臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1504號原 告 李宗唐訴訟代理人 洪明儒律師被 告 林繼明上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國110年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣270萬元之同時，將坐落臺中市○○區○○段000○000號土地移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：兩造於民國110年2月26日簽訂「買賣合約書」（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地(下合稱系爭土地)中屬於綠地（公共設施保留地，下稱綠地）部分，買賣價金新台幣（下同）280萬元俟系爭土地逕辦理「綠地」及「第四種住宅區」用地（下稱建地）分割後，按分割後屬於綠地之比例遞減，原告於簽約時交付簽約金10萬元予被告，被告則當場交付土地權狀正本、身分證影本，以及私章一顆予原告收執。兩造簽訂系爭契約後，經委託代書向臺中市政府都市發展局（下簡稱都發局）辦理系爭土地逕為分割，經該局函覆系爭土地均為綠地，無需辦理逕為分割，且原告申請系爭土地最新土地使用分區證明書，亦載明系爭土地全部屬於綠地，則兩造間買賣契約之標的確定為系爭土地之全部、買賣價金為280萬元。詎被告竟於110年4月10日以存證信函表示解除系爭契約、願退還已收價款及賠償違約金等語，拒絕履行系爭契約，爰以起訴狀繕本送達催告被告履行出賣人義務，並依民法第348條規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告。並聲明：如主文所示。
貳、被告抗辯：
一、兩造簽訂系爭契約時，系爭土地使用分區包含建地及綠地，兩造僅就綠地部分為買賣，原告以系爭買賣契約經被告於110年4月10日解除契約後，始由都發局於110年4月29日、臺中市沙鹿區公所於110年5月17日分別核發之函文、臺中市沙鹿區都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書（下簡稱土地使用分區證明書），主張兩造間買賣之標的為系爭土地全部，顯有違誤。再依系爭契約第14條之約定，原告有將系爭土地逕分割為建地及綠地之義務。然兩造簽訂系爭契約後，詢問都發局之結果，系爭土地全部為綠地，致被告持有系爭土地45年期待分割取得建地（3坪約60萬元）利益、原告以綠地捐贈取得容積移轉許可之目的，因政府都市計劃情事變更且無法補正，致系爭契約約定逕為分割建地與綠地給付不能，應屬無效。又系爭契約第14條特約事項明訂：「…買賣標的如無法完成捐贈市府取得容積移轉許可函則依原買賣價金由乙方（按即被告，下同）三日内無息退還甲方（按即原告，下同），甲乙雙方並同意解除本買賣契約…」，系爭契約第14條約定為系爭契約之條件，兩造均非建商，兩造簽約時確實無法依臺中市實施都市計劃容積移轉審查許可條件及作業要點第6點規定，申請基地之容積移轉，足見系爭契約第14條特約事項確實自始存有給付不能事實，系爭契約不待他方為解除契約之意思表示，兩造同意無條件解除。
二、又系爭契約欠缺付款期數金額及履行不動產移轉登記義務之約定，原告以10萬元誘騙被告陷於錯誤（辦理逕為分割），交付數百萬元價值之不動產權利書狀正本予原告，使被告陷於系爭土地遭原告不法轉賣、典當、抵押致資產遭淘空之恐懼，系爭契約違反公平正義及誠信原則，被告遂於110年4月10日以臺北大同郵局第153號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示，原告雖於110年4月19日以律師函要求被告於5日內配合辦理系爭土地所有權移轉登記，然當時兩造尚不知系爭土地是否得逕為分割綠地及建地，被告等待5日仍未見原告出面辦理交付價金及相關所有權移轉登記。被告因恐原告以詐欺取得之系爭土地所有權狀詐騙第三人，且系爭契約既存有分割綠地與建地之給付不能情事，故被告於110年5月25日再以臺中國光路郵局第180號存證信函撤銷被詐欺所簽立之系爭契約，並催告原告返還系爭土地所有權狀。另系爭契約第5條約定系爭土地辦理所有權移轉登記時，權利人名義得由原告自定，涉嫌違反洗錢防制法。
三、兩造簽訂系爭契約後才確定系爭土地全部為綠地，致系爭契約約定逕為分割建地與綠地給付不能，應有民法第227條之2情事變更原則之適用，兩造應重新磋商契約，而因原告有諸多不良紀錄，被告認為系爭土地已經不適合賣給原告。
四、並聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有買賣合約書、支票、土地使用分區證明書、都發局函等附卷可稽，堪信為真正：
㈠兩造於110年2月26日簽訂系爭契約，約定原告向被告購買
系爭土地屬綠地部分，買賣價金280萬元按綠地與建地逕為分割後謄本比例遞減。原告於簽約時交付簽約金10萬元予被告，被告則交付系爭土地所有權狀正本、身分證影本及私章一顆予原告收執。（見卷第21-25頁買賣合約書及支票影本）㈡兩造簽訂系爭契約時，系爭土地之土地使用分區證明書（
文號：110年2月26日沙區建字第1100004573號）記載系爭土地使用分區為「部分綠地、部分第四種住宅區」。（見卷第31頁土地使用分區證明書）㈢臺中市政府都市發展局110年4月29日中市都測字第1100075
302號函復：系爭土地使用分區應為「綠地用地」，無需辦理地籍逕為分割。（見卷第33頁都發局函）㈣系爭土地之土地使用分區證明書（文號：110年5月17日沙
區建字第1100011277號）記載系爭土地使用分區為「綠地」。（見卷第35頁土地使用分區證明書）
二、原告主張因系爭土地全部為綠地，故系爭契約買賣標的為系爭土地全部等語，為被告所否認，並以系爭土地全部為綠地，無法辦理逕為分割綠地及建地為給付不能等語為辯。經查：
㈠按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約。」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」民法第345條第1項、第348條第1項、第367條分別定有明文。依上開規定，原告為系爭契約之買受人，應負之義務為交付約定買賣價金及受領買賣標的土地，被告應負之出賣人義務則為交付符合系爭契約約定之買賣標的土地予原告、並使原告取得買賣標的土地之所有權。按之原告所負買賣價金給付義務，為金錢給付義務，金錢屬可代替物，並無給付不能可言；而系爭土地目前亦無因法令限制或遭扣押等依法不得移轉之情事存在（見卷第83-85頁土地登記謄本），亦無給付不能之情事。是兩造就系爭契約之給付義務，並無給付不能之情事，堪以認定。
㈡被告抗辯系爭契約有給付不能情事，無非以系爭土地於兩
造簽約後確認均屬綠地，致被告無法取得期待之建地利益，系爭契約第14條約定逕為分割給付不能等語。然查，系爭契約開首載明「茲就乙方所有後開土地賣與甲方…土地坐落台中市○○區○○段000○000地號，面積：共251.36平方公尺，權利範圍：1/1。第一條：雙方議定買賣價款金額為新台幣貳佰捌拾萬元整。…」、於第14條特約事項」則記載「⒈本件買賣標的全部屬台中市都市計劃之公共設施保留地，且現況供公眾通行符合『台中市都市計劃容積移轉審查許可條件作業要點』及『都市計劃容積移轉實施辦法』，如經台中市政府勘查發現有占用物或其他糾紛導致會勘及捐贈未過等情形乙方負責排除，買賣標的如無法完成市府取得容積移轉許可函則依原買賣價金由乙方三日內無息退還甲方，甲乙雙方並同意解除本買賣契約，衍而產生過戶給乙方（或指定人）相關費用由乙方負擔。」等語，並再手寫加註「特約事項：因需辦理逕圍（應為『為』之誤載）分割，故總價依照分割後謄本比例作為遞減。分割費用由賣方支付。」等語（見卷第24頁）。綜合兩造上開約定以觀，兩造簽訂系爭契約時，並無以系爭土地必須能分割出建地及綠地為買賣前提條件之約定，此參之兩造於系爭契約開首已約明買賣標的物為系爭土地之全部面積25
1.36平方公尺（870地號土地面積128.12平方公尺、871地號土地面積123.24平方公尺，見卷第83-85頁土地登記謄本），於第14條⒈亦載明系爭土地全部屬公共設施保留地，顯見兩造簽約當時雖約定原告向被告購買系爭土地屬綠地部分，然兩造主觀上應有系爭土地均為綠地之認識，僅因慮及兩造簽約當時取得之土地使用分區證明書（文號：110年2月26日沙區建字第1100004573號）記載系爭土地使用分區為「部分綠地、部分第四種住宅區」，為免系爭土地如含有建地在內，兩造將因買賣土地面積不足而滋生價金爭議，故而預先約定辦理逕為分割後，總價金按照分割後謄本比例遞減，兩造此部分約定，僅屬買賣價金計算、調整之約定而已，尚無從推認兩造係以系爭土地能逕為分割出建地與綠地為買賣之前提條件。從而，被告以系爭土地無法分割出建地，抗辯系爭契約因未能逕為分割屬給付不能而無效，或依爭契約第14條約定，不待他方為解除契約之意思表示，兩造同意無條件解除云云，均無可採。
㈢被告復以系爭契約係遭原告詐騙簽立，且系爭契約之約定
違反公平正義及誠信原則，業經被告於110年4月10日以臺北大同郵局第153號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示、於110年5月25日以臺中國光路郵局第180號存證信函撤銷被詐欺所簽立之系爭契約等語。然查：
⑴被告主張系爭契約違反公平正義及誠信原則，無非以系
爭契約欠缺付款期數金額及移轉登記履行權利義務之約定等語，為其論據。惟兩造簽訂系爭契約時，系爭土地之土地使用分區證明書上記載為「部分綠地、部分第四種住宅區」，故而兩造於系爭契約第14條約定辦理逕為分割，已如前述，則兩造在辦理逕為分割所需時程未定下，暫不約定付款期數金額及應履行所有權移轉登記之期限，尚與不動產交易常情相符，難認有何違反公平正義及誠信原則之處。況買賣契約未約定契約雙方當事人之履約期限，乃屬常見之交易方式，如買賣之一方不積極履約，他方得定期催告履行，使該不履行之一方負債務不履行責任，於契約雙方當事人之權益保障並無不利之處，是兩造縱然未約定原告應給付買賣價金之期數金額，被告非不得定期催告履行或行使同時履行抗辯權，以維護自身權益，乃被告並未定期催告原告給付買賣價金，在原告尚無給付遲延或拒絕給付下，即逕於110年4月10日以臺北大同郵局第153號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示，該解除契約之意思表示自不生解除系爭契約之效力。
⑵再被告就兩造簽立系爭契約時，原告施用何詐術致使被
告陷於錯誤而簽訂系爭契約，並未為明確之主張及舉證，徒以兩造簽訂系爭契約時，原告僅交付10萬元即取得系爭土地所有權狀，使被告事後陷於資產遭淘空之恐懼等空言，主張係遭原告詐欺而簽訂系爭契約云云，要難採憑。則被告主張系爭契約業經其以110年5月25日臺中國光路郵局第180號存證信函撤銷，自無可採。
㈣另依系爭契約所載之買賣標的物及系爭契約第14條之約定
，兩造簽約當時雖約定原告向被告購買系爭土地屬綠地部分，然兩造主觀上應有系爭土地均為綠地之認識，僅因當時之土地使用分區證明書記載系爭土地使用分區為「部分綠地、部分第四種住宅區」，為事後免爭議，兩造才預先約定逕為分割後之買賣價金計算、調整，已詳如前述，則於兩造簽訂系爭契約後，雖都發局110年4月29日中市都測字第1100075302號函復系爭土地使用分區應為「綠地用地」無需辦理地籍逕為分割、土地使用分區證明書（文號：110年5月17日沙區建字第1100011277號）記載系爭土地使用分區為「綠地」，亦難認有何情事變更。從而，被告抗辯兩造簽約後系爭土地確定全部為綠地，有民法第227條之2規定情事變更原則之適用，亦無足採。
三、基上所述，系爭契約並無給付不能而無效之情事，且被告所為解除或撤銷系爭契約之意思表示，均不生解除或撤銷系爭契約之效力，系爭契約仍有效存在，兩造自應受系爭契約之拘束，則原告主張因系爭土地全部為綠地，系爭契約買賣標的為系爭土地全部，委堪採憑。又原告依系爭契約之約定給付買賣價金之義務，與被告交付並移轉系爭土地所有權之給付義務，乃屬系爭契約之對待給付，則原告聲明於其給付尚未給付之買賣價金270萬元（約定總價280萬元扣除已付簽約金10萬元後之餘額）之同時，依民法第348條規定請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，於法洵屬有據，應予准許。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉正本係依原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
書記官 巫偉凱