臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1082號原 告 林莊謹訴訟代理人 陳華明律師被 告 許卉如
張建志上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告許卉如、張建志應將坐落於臺中市○區○○○○段000000地號土地，與門牌號碼臺中市○區○○○路000號建物相連之建物（即臺中市○區○○○路000號左棟建物）1樓及2樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告許卉如應給付原告新臺幣191,333元，及自民國110年9月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國110年9月18日起，至騰空遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之80，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣19萬元供擔保後，得假執行。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。原告起訴時訴之聲明為：被告許卉如應將坐落臺中市○區○○○路000號左棟1樓房屋騰空遷讓交還於原告，並自民國109年10月10日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,000元。嗣於訴訟中追加張建志為被告，並數次變更訴之聲明，於本院訴訟程序中最終聲明為：
(一)被告許卉如應將坐落於臺中市○區○○○○段000000地號土地（下稱系爭土地），與門牌號碼臺中市○區○○○路000號建物相連之建物（即臺中市○區○○○路000號左棟建物）1樓及2樓房屋騰空遷讓交還於原告；並自110年9月18日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月於每月10日前給付原告2萬元。(二)被告許卉如應給付原告24萬元，及自110年9月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)被告張建志應將坐落於臺中市○區○○○○段000000地號土地，與門牌號碼臺中市○區○○○路000號建物相連之建物（即臺中市○區○○○路000號左棟建物）1樓及2樓房屋騰空遷讓交還於原告。(四)願供擔保，請准宣告假執行。核原告所為訴之聲明變更，均係本於上開房屋之租賃關係而生之同一基礎事實所為，揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於109年8月10日與被告許卉如（以下逕稱許卉如）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將所有門牌號碼臺中市○區○○○路000號左棟1樓及2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予許卉如，租賃期間自109年8月10日起至110年8月10日止，每月租金原約定為25,000元，嗣調降為2萬元，惟許卉如自109年10月起未再繳付租金，經原告發函催告，迄今仍未給付，而系爭房屋現由被告張建志（以下逕稱張建志）占有。為此，爰以民事訴之追加暨準備狀繕本作為終止之意思表示，依系爭租約之約定及民法第455條前段、第767條第1項前段規定暨不當得利之法律關係，請求被告將房屋騰空遷讓返還予原告，許卉如並應給付原告積欠之租金24萬元，及自系爭租約終止時起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元等語。並聲明：(一)許卉如應將系爭房地騰空遷讓交還於原告；並自110年9月18日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月於每月10日前給付原告2萬元。(二)許卉如應給付原告24萬元，及自110年9月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)張建志應將系爭房地騰空遷讓交還於原告。(四)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
(一)許卉如未於言詞辯論期日到場，僅於本院準備程序中陳稱：系爭契約雖為其所簽立，惟實際使用之人為張建志，雙方先前為情侶關係等語，資為抗辯。
(二)張建志未於言詞辯論期日到場，僅於本院準備程序中陳稱：其為系爭房屋實際使用人，願將系爭房屋交還原告，並同意給付積欠之租金，惟不同意原告請求相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其為系爭房地之所有人，於109年8月10日與許卉如簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予許卉如，租賃期間自109年8月10日起至110年8月10日止，每月租金原約定為25,000元，嗣調降為2萬元，惟許卉如自109年10月起未再繳付租金，系爭房屋現由張建志占有等情，業據提出系爭租約、房屋稅繳納證明書、系爭房地登記第一類謄本等件為證(見本院卷第21至27頁、第51、131、133頁)，亦為許卉如所不爭執，且張建志曾於本院準備程序中到庭陳稱系爭房屋現由其占有，應堪信為真實。
(二)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段定有明文。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，依兩造系爭租約第3、4條之約定，系爭房屋之月租為25,000元，原告自認嗣後以口頭合議調降租金為每月2萬元，租金應於每月10日前給付（見本院卷第23頁），是原告主張被告自109年10月1日起迄至許卉如於110年9月18日收受原告為終止系爭租約意思表示之書狀止（見本院卷第79頁），均未按期給付租金，總計積欠租金達11個月又17日，共計231,333元【計算式：2萬元×11月＋（2萬元÷30日）×17日＝231,333元，元以下四捨五入】，依前揭規定及系爭租約之約定，許卉如對此數額自有依約給付之義務，又原告自認持有許卉如依系爭租約交付之押租金4萬元，依上開說明，許卉如交付之押租金於欠租時發生抵充之效力，經抵充後，被告尚應給付原告191,333元（計算式：231,333元－4萬元＝191,333元）。雖原告主張押租金係用於租賃關係終止後支付租賃物回復原狀及清除垃圾之費用，不應抵充租金等語。惟依系爭租約註第9條：若乙方（即許卉如）未依約清除垃圾及恢復原狀，甲方（即原告）可自行請人拆除及清潔環境，衍生之費用則由乙方押金給付，乙方不得異議等語（見本院卷第27頁），則上開約定事項所稱租賃物回復原狀、清運垃圾等，本即為承租人於租賃契約終止後所生之義務，若未履行自屬債務不履行，自可以押租金抵充，與上開說明並無扞格，該條約定內容亦無從解釋有押租金不得抵充租金之意，又遍觀系爭租約並無押租金不得抵充租金之約定，原告復未能提出押租金不得抵充租金之依據，其所主張，自難憑採。
(三)次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。又按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人（最高法院90年度台上字第2217號判決意旨參照）。經查，依被告到庭自陳系爭房屋由許卉如承租，並交由張建志使用（見本院卷第111至113頁），堪認許卉如對於系爭房屋具事實上管領力，應屬系爭房屋之間接占有人，張建志為系爭房屋之直接占有人。又按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地（最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照），是無權占有房屋顯係無法律上原因而占有使用房屋及所坐落基地，並致房屋、土地所有權人無法管領使用房屋、土地，房屋、土地所有權人自得請求無權占有人返還房屋及所坐落之土地，則系爭房地為原告所有，系爭租約終止後，許卉如即無占有系爭房地之合法權源，張建志亦不得憑藉許卉如之同意繼續合法占有系爭房地，被告復未能提出其他有權占有系爭房地之依據，依上開說明，原告請求被告將系爭房地騰空遷讓返還予原告，應屬有據。
(四)再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。查系爭租約於110年9月18日終止後，許卉如迄今仍未將系爭房屋返還予原告，即屬無權占有，許卉如自因無權占有系爭房屋，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭許卉如無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害。又依系爭租約所約定租金既為每月2萬元，原告主張以每月2萬元作為計算許卉如無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應為可採。從而，原告請求許卉如給付自系爭契約終止時即110年9月18日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告所受相當於租金之不當得利2萬元，洵屬有據。至於相當於租金之不當得利並非依系爭租約之約定所生，原告自無從依系爭租約約定，請求被告於每月10日前給付，併此指明。
(五)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。原告對被告請求租金債權，為有確定期限之給付，被告迄自109年10月起即未給付，依上開規定，應自每月租金清償期屆至之翌日起，負遲延責任，是原告僅請求自110年9月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之約定、民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房地騰空遷讓返還予原告，許卉如並應給付積欠之租金191,333元，並按月給付原告2萬元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至於原告另依民法第455條前段規定為本件之請求，核屬請求權競合，毋庸贅述，附此敘明。
五、本判決主文第1項原告聲請供擔保准予假執行，核無不合，應予准許，爰酌定相當之擔保金額宣告之；又主文第2項所命給付金額在50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保准予假執行，僅係促使法院注意，附為敘明。至原告敗訴部分，其假執行聲請失所依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於事實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第389條第1項第5款。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事第六庭 法 官 楊雅婷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書記官 謝其任