臺灣臺中地方法院民事裁定 110年度聲字第222號聲 請 人 高帝柱相 對 人 林悅上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文相對人所為將坐落臺中市○區○○段五小段5之8、12之11、13、13之1、13之5、13之9、21之2地號土地及其上同段514建號建物（門牌號碼為臺中市○區○○路○○○○○號）以每年新臺幣3萬6000元出租予享樂觀光產業有限公司之管理方法，就每月租金部分應不得低於每月新臺幣11萬0973元。
聲請費用由相對人負擔。
理 由
一、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項定有明文。而考其修正理由為：「一為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第1項。二共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。」，故法院依民法第820條第2項規定所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛。次按共有物之出租乃典型之利用行為，屬民法第820條第1項所定對共有物管理權能之範圍，最高法院98年度台上字第1087號、100年度台上字第1776號判決意旨可資參照。又按租賃乃係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，此觀民法第421條規定即明。從而，租金數額係租賃契約之常素，而為租賃契約之必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，故依同條第2項之規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平者，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，致對於共有人有無顯失公平之情，當亦屬審究之範圍。
二、本件聲請意旨略以：坐落臺中市○區○○段五小段5-8、12-
11、13、13-1、13-5、13-9、21-2地號土地及其上同段514建號建物（門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○號，下稱系爭房地）原為相對人所有，伊於民國107年8月29日以贈與為登記原因取得其中權利範圍100分之11，系爭房地成為兩造共有。相對人前於105年間出資成立享樂觀光產業有限公司（下稱享樂公司），為該公司之負責人，並將系爭房地出租予享樂公司作為觀光飯店經營，然其與享樂公司約定之年租金僅新臺幣（下同）3萬6000元，換算月租金僅3000元，惟依本院另案（109年度訴字第898號返還不當得利事件）所附不動產估價報告書，系爭房地之合理租金為月租金11萬0973元，則相對人將系爭房地長久低價出租予享樂公司之行為，嚴重影響伊使用收益之權益，乃顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請裁定變更管理方法等語。
三、相對人則略以：伊與享樂公司間就系爭房地之租賃關係早已有效成立，且聲請人自始知悉伊為享樂公司之法定代理人，且與享樂公司間約定有相當租金，並同意伊之管理行為，聲請人現聲請變更共有物管理並無理由。伊對系爭房地之管理行為，不論是締約對象之選擇或租金金額之擬定，聲請人皆未有任何程序保障不周之情況，不應僅因租金價格之多寡即謂伊依民法第820條第1項規定將系爭房地以較優惠價格出租予享樂公司之管理行為顯失公平。又聲請人能按應有部分比例獲得租金利益，伊亦按應有部分比例繳納房屋稅、地價稅，兩造均按各自應有部分比例承受負擔，雙方權利義務狀態亦無明顯失衡，當無顯失公平之處。況實際上兩造間存有借名登記關係，聲請人明知伊無贈與之真意，伊已另案訴請聲請人塗銷及回復系爭房地之所有權移轉登記。縱認伊與享樂公司間約定之年租金3萬6000元未合於租賃市場行情而應重新約定，惟本於契約自由原則，租金金額更動亦須經享樂公司同意，並待雙方解除契約後方得為之，非聲請人謂系爭房地月租金應為11萬0973元即得逕行變更，況近來因疫情之故，景氣低迷，市場出租行情大不如前，自難以聲請人所提109年不動產估價報告書當時之價格條件審認評斷系爭房地現有狀況出租應得收益之數額。
四、經查：
（一）聲請人主張系爭房地為聲請人與相對人所共有，權利範圍各為100分之11、100分之89，此有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第19至34頁），堪信為真實。
（二）聲請人主張相對人擔任享樂公司之法定代理人，並將系爭房地以年租金3萬6000元出租予享樂公司，提出各類所得扣繳暨免扣繳憑單為證（見本院卷第51頁），並為相對人所不爭執，堪認屬實。相對人將系爭房地出租予享樂公司，自形式上觀之，自符合民法第820條第1項之規定。至相對人將系爭房地以每年租金3萬6000元出租予享樂公司是否合理公允，則為相對人所爭執。是本件應審究者為相對人以每年3萬6000元將系爭房地出租予享樂公司之管理行為，是否有顯失公平之情。
（三）查聲請人前對享樂公司請求返還不當得利（本院109年度訴字第898號返還不當得利事件），雙方因就系爭房地之租金有所爭執，經本院委請正心不動產估價師聯合事務所評估系爭房地市場行情之租金，作為該案裁判參考，經估價師評定系爭房地在一般租賃條件下，合理年租金總價為133萬1679元，月租金總價為11萬0973元，月租金建坪單價為339元，此有不動產估價報告書（下稱系爭報告書）附於該案卷可參。是相對人將系爭房地以年租金3萬6000元出租予享樂公司作為經營「漫旅光城旅館」使用，明顯與一般租賃行情差距甚大，聲請人主張相對人之管理方法已影響其使用收益之權利，並非無據。
（四）又依聲請人所提臺中市政府地方稅務局108年地價稅繳款書及108年房屋稅繳款書（見本院卷第53、55頁）所載，聲請人分別應繳納地價稅1596元、房屋稅7926元合計9522元，而相對人與享樂公司僅約定年租金3萬6000元，以聲請人權利範圍100分之11計算，所得年租金收益僅3960元（計算式：36000元×11%＝3960元），聲請人所收取租金收益尚不足以繳納政府稅費，則相對人就共有物所為管理方法，已造成聲請人財產上不利益，難認為妥適之管理方式，相對人辯稱其以較優惠價格出租予享樂公司屬商業行為，並無顯失公平之處云云，難認可採。況高額之租金收入可使各共有人雨露均霑，均享受收取租金之利益，復參以相對人並未提出其與享樂公司之租賃契約，且享樂公司已於另案自陳因法定代理人即為相對人，雙方並未訂立書面租賃契約（見本院109年度訴字第898號卷二第21頁），即視為不定期限之租賃契約，則相對人以顯然低於市場行情之出租條件將系爭房地長期出租予其擔任法定代理人之享樂公司，明顯有獨厚特定共有人即相對人之情，勢將影響其他共有人即聲請人就系爭房地收益等權益甚鉅，足見聲請人主張相對人之管理行為顯失公平，洵屬有據，是聲請人聲請裁定變更，應屬有據。
（五）本院審酌系爭報告書為具有鑑價專業知識經驗之估價師所為，經實地蒐集、訪查近鄰地區內之買賣實例，運用不動產估價技術規則所定之估價方法「成本法」整理、比較、分析、調整，並考量市場上供需情形，以推求出系爭房地於正常情形下市場價格，另採「積算法」賦予適當之租金收益率，加計必要費用，因而認定系爭房地合理租金為月租金總價11萬0973元，堪認系爭報告書所評估之租金，有相當程度之可信度，且合於市場租金行情，又系爭報告書估價之價格日期為109年1月22日，勘察日期為109年12月17日、110年1月2日，已屬疫情期間，且係於110年1月26日提出給本院，至今未逾1年，本院認為當可採用。相對人抗辯難以系爭報告書當時之價格條件審認評斷系爭房地現有狀況出租應得收益之數額云云，自不足採。
（六）末按民法第820條第2項之立法目的，係在於避免共有人多數決之濫用，賦予法院得以裁定變更多數決所定之管理方法，及為防止共有人再利用多數決，定顯失公允之管理方法，法院於認管理方法應予變更時，應同時諭知具體之管理方法，以達定紛止爭之效果。本件系爭房地依系爭報告書之估價結果，每月合理月租金為11萬0973元，業已如前所述，是本院爰參酌該租金價額，職權酌定系爭房地每月租金應變更為11萬0973元元，方合理公允。
五、據上論結，本院審酌上開各情，認系爭報告書認定系爭房地合理月租金為11萬0973元，應有相當之可信度且較合於一般市場租金行情，堪為憑採。相對人將系爭房地以每年3萬6000元出租予其擔任法定代理人之享樂公司，顯低於一般市場合理之租金，且有獨厚特定共有人，致顯失公允之情。本件聲請人主張相對人對系爭房地之管理方法對其顯失公平，依民法第820條第2項之規定聲請變更之，於法有據，本院並依職權同時酌定就每月租金部分應變更為如主文第一項所示。
六、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 30 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 110 年 8 月 30 日
書記官 黃于娟