臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1356號原 告 張劉秋香訴訟代理人 張瑋玲律師（112年12月14日解除委任）
許英傑律師複代理人 王楫豐律師被 告 林禮忠
林玟惠共 同訴訟代理人 許博堯律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國113年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張其為臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之基地承租人，依土地法第104條第1項規定，就系爭土地有優先購買權，被告等則抗辯原告並非系爭土地之基地之承租人，故並無土地法第104條第1項優先購買權存在等語，是兩造對原告就系爭土地是否有優先購買權存在有所爭執，致原告之優先購買權存否不明確，原告得否行使優先購買權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第㈡、㈢項原為：「㈡被告林禮忠應將前項土地，由臺中市豐原地政事務所於民國103年1月24日以買賣為原因、原因發生日期102年12月28日所為應有部分1/4之所有權移轉登記塗銷。㈢被告應將第一項土地，按被告林禮忠於102年12月28日買賣契約之同一條件，出售予原告，並辦理所有權移轉登記予原告。」（見本院卷一第13頁）。嗣於110年7月13日以書狀追加林玟惠為被告，並將上開聲明更正為：「㈡被告林禮忠、林玟惠應將前項土地，由臺中市豐原地政事務所於103年1月24日以買賣為原因、原因發生日期102年12月28日所為應有部分1/4之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告林玟惠所有。㈢被告林玟惠應將第一項土地，以買賣總價新臺幣（下同）2,820,337元予原告訂立買賣契約，並將第一項土地移轉登記為原告所有。」（見本院卷一第169-171頁）。經核原告第二項聲明係請求撤銷被告間之買賣及移轉登記行為，於被告間應合一確定，其追加被告林玟惠，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠訴外人林義博為系爭土地共有人之一，於70年4月23日以分割
繼承為原因登記為所有人，嗣於102年11月20日由被告林玟惠一人繼承系爭土地。後被告林玟惠於102年12月28日將系爭土地以總價2,820,337元出售予被告林禮忠，並於103年1月24日以買賣為原因，辦理移轉登記予被告林禮忠。然自始至終均未通知原告，亦未告知買賣條件。原告於察覺系爭土地遭擅自出售時，立即於109年9月1日以存證信函通知被告林禮忠提供前開買賣契約以利行使優先承買權，惟被告林禮忠諉稱不知情，仍未提供前開賣賣契約。而依臺灣高等法院臺中分院108年度重上更二字第36號確定判決，認定原告本於繼承關係，就系爭土地有不定期租賃之法律關係，為系爭土地合法之基地承租人屬有權占有，於系爭土地所有人出賣系爭土地時，當有優先購買權。
㈡此優先購買權具有物權效力，即係對於被告林玟惠行使系爭
土地之買賣契約訂立請求權，亦即請求被告林玟惠按照與被告林禮忠所約定之同樣條件補訂書面契約。又因被告林玟惠與被告林禮忠間之買賣契約，及物權移轉行為均不得對抗優先購買權人即原告，原告自得主張被告林玟惠與林禮忠間前開買賣契約、所有權移轉行為均為無效等語。為此，原告自得爰依土地法第104條第1項前段規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈確認原告對被告就坐落臺中市○○區○○段000地號土地權利範圍1/4，面積126.4725平方公尺，有優先購買權存在。⒉被告林禮忠、林玟惠應將前項土地，由臺中市豐原地政事務所於103年1月24日以買賣為原因、原因發生日期102年12月28日所為應有部分1/4之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告林玟惠所有。⒊被告林玟惠應將第一項土地，以買賣總價2,820,337元予原告訂立買賣契約，並將第一項土地移轉登記為原告所有。
二、被告則以：㈠被告林禮忠係於109年9月1日接獲原告存證信函後，始知悉原
告所有門牌號碼臺中市○○區○○○街00號建物（下稱系爭建物）對系爭土地經臺灣高等法院臺中分院108年度重上更二字第36號民事判決及最高法院109年度台上字第1883號民事裁定認定有不定期租地建屋關係存在，被告林禮忠隨即以存證信函回覆，告知從不知悉原告與系爭土地共有人涉訟，亦無法院判決足證原告為土地之承租人等語。
㈡被告林禮忠、林玟惠二人在102年12月28日簽立買賣契約之時
（過戶日期為103年1月24日），並未有任何之文件或證據可資證明原告為系爭土地之基地承租人，故被告林玟惠無從依土地法第104條之規定，對原告寄發優先購買權之通知。且被告林玟惠出售系爭土地應有部分1/4予被告林禮忠，係依土地法第34條之1第4項之規定，而非土地法第104條。被告林玟惠僅單純出售系爭土地應有部分1/4，從未向任何人收受任何之土地租金，原告亦從未向被告林玟惠給付任何之土地租金。參照土地登記規則第97條第1項規定，被告林玟惠僅須出具出賣人之切結書或於登記申請書適當欄位記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，此即被告林玟惠103年1月23日在臺中市豐原地政事務所收件字號LA00000000土地登記申請書備註欄記載「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」之內容。由此以觀，被告林玟惠前述切結內容即一般俗稱之「以切結代替通知」，並不須依土地登記規則第97條第2項檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件。
㈢又由臺灣高等法院臺中分院108年度重上更二字第36號民事判
決理由第9、10頁記載，可證明法院係認定系爭土地之管理人為訴外人林金鋆，林金鋆將土地出租予原告之被繼承人張瑞池，其他土地共有人應同受拘束，而非其他土地共有人有與張瑞池訂立不定期租地建屋契約，不可不辨。被告林禮忠僅為單純向被告林玟惠買受系爭土地之善意第三人，被告林禮忠所取得系爭土地應有部分1/4所有權，自不因日後上開確定判決及裁定改判系爭土地及地上房屋存有不定期租地建屋契約乙節，致被告林禮忠因善意取得之土地所有權即遭原告訴請塗銷所有權移轉登記。
㈣另被告林禮忠與系爭土地之其他共有人業已提起鈞院109年度
重訴字第563號拆屋還地事件，起訴日期為109年9月21日，訴訟繫屬於本案之前，並於起訴狀第7頁載明「特依土地法第103條1款之規定，以起訴狀繕本送達作為終止兩造不定期租地建屋契約之意思表示」等語。是以，原告本件起訴請求確認優先購買權存在之日期，已在系爭土地共有人以意思表示終止不定期租地建屋契約之後，假設鈞院109年度重訴字第563號拆屋還地事件終局判決認系爭土地之共有人以意思表示終止不定期租地建屋契約為有理由，則訴訟繫屬在後之原告請求確認優先購買權存在，即無確認之利益等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。原告主張被告林玟惠於103年1月24日以買賣為原因，原因發生日期為102年12月28日，將系爭土地出賣並移轉登記予被告林禮忠，此為被告所不爭執，足堪認定。而原告本件主張其依前揭規定對系爭土地有優先購買權，且被告間之買賣及移轉登記行為不得對抗原告乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院茲論斷如下：
㈠被告林禮忠與其他系爭土地之共有人對原告另案提起拆屋還
地訴訟（本院109年度重訴字第563頁），兩造於該案中對於原告就系爭建物有事實上處分權、系爭建物與系爭土地間有不定期租賃關係等情均不爭執（見該案卷二第353-356頁），此部分之事實首堪認定。
㈡按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。又公同共有物之出租或終止租約，屬公同共有物之管理，依民法第820條第1項及同法第828條第2項規定，於公同共有人未訂有管理契約之情形，即應以公同共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。系爭土地為林德洪（應有部分1/8）、林江海（應有部分1/16）、林天輝（應有部分1/16）、被告林禮忠（應有部分1/4）、林南宏（公同共有1/2之應繼分1/4）、林秀娟（公同共有1/2之應繼分1/4）、林秀芬（公同共有1/2之應繼分1/4 ）、林偉廉（公同共有1/2之應繼分1/4）所共有，此有系爭土地登記謄本在卷可憑（見本院卷一第31-35頁），被告林禮忠及共有人林德洪、林江海、林天輝、林南宏、林秀娟、林秀芬對被告提起前揭拆屋還地訴訟時，以起訴狀繕本送達作為終止不定期租賃契約之意思表示，而林南宏、林秀娟、林秀芬與林偉廉公同共有系爭土地之1/2應有部分，已因公同共有人就該應有部分為終止租約之多數決決定，再加計其餘共有人各自之應有部分，已得全體共有人之同意為終止該不定期租賃關係，該案起訴狀繕本已於109年10月7日送達於原告本人，此有送達證書在卷可憑（見109年度重訴字第563號卷一第121頁），足認當日被告林禮忠與其他共有人已對原告為終止不定期租賃契約之意思表示。
㈢又按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契
約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之，蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號判決意旨參照）。經查，另案囑託社團法人臺中市土木技師公會（下稱系爭鑑定單位）以系爭建物有無修建補強結構，若以原始建材判斷，有無安全或結構上之疑慮，是否已達不堪使用之程度為鑑定。經系爭鑑定單位鑑定結果略以：經辦理多次會勘，且進入系爭建物查看，並以熱影像拍攝，確認系爭建物現況並予以紀錄。系爭建物如附圖編號A所示為土角磚造瓦頂建物；編號C、D所示為磚造鐵皮屋頂；編號B所示為鐵皮屋頂均為住宅使用，並以航照圖方式確認系爭建物之興建與修繕年代。而是否更換建材及結構補強之判斷標準，限於：「是否除去該更換或補強建物即無法使用。」而可否使用之定義則為：「建築物，柱梁牆板，圍出一可供居住遮風避雨的空間，結構安全，防風防水此為可使用之定義，之於修繕比如油漆，電路改線，與無法使用而進行修繕有別。」依此標準鑑別系爭建物如附圖編號A於79年9月至00年0月間修繕右後方部分屋頂；編號C於106年6月至10月間修繕屋頂；編號D於102年5月至000年0月間修繕部分屋頂，且該屋頂建材更換係舊屋頂失去防水功能或破損，故該更換之目的為使建物得繼續使用所為。系爭建物如附圖編號A、C、D所示以未更換建材前之原始建材判斷，屋頂、木梁遇風雨漏水風化，將致漏水、安全即結構上之疑慮。若以系爭建物之現況，就法規檢討而言，結構現況並不安全，另就實務上物理上使用安全標準視之，因外觀已老舊且屋簷部分邊緣已破損，能否耐受全球極端氣候下一個颱風不無疑義，即便其受921大地震之外力仍存在，但不代表下一個地震仍得確保具足夠之耐震能力，是以其不屬安全之範圍。至系爭建物如附圖編號B所示，於90年9月至00年0月間所興建，未有明顯修繕及補強情況，就法規檢討而言，結構現況並不屬安全，若就實務上物理上使用安全標準視之，於正常使用若無其他明顯外力作用（如較強之地震或颱風）不屬結構安全高度風險之建物等語，此有系爭鑑定單位111年4月18日（110）中土鑑發字第218-11號函暨檢附之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）可證（見109年度重訴字第563卷二第110頁），堪認系爭建物因外觀老舊且屋簷部分邊緣已破損，有滲水及耐震不足之結構而無法安全使用，難以承受天災之風險，確有結構或使用安全上之疑慮。參以系爭建物如附圖編號A、C、D所示於42年間即已建成，迄今已屬屋齡達69年餘之老舊房屋，已如前述，系爭建物分別為土角磚造瓦頂、磚造鐵皮頂結構，此為兩造於該案中所不爭執（見不爭執事項四），並有系爭鑑定報告（見該報告第9頁）、臺中市大臺中建築師公會於107年1月8日鑑定系爭建物結構之鑑定報告書可證（見該報告第8頁至第9頁），而土角磚造之耐用年限為30年，此有卷附之臺中市各類房屋構造別代號暨折舊率表可參（見109年度重訴字第563號卷一第99頁），系爭建物顯已逾法定耐用年限將近40年。如以現行結構耐震使用安全係數標準，加以系爭建物舊有之耐震係數、已使用年限、建物裂縫等建築法規實務上、使用耐用年限面、經濟面、時效等因素觀之，顯然非予拆除重建無法排除該結構安全問題，堪信系爭建物已不堪使用。準此，系爭建物既已不堪使用，則原告與系爭土地共有人間之不定期租賃契約目的已達，被告林禮忠與其他共有人以前揭起訴狀繕本送達原告終止該不定期租賃契約，應屬合法。
㈣再查，原告主張其於109年9月1日以存證信函送達被告林禮忠
，表示欲行使優先購買權等語，並提出存證信函及回證影本為證（見本院卷一第71-79頁），固可見該存證信函於109年9月2日送達被告林禮忠，惟該存證信函內容主旨記載「請台端於函到後5日內，提供於103年1月24日以買賣為登記原因辦理移轉登記之102年12月28日所立買賣契約」，說明欄位稱原告具有優先購買權等語，然其內容僅係要求被告林禮忠提供買賣契約，原告亦可能見被告間之買賣條件後決定不行使優先購買權，故無從憑此存證信函認定原告有行使優先購買權之意，僅能以原告提起本件訴訟時，認定其行使優先購買權。本件原告係於110年4月22日起訴，起訴狀繕本於110年4月30日送達被告林禮忠，此有本院送達證書在卷可憑（見本院卷一第99頁），堪認原告於110年4月30日向被告林禮忠為行使優先購買權之意思表示，然依前揭說明，系爭建物與土地間之不定期租賃契約，業經被告林禮忠及其他共有人於109年10月7日合法終止，故原告行使優先購買權時，與被告林禮忠間已無租地建屋契約關係存在，自無土地法第104條第1項前段之優先購買權得以行使。準此，原告請求確認其就系爭土地應有部分有優先購買權存在、訴請塗銷被告間以買賣為原因之移轉登記行為及請求被告林玟惠以同一條件將系爭土地應有部分1/4出賣並移轉登記予原告，均無理由。
四、綜上所述，原告請求確認其就系爭土地應有部分1/4有優先購買權存在、訴請塗銷被告間以買賣為原因之移轉登記行為及請求被告林玟惠以同一條件將系爭土地應有部分1/4出賣並移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 3 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 許惠瑜法 官 陳昱翔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 3 日
書記官 許瑞萍