臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第2532號原 告 楊金源訴訟代理人 陳伯彥律師被 告 劉火山
曾柏凱上列當事人間請求拆屋還地等事件，經於民國111年7月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告變更後訴之聲明：
(一)被告劉火山應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如臺中市雅潭地政事務所民國111年3月23日土地複丈成果圖所示編號1B(面積11.85平方公尺)、編號1C(面積0.86平方公尺)、編號2B(面積11.85平方公尺)及編號3B(面積12.71平方公尺)之建物拆除，並將上開土地返還原告。
(二)被告曾柏凱應自前項聲明所示之建物遷出。
(三)原告願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：
(一)原告為坐落臺中市○○區○○○段000地號土地(下稱系爭土地)之所有權人，被告劉火山則為同段366建號(門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷00號)建物及其增建建物(下合稱系爭建物)之所有權人，有土地及建物登記謄本可稽。另被告劉火山現將系爭建物出租予被告曾柏凱使用，亦有建物現況照片可憑。
(二)查系爭土地為原告所有，卻遭被告劉火山以系爭建物占用，前經鈞院103年度訴字第1712號及臺灣高等法院臺中分院104年度上字第473號民事判決（下稱前案判決），以訴外人楊蔔前所簽立之土地使用權同意書(下稱系爭同意書)對原告仍繼續有效為由，認系爭建物占用系爭土地有使用借貸關係存在，有前案判決可稽(本院卷第35-57頁、第59-71頁)。惟稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。民法第464條、第472條第2款分別定有明文。查被告劉火山未經楊蔔或原告之同意，即將系爭建物出租予被告曾柏凱使用，因房屋與基地之使用不可分離，對於系爭土地而言，仍屬未經同意而允許第三人使用，有違民法第467條第2款規定，原告據此爰終止系爭土地之使用借貸契約。
(三)另按，有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。民法第472條第1款亦有明文。又本款之適用，不問使用借貸是否定有期限，或依借貸之目的使用是否完畢，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，非訂立契約時所能預見者而言。所謂自己需用借用物，祇須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，是否因正當事由而有收回之必要，則不必深究。蓋因使用借貸乃無償性質，不能附苛刻條件之故。查原告有三名成年子女，除次女育有1子外，餘均尚未成家，六人共居於原告現有之房屋，有戶口名簿可稽，因而住家不敷使用，需拆屋擴建，故有收回系爭土地以為完整利用之必要。此情應為楊蔔40年前同意借貸時，及原告承繼該使用借貸關係時所不能預見。原告既有需用土地之原因事實，自得另依民法第467條第1款規定，終止系爭土地之使用借貸契約。
(四)又按，借用人於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。
但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；而借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限，貸與人得隨時請求返還借用物，同法第470條亦有明文。準此，借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，定其使用土地是否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢。被告劉火山借用系爭土地以加強磚造方式搭建系爭建物，並使用40年以上，且系爭建物早於103年之前即已年久失修、門窗毀壞、屋內設備不堪使用，有照片可據(本院卷第73-75頁)，嗣因被告劉火山加以修繕始回復為現狀，否則早已破敗而不足供人使用；況系爭建物現出租他人，並非被告劉火山自用，亦應認其使用土地之目的業已完畢。原告依民法第470條第1項亦可請求被告劉火山返還所借用之土地。
(五)再按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。原告爰以起訴狀之送達而為終止使用借貸契約之意思表示通知，系爭土地之使用借貸契約既經終止，則被告劉火山使用系爭土地即無法律原因，原告自得依民法第767條第1項、民法第470條第1項規定，訴請被告劉火山拆屋還地。另房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害而拆屋還地時，亦得一併請求妨害其所有權之使用該房屋之人應自房屋遷出。被告曾柏凱雖與被告劉火山間就系爭建物定有租賃契約，惟此係被告二人間之債之關係，不得對抗原告。原告本於所有權之法律關係，併依民法第767條第1項規定，訴請被告曾柏凱自系建物物遷出等語。
二、被告劉火山答辯聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利之判決，願供擔保免假執行。另陳述：
(一)系爭建物乃為訴外人楊蔔提供土地，而與建商即訴外人林永松所合建，完工後各自分得興建完成之房屋及基地，系爭建物分歸林永松取得，惟楊蔔未將系爭建物所坐落之基地，依合建契約移轉土地所有權予林永松。林永松嗣乃訴請楊蔔之繼承人(含原告在內)依合建契約移轉基地所有權。但因楊蔔之繼承人(含原告在內)主張同時履行抗辯，乃為臺灣高等法院臺中分院73年上更一字第110號判決林永松敗訴，有判決影本可稽(本院卷第137-154頁)。依該判決理由可知，楊蔔與林永松合建，依約於興建完畢後，各自分得所約定之房屋及所坐落之基地。是林永松所分得房屋之基地，應歸林永松取得，楊蔔或其繼承人(含原告在內)並未保留土地所有權。
(二)系爭建物使用系爭土地，本已得楊蔔之同意，且本應依合建契約，將土地分配予林永松，以便連同房屋對外出售。則楊蔔應無可能有於日後收回土地自用之意。原告繼承楊蔔之義務，自無權主張收回系爭土地自用。按買受人向出賣人購買土地，出賣人將土地交付買受人後，未辦理所有權移轉登記，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，然其占有之土地，既係出賣人本於買賣關係所交付，具有正當權源，出賣人即不得依無權占有而請求返還。被告劉火山前與林永松簽訂委託代建房屋合約書，約定被告劉火山向林永松購買編號S74之房屋及其基地，有合約書可憑(本院卷第155-167頁)，又依上述合約書第17條所示，契約之一切約定，對雙方權利義務之受讓人及繼承人有同等效力。故林永松即得將其對楊蔔之合建契約移轉土地之債權，讓與被告劉火山；原告為楊蔔之繼承人，亦有義務履行將土地移轉與林永松之受讓人即被告劉火山之義務。是被告劉火山所有之系爭建物自有合法使用系爭土地之權源。
(三)被告劉火山與原告間就系爭土地之占用，前另經鈞院103年度訴字第1712號判決認定有使用借貸關係存在，使用借貸之借用物為系爭土地，而被告劉火山係將系爭建物出租他人，並非出租土地；又系爭建物使用系爭土地，係本於合建契約而來，土地所有權人並未有保留土地所有權之意思，已如前述。而系爭建物為被告劉火山所有，被告劉火山對系爭建物本得自由使用、收益、處分，而建物出租乃合法建物所有權之行使，亦無違反合建契約之使用目的。原告主張被告劉火山未經其同意允許第三人使用使用借貸物一語，並非有理。
(四)原告又謂因子女成年有增加居住空間之必要，而為終止使用借貸之主張。但依原告所提供之戶籍資料，其子女並非住居於同一建物，又其在同段462地號土地上之現有建物，面積約374.31平方公尺，有網路擷取照片可憑(本院卷第113-115頁)；另原告之子亦擁有同段461地號土地，面積約187.85平方公尺，有土地謄本可稽(本院卷第113頁)，合計原告及其直系親屬所持有之土地面積，扣除系爭15.21平方公尺土地後，仍有297.41平方公尺(約90坪)，並無屋狹人多不敷使用之情，且原告之子女均已成年，原告對之已無扶養義務，原告所稱需供子女成家立業拆屋擴建云云，乃屬杜撰。
(五)原告另提出照片主張系爭建物已不堪使用云云，被告否認之，因系爭建物之牆板及樑柱結構安全無虞，未達不堪使用之情形。基上，原告訴請被告劉火山拆屋還地，及請求建物承租人曾柏凱自系爭建物遷出，均屬無據等語。
三、被告曾柏凱於原告追加其為被告後，未到庭答辯，僅於被追加為被告前，曾以關係人身分到庭表示：系爭建物為伊向被告劉火山所承租，簽立有租賃契約，建物自整修前至目前為止，都是伊在使用並做為倉庫使用，租賃契約上所記載：土地買賣成功後租約會終止，是因被告劉火山當初有表示針對土地之糾紛有在處理，如果處理完成，被告劉火山有可能要出售房屋，所以被告劉火山保留租賃契約終止之權利等語。
四、法院得心證之理由：
(一)程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時原所主張之拆屋還地面積，嗣經實際測量後，依測量結果而為聲明之變更，另因得知真正之建物承租人為曾柏凱後，追加其為被告。揆諸上揭規定，程序上爰予許可。
(二)被告劉火山前以地主楊蔔與建商林永松於67年8月14日簽訂合建契約，被告劉火山另於67年10月30日與林永松簽立委託代建房屋合約，由被告劉火山購買林永松與楊蔔所合建銷售之合建建案中編號S74之房地，楊蔔並出具土地使用權同意書供為興建被告劉火山所購買之編號S74房屋，惟林永松及楊蔔嗣未依約將被告劉火山所購買之編號S74房屋及所坐落之土地辦理建物第一次登記及移轉基地所有權予被告劉火山為由，對基地之現登記所有權人(含原告在內)，提起土地所有權移轉登記、辦理地上權登記及確認土地使用借貸關係存在等先備位訴訟。嗣經法院審理結果，駁回被告劉火山所為土地所有權移轉登記、辦理地上權登記等主張，惟判決確認被告劉火山所有之系爭建物就所坐落之基地有使用借貸關係存在並告確定一節，有本院103年度訴字第1712號、台灣高等法院台中分院104年度上字第473號民事判決在卷可稽（見本院卷第219-261頁），且為兩造所不爭執，核屬實在。
(三)經查，原告所有之系爭土地係於79年6月14日由訴外人楊豐雄以買賣之原因移轉予原告取得。又本院履勘現場囑託地政機關測量所得，如附圖所示編號1B(面積11.85平方公尺)及編號1C(面積0.86平方公尺)位置，與前案一審判決之附圖所示a3-j4-j3-j1-j2-a3連線區域（面積15.21平方公尺）位置、前案二審判決之附圖所示462
(1）(面積12.70平方公尺)及462（2）(面積0.02平方公尺)位置，雖略有不同，但此係因系爭土地於95年間曾辦理地籍圖重測，乃致界址有所異動所致，有雅潭地政事務所函文說明可參（見本院卷第263頁）。是系爭如附圖所示編號1B(面積11.85平方公尺)及編號1C(面積0.86平方公尺)位置之建物及其上二、三層之編號2B、3B之建物，與前案判決之建物，乃同一建物。是前案判決所確認之土地使用借貸關係，自有拘束兩造之效力；另就就訴訟標的以外兩造所主張之其他重要爭點，本於前案辯論之結果而為判斷之重要爭點，兩造不得再為相反之主張，本院亦不得為相反之判斷，乃有爭點效之適用。
(四)原告據前案判決所示土地使用借貸關係，以被告劉火山有：(1).未經原告同意允許被告曾柏凱使用、(2).原告因不可預知之情事，自己需用土地、(3).被告劉火山之建物已年久失修、毀壞而不堪使用，使用系爭土地之目的業已完畢等情為由，主張系爭土地之使用借貸關係業因原告終止而告消滅，爰提起本件訴訟，訴請被告劉火山拆屋還地及被告曾柏凱應自系爭建物遷出等語。惟按：
１、訴外人林永松、謝瑞木及地主楊蔔前於67年8月14日簽訂房地合建契約書，約定由楊蔔提供伊所有改制前原臺中縣○○鄉○○○段00000○0000地號土地，供林永松及謝瑞木投資興建房屋。其後謝瑞木與林永松簽立協議書，將關於系爭房地合建契約書之權利義務由林永松一人承受，斯時楊蔔亦在場且同意協議結果，故該房地合建契約乃由林永松一人全部承受。被告劉火山於67年10月30日與林永松簽訂委託代建房屋合約書，約定由原告以88萬元購買林永松與楊蔔所合建銷售之上開合建案中編號S74之房地。
房屋興建過程中，上開東員寶段26-3地號土地分割出同段26-47地號土地，楊蔔並出具使用土地使用權同意書，同意以26-47地號之部分土地作為被告劉火山所購買之編號S74房屋之建築基地，該編號S74房屋嗣已峻工並於70年8月18日取得使用執照，惟林永松及楊蔔並未將編號S74房屋辦理建物保存登記予被告劉火山，亦未將房屋基地辦理所有權移轉。楊蔔嗣於73年8月18日死亡，該26-47地號土地由伊子楊萬聰、楊豐雄、楊郁瓚繼承，再於78年1月17日併入同段23-122地號土地，其後再分割出同段23-372、23-373、23-378地號土地，系爭編號S74房屋即坐落在同段23-372、23-373、23-378地號土地上。同段23-372地號土地於79年6月14日由楊豐雄以買賣為原因移轉登記予原告取得，再經重測而改編定為系爭462地號。又編號S74房屋直至83年3月10日始辦理第一次建物所有權登記，原編定為改制前東員寶段2378建號（重測後改編定為東寶二段366建號，門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷00號），由被告劉火山取得建物所有權等情，有前案判決可參。
２、按當事人約定，一方提供土地而由他方建築房屋，並依約定比例，分受建造完成之房屋及其基地之合建契約，究為互易、承攬、承攬與買賣之混合、合夥或其他契約，應依契約之內容，探求當事人立約當時之真意決定之。另合建契約關係及土地使用權同意書所表彰之契約關係，固係債之關係；依債權相對性原則，於各自之契約當事人間生其契約效力，土地之繼受人雖不當然繼受其前手因合建契約或土地使用權同意書所表彰之契約關係，而與興建完成之建物原始起造之所有人或建物繼受人間必然存在之債權關係。但於具體個案中，法院仍得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀。倘認土地之買受人行使土地所有權，有違誠信原則、公共利益、或以損害他人為主要目的時，仍非不得駁回其拆屋還地之請求。
３、依民法第470條規定，借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。又同法第472條雖另有：有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：
一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。
三、因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者，貸與人終止契約之規定。惟依前案判決所示，系爭土地使用借貸關係之發生，乃係源於上述合建契約及原土地所有人楊蔔所出具之土地使用權同意書所表彰之土地使用關係而來；而依一般交易常情，因建築房屋所需費用高昂，另土地及房屋之價值亦屬不菲，是地主與建商簽立合建契約及出具土地使用權同意書以為建造執照之合法申請者，除有特別情事外，無不以取得對價或利益（即可分得部分房屋）為目的。是地主因合建契約出具土地使用權同意書，除有使建商於取得土地所有權之前享有得使用土地以興建房屋之權利外，地主所應履行之合建契約義務亦兼有約明日後所合建之房屋有使用土地之權源，以利於合建後房地分配及處分以獲取利益。核與一般使用借貸關係乃係無償為原則者，尚有不同。
４、再者，房屋不能脫離土地而單獨存在，是地主於合建關係合法解消前，本不得任指所合建房屋係無權使用土地，是於適用民法第472條貸與人得終止使用借貸之相關規定時，自應考量上述合建關係之特殊性，不宜依使用借貸之無償性而從寬為終止權之行使認定。是依合建契約之目的，探求當事人之真意，地主出具土地使用權同意書交付建商之初，當已明知建商所建造之房屋必須持續使用土地，自有默許房屋至不堪使用前，均得繼續使用土地之意思，更不因建商嗣後將房屋售予他人，及房屋取得人對房屋所為之使用、管理或處分而受影響。本院因認本於合建關係所衍生之土地使用關係，除定有期限者外，應以使用至房屋不堪使用之時，為其使用目的完畢之日始為合理。在房屋不堪使用之前，使用借貸之貸與人本於無償性質所得主張之使用借貸終止權之行使，應從嚴解釋並受限制，尚無從以自身有使用土地之需求為由，主張終止使用借貸契約及要求拆屋還地。
５、另按，房屋與其所坐落之基地，依物權法定及一物一權原則，乃屬各自獨立之不動產，各得為交易之客體。雖房屋之使用，客觀上不能與其基地分離而單獨存在，使用房屋必會同時使用基地，但此乃因使用上所必然之自然事實，非謂房屋與其基地在法律上之權利，亦必因之而結合為一體，且生相同之法律上權利之得喪變更之效力。查系爭使用借貸關係乃係存在於土地上，並非存在於建物之上，而建物所有權人依法本得自由管理、處分、收益建物，又合建契約之當事人所著重者，乃依約定比例分受建造完成之房屋及基地之權利，除另有特別約定外，尚無從認貸與人就合建完成之房屋有得限制其使用對象之權利。被告劉火山依合建所發生之土地使用借貸關係及其和建商間之買賣關係，取得其所有之系爭建物得使用系爭土地之權源，另本於建物所有權之作用，自有權出租建物予被告曾柏凱。原告既未證明上述合建關係所生之使用借貸關係，另附有合建房屋之使用，限於建物所有權人自用而不得出租之限制約定。則原告以被告劉火山未經其同意而允許被告曾柏凱使用建物，有違民法第467條第2款規定為由，終止系爭土地之使用借貸契約，亦非有據。
６、又按，房屋是否不堪使用，原則上應以使用關係成立當時所興建房屋之通常使用年限為判斷，即應以房屋本身材質與結構在正常使用下所產生之漸進耗損、毀壞，及因不可抗力所造成之自然毀壞，以至不能為通常使用之情形者而言。查系爭建物保存登記之主要建材為「鋼筋混凝土造」，另後方及屋頂增建部分則為鐵架烤漆鋼板建物，有建物謄本及現況照片可參，而固定資產耐用年數表乃稅法上之用以攤提資產價值之用。此觀該表末頁之說明：一、本表依所得稅法第121條規定訂定之。二、依所得稅法第51條第3項規定，各種固定資產計算折舊時，其耐用年數，除經政府獎勵特予縮短者外，不得短於本表規定之最短年限。營利事業各種固定資產計算折舊時，其耐用年數，應於開始提列折舊之年度辦理營利事業所得稅結算申報時，於財產目錄註明…等語自明。核與各項資產物理上之實際耐用年限，仍存在有相當之落差，自無從據以為建物是否已達不堪使用之唯一標準。是固定資產耐用年數表上所示主要建材「鋼筋混凝土造」建物其耐用年數50年、「有披覆處理金屬建造」建物其耐用年數20年之規定，充其量僅為各該「鋼筋混凝土造」及「有披覆處理金屬建造」建物應至少可分別耐用50年及20年之認定，非謂超過50年或20年即必不堪使用。依本院現場勘驗及卷附週遭環境照片所示，系爭建物保存良好，並無結構損壞或有安全上顧慮之明顯情狀，至原告所提出之照片，乃屬房屋裝修之性質，尚非因不堪使用後所為之結構上修繕。本院因認系爭建物尚未達不堪使用之程度，原告以此為由，主張原使用借貸之目的業已完成一語，亦非有理。
(五)基上，原告所為終止使用借貸關係之主張，並非有理。又系爭建物坐落使用系爭土地之使用目的，尚未完畢。
則原告所為使用借貸關係業已消滅之主張，即非有據。
五、綜上所述，系爭土地之使用借貸關係既仍存在，則原告以使用借貸契約業經終止，或使用目的業已完畢為由，依民法第470條第1項及同法第767條第1項前段、中段等規定，訴請被告劉火山拆屋還地，及訴請被告曾柏凱應自所承租之系爭建物遷出，均非有理。原告之訴及假執行之聲請，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
民事第四庭 法 官 林宗成上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及繳納上訴裁判費。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費，法院得不命補正。
中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
書記官 陳盟佳