臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1835號原 告 廖文臆訴訟代理人 陳浩華律師被 告 林克義訴訟代理人 陳昭勳律師當事人間移轉不動產所有權登記事件，本院於民國110年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付被告430萬元之同時，將坐落臺中市○○區○○段000地號（權利範圍：10000分之377）及其上同段2065建號（門牌號臺中市○○區○○○街0000號，權利範圍：全部）、2075建號（權利範圍10000分之413）之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求：「請求判決原告給付被告新台幣（下同）430萬元之同時，被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號（權利範圍：10000分之377）及其上同段2065建號（門牌號臺中市○○區○○○街0000號，權利範圍：
全部）之不動產移轉登記予原告。」（見本院卷11頁），嗣於110年10月26日言詞辯論期日當庭追加上開建物共用部分「2075建號（權利範圍10000分之413）」（見本院卷106頁），可認係基於同一基礎事實，依前開說明，應予准許。
貳、兩造主張
一、原告主張：㈠兩造於110年3月5日就坐落被告名下臺中市○○區○○段000地號
（權利範圍：10000分之377）之土地，及其上同區段2065建號（權利範圍：全部）、2075建號（權利範圍：10000分之413），門牌號碼為臺中市○○區○○○街0000號之建物（下合稱系爭房地），簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約書面上雖記載總價款為1,100萬元整，然此金額並非實際交易金額，係因原告希望能向銀行申請多一些貸款，才提高契約書記載之買賣總價，然兩造合意之實際交易金額應為830萬元。
㈡因被告於系爭房地上尚有未清償之抵押債務370萬元，原告乃
協助被告代為清償該370萬元抵押債務，並充作本件買賣價款之一部，加計被告已收受原告給付之訂金3萬元（見本院卷89頁），及自履保公司先行撥付取得之27萬元（見本院卷91至93頁），合計被告已取得400萬元（計算式：370萬元+3萬元+27萬元＝400萬元），故原告僅尚有430萬元（計算式：
830萬元-400萬元＝430萬元）價金未給付。被告嗣卻違背約定，提高系爭房地買賣價金，顯有違誠信原則，並有詐欺之嫌。原告為避免本件買賣懸而未決，乃於110年5月31日委請律師以佑權華律字第0000000號律師函，通知被告冀其於函到3日內按實際約定價格履約，被告已於110年6月1日收到該函，仍置之不理，原告才提起本訴，並願給付430萬元予被告以完成本件買賣。
㈢並聲明：如主文所示。
二、被告抗辯稱：㈠系爭契約買賣價金確實為1,100萬元，約定付款方式第一期款
270萬元、第二期款110萬元，尾款720萬元，依契約書及第一建經價金信託履約保證帳戶明細，記載買賣總金額均為1,100萬元。原告主張為830萬元，既無任何書面證據，不足採信。
㈡兩造於110年3月5日簽約當時，原告即交付被告現金3萬元。
又因被告於系爭房地上除就星展銀行貸款設定第一順位抵押權外，另有設定第二順位抵押權，故雙方約定由原告代償被告第二順位抵押權以充作買賣契約之價款，但並無約定被告為原告另設定抵押權，而原告已於110年3月8日代償上開第二順位抵押債務370萬元。此外，兩造另協議由履約專戶中先行撥付27萬元與被告，並已由被告取得（見本院卷91至93頁），故原告已支付被告400萬元價金，但尚有尾款700萬元應匯入履約保證帳戶而尚未給付，已違反系爭契約第八條第一項約定，故原告除尾款700萬元外，尚應賠償自約定交付尾款期日110年5月23日之次日起至給付尾款完成之日止之違約金，被告並以110年8月19日答辯狀催告原告於收受書狀後7日內應給付尾款700萬元，原告請求並無依據。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執及爭執事項
一、不爭執事項：㈠兩造於110年3月5日就坐落臺中市○○區○○段000地號（權利範
圍：10000分之377）土地，及其上同段2065建號（權利範圍：全部）、2075建號（權利範圍：10000分之413），門牌號碼為臺中市○○區○○○街0000號建物，簽立不動產買賣契約書（即系爭契約）。
㈡依系爭契約第三條記載雙方議定總價款計1,100萬元整。付款
方式：第一期款270萬元；第二期款110萬元；第三期款0元；第四期款（尾款）720萬元，並於第四期款金額欄內記載「交屋110.05.23」。
㈢被告於系爭房地上設有第一、二順位抵押債務，兩造約定由
原告代償第二順位抵押債務370萬元，並充作本件買賣價款，原告已於110年3月8日代償第二順位抵押債務，並已塗銷抵押權。㈣原告於110年3月5日訂約當日已支付訂金3萬元予被告，被告
並於110年3月12日自第一建經履保公司先行撥付取得27萬元，加計原告代償之抵押債務370萬元，合計原告已支付被告400萬元。
㈤系爭房地目前仍登記於被告名下。
二、爭執事項：㈠系爭契約實際買賣總價款數額為何？㈡原告主張被告應於原告給付剩餘款430萬元後移轉系爭房地予
原告，有無理由？
肆、本院判斷：
一、系爭契約之總價應為830萬元：㈠原告主張系爭房地之買賣契約總價為830萬元，係因希望向
銀行申辦多一些貸款，始於契約將價格提高為1100萬元乙節，業據證人即承辦代書嚴翊方於本院110年9月30日言詞辯論期日到庭證述：現場雙方講好價格是830萬元，因有二胎要塗銷，原告發現要先拿出370萬元，希望貸款可以拉高，雙方同意寫1100萬元試試看，而契約約定第一期款270萬元是虛構的價金，並沒有匯入履保帳戶，實際上沒有給付這270萬元，系爭契約書是真的，但金額是根據雙方協議調整成1100萬元，二胎塗銷後有幫被告拿回一張370萬元本票，因原告已經出錢，所以設定抵押給原告，本件因雙方現在有爭議，還沒辦理過戶，銀行貸款也還沒正式申請等語明確（見本院卷67至71頁）。並提出系爭房地之登記謄本、被告簽發之370萬元本票及借據（見本院卷81至85頁）為證。證人即介紹人林世銘亦到庭證稱：被告委託銷售系爭房地，伊之前並不認識原告，依告知原告有人以820萬元要向被告購買，原告才加碼10萬元以830萬元向被告購買，這價格是被告當場同意的，而簽約當天被告說有二胎欠600多萬元，可以配合原告貸款向銀行多借一點錢整修房屋，1100萬元是雙方合意的，代書嚴翊方也覺得可以，就以1100萬元去簽約等語（見本院卷71至74頁），並有一般委託銷售契約書可憑（見本院卷97頁）。足證原告所稱兩造就系爭房地之買賣總價係830萬元，係因貸款數額乃於契約書提高價格為1100萬元等語，確屬有據。而證人嚴翊方（即代書）願意甘冒偽造文書的風險，為上開陳述；另證人林世銘（即仲介），因本件買賣價金愈高，其獎金愈高，並無必要將實際買賣價格拉低，而為損人不利己之陳述。足見二位證人之證詞，均屬實在。
㈡依系爭契約第3條之約定，本件第一期款270萬元係簽約時買
方（按即原告）應給付之期款交由特約地政士存匯入履保專戶（見本院卷17頁）。然就該金額被告亦自陳未取得該數額（見本院卷106頁），且證人嚴翊方亦證稱未匯入履保帳戶（見本院卷70頁）。而被告所稱二胎塗銷之債權額經查係370萬元乙情，已如前述，亦非此第一期款所稱270萬元。故此亦足認定兩造之契約約定價格確係830萬元，而第一期款所稱270萬元係兩造約定做帳記載為1100萬元以利提高貸款所用，並非兩造約定之買賣價格。
㈢綜上，本件應認原告所主張系爭契約之總價為830萬元乙節，
確屬真實。
二、本件系爭房地之買賣，兩造有以830萬元價格達成買賣合意乙節，業如前述。而系爭契約現尚合法有效存在，且兩造對於原告已於110年3月5日訂約當日已支付訂金3萬元予被告，被告並於110年3月12日自第一建經履保公司先行撥付取得27萬元，加計原告代償之抵押債務370萬元，合計原告已支付被告400萬元等情，均無爭執。故原告尚餘430萬元之買賣價款未付。從而，原告基於兩造系爭買賣契約之法律關係，起訴請求被告應於原告給付被告430萬元之同時，將坐落臺中市○○區○○段000地號（權利範圍：10000分之377）及其上同段2065建號（門牌號臺中市○○區○○○街0000號，權利範圍：全部）、2075建號（權利範圍10000分之413）之不動產所有權移轉登記予原告，洵屬有據，應予准許。
三、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不再一論述。
伍、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 16 日
民事第二庭 法 官 李悌愷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 16 日
書記官 蘇文熙