臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1131號原 告 賴建東訴訟代理人 許盟志律師複代理人 韓忞璁律師被 告 林景源訴訟代理人 黃呈利律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣28萬3128元，及自民國110年4月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之13，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣9萬4380元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣28萬3128元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付原告新臺幣(下同)118萬9137元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷一第13頁）。嗣於本院審理中迭次變更請求之本金金額，最後於112年1月5日以民事準備(四)狀減縮請求之本金金額為218萬3940元(見本院卷一第375頁)，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告受母親廖杏赠與，於民國107年6月27日以贈與名義登記取得坐落南投鹿谷鄉大水堀段679地號土地(下稱系爭土地)持分5分之2（下稱系爭持分）。被告則為建築師，並為原告之父親即訴外人賴照雄生前之友人，前亦曾為系爭土地之共有人，系爭土地現共有人之一林峻誠為被告之子。被告於000年0月下旬某日晚上10時許致電原告，表示有找到系爭土地之買主，可以580萬元「賣清」，被告之系爭持分約可「實拿」232萬元，其他共有人都同意，且稅賦由買方負擔等語。原告不疑有他即回覆稱：那就賣看看等語。嗣被告即代理系爭土地之全體共有人，於108年3月29日與訴外人傅雪郁簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定系爭土地之全體共有人將系爭土地以580萬元之價格出售予傅雪郁。
(二)被告於簽訂系爭買賣契約時，疏未注意俗稱房地合一稅即所得稅法第4條之4、第14條之4等規定，明知原告將被課徵高額之所得稅84萬9384元，卻故意隱匿上情，未將該情事告知原告，致原告不知申報該稅額，除經中區國稅局核課所得稅84萬9384元外，並遭中區國稅局課處罰鍰33萬9753元。又原告母親於20餘年前係以一坪約2萬元之價格取得系爭土地，被告為圖儘早出售系爭土地換取價金，竟以一坪不到2萬元之低價，將系爭土地出售予傅雪郁，顯然不符市場行情，致原告受有99萬4807元之價差損失。被告其處理委任事務顯有上開過失，原告爰依民法第535條、第544條、第227條第2項之規定，請求被告賠償原告所受損害計218萬3940元等語。
(三)並聲明：
1、被告應給付原告218萬3940元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)系爭土地為原告與訴外人陳張金蓮、賴佳梅、林峻誠等人(下稱全體共有人)共有，原告之應有部分為5分之2、其餘共有人各5分之1。全體共有人於000年0月間，在被告住處共同商議系爭土地出售事宜，並均同意授權由被告全權代理與買方洽談買賣條件，當時全體共有人僅議定增值稅由買方負擔之原則，並未談及「房地合一稅」亦應由買方負擔，被告即在此授權範圍內，與買方簽訂系爭買賣契約。被告事前並不知原告須繳納房地合一稅，且系爭買賣之承辦代書林琿珊，迄至系爭土地辦理移轉登記前夕，均未告知被告系爭持分應繳之房地交易稅金額。又系爭土地之出賣價格580萬元，係經全體共有人同意，買受人給付買賣價金後，被告即製作全體共有人各應受分配價金之計算明細(下稱系爭計算明細)，連同買賣契約等資料，一併交付全體共有人，並於系爭計算明細中特別註明「請依規定於土地完成所有權移轉登記日之次日起30日內向國稅局申報房地稅」，被告且將共有人陳張金蓮、賴佳梅、林峻誠等3人所獲免負擔土地增值稅之利益共13萬9537元分歸5分之2予原告。至原告因取得系爭土地持分之時間在107年6月27日，而須繳納房地合一稅，乃屬個人交易之稅賦，並非被告違背委任任務所生之損害。況政府已大力宣導，105年之後始受不動產移轉登記，之後所為買賣，應徵房地交易稅，此為一般人通常可得知悉之事項，原告自難諉稱其不知有此稅賦規定。且房地合一稅，在一定條件下仍得申請退還，並非有該等稅賦即生終局不利益之結果，原告主張其受有損害，益不可採。此外，原告縱於10年後始出售系爭持分，依所得稅法規定，仍應課徵百分之15之房地合一稅，此範圍內亦非原告所受損害。再被告於系爭明細已為上開備註提醒原告應於上開期間內報稅，原告自己遲延申報土地交易所得，而遭財政部中區國稅局裁罰33萬9753元，係原告自己之疏忽所致，不可歸責於被告。被告受原告委任，並未獲取報酬，復已盡與處理自己事務相同之注意義務，並無過失等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，被告願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其受母親廖杏赠與，於107年6月27日以贈與名義，登記取得系爭持分，為系爭土地之共有人。被告為建築師，並為原告之父親即訴外人賴照雄生前之友人，前亦曾為系爭土地之共有人，系爭土地現共有人之一林峻誠為被告之子。原告於000年0月下旬某日授權被告代為出售系爭持分時，言明以「賣清」方式出售。嗣被告代理系爭土地之全體共有人，於108年3月29日與傅雪郁簽訂系爭買賣契約，約定系爭土地之全體共有人將系爭土地以580萬元之價格出售予傅雪郁。嗣原告因未申報系爭買賣交易所得，除遭中區國稅局課徵所得稅84萬9384元外，並遭課處罰鍰33萬9753元之事實，業據提出系爭買賣契約書(見本院卷一第31-33頁)、土地登記第一類謄本、土地所有權買賣移轉契約書、土地增值稅免稅證明書、中區國稅局個人房屋土地交易所得稅未申報核定通知書、違章案件罰鍰繳款書、裁處書等件為證(見本院卷一第37-38頁、第43-45頁、49-54頁)，且為被告所不爭執，堪信屬實。
二、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。且按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；而解釋當事人所立書據當時之真意，應通觀全文，以過去或當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，於文義上及理論上詳為推求，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解；且應審視當事人為該意思表示所由來之原因事實，及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453號判例及104年度台上字第2369號判決意旨參照）。再按「查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。」（最高法院100年度台上字第2號民事裁判意旨參照），是所謂附隨義務，係指非債之關係所固有及必備之基本義務，而係為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括保護、協力及告知義務用以輔助實現債權人之給付利益。
三、本件被告抗辯其受原告委任，並未獲取報酬，為原告所不爭執(見本院卷一第139頁)，則依民法第535條規定，被告就原告所委託處理之事務，應與處理自己事務為同一之注意，即可認定。又房地出賣人出售其名下房地，無論動機為何，其目的無非係為換取價金，縱未必均能獲利，但至少亦期能減少損失，此乃人之常情，且房地買賣，必有相關稅務成本之支出，此於基於以自己事務之切時視之，即係如此，被告為建築師端無不知之理。查：
1.原告陳稱：「(原告委任被告出賣系爭土地持分時，係如何說的？)580萬元賣清，實拿232萬元，只有說這樣，土增稅及所有的稅都對方負擔，我不要繳任何錢。」、「(有無特別說到房地合一稅應由何人負擔？)沒有談到房地合一稅的問題。」等語(見本院卷二第10頁)，證人廖敏慧亦證稱：「(原告賴建東授權被告林景源出賣系爭土地應有部分時，你是否在場？)有，他有打來我們家，當時我在旁邊，我有聽到對話。」、「(你是否記得原告賴建東對被告林景源授權之內容為何？)被告林景源 說賣清的，我先生說好。」、「(當時原告賴建東有無跟被告林景源講系爭土地，他是受贈來的？)我不知道。」等語(見本院卷二第122頁)。參之，原告於109年7月11日與林琿珊夫婦對話時，猶陳稱：「當初因為我是...『爸爸』贈與給我的」等語，有原告提出之譯文可按(見本院卷一第197頁)，足見原告委任被告處理系爭持分出售事宜時，並未對被告說明其係以贈與為原因取得系爭持分。又原告雖提出南投縣竹山地政事務所函及地籍謄本核發紀錄清冊，證明被告曾於108年3月15日取得系爭土地第一類登記謄本(見本院卷○000-000頁)，惟僅憑該資料，並不足以證明被告所取得者係全部共有人之土地第一類登記謄本，而非林峻誠個人之所有權土地第一類登記謄本，即不足以證明被告於系爭買賣契約簽約前，明知原告取得系爭持分之原因係贈與而非繼承。參之，原告對被告提起之背信告訴，業經檢察官為不起訴處分確定，有臺灣臺中地方檢察署111年度調偵字第44號不起訴處分書、臺灣高等檢察署臺中檢察分署112年度上聲議字第1181號處分書可按(見本院卷二第29-34頁、第65-68頁)，尚難認被告於簽訂系爭買賣契前，即已明知原告係受贈與而取得系爭持分。故被告抗辯其係因108年4月11日土地增值稅開立後，透過代書林琿珊告知，始知原告須繳房地合一稅等語(見本院卷二第73頁)，應堪採信。
2.原告於109年7月18日即向證人林琿珊夫婦表示被告並未詢問原告係如何取得系爭持分等語，有原告提出之譯文可憑(見本院卷一第221頁)。又證人林琿珊於本院審理中證稱：系爭買賣契約書係伊於108年3月29日擬的，被告及傅雪郁於同日親自簽名蓋章時，雙方都有在場。從政府開始實行房地合一稅起，伊就有宣導房地合一稅，當時國稅局還拜託伊宣傳小冊子，每次民眾來詢問，伊也都會提供。系爭買賣契約書第11條關於房地合一稅之記載，不是針對本件買賣契約特別擬定，房地合一稅開始施行後，只要是伊擬定的買賣契約，伊都會主動告知並記載在契約書上，並宣導給他們聽。108年3月29日當天伊有詢問被告2次，並拿出國稅局房地合一稅宣導單給被告及傅雪郁看，被告說原告之系爭持分是來自於原告父親過世後才繼承取得。簽約當日傅雪郁即匯200萬元訂金至林峻誠帳戶。108年3月29日當天被告沒有帶全部所有權人的基本資料，所以伊該日只有調到林峻誠之土地登記第一類謄本，等到被告提供全部所有權人之證件資料，伊於108年4月8日上午調出系爭土地全部所有權人之第一類登記簿謄本後，伊馬上閱覽才知道原告之系爭持分不是被告所稱之繼承取得，而是於107年贈與取得，並馬上判斷出原告需要繳納高額的房地合一稅。當時伊有手寫如本院卷二第167頁之試算表，且108年4月8日被告把4個所有權人之印鑑章交給伊用印完畢時，伊亦有立刻告知被告說原告有高額的房地合一稅，因為原告之系爭持分是來自於贈與而不是被告所稱之繼承，伊特別叮嚀被告回去要告訴原告，並當場將上開伊手寫之試算表給被告過目，但伊忘記是否有影印給被告。至於原告所提出如本院卷一第39頁之試算表，則是後來原告到伊事務所時，伊影印給原告的。本院卷一第41頁之LINE對話紀錄，左邊是被告，右邊是伊。因為伊不確定被告有沒有告知原告房地稅的事，所以伊要再確認一次，被告是代理人，他必須明確告知伊，故伊於108年4月11日11點25分以LINE詢問被告：系爭買賣之後續工作是否繼續進行。且因伊的習慣會服務提醒客戶，必須在1個月內向國稅局申報房地稅，以免客戶忘記申報受罰，所以伊於108年4月18日以LINE提醒被告，請被告轉告原告要申報房地稅。自105年1月1日至今，就伊處理不動產買賣契約的經驗，簽約前或簽約後需要繳納房地合一稅而要求解約的話，需要經過買方同意，否則要依系爭買賣契約書第12條約定，遭沒收訂金或加倍返還已收之訂金。我們鹿谷習慣費用負擔可以約定，只要雙方合意，我們的契約書內容就會更改，簽約前被告有說是要賣清的，系爭買賣契約書才會有第8條買方負擔相關稅金之約定。又雖然是賣清的，但房地合一稅的規定是擁有所得的人就要繳納，這個不能另外約定，一但約定讓國稅局知道就是逃漏稅金，所以不用特別討論。在伊之事務所，所謂賣清並沒有包括房地合一稅，房地合一稅無論如何都是要由出賣人負擔，這是國稅局的規定。我們地方上習慣所謂賣清的，就是土地登記費、印花稅、規費、代書費、土地增值稅都由買方負擔，但不包括仲介費及房地合一稅，仲介費一定要給，房地合一稅一定是拿到錢的人即賣的人自己要去繳納，那是所得稅的一種。本件簽約當時，買賣雙方也沒有針對房屋稅的負擔有所討論等語(見本院卷二第113-120頁)，並有林琿珊提出之陳報狀、房地合一新制申報注意事項、傅雪郁之匯款執據、108年4月8日上午10時13分之系爭土地登記第一類謄本(所有權個人全部)、手寫試算表、LINE對話截圖、土地登記申請資料、108年4月16日15時46分之系爭土地登記第一類謄本(所有權個人全部)、108年3月29日上午11時36分之系爭土地登記第一類謄本(所有權個人全部)在卷可按(見本院卷二第125-128頁、第151-152、第159-161頁、163-165頁、167-205頁、209-第213頁)，堪認證人林琿珊所證屬實。
3.查，委託銷售人於出售其房地前，相關稅捐支出要屬出售前須考量之重大事項。被告於系爭買賣契約當日，業經代書林琿珊提醒關於房地合一稅問題，並詢問原告係如何取得系爭持分，被告於簽約前並無不能向原告確認並說明，以利原告評估是否出售、計算其售地所生稅務成本等情形，被告竟未予確認，即率爾向林琿珊陳稱原告係繼承取得系爭持分云云，進而代理原告簽立系爭買賣契約，致使原告未能於簽約前知悉本件有高額房地合一稅問題，而同意出售系爭持分，足認被告處理受任事務，並未盡到與處理自己事務同一之注意義務，被告處理受委任事務顯有過失，致原告因此同意出售系爭持分，而須繳納高達百分之45稅率之房地合一稅，即堪認定，原告主張被告應負損害賠償責任，核屬有據。
3.依所得稅法第4條之4、第14條之4規定，原告縱逾10年始出售系爭持分，仍應課徵百分之15之房地合一稅，則百分之15稅率範圍內，自難認係原告所受損害。從而，原告本件所受損害額應為差額百分之30之稅率即56萬6256元(計算式：188750×30/100=566256元)。
(四)按「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，故在裁判上法院得以職權減輕或免除之」，且前揭規定「法院對於賠償金額減至何程度，抑為完全免除，雖有裁量之自由，但應斟酌雙方原因力之強弱與過失之輕重定之」，有最高法院所著97年度台上字第1291號、第871號判決要旨可考。又按民法第217條有關被害人與有過失之規定，其適用範圍不僅及於侵權行為與債務不履行所生損害賠償之債，並及於其他依法律規定所生損害賠償之債(最高法院88年度台上字第1386號民事裁判意旨參照)。查，被告未盡上開受任人確認義務，固應依前揭規定，對原告負損害賠償責任，然房地合一稅係課徵房地出賣人之出售所得，原告既係受贈人，其對於自己係因贈與而取得系爭持分，自知之甚明，又系爭持分出售時，房地合一稅業經政府多方宣導，原告亦難諉為不知，且原告於委任被告出售系爭持分時，並未向被告說明其係因贈與而取得系爭持分，業如前述，原告為本件出售系爭土地之當事人，亦係因出售系爭土地所衍生相關稅務之納稅義務人，更負有查明、說明取得系爭持分之時間與原因之責，則原告對被告誤認原告係因繼承而取得系爭持分，而向代書林琿珊誤稱原告係因繼承而取得系爭持分，即與有過失。本院審酌上情，認應減輕被告之過失責任2分之1。從而，原告請求被告賠償28萬3128元(計算式：566265/2=283128元)，即屬有據，應予准許。
(五)中區國稅局，係因原告未於法定期間內自行申報房地合一稅，而裁罰原告33萬9753元，有中區國稅局民權稽徵所110年11月4日中區國稅民權綜所字第1100608888號函在卷可按(見本院卷一第181-182頁)。又被告抗辯其於109年4月18日有將如本院卷一第101頁之出售明細交予各出賣人，該明細下方有記載「備註：請依規定於土地完成所有權移轉登記日之次日起30日內向國稅局申報房地稅」等語，被告並有告知所有出賣人應各自繳交應負擔之房地稅等語，業據提出該明細、LINE對話(見本院卷一第101、301-303頁)為證。原告雖否認本院卷一第101頁明細表之真正，主張被告所提出之明細表應為本院卷一第157頁之明細，其上並未記載「備註：請依規定於土地完成所有權移轉登記日之次日起30日內向國稅局申報房地稅」等語。然查，證人陳張金蓮到庭結證：伊於被告家中有看過本院卷一第101頁之明細，當時原告及賴敏榮亦均有在場，針對下方之備註，被告有說兩稅合一要各自去報稅等語(見本院卷二第19-22頁)。參之證人賴敏榮亦到庭結證：被告有說稅捐各人要去繳納，當時張金蓮及原告均有在場等語(見本院院卷二第16-18頁)，足徵證人陳張金蓮證述可採。又被告與原告夫婦於109年7月20日對話時，廖敏惠稱：「..後來代書說一定要提醒我們去報稅，他的LINE轉貼給你了，你連轉貼按給我們都沒有」等語，被告旋即回稱：「那..那個我..我在..在我們那張裡面我就有寫啦，在算錢的那個」等語，有原告提出之錄音譯文可憑(見本院卷一第253頁)。再佐以被告於LINE中先傳「檔名為鹿谷田底土地.xlsx之檔案予原告後(見本院卷一第302頁)，復特地傳「土地移轉登記日期為4/16日」之內容予原告，原告亦回以OK貼圖，有該LINE對話在卷可按(見本院卷第305頁)。衡情，被告如未為上開備註內容，又何須特地向原告表示土地移轉登記日期為4月16日。益徵被告辯稱其於108年4月18日即以本院卷一第101頁之明細表及口頭向原告說明應依期申報房地合一稅等語，堪信屬實。從而，被告既早於108年4月18日即告知原告應於108年4月16日土地完成所有權移轉登記日之次日起30日內，向國稅局申報房地稅，則原告未於法定期間內自行申報而經國稅局裁罰，自不得歸責於被告，原告請求被告賠償其遭裁罰之罰鍰33萬9753元，即屬無據，不應准許。
(六)系爭土地以580萬元之價格出售，係經原告同意，此觀之原告陳稱：「(原告委任被告出賣系爭土地持分時，係如何說的？)580萬元賣清，..。」等語即明(見本院卷二第10頁)。
原告事前既同意以580萬元價格出售，並收受買受人給付之價金，自不得事後反悔。故原告主張被告以580萬元出售系爭土地，顯然不符市場行情，足見被告處理委任事務顯有過失，被告應賠償原告差額99萬4807元云云，要屬無據，不應准許。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件原告對被告之損害賠償債權，為無確定期限之給付，是依前開規定，應自原告催告請求被告負損害賠償責任即起訴狀繕本送達被告之翌日起算遲延利息。查本件起訴狀繕本於110年4月22日送達被告，有送達證書附卷可稽（見本院卷一第79頁）。
揆諸前揭說明，原告請求被告給付自110年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第535條、第544條規定，請求被告給付28萬3128元，及自110年4月23日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 江奇峰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
書記官 許馨云