臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第121號原 告即反訴被告 林品禾即林淑閔訴訟代理人 廖佩玲被 告即反訴原告 房詠慧訴訟代理人 歐嘉文律師複 代理人 朱家穎律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國110年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國109年11月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、3款分別定有明文。查原告提起本件訴訟原聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國（下同）107年12月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」等語，嗣於110年11月25日言詞辯論期日減縮前揭法定遲延利息起算日為「109年11月22日」，被告亦於該期日當庭表示對原告前開減縮聲明沒有意見等語（見本院卷第208、209頁），且此屬減縮應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。
二、又按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查本件被告於110年2月24日具狀提起反訴（見本院卷第55頁），核本件被告提起反訴之法律關係與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於兩造間買賣契約關係所生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，本件被告提起反訴，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠兩造於107年12月24日簽立轉承讓契約書，約定被告將坐落臺
中市○○區○○○段0000○0000地號土地（下稱系爭國有地）之使用權轉讓予原告，原告則給付價金250萬元。又原告於簽約日同時支付100萬元充當定金並允為價金之一部；剩餘150萬元部分，其中100萬元部分約定於108年1月30日前給付、50萬元部分則約定於被告搬出時給付。詎原告事後向臺中市政府建設局查詢，該局以109年5月22日局授建新地字第1090020139號函略以：「系爭國有地為該局經管之土地，並未與任何人簽訂使用權租賃契約；故非所有權人或承租人等具使用土地權利之人使用本局權管土地，均屬違法占用。」等語（見本院卷第35頁），可知被告根本無系爭國有地之使用權，竟仍對原告佯稱其有系爭國有地之使用權，進而轉讓予原告，以致兩造間之系爭契約不能履行，應屬可歸責於被告，依民法第249條第3款規定，被告本應加倍返還其所受之定金，則原告僅請求被告返還被告所受領之定金100萬元，自屬有據。
㈡被告根本無系爭國有地之使用權，仍佯稱其有使用權，已如
前述，亦即被告所讓與原告之使用權根本不存在，被告對原告應負權利瑕疵擔保責任，原告亦得依債務不履行請求被告賠償。為此依民法第249條第3款、或第350條、第353條、第226條第1項等規定，請求鈞院擇一為有利於原告之判決。並聲明：⒈被告應給付原告100萬元，及自109年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠依兩造所簽訂之轉承讓契約書（下稱系爭契約）約定，已載
明被告係將系爭國有土地内約600坪範圍之使用權轉讓予原告，並約明如有權利使用不明，甲方（即被告）應負責，甚至考量日後政府機關補償問題。至於系爭契約所載「只轉讓地上物」等語，不外係因被告並無系爭國有土地之所有權，僅能轉讓地上物，故而有此記載。是以，兩造間約定讓與之標的物，顯然不僅系爭國有地上之三只貨櫃屋及零星果樹等物，尚包含系爭國有土地内面積約600坪之使用權利。
㈡退一步言，倘若兩造僅約定讓與地上物，何需特別於系爭契
約載明「約600坪使用權轉讓予乙方（即原告）」、「甲方願將自己耕作國有地轉讓予乙方…」、「本轉讓標的為國有地」、「日後政府有補償費由乙方權利收取」等語，且若被告僅係將地上物讓與原告，則原告於受讓取得地上物所有權後，即當然取得地上物之使用收益權利，又何需特別於系爭轉承讓契約書記載「…如有權利使用不明，甲方應負責。」等語。再者，被告實際上並無系爭國有土地之使用權，有卷存之臺中市政府建設局109年5月22日局授建新地字第1090020139號函可稽，則前揭地上物即屬無權占有，日後自不可能由政府機關加以補償，又何以於系爭轉承讓契約書中載明「日後政府有補償費由乙方權利收取」？況且，依被告所稱「被告本應承擔將來可能遭政府要求拆除或禁止營業之風險」云云，則地上物既有上開遭拆除或禁止營業之風險，又豈可能由政府機關就地上物為補償。又衡諸中古貨櫃屋三只及零星果樹之價值應不高，顯未達於250萬元價值，則兩造又豈可能約定轉讓金額為250萬元。凡上所述均足見，被告上開辯解顯違常情，殊不足採。
㈢另兩造簽立系爭轉承讓契約書前，被告曾提供上開「臺中縣
政府83年河川公地使用費繳納代金聯單」予原告，佯稱其之前均有繳納系爭國有地之使用費，用以取信原告，如兩造僅約定讓與地上物，被告又何須提出上開「臺中縣政府83年河川公地使用費繳納代金聯單」予原告觀看，此益明兩造間讓與之標的，除系爭地上物外，尚包含系爭國有土地内面積約600坪之使用權。
㈣再查，被告曾於另案即鈞院109年度訴字第671號刑事案件中
具結證稱：「…這些土地都是國有地，但使用權是伊的，…」等語，足見被告確實以系爭國有土地之使用權人自居，此益足證明兩造間讓與之標的，除系爭地上物外，尚包含系爭國有土地内面積約600坪之使用權。
㈤綜上，被告並無系爭國有地之使用權，業經臺中市政府建設
局以109年5月22日局授建新地字第1090020139號函證明屬實，顯見被告明知其並無使用之權源，竟仍對原告佯稱其有系爭國有土地之「使用權」而轉讓予原告，以致兩造間之系爭契約不能履行，顯可歸責於被告，原告依民法第249條第3款規定，或依民法第350條、第353條、第226條第1項等規定，請求鈞院擇一為有利於原告之判決，應有理由。
三、被告則以：㈠依系爭契約之記載及臺灣臺中地方檢察署109年偵字第18563
號不起訴處分書記載：「依卷內『轉承讓契約書』彩色影本所示，第4條已明確記載『本轉讓標的為國有地，只轉讓地上物，包括貨櫃屋三只、零星果樹等，現況點交』。被告辯稱僅出售地上物而非系爭土地使用權一節，尚非無據」等語，足徵系爭契約之標的確為「地上物」，故於契約定性上應為「物」之買賣契約，而非原告所稱移轉國有地之使用權。倘系爭契約之標的並非移轉地上物，則兩造何須於系爭契約第6點另行載明將北側兩只貨櫃及衛浴排除於轉讓標的範圍外，由此益徵系爭契約確為「地上物」買賣契約，從而系爭契約所載之買賣標的物於現實上既可交付予原告，則本件即無原告所指有可歸責於被告之事由致系爭契約不能履行之情。基此，原告起訴主張依民法第249條規定請求被告返還所受定金100萬元，洵屬無據。
㈡其次，系爭買賣契約既為「物」之買賣契約，原告所引用民
法上關於權利瑕疵擔保等規定即與本件無關，又本件別無其他不能履行契約之事由，原告自無損害可言，故原告依民法第350條、第353條或第226條第1項規定為本件請求均非有據。再查，原告諉稱被告宣稱有系爭國有地合法使用權乙節，僅係原告片面指述，並無證據以實其說；復依臺中地檢署109年偵字第18563號不起訴處分書，可知原告知悉系爭土地為國有土地，亦曾親自前往評估，仍願意出價向被告購買系爭土地上之地上物，被告於簽約時亦有於系爭契約上明確載明系爭土地為國有地並未加以隱瞞，是原告本應承擔將來可能遭政府要求拆除或禁止營業之風險。況且，原告於偵查中所提「台中縣政府83年河川公地使用費繳納代金聯」並未提及被告有承租或其他對於系爭土地之使用權，從而亦徵被告於兩造簽訂系爭契約時有向原告表示被告僅係出售貨櫃及水電設備等地上物予原告（亦即系爭契約之標的為「地上物」，並非系爭國有地之使用權），倘非如上所述，原告豈有未於兩造簽約時質疑被告所提上開單據未記載被告有承租或其他對於系爭土地之使用權並要求被告另行提出佐證之理。
㈢至系爭契約第3、5條固有記載「甲方保證確為己用，如有權
利使用不明甲方應負責」、「日後政府有補償由乙方權利收取」等語，惟此均係針對被告所出售系爭契約所載地上物所為，即被告保證地上物於轉讓前確為被告使用，且向原告承諾於日後若政府有就地上物搬遷為補償，同意由原告領取，非如原告所言係就土地使用權為承諾。又系爭契約所載價金係由兩造出於自由意志所簽訂，不容原告任意置詞否認。基此，原告請求被告返還定金或賠償損害100萬元，顯非有據。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉若受不利益之判
決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠兩造有於107年12月24日簽立轉承讓契約書。
㈡兩造於簽立系爭契約時皆知悉臺中市○○區○○○段0000○0000地號土地為國有地。
㈢兩造有於系爭契約中約定轉讓金額為250萬元整，原告即反訴
被告（下稱原告）於107年12月24日簽約時已支付100萬元充當定金並允為價金之一部；剩餘150萬元部分，其中100 萬元部分約定於108年1月30日前給付、50萬元部分約定於被告即反訴原告（下稱被告）搬出時給付。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：原告請求被告返還定金100萬元，是否有理由？
六、本院得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號裁判要旨參照）。經查，兩造於107年12月24日確有簽立轉承讓契約書，且其內文中載明「雙方就甲方（指被告）所耕作坐落東勢區新互助段1321、1322地號土地內約600坪使用權轉讓予乙方（指原告）」、「甲願將自己耕作國有地轉讓予乙方，轉讓金額新台幣貳佰伍拾萬元正」、「本轉讓標的為國有地…」、「本地北側二貨櫃仍由甲方使用約20坪…不在讓渡範圍」等語（見司促字卷第25、27頁），復參酌被告於另案（指詐欺案件）偵查中曾坦承與原告有簽立前揭契約書，並陳稱：系爭土地為國有地…伊父親之前種地瓜留下來的，伊只能出售…權利給告訴人等語，此有臺灣臺中地方檢察署檢察官不起訴處分書在卷可稽（見司促字卷第41頁），又被告亦於另案（即本院109年度訴字地671號刑事案件）審理時作證稱：伊沒有跟被告（指訴外人張茂松）談過買賣這塊土地…被告自己說用150萬元跟伊買…伊花貨櫃屋那麼多錢，被告講的那價錢不合理…這些土地都是國有地，但使用權是伊的，這3塊土地都沒有賣給被告…等語（見該刑案卷第119至122頁），及東勢區新互助段1321、1322地號土地所有人為臺中市，管理者為臺中市政府建設局，有該土地登記第一類謄本在卷可考，足徵兩造間所簽訂之系爭轉承讓契約，係轉讓系爭國有地部分使用權及部分地上物，是被告辯稱兩造間係僅轉讓系爭國有地上之地上物云云，顯屬牽強且乏憑據，不足採信。
㈡次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第354條前段、第359條前段、第259條第2款分別定有明文。經查，系爭東勢區新互助段1321、1322地號土地為國有地，為兩造所不爭執，而被告就系爭土地之使用權與原告簽訂系爭轉承讓契約書，擅自出售轉讓系爭土地之使用權予原告，則被告依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。然前揭土地為臺中市政府建設局所經管，該局並未與任何人簽訂使用權租賃契約，故非所有權人或承租人等具使用土地權利之人使用該局權管土地，均屬違法占用等語，有臺中市政府建設局109年5月22日局授建新地字第1090020139號函影本1紙附卷可稽，是前揭土地於被告交付予原告前，被告既無系爭土地之使用權，則其顯屬契約預定效用之瑕疵，從而原告以此瑕疵為原因，對被告解除系爭轉承讓契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第2款之所許，有最高法院49年台上字第376號裁判要旨可資參照。是原告解除契約後請求被告返還定金100萬元及遲延利息，洵屬有據，應予准許。
㈢至於民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸
責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，而前開所述情節非屬不能履行債務，當無加倍返還定金之適用，附此敘明。
七、綜上所述，原告解除系爭轉承讓契約而請求被告返還定金100萬元，及自109年11月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。
九、本件本訴部分事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張略以：兩造於107年12月24日確有簽訂轉承讓契約書，約定反訴原告願將自己耕作國有地轉讓予反訴被告，轉讓金額250萬元；轉讓標的為國有土地上之地上物，包括貨櫃屋三只，零星果樹等，現況點交、北側二貨櫃仍由反訴原告使用，衛浴共同使用，不在讓渡範圍等情。惟反訴被告僅有依約給付100萬元予反訴原告，尚有餘款150萬元未給付。基此，反訴原告依民法第367條規定請求反訴被告支付買賣價金。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告150萬元，及自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告跟本無系爭國有土地之使用權，已如上述，竟仍對反訴被告佯稱其有系爭國有土地之「使用權」進而轉讓予反訴被告，此係因可歸責於反訴原告之事由，致兩造間系爭轉承讓契約給付不能，反訴被告自得依民法第256條規定解除系爭契約，茲以110年11月17日民事爭點整理狀繕本送達反訴原告作為解除系爭契約之意思表示。從而，系爭契約既經解除，反訴被告即無給付價金之義務，故反訴原告請求反訴被告給付剩餘價金150萬元，顯無理由。並聲明：⒈駁回反訴。⒉若受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件反訴兩造間不爭執事項，同上本件本訴不爭執部分。
四、本件反訴兩造間爭執之所在厥為：反訴原告請求反訴被告給付價金150萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠查兩造間於107年12月24日就臺中市○○區○○○段0000○0000地號
國有土地簽立轉承讓契約書，並約定轉讓金額為250萬元整，反訴被告於107年12月24日簽約時已支付100萬元充當定金並允為價金之一部，尚餘150萬元未給付等情，固為兩造所不爭執，惟反訴原告就系爭土地之使用權與反訴被告簽訂系爭轉承讓契約書，擅自出售轉讓系爭土地之使用權予反訴被告，則元素原告依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。然前揭土地為臺中市政府建設局所經管，該局並未與任何人簽訂使用權租賃契約，故非所有權人或承租人等具使用土地權利之人使用該局權管土地，均屬違法占用等語，此有臺中市政府建設局109年5月22日局授建新地字第1090020139號函影本1紙附卷可稽，是前揭土地於反訴原告交付予反訴被告前，反訴原告既無系爭土地之使用權，則其顯屬契約預定效用之瑕疵，從而，反訴被告自得以此瑕疵為原因，對反訴原告解除系爭轉承讓契約並請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第2款之所許，已如前述，則兩造間系爭轉承讓契約既已解除，反訴被告即無再為給付價金之義務。
㈡從而，反訴原告依依民法第367條規定請求反訴被告給付剩餘買賣價金150萬元及遲延利息，尚乏憑據，不應准許。
六、綜上所述，本件反訴原告請求反訴被告應給付150萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件反訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
參、據上論結，本件本訴原告之訴為有理由；本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
民事第六庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
書記官 陳建分