臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1902號原 告 臺中市○○區○○法定代理人 黃春富訴訟代理人 許秉燁律師被 告 黃祺惠訴訟代理人 張世昌被 告 鄭滇萍上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃祺惠應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號758⑴（面積49.9平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。
二、被告鄭滇萍應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號758⑵（面積21.05平方公尺）之鐵皮棚架拆除，並將該部分土地返還予原告。
三、被告黃祺惠應給付原告新臺幣21萬0,462元，及自民國110年8月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被告黃祺惠應自民國110年5月21日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣1萬0,022元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告黃祺惠負擔70％，餘由被告鄭滇萍負擔。
七、本判決第一項、第三項於原告以新臺幣108萬元為被告黃祺惠供擔保後，得假執行；但被告黃祺惠如以新臺幣322萬9,412元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告以新臺幣42萬5,000元為被告鄭滇萍供擔保後，得假執行；但被告鄭滇萍如以新臺幣127萬3,525元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項於原告就按月給付已到期部分，每期以新臺幣3,340元為被告黃祺惠供擔保後，得假執行；但被告黃祺惠如每期以新臺幣1萬0,022元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴時聲明第1項原為：被告黃祺惠應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上（下稱系爭土地）之地上物（位置及面積以地政機關實測為準）移除，並將土地騰空返還給原告。嗣於民國112年12月8日更正聲明為：黃祺惠應將系爭土地上如附圖（即臺中市清水地政事務所112年9月23日土地複丈成果圖）所示編號758⑴（面積49.9平方公尺）之建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋，下稱系爭房屋）拆除，並將該部分土地（下稱系爭被占用土地）返還予原告。另追加鄭滇萍為被告，請求鄭滇萍將系爭土地上如附圖所示編號758⑵（面積21.05平方公尺）之鐵皮棚架（下稱系爭棚架）拆除，並將該部分土地返還予原告。核原告更正後之聲明，係就地政機關實際測量結果，特定黃祺惠應拆除之範圍，並未變更訴訟標的，僅係補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更；而原告追加鄭滇萍為被告，雖為訴之追加，惟因請求之基礎事實同一，均係請求被告將系爭土地上之地上物拆除，依據前揭規定，均應准許。
二、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，訴外人黃椿榮、黃義男、黃全德、黃椿椅（下稱黃椿榮等4人）於58年間未經原告同意，擅自在系爭土地上興建系爭房屋，嗣由黃祺惠於108年8月21日取得系爭房屋所有權，已妨害原告就系爭土地之使用收益。縱認原告同意黃椿榮等4人興建系爭房屋並出具土地使用同意書（下稱系爭同意書），然該同意書之性質為使用借貸契約（下稱系爭借貸契約），僅具有相對性，黃祺惠非系爭借貸契約之當事人，且原告未同意黃椿榮等4人將系爭土地交由黃祺惠使用，黃祺惠仍為無權占有系爭土地，原告自得請求黃祺惠拆除系爭房屋。又鄭滇萍擅自在系爭土地上搭建系爭棚架，原告亦得請求鄭滇萍拆除該棚架。另黃祺惠自108年8月21日起無權占有系爭被占用土地，受有相當於租金之不當得利，且致原告受有無法使用系爭被占用土地之損害，迄至110年5月20日止，黃祺惠應給付原告新臺幣（下同）68萬3,584元，及自110年5月21日起至返還系爭被占用土地之日止，按月給付原告3萬1,072元。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第181條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）黃祺惠應將系爭房屋拆除，並將系爭被占用土地返還予原告。（二）鄭滇萍應將系爭棚架拆除，並將該部分土地返還予原告。（三）黃祺惠應給付原告68萬3,584元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自110年5月21日起至返還系爭被占用土地之日止，按月給付原告3萬1,072元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）黃祺惠則以：系爭土地係訴外人即黃椿榮等4人父親黃炎於日據時期向原告購買，依日本民法之規定，無須辦理所有權之登記，原告非系爭土地之所有權人。且系爭房屋最早係於日據時期興建，對系爭土地應有物權之使用關係存在。縱認原告為系爭土地所有權人且系爭房屋非日據時代興建，然黃椿榮等4人係經過原告同意始於59年間興建系爭房屋，黃祺惠取得所有權後，已於109年4月1日辦理系爭房屋之第1次保存登記，原告卻逾50年均未對黃椿榮等4人主張拆除系爭房屋，亦未向黃椿榮等4人收取租金，是黃椿榮等4人應係基於地上權之物權關係而為有權占有，並由黃祺惠繼受該法律關係，且無須繳納租金。縱認該關係並非物權關係，被告亦係基於租賃或使用借貸之法律關係而為有權占有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）鄭滇萍則以：我向黃祺惠承租系爭房屋，並搭建系爭棚架用來遮雨，原告亦知悉等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第492至493頁、卷四第241、355頁）：
（一）黃祺惠於108年8月14日以61萬1,000元拍定系爭房屋，本院於108年8月16日發給黃祺惠權利移轉證書，黃祺惠並於108年8月21日收受。本院於拍賣系爭房屋前曾通知原告是否行使優先承購權，但原告並未行使。
（二）黃祺惠於109年4月1日辦理系爭房屋之第1次保存登記（臺中市○○區○○段000○號），並登記為所有權人。
（三）原告為系爭土地之所有權人，系爭房屋則坐落在系爭土地上，面積49.9平方公尺。
（四）原告主事務所之門牌號碼於52年3月1日由「清水鎮清水里9鄰中山路10號」整編為「清水鎮清水里9鄰中山路94號」。
五、得心證之理由：
（一）原告為系爭土地之所有權人：
1.按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條第1項、第759條之1分別定有明文。
2.依系爭土地登記第一類謄本記載：「所有權人：臺中市清水區農會」等語（見本院卷一第27頁），已足推定原告為系爭土地之所有權人。黃祺惠固辯稱黃炎已於36年2月向原告購買系爭土地，依日本民法第176條、第177條規定，僅須雙方意思表示合致即生物權移轉之效力，不以登記為生效要件等語。然查臺灣於34年10月25日光復，民法自該日起即施行於臺灣，而不適用日本民法之規定，縱認黃祺惠所提土地買賣契約書為真正，惟黃炎既於36年2月向原告購買系爭土地（見本院卷四第125至126頁），即應適用我國民法之規定。而依民法第758條規定，不動產物權非經登記不生效力，是黃炎既未登記取得系爭土地之所有權，原告自仍為系爭土地之所有權人，黃祺惠上開所辯，難認可採。
（二）原告確於00年0月間出具系爭同意書，同意黃椿榮等4人在系爭土地上興建系爭房屋：
1.觀諸臺中市政府都市發展局59府都建建字第155號建造執照卷宗（下稱系爭卷宗）內所附之系爭土地登記謄本（下稱系爭謄本）及系爭同意書，所有權人均係記載「清水鎮農會」，而非「臺中縣清水鎮農會」，住址亦均記載為「清水鎮清水里中山路16號」，且均未記載法定代理人之姓名（見本院卷一第330、350頁），足見系爭同意書上之記載確與系爭謄本所載相符，系爭同意書應係依照系爭謄本所登記之資料填寫，而未有誤載之情形。是原告主張其不會在系爭同意書上僅記載清水鎮農會，而會記載全名臺中縣清水鎮農會及法定代理人之姓名，亦不會誤載原告住址為清水鎮清水里中山路16號等節，尚無可採。
2.又系爭謄本係由訴外人即地政士鮑國器於58年7月9日向臺中縣清水地政事務所（現已改制為臺中市清水地政事務所，下同）申請，鮑國器所留「清水鎮南寧里鎮北街21號」之住址，為原告於日據時期所蓋之宿舍地址，有系爭謄本附卷可參（見本院卷一第328頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第490至491頁、卷三第502至503頁），足見鮑國器於58年間應係原告之職員，且負責替原告申請系爭謄本，而難認原告未知悉黃椿榮等4人要在系爭土地上興建系爭房屋。
3.另系爭房屋左鄰為訴外人蔡芳郎，且蔡芳郎自58年起至96年止均擔任原告之總幹事，有築設共同壁同意書及原告網站擷圖在卷可查（見本院卷一第67、326頁），參以證人黃椿榮於本院審理時證稱：伊與黃義男、黃全德、黃椿椅興建系爭房屋時，確定有取得原告之同意，但伊沒有親自到原告營業處所接洽。訴外人即伊母親黃張對向原告借款5萬元興建系爭房屋，並由伊與黃義男擔任保證人。伊不認識蔡芳郎，只知道蔡芳郎是原告的人，由黃義男負責與蔡芳郎接洽等語（見本院卷二第230至232頁），足見系爭房屋之左鄰蔡芳郎確為原告之總幹事，且知悉黃椿榮等4人要在系爭土地上興建系爭房屋，堪認原告確有同意黃椿榮等4人在系爭土地上興建系爭房屋，否則蔡芳郎身為原告之總幹事，且任職期間將近38年，明知黃椿榮等4人在系爭土地上興建系爭房屋，衡情應會對黃椿榮等4人請求拆屋還地，而非任由黃椿榮等4人繼續無權占有系爭土地。
4.綜上，系爭同意書與系爭謄本之記載一致，申請系爭謄本之地政士鮑國器又是原告之職員，且原告之總幹事蔡芳郎為系爭房屋之左鄰，於其任職期間均未對黃椿榮等4人請求拆屋還地，參以原告自承有與系爭同意書上之印文相似類型之印章（見本院卷一第475至476頁），足證原告確有出具系爭同意書，並同意黃椿榮等4人在系爭土地上興建系爭房屋。
（三）系爭同意書之性質應為使用借貸契約：
1.按使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約，當事人之一方約定以物交他方使用，究屬使用借貸或租賃，應衡酌他方是否支付使用之對價，予以認定（最高法院107年度台上字第1606號判決意旨參照）。
2.黃椿榮等4人係經原告同意，而在系爭土地上興建系爭房屋，業經本院認定如前，而黃椿榮等4人自始均未繳納使用系爭土地之對價予原告，為黃祺惠所不爭執（見本院卷二第181頁），堪認系爭同意書之性質，應為使用借貸契約而非租賃契約。
3.黃祺惠雖辯稱其係基於地上權之物權關係而為有權占有，然依民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，而黃椿榮等4人及黃祺惠均非系爭土地之地上權人，有系爭土地登記第一類謄本附卷可參（見本院卷一第104頁），難認其等係基於地上權之物權關係而為有權占有，是黃祺惠上開所辯，並不足採。
4.至黃祺惠辯稱系爭房屋並非新建，早在日據時期即已建造完成，黃椿榮等4人係基於日據時期之物權關係使用系爭土地等節。然黃椿榮於本院審理時證稱：伊從小就住在系爭房屋，直至68年始遷出。一開始是店鋪的房子，後來店鋪的房子燒掉之後，才另外於58年間徵求原告同意後興建系爭房屋，系爭房屋與原本店鋪的房屋不同，系爭房屋是後來蓋的，不是同一棟等語（見本院卷二第232頁），足證系爭房屋確係於58年間興建，與原址之店鋪非屬同一建物，且黃椿榮等4人亦係因原告出具系爭同意書後，始基於系爭借貸契約在系爭土地上興建系爭房屋，黃椿榮等4人並未取得何物權，是黃祺惠上開所辯，亦難認可採。
（四）黃祺惠不得以系爭同意書對原告主張有權占有，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求黃祺惠拆除系爭房屋，並將系爭被占用土地返還予原告；請求鄭滇萍拆除系爭棚架，並將該部分土地返還予原告，均有理由：
1.按借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物，民法第467條第2項定有明文。又土地使用同意之借貸契約為債之關係，除法律另有規定或其他特別情形外，僅於特定當事人間有其效力，地上物之受讓人不得據以對土地所有人主張有繼續占用土地之使用權。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段亦分別有明定。
2.黃椿榮等4人係基於系爭借貸契約而在系爭土地上興建系爭房屋，業如前述，而黃祺惠係先拍定取得系爭房屋應有部分4分之1後，再經由變價分割取得系爭房屋全部所有權，為黃祺惠所不爭執（見本院卷四第240頁），足見黃祺惠係自黃椿榮等4人受讓取得系爭房屋所有權，而非繼承取得之情形，是系爭借貸契約僅於原告與黃椿榮等4人間有債權效力，黃祺惠則不得以系爭借貸契約對原告主張其為有權占有。又系爭土地為原告所有，黃祺惠既未能舉證證明其占有系爭被占用土地有何正當權源，堪認黃祺惠所有系爭房屋確係無權占有系爭被占用土地，是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求黃祺惠拆除系爭房屋，並將系爭被占用土地返還予原告，核屬有據。
3.又鄭滇萍占有系爭土地搭建系爭棚架，並未得原告同意，其雖向黃祺惠承租系爭房屋，對原告仍無正當占有權源，自屬無權占有，不因原告是否知悉而有不同。是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求鄭滇萍拆除系爭棚架，並將該部分土地返還予原告，亦屬有據。
（五）原告依民法第179條、第181條規定，請求黃祺惠給付22萬4,847元，及自110年5月21日起至返還系爭被占用土地之日止，按月給付原告1萬0,707元，為有理由；逾此範圍之請求，即無理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又土地法第105條準用第97條第1項規定，於城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10％為限。再於城市地方租地建屋供營業使用者，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，所約定之租金，不受上開法條規定之限制。（最高法院109年度台上字第187號判決意旨參照）。
2.黃祺惠自108年8月21日取得系爭房屋所有權後，即屬無權占有系爭被占用土地，業如前述。黃祺惠嗣於109年11月4日將系爭房屋以每月1萬5,000元出租予訴外人即鄭滇萍女兒蔣業慧，實際承租人則為鄭滇萍，有房屋租賃契約書暨公證書在卷可佐（見本院卷三第531至535頁），且為被告所不爭執（見本院卷四第72、241頁），堪認黃祺惠係藉由系爭被占用土地及系爭房屋營商而享受商業上之特殊利益，是系爭被占用土地之租金，自不受系爭土地申報總價年息10％之限制。又每月租金1萬5,000元，應包含系爭被占用土地及系爭房屋之租金，而兩造均同意系爭房屋現值以150萬元計算（見本院卷四第241頁），參以系爭被占用土地於108年間之鑑定價格為每平方公尺6萬0,500元，面積49.9平方公尺，總價值為301萬8,950元（計算式：每平方公尺6萬0,500元×49.9平方公尺＝301萬8,950元），有陳世達建築師事務所土地鑑定表在卷可參（見本院108年度司執字第3872號卷）。是系爭房屋及系爭被占用土地之總價額為451萬8,950元，系爭被占用土地占上開價額比例為
66.81％（計算式：301萬8,950元／451萬8,950元＝66.81％，四捨五入取至小數點後第4位），依此比例計算系爭被占用土地之租金應為每月1萬0,022元（計算式：1萬5,000元×66.81％＝1萬0,022元，元以下四捨五入）。
3.從而，原告請求黃祺惠自108年8月21日起至110年5月20日止，相當於租金之不當得利21萬0,462元（計算式：1萬0,022元×21個月＝21萬0,462元），及自110年5月21日起至黃祺惠返還系爭被占用土地之日止，按月給付原告1萬0,022元，為有理由；逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求黃祺惠拆除系爭房屋，並將系爭被占用土地返還予原告；請求鄭滇萍拆除系爭棚架，並將該部分土地返還予原告；依民法第179條、第181條規定，請求黃祺惠給付21萬0,462元，及自起訴狀繕本送達黃祺惠翌日即110年8月6日（起訴狀繕本於110年8月5日送達黃祺惠，見本院卷一第54頁）起，按週年利率5％計算之利息，暨自110年5月21日起至返還系爭被占用土地之日止，按月給付原告1萬0,022元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部份，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。至黃祺惠雖聲請調取系爭房屋之建物平面圖、黃炎及黃張對設籍在系爭房屋之戶籍資料、臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書，並聲請命黃椿榮提出系爭房屋及土地之買賣契約、繳納地價稅之證明及系爭房屋之稅籍證明，欲證明系爭房屋係於日據時期興建而有占有權源，然系爭房屋起造人及使用人黃椿榮已證稱系爭房屋係於58年間興建，原址之店鋪業已燒燬，且黃椿榮提出黃炎之買賣契約日期為36年2月，臺灣當時業已光復，亦與日據時期之法律無涉，難認有何調查必要，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由。惟原告僅就請求不當得利部分受部分敗訴之判決，本院審酌該部分屬112年11月14日修正前民事訴訟法第77條之2第2項所定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書規定，命被告依比例負擔全部訴訟費用。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 謝佳諮法 官 董庭誌正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 30 日
書記官 江慧貞