臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1461號原 告 薛憶南訴訟代理人 黃鼎鈞律師
李柏松律師被 告 鍾紅珠訴訟代理人 李國煒律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：⑴先位聲明：①被告應給付原告新臺幣（下同）72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。⑵備位聲明：確認兩造間就坐落臺中市○區○○○段000地號土地暨其上同段11787、12129、12130、12131建號建物（門牌號碼臺中市○區○○路0段00號4樓之10，專有部分、共有部分及坐落基地以下合稱系爭房屋）於民國109年12月21日所訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）之買賣價金總價款360萬元應減少為345萬7500元，被告對原告之14萬2500元之價金債權不存在（見本院卷第11頁）。嗣於111年7月12日具狀將聲明更正為：⑴先位聲明：①確認被告向安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）請求台新銀行建北分行帳號00000000000000號帳戶（專戶名稱：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，下稱系爭帳戶）之債權62萬元不存在。被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金62萬元。②被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。⑵備位聲明：確認兩造間就系爭房屋所訂立之系爭買賣契約之買賣價金總價款360萬元應減少為345萬7500元，被告對原告之14萬2500元之價金債權不存在。⑶次備位聲明：①確認兩造間就系爭房屋所訂立之系爭買賣契約，被告對原告之違約金債權，逾10萬元部分不存在。被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金52萬元。②願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第359─361頁）。觀諸追加之訴與原訴均係源自系爭房屋之漏水買賣糾紛，具有基礎事實同一性，符合上揭規定，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。本件原告為履行系爭買賣契約，而陸續將買賣價金共72萬元匯入系爭帳戶，然兩造間就原告得從系爭帳戶中取回之數額有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去，是原告上開先位聲明、備位聲明、次備位聲明，皆有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）兩造於109年12月21日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價金360萬元向被告購買系爭房屋，依系爭買賣契約第3條，買賣價金分4期給付。系爭買賣契約由原告本人親簽，被告則由其仲介人員訴外人張燕雀代理簽約，另不動產標的現況說明暨確認書亦由張燕雀代理被告勾選。兩造簽約後，原告於109年12月至110年1月間陸續將買賣價金共72萬元存入系爭帳戶（即系爭買賣契約之履約保證專戶），其後有10萬元遭被告之仲介人員領出，故該帳戶內目前之餘額為62萬元。原告於110年1月8日經被告同意後前往系爭房屋查看格局，發現系爭房屋之天花板竟有漏水及壁癌之情形，原告當日即透過仲介人員通知被告修繕漏水，詎料仲介人員於110年1月14日向原告回覆表示因原告未付清價款，被告不願處理。原告於翌日110年1月15日再請仲介人員要求被告盡速修繕漏水，而仲介人員直至110年2月26日突然傳送照片予原告，訛稱被告已修繕，然實際上被告並未修繕，因原告曾委請工程行評估，得知該次漏水之修繕涉及樓上住戶之浴廁內部管線，需進行一定之拆除、泥作、水電等工程，豈有可能徒以一片板塊覆蓋即可？遑論被告以板塊覆蓋後，漏水僅從天花板改往連接之牆面方向流動，該漏水之狀態仍舊存在。其後，被告突然於110年4月12日寄發存證信函予原告，定期催告原告支付價金尾款差額88萬元，並表示如原告屆期未付，被告將解除契約並沒收已付價款，原告乃於110年4月23日寄發存證信函予被告，表示在被告修繕漏水前，原告得拒付尾款，故行使同時履行抗辯權，並定期催告被告偕同原告前往系爭房屋現場勘驗修繕情況，被告於110年4月27日收到上開函文後，仍拒絕修補瑕疵。
（二）被告之簽約代理人張燕雀於系爭買賣契約之不動產標的現況說明暨確認書第6點「本建物是否有滲漏水」欄位中勾選「否」，然系爭房屋卻有上述漏水之瑕疵，違反前開出賣人保證之品質，是被告應依民法第354條第2項規定負瑕疵擔保責任，然被告經原告催告修繕漏水後，迄未履行修繕義務，原告得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，爰以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，此時被告依民法第259條第2款、第179條規定應返還原告已付之價金。原告匯入系爭帳戶內之價金72萬元中，有62萬元仍在系爭帳戶內，爰請求確認被告向安新公司請求系爭帳戶之債權62萬元不存在，並求為命被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金62萬元。又本件係因被告因素以致解約，故其餘遭被告仲介人員領出之價金10萬元，原告得依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定，請求被告返還之。
（三）其次，張燕雀於系爭買賣契約之不動產標的現況說明暨確認書第6點「本建物是否有滲漏水」欄位中勾選「否」，然系爭房屋卻有上述漏水之瑕疵，違反系爭買賣契約之債務本旨，是被告應依民法第227條第1項規定負不完全給付責任，然被告經原告催告修繕漏水後，迄未履行修繕義務，原告得依民法第227條第1項準用同法第256條或第254條規定解除系爭買賣契約，爰以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，此時被告依民法第259條第2款、第179條規定應返還原告已付之價金。爰請求確認被告向安新公司請求系爭帳戶之債權62萬元不存在，並求為命被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金62萬元。另原告得依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定，請求被告返還遭其仲介人員領出之價金10萬元。
（四）再者，系爭房屋漏水處周圍已有修繕痕跡，可知原告購買前已有漏水問題，然張燕雀卻於系爭買賣契約之不動產標的現況說明暨確認書第6點「本建物是否有滲漏水」欄位中勾選「否」，可見被告明知上開瑕疵而仍授權張燕雀於不動產標的現況說明暨確認書上為不實記載，顯係故意隱匿詐欺，原告得依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭房屋之意思表示。退步言之，縱使被告上開所為不符合詐欺行為，原告亦因被告之行為而陷於錯誤，並因該錯誤而為買受系爭房屋之意思表示，原告得依民法第88條第1項規定撤銷買受系爭房屋之意思表示。爰以起訴狀繕本送達被告撤銷買受系爭房屋之意思表示，此時被告依民法第179條規定應返還原告已付之價金。爰請求確認被告向安新公司請求系爭帳戶之債權62萬元不存在，並求為命被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金62萬元。另原告得依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定，請求被告返還遭其仲介人員領出之價金10萬元。以上第
（二）、（三）、（四）項所列權利依據，請求法院擇一為如下述先位聲明所示之判決。
（五）退步言之，如認原告解除或撤銷系爭買賣契約並不合法，故先位聲明無理由，則因被告應就系爭房屋漏水乙事負物之瑕疵擔保責任，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金，參照原告委請工程行評估系爭房屋漏水之修繕費用為14萬2500元，爰以此作為減少價金之數額，並請求確認系爭買賣契約之買賣價金總價款360萬元應減少為345萬7500元，被告對原告之14萬2500元之價金債權不存在，如下述備位聲明所示。再退步言，如認原告解除或撤銷系爭買賣契約並不合法，且被告於110年5月17日表示依系爭買賣契約第8條第2項約定解除契約並沒收原告已付價款72萬元（註：系爭帳戶內之餘額為62萬元）充作懲罰性違約金乃屬合法，則原告於系爭買賣契約成立不久後便發現系爭房屋有上述漏水瑕疵，旋即向被告提出反應並主張權利，自系爭買賣契約簽訂後至爭議發生為止，時間未久，倘若被告無意與原告交易，僅需另覓買家即可，被告實無損害可言，縱有損害亦屬其個人行為所致，應認被告所得沒收之懲罰性違約金以10萬元為限，逾此範圍者則屬過高，應依民法第252條規定予以酌減，爰請求確認系爭買賣契約被告對原告之違約金債權，逾10萬元部分不存在，並求為命被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金52萬元，如下述次備位聲明所示。
（六）並聲明：⑴先位聲明：①確認被告向安新公司請求系爭帳戶之債權62萬
元不存在。被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金62萬元。②被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。
⑵備位聲明：確認兩造間就系爭房屋所訂立之系爭買賣契約
之買賣價金總價款360萬元應減少為345萬7500元，被告對原告之14萬2500元之價金債權不存在。
⑶次備位聲明：①確認兩造間就系爭房屋所訂立之系爭買賣契
約，被告對原告之違約金債權，逾10萬元部分不存在。被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金52萬元。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告於簽訂系爭買賣契約前有親自看屋，滿意物件後始簽約，且被告居住於臺北市，不知系爭房屋有何漏水問題，絕無明知瑕疵卻故意授權張燕雀於系爭買賣契約之不動產標的現況說明暨確認書第6點「本建物是否有滲漏水」欄位中勾選「否」，或保證系爭房屋並無漏水，或故意隱匿詐欺之情事，原告應就民法第92條第1項規定之要件負舉證責任。另原告欲購買系爭房屋，被告依約出售，系爭房屋亦無原告所稱之漏水問題，故本件亦無民法第88條第1項規定之適用。再者，依系爭買賣契約第7頁之記載，兩造合意交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任（下稱系爭合意條款），故系爭房屋如有滲漏水，應依系爭合意條款處理。被告已依系爭合意條款將本件漏水問題修繕完成，絕無原告所稱置之不理之情形。又被告所負之保固範圍僅有針對系爭房屋之室內漏水，不含樓上漏水，然系爭房屋之漏水來源為樓上（5樓），不在保固之列。況系爭買賣契約針對系爭房屋點交前之物之瑕疵擔保責任，已於第7條第7款有特別約定，原告應按此約定辦理，卻未為之。另原告以修繕費用14萬2500元請求減少價金，被告質疑其合理性。
（二）此外，依系爭買賣契約第3條之約定，買賣總價360萬元分4期給付，原告於109年12月至110年1月間陸續將第1、2期款共72萬元匯入系爭帳戶後，本應取得第4期款即尾款288萬元之貸款，核貸銀行並應於110年2月2日前將該288萬元匯入系爭帳戶，然原告僅能貸得200萬元，貸款額度少於上開尾款，故依系爭買賣契約第3條第3期款所載，原告應於110年1月22日前將貸款不足尾款之差額88萬元匯入系爭帳戶。原告雖主張同時履行抗辯，然系爭房屋並無漏水瑕疵，且原告有先為給付之義務，是原告就該付款義務不得行使同時履行抗辯。乃原告屆期未將88萬元匯入系爭帳戶，被告遂於110年4月12日寄發存證信函予原告，定期催告原告支付價金尾款差額88萬元，並表示如原告屆期未付，被告將解除契約並沒收已付價款；又於110年4月28日寄發存證信函予原告，再次定期催告原告將價金尾款差額匯入履約保證專戶，並表示如原告屆期未付，被告將解除契約並沒收已付價款；復於110年5月17日寄發存證信函予原告，表示依系爭買賣契約第8條第2項約定解除該契約，並沒收原告已付價款72萬元，原告於110年5月21日收到上開函文，堪認系爭買賣契約業經被告依系爭買賣契約第8條第2項約定合法解除，被告並得依同條約定沒收已付價金72萬元作為懲罰性違約金，且本件亦無違約金過高之情形。
（三）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，其結果如下（見本院卷第384─387頁，依本判決用詞修正部分文字）：
【不爭執事項】
（一）兩造於109年12月21日簽訂不動產買賣契約書（原證1，即系爭買賣契約），由原告以總價360萬元向被告購買門牌號碼臺中市○區○○路0段00號4樓之10房屋（即系爭房屋），買賣價金分4期給付，如系爭買賣契約第3條所示。系爭買賣契約由原告本人親簽，被告則由其仲介人員張燕雀代理簽約，形式真正兩造不爭執。
（二）本院卷第57頁為系爭買賣契約之不動產標的現況說明暨確認書，由張燕雀代理被告勾選。
（三）兩造簽約後，原告於109年12月至110年1月間，陸續將買賣價金共72萬元存入系爭買賣契約之履約保證專戶（即系爭帳戶），其後有10萬元遭被告之仲介人員領出，故該帳戶內目前之餘額為62萬元。
（四）被告於110年4月12日寄發存證信函予原告，定期催告原告支付價金尾款差額88萬元，並表示如原告屆期未付，被告將解除契約並沒收已付價款（原證4），原告有收到上開函文。
（五）原告於110年4月23日寄發存證信函予被告，表示在被告修繕漏水前，原告得拒付尾款，故行使同時履行抗辯權，並定期催告被告偕同原告前往系爭房屋現場勘驗修繕情況，被告於110年4月27日收到上開函文（原證5、原證8）。
（六）被告於110年4月28日寄發存證信函予原告，再次定期催告原告將價金尾款差額匯入履約保證專戶，並表示如原告屆期未付，被告將解除契約並沒收已付價款（原證6），原告有收到上開函文。
（七）被告於110年5月17日寄發存證信函予原告，表示依系爭買賣契約第8條第2項約定解除該契約，並沒收原告已付價款72萬元（被證4），原告於110年5月21日收到上開函文。
（八）原告主張以本件起訴狀繕本送達被告為解除、撤銷系爭買賣契約之意思表示（是否合法解除、合法撤銷有爭執），該起訴狀繕本於110年5月25日合法送達被告。
（九）兩造就系爭買賣契約最終並未辦理交屋，亦未辦理系爭房屋之所有權移轉登記。
【爭執事項】
（一）先位聲明：
1、原告主張系爭房屋於交屋前有漏水狀態，違反出賣人之保證品質，故依民法第354、359條規定解除系爭買賣契約，有無理由？若有，原告依同法第259條第2款或第179條規定請求確認被告對系爭帳戶內之62萬元債權不存在，及被告應同意原告領回該62萬元，並依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定請求被告給付10萬元，有無理由？
2、原告主張系爭房屋於交屋前有漏水狀態，違反系爭買賣契約之債務本旨，故依民法第227條第1項準用第256條或第254條規定解除系爭買賣契約，有無理由？若有，原告依民法第259條第2款或第179條規定請求確認被告對系爭帳戶內之62萬元債權不存在，及被告應同意原告領回該62萬元，並依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定請求被告給付10萬元，有無理由？
3、原告主張被告之簽約代理人張燕雀詐欺原告，故依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約，有無理由？若有，原告依民法第179條規定請求確認被告對系爭帳戶內之62萬元債權不存在，及被告應同意原告領回該62萬元，並依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定請求被告給付10萬元，有無理由？
4、原告主張買受系爭房屋之意思表示有錯誤，故依民法第88條第1項規定撤銷系爭買賣契約，有無理由？若有，原告依民法第179條規定請求確認被告對系爭帳戶內之62萬元債權不存在，及被告應同意原告領回該62萬元，並依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定請求被告給付10萬元，有無理由？
（二）備位聲明：原告依民法第354、359條規定請求減少價金14萬2500元，並請求確認被告對原告之價金債權應從360萬元減少為345萬7500元，有無理由？
（三）次備位聲明：原告主張被告若得依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收之買賣價金，應依民法第252條規定從62萬元酌減為10萬元，並請求確認被告對原告之違約金債權逾10萬元部分（相當於52萬元）不存在，及被告應同意原告領回系爭帳戶內之52萬元，有無理由？
四、得心證之理由
（一）先位聲明：
1、民法第354、359條部分：⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜；倘買受人據此行使同時履行抗辯權，自得免除給付遲延責任（最高法院89年度台上字第1085號、109年度台上字第2776號判決要旨參照）。另系爭買賣契約第7條第7項載明：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約定者，從其約定：1、買方得催告賣方補正，如賣方拒絕修補或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解除契約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。（下略）」（見本院卷第41頁），亦明文肯認本件買賣於危險移轉前有瑕疵擔保責任之適用。
⑵惟就舉證責任分配而言，買受人主張出賣人應負物之瑕疵
擔保責任，而為出賣人所否認時，應由買受人先就物之瑕疵存在之有利於己事實，負舉證責任，必須證明其為真實後，出賣人於其抗辯之事實，始應負證明之責（最高法院104年度台再字第20號判決要旨參照）。本件原告主張其於110年1月8日前往系爭房屋查看格局，發現天花板竟有漏水及壁癌之情形，遂多次透過仲介人員通知被告修繕漏水，然被告均未實際修繕，徒以一片板塊覆蓋天花板漏水處，覆蓋後漏水僅從天花板改往連接之牆面方向流動，該漏水之狀態仍舊存在，故系爭房屋於交屋前有漏水之瑕疵，欠缺出賣人保證之品質云云，為被告所否認，則依上揭說明，應由原告就瑕疵存在之事實負舉證責任。
⑶關於原告方面之舉證，查原告僅提出照片2張以證明系爭房
屋於危險移轉前有漏水之事實，然該第1張照片僅顯示系爭房屋牆面有若干壁癌之畫面（見本院卷第71頁），第2張照片僅顯示系爭房屋天花板上有隔板覆蓋之情況（見本院卷第73頁），均不能證明系爭房屋經被告或第三人派員修繕「後」，仍舊存有漏水之狀態。至於原告所提兩造於110年4月12日、110年4月23日相互寄發之存證信函（見本院卷第75─91頁），均僅為兩造事後各自提出之片面陳述，上開存證信函中所述之內容均難以證明本件漏水存在或不存在之事實。另原告雖於110年6月18日具狀聲請本院囑託臺中市建築師公會就系爭房屋進行漏水鑑定（見本院卷第167頁），然原告後於訴訟繫屬中自行撤回鑑定之聲請（見本院卷第237頁），則在缺乏明確鑑定結果之情況下，本院自難徒憑原告所舉之2張照片或存證信函，逕認原告主張之情詞屬實。
⑷再查，系爭房屋所在社區「曉明儷晶社區」總幹事蘇建銘
到庭證稱：買賣過程中被告及張燕雀有向伊反應系爭房屋有漏水，伊有去調閱社區建設圖，才去尋找5樓屋主，經該屋主同意後才找廠商維修，伊確實有請廠商從5樓維修，系爭房屋之漏水處在房間天花板，前往5樓維修是因為水是從5樓浴室滲漏下來，5樓屋主為訴外人蕭秋絨，伊與維修廠商是進入蕭秋絨之屋內進行修繕，當日有將漏水問題修好，只耗費1日，修繕費用經協調後由蕭秋絨支付，維修收據即如本院卷第145頁所示（註：日期載為110年2月1日），修繕完畢後伊有將照片以通訊軟體LINE傳送張燕雀，該次修繕完畢後即未再有漏水等語（見本院卷第274─277頁）。被告仲介人員張燕雀亦到庭證稱：伊是群義房屋漢口店所屬房仲人員，被告委託伊出售系爭房屋，簽約完畢後原告向其仲介人員訴外人許召楚反應系爭房屋有漏水問題，因為涉及公共管線，伊有請水電工及總幹事蘇建銘協助檢查，因不確定到底有無漏水，蘇建銘有請人挖1個洞看看是否有漏水，發現稍微有滲水，就把它弄好，以上均有照片，滲水處在系爭房屋房間天花板，剛好就在樓上廁所下方，後來漏水有修好，漏水修復完畢後沒有繼續漏水等語（見本院卷第279─287頁）。另系爭房屋樓上（門牌號碼：臺中市○區○○路0段00號5樓之10）屋主蕭秋絨亦到庭證稱：伊未曾改裝過浴室，但社區管理員蘇建銘表示樓下有漏水，且有調閱社區建築圖，管路是到伊家這邊，並稱伊浴室的廁所膨脹起來，必須將廁所的馬桶敲開來看，當日有蘇建銘及2位工人進入伊家維修，渠等將馬桶打掉，稱要修3日，不然不會乾，維修師傅稱漏水不是伊的問題，但蘇建銘要伊負擔維修費用5,000元，伊便要求開立收據等語（見本院卷第314─317頁）。
⑸上開3位證人證述之內容，與被告所提蘇建銘及張燕雀之LI
NE對話截圖、系爭房屋修繕前、後之現場照片、110年2月1日之修繕估價單等證物（見本院卷第125─145頁）交叉勾稽後，相互一致，足見系爭房屋房間天花板之漏水係來自樓上浴室，而此事經張燕雀通知蘇建銘後，蘇建銘已於110年2月1日委請廠商前往樓上屋主蕭秋絨之屋內浴室進行修繕，該次修繕完畢後系爭房屋已無任何漏水狀況。故被告辯稱系爭房屋之漏水問題業經修繕完畢乙節，並非無據，自屬可採。準此，被告已於危險移轉前將系爭房屋之漏水狀態除去，而原告復未舉證證明系爭房屋於危險移轉前有其他被告應負擔保責任之瑕疵，則原告主張依民法第359條規定，以起訴狀繕本送達被告解除系爭買賣契約云云，自有未合。
2、民法第227條第1項部分：⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。惟按在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務 (給付不能、給付遲延或不完全給付) 而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度台上字第267號判決要旨參照）。由此觀之，在不完全給付之訴訟中，其舉證責任分配法則為：先由債權人舉證證明①兩造間具體約定之債務本旨為何，及②債務人有何未依債務本旨提出給付（簡稱不完全給付）之情事，並③導致債權人受有何種損害；上開事項均經債權人舉證證立後，始由債務人舉證證明④其就不完全給付之發生不可歸責。⑵本件原告雖主張系爭房屋於交屋前有漏水之瑕疵，被告未
依系爭買賣契約之債務本旨提出給付，故原告得依民法第227條第1項準用同法第256條規定逕行解除契約，或準用同法第254條規定，於定期催告被告修補瑕疵後解除契約云云。然原告無法舉證證明系爭房屋經蘇建銘於110年2月1日派員修繕後，漏水之狀態仍舊存續，已如前述。原告既未舉證證明該次修繕完畢後，被告有何未依債務本旨提出給付之情事，則原告依不完全給付之法律關係，主張以起訴狀繕本送達被告解除系爭買賣契約云云，要屬無據。
3、民法第92條第1項部分：⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。本條所謂詐欺，係指行為人就明知不實之事項，對相對人施用詐術，使之陷於錯誤而為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照）。查本院卷第57頁為系爭買賣契約之不動產標的現況說明暨確認書，由張燕雀代理被告勾選，其中第6點「本建物是否有滲漏水」欄位中勾選「否」，固為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。然原告主張被告明知系爭房屋有漏水瑕疵而仍授權張燕雀於不動產標的現況說明暨確認書上為不實記載，顯係故意隱匿詐欺，原告得依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭房屋之意思表示云云，為被告所否認，則應由原告就詐欺之事實負舉證責任。
⑵原告雖主張，經仔細觀察後可發現系爭房屋漏水處周圍已
有修繕痕跡，可知原告購買前已有漏水問題，然張燕雀卻於上開不動產標的現況說明暨確認書第6點「本建物是否有滲漏水」欄位中勾選「否」，可見被告明知上開瑕疵而仍授權張燕雀於不動產標的現況說明暨確認書上為不實記載云云，然此僅為原告之片面空言，既無憑據可資佐證，當無可採。再者，張燕雀並證稱：當初許召楚帶原告看屋時，系爭房屋並無漏水，簽約時亦無漏水，伊自己也有帶人去看屋，均無漏水等語（見本院卷第281頁），顯與原告主張之情節不符。此外，蕭秋絨雖證稱：好幾年前曾經也是樓下漏水說要伊修，他也是將伊的馬桶敲開，每次管理員都要伊付費等語（見本院卷第315頁），然此事既與系爭買賣契約之簽訂相隔數年，自難據此推認被告或張燕雀於簽約時明知系爭房屋有漏水問題，而故意於上開不動產標的現況說明暨確認書第6點為不實記載。準此，原告既未舉證證明被告或張燕雀對於系爭買賣契約之簽訂有何詐欺行為，則原告主張依民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本送達被告撤銷買受系爭房屋之意思表示，亦非有理。
4、民法第88條第1項部分：⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。依一般交易觀念，就房屋買賣而言，漏水狀態之有無在交易上固屬重要，然若原告欲依民法第88條第2項規定撤銷買受系爭房屋之意思表示，原告必須舉證證明系爭房屋在系爭買賣契約簽訂當下，已有漏水狀態。換言之，若系爭房屋之漏水狀態係於系爭買賣契約簽訂後始發生，於簽約時並不存在，則原告於簽約當下對於買賣標的物即未發生誤認，自無錯誤可言。
⑵依本院上開調查證據之結果，原告至多僅能證明兩造簽訂
系爭買賣契約後，系爭房屋曾經出現過漏水之事實，然在缺乏鑑定結果之情況下，尚難恣意推論該漏水事實發生之時點，究為簽約前或簽約後。據此，原告無法舉證證明兩造簽訂系爭買賣契約當下，系爭房屋已有漏水狀態，則原告主張其對買賣標的物之性質有誤認，簽約之意思表示有錯誤，故得依民法第88條第2項規定以起訴狀繕本送達被告予以撤銷云云，亦難憑採。
5、基上說明，系爭買賣契約未經原告合法解除或撤銷，故原告無從依民法第259條第2款或第179條規定請求被告返還任何價金。是原告於先位聲明請求確認被告向安新公司請求系爭帳戶之債權62萬元不存在，及被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金62萬元，應屬無憑。另系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定：「不動產買賣若因乙方因素以致解約時，乙方應將自甲方給付價金內支出之乙方應付仲介服務報酬及其他相關費用自行返還甲方」（見本院卷第55頁），然本件原告並未合法解除或撤銷系爭買賣契約，故原告依上開約定請求被告給付遭被告仲介人員領出之10萬元，亦屬無據。
（二）備位聲明：
1、就系爭買賣契約而言，被告對原告不負物之瑕疵擔保責任，原告不得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，此經本院論斷如上，則原告亦無依民法第359條規定請求減少價金之餘地。
2、基上說明，原告依民法第354、359條規定請求減少價金14萬2500元，並請求確認被告對原告之價金債權應從360萬元減少為345萬7500元，於法無憑。
（三）次備位聲明：
1、原告就系爭買賣契約之第3期款（完稅款）88萬元有給付遲延之情形：
⑴按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任，民法第229條第1項定有明文。依系爭買賣契約第3條第2項之約定，系爭買賣契約之總價金360萬元分4期給付，其中第1、2期款（簽約款、用印款）各為36萬元，共72萬元（見本院卷第35頁）；該條並將尾款288萬元列為第4期款（尾款），載明：「買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入專戶，雙方辦理點交手續」（見本院卷第37頁），但於第3期款（完稅款）處載明：「若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買方應於完稅前將差額存匯入專戶」（見本院卷第37頁）。
⑵關於買賣價金之第1、2期款，原告已於109年12月至110年1
月間，陸續將共72萬元存入系爭帳戶，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢）。然關於買賣價金第3、4期款，原告有無給付遲延、得否行使同時履行抗辯等節，則為兩造爭執之點，兩造各執一詞：被告辯稱原告就尾款288萬元申辦貸款時僅能貸得200萬元，故依系爭買賣契約第3條第2項第3期款之約定，本應於110年1月22日前將貸款與尾款之差額88萬元匯入系爭帳戶，然原告給付遲延，經被告定期催告後仍未依約履行，故原告已違約，被告得依系爭買賣契約第8條第2項約定解除契約並沒收原告已付價金作為懲罰性違約金等語；原告則否認其申辦貸款僅能貸得200萬元之事實，並主張被告未依約修繕系爭房屋之漏水問題，故於被告履行修繕義務前，原告得主張同時履行抗辯，拒絕給付價金等語。
⑶經查，系爭買賣契約之承辦地政士劉昕怡到庭證稱：系爭
買賣契約之尾款為288萬元，原告未付尾款，原告原本打算貸款288萬元，後來只能貸到200萬元，伊和國泰世華銀行對保時有確認此事，所以是貸款200萬元，原告要負擔貸款差額88萬元，並於110年1月22日前先匯款88萬元到履保帳戶，然後送過戶，過戶完成銀行才會於110年2月2日撥款200萬元至履保帳戶裡面，上開88萬元在完稅前要入履保專戶，就把88萬元當成完稅款，把貸款200萬元當成尾款，系爭買賣契約第3條第2項第3、4期款欄位左方手寫註記的「1/22」、「2/2」均為伊所書寫，分別是完稅款及尾款預計最晚入帳的日期，兩造雙方均有同意等語（見本院卷第321─324頁）。另張燕雀亦證稱：系爭買賣契約第3期款應按照第3條之約定給付，應於110年1月22日前付清，第4期款應於110年2月2日前付清，但原告都沒有按照上開期限付清等語（見本院卷第283─284頁）。
⑷上開2位證人之證詞與系爭買賣契約第3條第2項之記載（見
本院卷第35─37頁）交互勾稽後可知，系爭買賣契約之第4期款（尾款）為288萬元，而原告申辦貸款時，倘若金融機構核貸之金額低於288萬元，原告應於完稅前將貸款與尾款之差額（即第3期款，完稅款）存入系爭帳戶。關於原告應給付第3、4期款之期限為何，系爭買賣契約第3條第2項之第3、4期款欄位雖僅分別記載「完稅前」、「於產權移轉登記完竣後3個工作日內」，然各該欄位左側則有手寫註記之日期，分別為「1/22」、「2/2」。依劉昕怡之證詞可知，上開日期均為經兩造達成合意之具體期限，故110年1月22日、110年2月2日各為應給付完稅款、應給付尾款之確定期限。是原告主張被告須將系爭房屋辦理移轉登記予原告後，原告始須於移轉登記後3日內給付尾款云云，與兩造達成之上開合意不符，委無可採。
⑸其次，按照上開2位證人之證詞可知，原告申辦貸款時僅能
貸得200萬元，故依約須將288萬元與200萬元之差額88萬元於110年1月22日前存入系爭帳戶，然原告卻未依此辦理。原告雖稱其有儲蓄型保單150萬元可隨時領取，另尚有其他資金來源，資力絕對足以支付貸款與尾款之差額云云，惟此為原告之片面空言，且與本院上開調查證據之結果不符，洵無足採。原告雖另主張系爭房屋有漏水問題，原告於被告履行修繕義務前得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金云云，然依本院上述認定，系爭房屋之漏水問題已於110年2月1日經蘇建銘派員修繕完畢，而自此之後該漏水狀態已不復存在，是原告自110年1月22日期限屆滿後所能主張同時履行抗辯之時期，至多僅到110年2月1日。準此，原告就88萬元之完稅款應自110年2月2日起負遲延責任。
2、被告得依系爭買賣契約第8條第2項約定解除契約並沒收原告已付價金作為懲罰性違約金，且該違約金並無酌減之必要：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。次按違約金得區分為損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。是損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金是否過高時，自應先就該違約金之性質予以定性，以為是否予以酌減及數額若干之判斷（最高法院108年度台上字第568號判決要旨參照）。第按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決要旨參照）。
⑵系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各
項義務或支付價金...經賣方書面通知限期催告（至少7日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金」（見本院卷第43頁）。原告就系爭買賣契約之第3期款88萬元，自110年2月2日起已陷於給付遲延，已如前述，而被告分別於110年4月12日、110年4月28日寄發存證信函予原告，各限原告於7日內將上開88萬元存入系爭帳戶，原告均有收到上開函文（見不爭執事項㈣、㈥），然收到後仍置之不理，則依系爭買賣契約第8條第2項之約定，被告自得解除系爭買賣契約，並沒收原告已付之價金作為懲罰性違約金。查被告已於110年5月17日寄發存證信函予原告，表示依系爭買賣契約第8條第2項解除契約，而原告則於110年5月21日收到上開函文（見不爭執事項㈦），足見系爭買賣契約已於110年5月21日經被告合法解除。
⑶又原告於被告解約前已匯入系爭帳戶之價金為72萬元，其
中有10萬元遭被告仲介人員領出（見不爭執事項㈢），則被告依約得沒收作為懲罰性違約金之價金為62萬元。再依系爭買賣契約第8條第2項之記載，此項違約金性質上屬懲罰性違約金，乃以確保債務履行為目的所定之強制罰，依最高法院上揭說明，當原告未依期限給付買賣價金時，被告無論有無損害皆得請求之，是本院審酌其金額是否過高、有無必要酌減時，本毋庸考量被告之實際損害額。原告以被告無實際損害作為違約金過高之論據，實屬誤會。爰審酌兩造締約地位平等，系爭買賣契約第8條第2項之約定係由兩造依契約自由所簽訂，司法機關應予尊重，且原告未如期給付第3期完稅款88萬元之違約行為，並無任何情堪憫恕之特殊事由，而被告對於原告之違約亦無任何與有過失之情事，則綜合審酌上情後，被告依約沒收已付價金62萬元，其金額難認有何過高之處。
3、基上說明，原告就系爭買賣契約之第3期款（完稅款）88萬元有給付遲延之情形，而被告依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收之買賣價金（即違約金）62萬元亦無過高，是原告主張該違約金應依民法第252條規定酌減為10萬元，並請求確認被告對原告之違約金債權逾10萬元部分（相當於52萬元）不存在，及被告應同意原告領回系爭帳戶內之52萬元，殊為無據。
五、綜上所述，原告主張①依民法第359條或第227條第1項準用第256條或準用第254條規定解除契約，或依民法第92條第1項或第88條第2項規定撤銷買受系爭房屋之意思表示，並依民法第259條第2款、第179條規定請求確認被告向安新公司請求系爭帳戶之債權62萬元不存在，及被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金62萬元，另依系爭買賣契約之買賣價金履約保證申請書第12條第4項約定請求被告給付原告10萬元（先位聲明）；②依民法第359條規定請求確認兩造間就系爭房屋所訂立之系爭買賣契約之買賣價金總價款360萬元應減少為345萬7500元，被告對原告之14萬2500元之價金債權不存在（備位聲明）；③依民法第252條規定請求確認兩造間就系爭房屋所訂立之系爭買賣契約，被告對原告之違約金債權，逾10萬元部分不存在，及被告應同意原告領回系爭帳戶內之買賣價金52萬元（次備位聲明），均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 施懷閔法 官 陳盈睿以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
書記官 張卉庭