臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1939號原 告 張秀雲訴訟 代理人 陳鎮律師複 代理人 葉育菁律師被 告 林秋妙兼訴訟代理人 林玄匙上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○區○○里○○○街000巷0○0號房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾柒萬玖仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾叁萬玖仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款及第7款分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：被告乙○○應將門牌號碼臺中市○區○○里○○○街000巷0○0號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空並遷讓返還予原告等語（見本院卷第13頁）；惟因甲○○主張其為系爭房屋之現實占有人，原告遂於民國110年12月6日以民事訴之追加暨準備狀追加甲○○為被告，並變更聲明為（一）被告2人應將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第123頁）。核原告所為聲明之追加及變更，均係本於系爭房屋之租賃關係而生，其基礎事實同一，且該訴訟標的對於數人必須合一確定，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告乙○○於107年3月15日向原告承租系爭房屋，未定期限，約定每月租金新臺幣（下同）4000元，被告應於每月15日前給付租金予原告；然被告自107年3月15日起至109年9月15日止均未曾繳納任何租金，雖被告乙○○曾於108年3月20日匯款3萬元予原告，然該筆款項係被告乙○○用以償還107年3月4日締約前其承租系爭房屋所積欠之租金，且即便扣除該筆3萬元款項，被告所積欠之租金仍已逾2個月以上，而原告前於109年9月26日已寄發存證信函向被告表明限被告於函到7日內如數繳納欠租，該存證信函並於109年10月19日合法送達被告，然被告仍置之不理，且原告於該存證信函中亦表明不再續租並請被告於109年10月31日搬遷清空返還系爭房屋等語，準此，原告以109年10月31日為系爭租約終止日，被告即應將系爭房屋遷讓並返還予原告，縱認未訂1個月前通知，基於誠實信用原則，業已過相當期間，原告行使終止權應屬適法，則原告請求被告騰空遷讓並返還系爭房屋，當屬有據；再原告於上開存證信函中表明不再續租房屋即有終止租約之意思表示，為求明確，原告再以本件民事起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示。另被告乙○○雖辯稱系爭房屋並非由其承租，承租人應為其妹即被告甲○○云云；然系爭房屋係原告出租予被告乙○○，因被告乙○○係原告在元大證券公司之營業員，兩造為多年好友且原即有承租關係，租約屆期後，被告乙○○稱系爭房屋仍欲續行承租供被告甲○○使用，倘若被告甲○○未依約給付租金，被告乙○○則必為支付，系爭租約係由被告乙○○與原告為上開口頭約定，並未簽立書面契約，原告則非與被告甲○○為上開口頭約定，故系爭租約係由原告與被告乙○○簽訂，被告甲○○則為系爭租約之實際占有使用人。又被告甲○○雖稱其與原告於109年11月10日於臺中市南區區公所調解委員會（下稱系爭調委會）簽訂合約，約定原告已同意不追繳110年2月15日前之欠租，且被告乙○○所繳交之3萬元係抵償110年2月15日後之租金云云；然原告否認上情，且由系爭調委會調解事件處理單可知當日調解並不成立，是被告辯稱上情，顯與事實不符。又被告乙○○係於108年3月20日將3萬元匯入原告之帳戶，而該筆3萬元應係用以抵償被告於108年3月20日前所積欠之租金，被告稱該筆3萬元係用以抵償110年2月15日後之租金，顯有違常情。系爭租約業經原告合法終止，已如前述，則締約人被告乙○○依法自負有返還租賃物之義務，雖被告乙○○將系爭房屋交予被告甲○○使用，然被告乙○○仍為間接占有人，被告甲○○則為直接占有人，是依民法第455條第1項前段、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空並返還予原告，洵屬有據等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告乙○○則以：其並未居住於系爭房屋，其係介紹其妹即被告甲○○租住系爭房屋，系爭房屋並非其所承租。原告與被告甲○○並未見過面，係其與原告口頭約定系爭房屋之不定期租約，並非被告甲○○與原告約定者，且係約定每3個月繳交1次房屋租金，係其向原告表示要讓被告甲○○去承租居住系爭房屋，原告應不可再行追加被告甲○○為被告，此於法不合。系爭房屋自98年承租至今，原告均有如期收租並有簽名為證，系爭房屋已承租12年，當初介紹被告甲○○向原告承租系爭房屋時，並未與原告約定若被告甲○○不繳房租即由其負責繳納，且一開始繳房租都正常，其不清楚被告甲○○如何繳房租，然被告甲○○表示並無自107年積欠租金至今，被告甲○○係接廣告設計案件，因疫情關係，接設計案不容易，有遲繳房租之情，故原告即要求被告甲○○搬走，嗣於110年2月兩造至區公所和解，且有達成協議，約定被告甲○○可繼續居住系爭房屋，且應繼續繳房租予原告，108年間其有委由其另一個妹妹匯款3萬元至原告之上海銀行帳戶，該款項係作為倘若房租欠繳時，可拿來抵充房租，故應可自抵充110年3月起算之房租等情，以資抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被告甲○○則以：系爭房屋原係其另1個姐姐租住，後來她自己有買房子，系爭房屋即改由其承租，其向原告表示，原告表示同意要繼續出租，一開始1次先繳半年，收了好幾期後，原告表示要不要改成3個月繳1次，其同意，後來陸陸續續繳，有時候半年繳1次，有時是3個月繳1次，一直繳到疫情開始時，至於繳到何時，其忘記了，後來其姐姐有匯款3萬元，有表示若其繳不出來，就由其姐姐匯款，若其姐姐繳該3萬元算是保證金，1個月4000元租金，就可抵掉大約8個月租金，等於繳了去年即110年1月至8月之租金，這筆當初是說萬一其無法繳納，其姐姐會繼續繳，後來原告說要提告，所以原告不要收租金，是原告不收，並非其等不給付。原告說因為跟被告乙○○是好朋友，所以不用簽契約，可一直租下去，也不用押租金，其等間為不定期租約，其當初也要跟原告簽契約，是原告不要。109年11月10日，其與原告有在系爭調委會簽定合約，約定原告就110年2月15日前之欠欠租均不再向其追繳，但後續租金款項由其姐姐負責，其姐姐也依約繳了3萬元，故應自110年2月15日開始算8個月均有繳納租金。原告寄發存證信函後，其與其姐姐有再去原告家再調解1次，其等均為對方之保證人，原告同意其等繼續租，原告之前要賣房子，後來說房子不賣了，原告有口頭同意要繼續出租系爭房屋予其等使用等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
五、本院得心證之理由：
（一）查原告主張伊為系爭房屋之所有權人，系爭房屋係由被告乙○○與伊於107年3月15日以口頭約定成立不定期租賃契約，約定每月租金為4,000元，被告應於每月15日前給付租金，無押租金之約定，系爭房屋現為被告甲○○直接占有使用中等事實，業據原告提出系爭房屋之建物所有權狀及房屋稅籍證明書等為證(見本院卷第21頁及第35頁)，此部分亦為被告所不爭執，堪先信屬真實。
（二）至原告主張被告自107年3月15日起均未繳納租金，業已積欠租金達2個月以上，原告遂於109年9月26日寄發存證信函向被告表明限被告於函到7日內如數繳納欠租，該存證信函並於109年10月19日合法送達被告，然被告仍置之不理，且原告於該存證信函中亦表明不再續租並請被告於109年10月31日搬遷清空返還系爭房屋，是兩造間系爭租約業已合法終止，被告當應遷讓返還系爭房屋予原告等情，則為被告所否認，且以上情置辯。是本件爭點當為，被告有無積欠租金達2個月以上？系爭租約是否業經原告為合法終止？
（三）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第421條、第153條第1項定有明文。又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要(參見最高法院80年度台上字第78號民事裁判意旨)。
次按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條亦有明文。查原告主張伊係與被告乙○○間以口頭約定之方式，就系爭房屋成立不定期租賃契約等情；而被告乙○○固不否認兩造間有成立系爭不定期租約，惟事後抗辯其未與原告間成立系爭租約云云；而查，審之被告乙○○於110年10月8日本院言詞辯論期日中業已自承：「是我跟原告講說我小妹去租，我小妹去住，口頭約定也是我跟原告約定，不是我小妹跟原告約定的。所以他不能再追加我小妹，與法不合」、「我叫我小妹去住。原告為何會告我，是因為原告跟我講的，一開始我大妹搬走了，原告問我要不要去住那裡，我就說不用，但是我問我妹要不要去住，我小妹說要去住，我就跟原告說要繼續租。」等語（見本院卷第99頁），足認原告主張系爭租約係被告乙○○與伊口頭約定表示欲承租系爭房屋，雙方意思表示一致，且被告乙○○就租約期間或租金等契約必要之點亦不為爭執，則系爭不定期租約即已於原告與被告乙○○間成立等語，洵屬有據，從而，被告乙○○事後改稱其未與原告成立系爭租約云云，委屬無據。準此，系爭房屋之不定期租賃契約確實成立於原告與被告乙○○之間，被告乙○○方為系爭房屋之承租人，而被告甲○○則為系爭房屋之實際占有使用人，允無疑義。
（四）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又按租賃關係未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項前段、第3項亦有明文。再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。
查原告主張被告自107年3月15日起至109年9月15日止，僅曾於108年3月20日匯款3萬元予原告，扣除該筆3萬元款項後，尚積欠租金達72,000元，嗣原告於109年9月26日寄發存證信函向被告催繳欠租，及表明不再續租系爭房屋並請被告於109年10月31日搬遷清空返還房屋，被告則於109年10月19日合法收受系爭存證信函，且原告另於111年3月18日本院言詞辯論期日中當庭對被告以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示等情，業據原告提出109年9月26日臺中福平里郵局000410號存證信函在卷可稽(見本院卷第23頁)，且有本院言詞辯論筆錄可參（見本院卷第185頁），復被告就其等有匯款3萬元予原告用以繳納租金，且已收受上開催繳租金及終止租約之存證信函通知等情亦未為爭執，自已堪信為真。至被告乙○○雖仍辯稱其於108年3月20日匯款3萬元至原告上海銀行帳戶，該筆款項係擔保有欠繳房租時，拿來抵充房租之用等情；另被告甲○○亦辯稱其之前均有每3個月或1年繳納租金，其與原告於109年11月10日於系爭調委會已簽訂合約，合約內容係原告同意不追繳110年2月15日以前之欠租，故被告乙○○所繳交之3萬元係抵償自110年2月15日後之租金，且原告有口頭同意要繼續出租系爭房屋予被告云云；然此既為原告所否認，則依舉證責任之分配原則，此部分有利於被告之事實，自應由被告擔負舉證責任。而查，被告甲○○雖迭次辯稱其之前均有按期繳納租金予原告云云；惟則，迄至本件言詞辯論終結前，均未見被告提出其已依約按期繳納自107年3月15日起之租金等相關舉證，以證明其確有依約繳納租金及所繳納租金之金額及期數為何，是堪認被告顯未就上開有利於其己之事實盡舉證責任，自難認為真，從而，原告主張被告自107年3月15日起即未曾依約按期繳納任何租金等語，當屬可採。況且，經本院函洽臺中市南區區公所調取被告所述兩造間曾成立調解筆錄之結果，亦經該公所於111年3月23日以公所民字第1110005959號函並附調解事件處理單載明109年11月10日係原告與被告乙○○間聲請調解，惟當日調解並不成立等語(見本院卷第199至207頁)，已可見被告辯稱其等曾與原告於系爭調委會成立調解，原告已同意不向其等追償之前所有欠繳之租金云云，容非有據。再者，觀諸被告甲○○所指其等與原告於109年11月10日所簽立之協議書，係由原告提出於本院為證，固屬無訛（見本院卷第71頁）；然原告既否認該書證為兩造間成立被告得免除積欠租金給付義務之協議書等語，且依該書證所載：「因為房東要收回房屋，要我在110年2月15號要把房子淨空還給房東，我是他妹妹，她委託我代簽契約。
之前的房租，不予追究，不用付任何租金。甲○○。乙○○。
」等情(見本院卷第71頁)，及原告於110年8月30日言詞辯論期日中陳稱：「我房租算被告這麼便宜，被告說有付3萬元，其實是抵之前早就欠的房租，他說這個要算110年3月以後的，我覺得不合理。（問：被告上開所述你們在今年2月有去談和解？）對，因為我要請他們搬走，我當時請被告乙○○及其妹妹一起來調解，在調解庭時，被告乙○○很生氣一直罵就跑掉了，剩下我跟被告妹妹（下均指被告甲○○），我跟被告妹妹有寫剛剛我庭呈給法官看的資料，被告妹妹當時有跟我說願意搬走，但要到過年後，但最後被告妹妹也沒有搬走，而且也沒有付房租。…因為我房子已經跟人家簽約要賣，如果被告願意搬走，其他的錢我都不追究，不跟被告或其妹妹請求。」等語(見本院卷第66至67頁)，可見被告甲○○以其自己及被告乙○○簽寫之上開書證，僅為被告單方之意思表示而交予原告收執之字據，其上既無原告簽名表示同意該字據之內容並由雙方各自收執1份以表兩造確已達成該協議內容之情，自當難作為被告辯稱原告業已無條件同意免除被告於110年2月15日前所積欠之所有租金等情為可採之有利證據甚明，是以，原告主張被告前確有積欠自107年3月15日起之租金未償，原告並無免除被告給付該等欠租之義務等語，洵屬有據。至原告主張扣除被告於108年3月20日匯款之3萬元，自107年3月15日起至109年9月15日止，被告尚積欠租金共計72,000元；而被告則辯稱108年3月20日匯款3萬元予原告，係為擔保並抵充未繳納之房租，且應係抵充110年2月兩造調解成立後之租金云云。而查，兩造間未曾成立上開免除110年2月前被告欠繳租金之給付義務之協議等情，既經本院審認如前，且按常理以言，被告前既已自107年3月15日起即積欠租金未償，何有其後於108年3月20日匯款3萬元給付租金，竟用以抵充將來於110年2月15日協調以後之租金之餘地，是堪徵被告辯稱上情，委無依據，無從採信。基此，即便原告未舉證該筆3萬元匯款係用以抵償系爭租約成立之前被告乙○○所為欠租，故逕以該款項扣抵被告自107年3月15日起至109年9月15日止積欠之租金（共積欠31個月，可扣抵約8個月），被告仍尚餘達23個月之租金未償，允無疑義。又兩造間就系爭房屋之租約為不定期租賃契約，原告主張兩造係約定以1個月繳納租金1次，依前開規定，原告之催告自亦應定1個月以上之期限，即被告於收受後1個月不為繳納者，始得終止租約；而查，原告於109年9月26日寄發上開存證信函向被告乙○○催繳房租並表示終止兩造間租賃關係，該存證信函於109年10月19日送達被告，有郵局掛號收件回執可稽（見本院卷第27頁），並以109年10月31日為租賃契約終止日；惟因當時催告期限尚未滿1個月，故此終止契約不合法而不生終止效力；然嗣原告以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於110年6月18日寄存送達於被告乙○○，有送達證書可稽(見本院卷第45頁)，依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日發生效力，故系爭房屋之租賃契約應於110年6月28日已發生合法終止之效力，容無疑義。至被告雖抗辯系爭房租係每3個月或1年繳納1次，且原告有同意要續租之意思云云；惟此既為原告所否認，且被告自始均未就此舉證以實其說，自難認可採。基上，原告以被告積欠租金已達2個月以上，限期催繳欠租，因被告仍未為繳納，原告再以本件起訴狀繕本之合法送達為終止租約之意思表示，均如前述，揆諸首揭說明，應堪認原告業已於110年6月28日合法終止系爭租約無疑。
（五）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條、第767條第1項分別定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。又按，請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人（最高法院90年度台上字第2217號判決意旨參照）。經查，原告與被告乙○○間成立系爭房屋租賃契約，被告乙○○並將系爭房屋交由被告甲○○使用，依上開說明，堪認被告乙○○對於系爭房屋具事實上管領力，應屬系爭房屋之間接占有人，被告甲○○則為系爭房屋之直接占有人。又系爭租約業於110年6月28日經原告為合法終止，已如前述，是兩造間之租賃關係當已消滅無疑，從而，被告乙○○自斯時起即無占有系爭房屋之合法權源，被告甲○○亦不得憑藉被告乙○○之同意繼續合法占有系爭房屋，至甚明確。復以，被告未能提出其他有權占有系爭房屋之依據，衡諸前揭規定及判決意旨，當認原告請求被告應將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至被告雖未陳明願供擔保，請准宣告免為假執行；然本院仍依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行，爰併酌定相當擔保金額予以宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官 高偉庭