈與」被上訴人為依據，有系爭不動產登記申請書、所有權贈與移轉契約書可證（原審卷第93~95頁、第101~103頁，記載王進中自行擔任代理人，辦理將系爭不動產贈與給被上訴人手續，贈與權利價值139萬5418元，建物移轉價值為26萬7700元、土地移轉價值為112萬7718元），是本件移轉登記之過程，與形式上地政機關登記內容不符，而有異常之情形，且交易過程之資料，均由被上訴人（現登記所有權人）或其父王進中（原登記所有權人）保有，證據偏在一方，又係對被上訴人有利之事項，自應由被上訴人就其確實與上訴人間成立買賣契約、交付價金等交易經過，負擔舉證責任。至於系爭買賣契約，附有僅先辦理不動產所有權移轉登記，然需讓上訴人繼續居住到過世後才交屋之停止條件，乃對上訴人有利之事項，應由上訴人舉證。
三、經查：
(一)本件兩造間就系爭不動產之買賣價金，尚難認為係524萬5784元：
1.被上訴人主張其與被上訴人於104年9~10月間，由王進中、被上訴人與上訴人三人，共同於代書處，約定由被上訴人購入，價金為524萬5784元乙節（原審卷第88~89頁），為上訴人所否認，自應由被上訴人負擔舉證責任。
⑴證人王進中於110年5月14日原審第二次言詞辯論程序到庭證
稱：上訴人要出售房地，伊問被上訴人要不要，被上訴人說願意，就用被上訴人名義就系爭房子去辦理貸款，取得的款項用來償還該房屋的貸款，王進中印章是伊直接交給代書去辦理的，伊等都不在場，貸款取得的款項都交給代書，上訴人只有在辦理新光銀行貸款的時候在場等語（原審卷第146~148頁）。
⑵證人王進中復於111年6月6日本院第三次準備程序到庭證稱系
爭不動產在104年10月14日伊贈與給被上訴人之前，是上訴人借名登記在伊名下，買賣條件是於104年9月在上訴人住○○○街000巷0號裡面談的，當時有代書王渼媗、被上訴人、上訴人及伊共4人在場，當場談的買賣價金是500多萬元，但詳細是上訴人自己跟被上訴人談的，因為伊跟兩造有一點距離，所以最後金額是多少伊不清楚。被上訴人沒有去代書那邊，只有去上訴人的住處，代書就是今日到庭的王渼媗等語（本院卷二第14~18頁），所述顯然與第一次作證內容不符，已難遽信。況證人王渼媗於111年6月6日本院第三次準備程序到庭證稱：本件並沒有談買賣，伊只有幫忙王朝民辦理貸款，買賣的狀況伊完全不知道，價金多少伊也不清楚，因為沒有談到這個部分，兩造沒有到伊這邊談，兩造在哪裡談的伊不知道，伊有去過上訴人華美街之住處，但完全沒有在那邊跟兩造洽談買賣的事情，關於被上訴人主張新光銀行核貸427萬元後，其中151萬5784元代償上海商銀貸款餘額，伊完全沒有提領200萬元及173萬元現金交給上訴人等語（本院卷二第19~23頁），證人王渼媗僅係受託為王朝民申請新光銀行貸款，與兩造並無特殊情誼，所述應堪採信，而證人王進中與上訴人為至親父子關係，所言難免偏頗，其所證述兩造有在上訴人住處當面談妥買賣價金為524萬5784元乙節，與證人王渼媗所述不符，尚難採信。
⑶又依照被上訴人所提證據，迄今僅代上訴人清償訴外人李譽
薇借款300萬元（此有李譽薇104年10月2日抵押權債務清償證明書在本院卷一第467頁可參）、上海商銀貸款餘額151萬5724元（有上海商業儲蓄銀行放款清償對帳單，記載104年10月30日清償完畢，在原審卷第229~231頁可參），合計451萬5724元，其主張買賣價金為524萬5784元乙節，亦與所述約定不符。
2.況且，依上所述，被上訴人亦僅給付代上訴人清償兩筆債務共計451萬5724元，亦難認為被上訴人已履行價金給付義務完畢。
3.基上所述，尚難認為兩造間已合意買賣價金為524萬5784元，況被上訴人亦僅給付其中451萬5724元，亦難認為已給付買賣價金完畢。
(二)上訴人主張，系爭買賣附有讓上訴人繼續居住到死亡才交屋之停止條件，尚屬可採：本件被上訴人雖否認兩造有約定讓上訴人繼續居住到過世為止才交屋之停止條件，然依照新光銀行於104年10月22日核准被上訴人貸款前，就系爭不動產鑑價淨值為611萬550元，而核准約七成之貸款427萬元，有新光銀行授信案件批覆書在本院卷一第252頁可參。而上訴人為低收入戶，亦有臺中市西區低收入戶證明書在原審卷第61頁可證，其於40年出生，於104年訂立系爭買賣契約時已64歲，名下僅有系爭不動產，且自認於104年9~10月間，無力繳付上海商銀貸款151萬5724元餘額與訴外人李譽薇二胎借款之300萬元，是上訴人自不可能坐擁鑑價淨值為611萬550元之系爭不動產，卻同意由被上訴人僅需要代為清償451萬5724元之債務，自甘損失約160萬元之差額，而將系爭不動產無條件賣給被上訴人，讓自己落入老年無處可居、無家可歸窘境之理。而系爭不動產自104年10月29日出售予被上訴人後（見原審卷第203、204頁之建物及土地所有權狀影本），迄至被上訴人109年11月2日起訴時，仍係由上訴人居住使用（見補字卷第11頁起訴狀、第47頁送達證書），衡諸常情，若兩造無特別之約定，應無可能於上訴人出售後任由其居住長達5年始訴請交屋之理，是上訴人主張系爭買賣當時，已約定由伊繼續居住到過世為止才交屋的條件，較符合一般常情，上訴人所述應堪採信。
(三)如上所述，兩造既然約定上訴人得繼續居住至死亡為止，上訴人繼續居住於系爭建物內，乃有權占有，從而，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭建物，應屬無據，而被上訴人依照買賣契約所附條件，既可繼續居住到過世為止，當非無權占有，其於被上訴人辦妥不動產移轉登記後，繼續居住使用之使用收益，即無不當得利可言，被上訴人依照民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，亦非可採。
四、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條之法律關係，請求上訴人將系爭建物遷讓騰空返還予被上訴人並給付自104年10月29日起至109年10年30日止，無權占有系爭房地之使用利益18萬3137元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年11月13日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自109年10月31日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付2774元相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回，原判決准許，尚有未洽，上訴人指摘原判決不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 許石慶
法 官 鍾宇嫣法 官 蕭一弘正本係照原本作成。
如不服本判決應於送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，上訴應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原判決所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
中 華 民 國 111 年 8 月 29 日
書記官 黃馨萱