臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2623號
110年度訴字第2626號原 告 王欽賢訴訟代理人 蕭立俊律師原 告 好事多不動產經紀有限公司法定代理人 熊奕鈞訴訟代理人 鐘為盛律師被 告 陳忠明訴訟代理人 陳凱翔律師上列當事人間請求給付違約金、服務報酬等事件，本院於民國111年1月6日合併言詞辯論終結，合併判決如下：
主 文
一、被告應給付原告王欽賢新臺幣（下同）50萬3,345元，原告好事多不動產經紀有限公司48萬4,500元，及均自民國110年10月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、訴訟費用負擔：㈠原告王欽賢起訴部分，由被告負擔22%，餘由原告王欽賢負擔。
㈡原告好事多不動產經紀有限公司部分，由被告負擔42%，餘由原告好事多不動產經紀有限公司負擔。
三、本判決第一項原告王欽賢勝訴部分，於原告王欽賢以17萬元供擔保後，得假執行；原告好事多不動產經紀有限公司勝訴部分，得假執行。但被告如分別以50萬3,345元、48萬4,500元，為原告王欽賢、好事多不動產經紀有限公司預供擔保，得免為假執行。
四、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論，命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1項、第2項分別定有明文。本件原告王欽賢（下稱王欽賢）對被告請求給付違約金等事件，由本院以110年度訴字第2623號受理；原告好事多不動產經紀有限公司（下稱好事多公司，與王欽賢合稱原告）對被告請求給付服務報酬等事件，由本院以110年度訴字第2626號受理。經查，兩造就上開2訴訟，均係因被告不願就其所有坐落臺中市○區○○○段000○00地號土地（權利範圍為10000分之815）及其上同區段10123建號、門牌號碼臺中市○區○○○路0段00號12樓建物（權利範圍全部）之不動產(下合稱系爭房地)，依110年5月22日簽訂之不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)辦理產權移轉所生糾紛而提起，其訴訟標的相牽連，爰依前揭法律規定，將上開2訴訟，為合併辯論並合併判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查好事多公司起訴時訴時原聲明：
「被告應給付原告115萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院2626號卷第11頁）。嗣於110年12月27日具狀減縮其請求金額為111萬5,000元本息（見本院2626號卷第141頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告王欽賢：被告於110年5月10日委託訴外人張重祐擔任代理人，代理系爭房地之買賣事宜，嗣經由好事多公司居間後，於同年月22日與伊達成以1115萬元買賣系爭房地之合意，並於同日簽訂系爭買賣契約。伊於簽約當日即交付110萬元之即期支票，並於同年月28日兌現存入中信房屋交易安全帳戶內，又於同年7月30日支付113萬元之完稅款入上開帳戶，已支付價款合計223萬元。惟被告拒不依照系爭買賣契約第7條產權移轉之規定提供相關文件辦理產權移轉，經伊於同年8月4日寄發存證信函催告後仍未能依約履行，伊即於同年8月13日寄發存證信函解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約之約定請求被告給付違約賠償223萬元及遲延違約賠償金6萬9,130元，另依民法第179條請求被告返還由原告繳納之房屋交易安全制度手續費用3,345元等語。並聲明：⒈被告應給付原告230萬2,475元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
(二)原告好事多公司：被告於110年5月10日授權張重祐代理出售系爭房地，並於同日與伊就系爭房地簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），伊居間覓得買方王欽賢後，即於同年月22日邀同王欽賢及被告至伊公司處簽訂系爭買賣契約，嗣被告反悔不願履行系爭買賣契約，惟伊已依約完成仲介之義務。爰依系爭委託銷售契約之約定請求被告給付服務報酬44萬6,000元及違約金66萬9,000元等語。並聲明：⒈被告應給付原告111萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)伊雖有授權張重祐代理系爭房地買賣事宜，惟伊於簽約當日即110年5月22日下午3時許既已攜帶印鑑章親自到場，即代表不再授權張重祐簽約，且伊到場後並未見到買方即王欽賢，亦未對系爭買賣契約之內容有所知悉且同意，迄至當日下午3時30分許，伊遲未見到王欽賢出現，遂表示不再出售系爭房地而離開現場，自斯時起，張重祐即不再有為伊處理系爭房地買賣事宜之代理權。是張重祐於伊離開後逕與王欽賢簽訂系爭買賣契約，屬無權代理行為，且伊並未於110年8月7日前就王欽賢之催告為確答，依民法第170條第2項規定，視為拒絕承認該無權代理之法律行為，故系爭買賣契約對伊不生效力，伊自無違約可言，因此系爭委託銷售契約中「買賣成交」之條件亦未成立，伊自不負給付服務報酬之義務，是原告依系爭買賣契約及系爭委託銷售系約請求違約金及服務報酬，即無理由。
(二)縱認張重祐有權代理伊簽訂系爭買賣契約，然王欽賢依系爭買賣契約請求伊給付違約賠償223萬元及遲延違約賠償金6萬9,130元，係就同屬違約金性質之請求，假不同名目重複為之，自無可取。且原告所主張之違約金均屬損害賠償總額預定性違約金，惟原告均未就其等實際上受有何損失舉證以實其說，爰依民法第252條請求違約金均酌減至0元。至好事多公司請求服務報酬44萬6,000元部分，依系爭委託銷售契約第6條第3項可知雙方係以簽訂不動產買賣契約書作為二階段式給付服務報酬之分水嶺，好事多公司所為之居間服務僅至伊與王欽賢簽訂系爭買賣契約之第一階段，故應僅得請求服務報酬總額之一半即22萬3,000元，且系爭買賣契約既經王欽賢解除，好事多公司無需再協助辦理有關過戶及貸款手續等事宜，已減免其相關之人事成本及費用開銷，伊亦得依民法第572條規定請求酌減上開服務報酬至22萬3,000元等語，資為抗辯。
(三)並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：王欽賢主張依系爭買賣契約請求被告給付違約金，另依民法第179條請求被告返還房屋交易安全制度手續費；好事多公司則主張依系爭委託銷售契約請求被告給付服務報酬及違約金，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：(一)張重祐是否有權代理被告簽訂系爭買賣契約？亦即系爭買賣契約對被告是否生效？(二)若被告應對系爭買賣契約負授權人責任，原告各得請求之項目及數額為何？茲論述如下：
(一)被告於110年5月10日委託張重祐擔任代理人，代理系爭房地之買賣事宜，張重祐並於同日代理被告與好事多公司簽訂系爭委託銷售契約，經好事多公司居間覓得有意購買系爭房地之王欽賢，於同年月22日由張重祐以被告代理人名義與王欽賢簽訂系爭買賣契約，約定以1115萬元買賣系爭房地，迄至同年7月30日王欽賢已將價款合計223萬元，存入中信房屋交易安全帳戶內。嗣因被告未依系爭買賣契約提供相關文件辦理產權移轉，經王欽賢催告後仍未履行，王欽賢即於同年8月13日寄發台中嶺東郵局存證號碼92號存證信函解除系爭買賣契約，並於同年8月16日送達被告，訴外人中信房屋仲介股份有限公司(下稱中信房屋)則於同年8、9月間依兩造所簽房屋交易安全契約書第5條約定將存入上開房屋交易安全帳戶內之223萬元返還予王欽賢，並向王欽賢收取房屋交易安全制度手續費6,690元等事實，為兩造所不爭執，並有王欽賢提出之被告授權書、系爭買賣契約、房屋交易安全契約書、台中松竹郵局存證號碼148號存證信函、台中東興路郵局存證號碼746號存證信函、烏日溪壩郵局存證號碼88號存證信函、台中嶺東郵局存證號碼92號存證信函、臺北北安郵局存證號碼193號存證信函、房屋交易安全制度手續費收據（見本院2623號卷第25至61頁），好事多公司提出之被告授權書、系爭委託銷售契約（見本院2626號卷第25至29頁）等件影本為證，堪信為真實。
(二)張重祐有權代理被告簽訂系爭買賣契約：⒈被告於110年5月10日授權張重祐代理其為系爭房地之買賣事
宜，為兩造所不爭執，並有被告簽名、蓋章之授權書(下稱系爭授權書)在卷可按(見本院2623號卷第25頁，本院2626號卷第25頁)，系爭授權書上載明被告授權張重祐全權代理其本人為系爭房地之買賣相關事宜，包括出售不動產時與仲介公司簽訂委託銷售契約、代理簽訂不動產買賣契約書、給付價金及辦理產權移轉登記、點交房地等事宜，是張重祐以被告代理人名義與王欽賢簽訂系爭買賣契約，應屬有權代理，被告自應就系爭買賣契約負授權人責任。
⒉被告雖辯稱：伊於簽約當日即110年5月22日下午3時許既已攜
帶印鑑章親自到場，即代表不再授權張重祐簽約，且迄至當日下午3時30分許，伊遲未見到王欽賢出現，即表示不再出售系爭房地而離開現場，故張重祐應不再有為伊處理系爭房地買賣事宜之代理權云云。惟按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，為民法第103條第1項所明定，而授予代理權後，固無礙本人自為意思表示，然代理權未消滅或撤回前，代理人於授權範圍內所為之法律行為仍屬有權代理，是被告以其本人於簽約當日攜帶印鑑親往即謂張重祐不再有代理權云云，自非可採。
⒊又證人張重祐於本院審理中證稱：系爭授權書為被告自己寫
好，伊再去拿，伊拿到授權書後再以代理人身分與好事多公司簽立系爭委託銷售契約，委託好事多公司去賣，而簽訂系爭買賣契約當日被告本人有到場，但被告說他有事情要先走，把印章留給伊後就離開了，被告離開時只有說他有事情要先走，並沒有說不要賣房子了，若他不要賣了怎麼可能還把印鑑給伊，伊跟王欽賢見面時被告已離開了，後續就全權由伊處理簽約事宜，系爭買賣契約上被告之簽名均為伊之字跡等語(見本院2623號卷第147至148、150、156至157頁)。
則被告倘無欲再授與張重祐代理權，自可當場表示撤回張重祐之代理權，且亦不可能自行離開現場卻又留下印章供張重有使用。是被告辯稱其於簽約當日離場之際即表示不再出售系爭房地云云，尚乏所據，與前揭張重祐於本院審理中具結證稱之內容相左，被告復未能就張重祐之代理權有何消滅或撤回之情事舉證以實其說，自無從解免其授權人責任。
⒋至被告所提張重祐於110年5月28日與好事多公司員工林麗娟
及特約地政士黃文賜間LINE通訊軟體對話紀錄(見本院2623號卷第117至131頁)，張重祐於上開對話中表明不再處理系爭房地相關糾紛，由被告自行與代書處理等情，均為系爭買賣契約簽訂後所發生，尚不足以反推張重祐於代理簽訂系爭買賣契約之際已無代理權等事實，故該對話紀錄，尚難執為對被告有利之認定。
(三)王欽賢得請求被告給付之手續費及違約金：⒈手續費部分：
本件被告應就系爭買賣契約負授權人責任，業如前述，而依兩造所簽訂之房屋交易安全契約書第10條明定房屋交易安全制度手續費應由王欽賢及被告各負擔成交總價萬分之3，即各應負擔3,345元（計算式：11,150,000×3/10,000=3,345），因被告經王欽賢催告後仍不履約，王欽賢於110年8月16日解除系爭買賣契約並送達被告，中信公司即依房屋交易安全契約書之約定返還王欽賢已支付之價款223萬元，並向其收取房屋交易安全制度手續費6,690元等情，業據王欽賢提出中信公司110年8月27日寄發之臺北北安郵局存證號碼193號存證信函、房屋交易安全制度手續費收據（見本院2623號卷第59至61頁）為憑，復為被告所不爭執（見本院2623號卷第225頁），故王欽賢主張依民法第179條規定請求被告返還其應負擔之房屋交易安全制度手續費3,345元，應屬有據。
⒉違約金部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭買賣契約第11條第1款係約定：「乙方（即被告）
除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（即王欽賢）已支付價款千分之1計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不願履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」本件被告經王欽賢催告履行契約而未履行，自屬違約，故王欽賢主張解除契約，並依據上開約款請求被告給付違約賠償金，即屬有據。
⑶王欽賢固主張依系爭買賣契約第11條第1款前段請求被告給付
遲延違約賠償金6萬9,130元，並依同條款後段請求被告給付違約賠償223萬元。然觀諸上開條款前段約定出賣人遲延給付之違約賠償責任，後段則約定出賣人不履約致買受人解除契約所負之違約賠償責任，係以買受人是否解除契約而異其請求權發動要件。亦即，前段係指契約有效存在時，當事人有違約時之違約金，後段係指契約已因解除契約失其效力時之違約金約定，二者應不得併存，以免當事人假藉不同名目重覆請求違約金。故本件王欽賢既已合法解除系爭買賣契約，並依上開條款後段請求被告按其已支付之價款給付223萬元之損害賠償總額預定性質違約金，即無由復再主張契約有效存在時之損害賠償預定性質之違約金，是其主張依上開條款前段請求被告給付遲延違約賠償金6萬9,130元部分，應無理由。
⑷又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當
事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。王欽賢固主張其買受系爭房地之目的係為裝潢後再行出售，若被告如期履約，其轉售可得之利益約為219萬元至415萬元，而若改建為套房出租，每月預期可收取10萬元至11萬元之租金利益云云，惟王欽賢並未實際覓得買家或承租人，亦未提出其就上開規劃而進行裝潢或改建之具體措施及開支，是其就系爭房地所為之構想規劃仍繫於不確定事實，其所主張若被告未違約可獲得之利益亦僅屬不確定之預期利益，尚難遽採為違約損害賠償之衡酌標準。本院審酌系爭房地約定買賣價金為1115萬元，自系爭買賣契約成立後，王欽賢於110年7月30日前支付價款共223萬元，於同年8月16日解除契約後，中信公司已將其支付之價款223萬元如數返還，而就其為被告支出房屋交易安全制度手續費3,345元部分，依法本得請求被告返還之，亦經本院認有理由業如前述，是其本件因被告未履約所生損害尚非甚鉅，且實際所受經濟上之損失已獲得大部分填補，兼衡本件被告違約之情事態樣等一切情狀，認其主張被告應給付223萬元之違約金，尚屬過高，應予酌減為50萬元為適當。王欽賢於此範圍之請求為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據。
(四)好事多公司得請求被告給付之服務報酬及違約金：⒈服務報酬部分：
⑴依系爭委託銷售契約第6條第1項約定：「買賣成交者，乙方
（即好事多公司）得向甲方（即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價之4%」、同條第5項第4款約定：「有下列各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第1項約定之服務報酬予乙方：......（四）甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書；或簽訂不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」。經查，張重祐代理被告簽訂系爭委託銷售契約及系爭買賣契約，均屬有權代理行為，直接對被告發生效力，業經本院認定如前。被告與好事多公司媒介之買方王欽賢既已簽訂系爭買賣契約，被告因可歸責於己之事由不履約致王欽賢解除系爭買賣契約，依系爭委託銷售契約第6條第5項第4款約定，視為好事多公司已完成仲介之義務，得向被告收取約定之服務報酬，是好事多公司主張依上開約款請求被告給付服務報酬，應屬有據。
⑵至系爭委託銷售契約第6條第3項前段：「甲方應於簽訂不動
產買賣契約書時給付服務報酬總額之50%，交屋時再給付50%，並均以現金一次給付。」，係約定委託人未有違約情形下，給付服務報酬之時間及方式，與本件被告違約不賣致買方解除買賣契約之情形不同，尚非得比附援引，被告此部分所辯，難認有據。
⑶又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。觀諸系爭委託銷售契約，受託人之義務除於仲介成交前提供類似標的之成交價供委託人定價之參考、市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、提供廣告文案資料、向委託人報告銷售及媒介狀況外，於仲介買賣成交簽約後，尚須協助辦理有關過戶及貸款手續等事宜，好事多公司於本件買賣雙方發生履約爭議後應已停止後續之履約服務，而系爭買賣契約亦因被告之違約遭買方王欽賢解除，好事多公司毋需再為被告處理前述事項，已減免其相關服務之人事成本及勞務費用開銷，是原約定以成交總價4%計算之服務報酬44萬6,000元，其數額即屬過高而有失公平，爰依被告之聲請，並審酌好事多公司所付出之勞務，酌減其數額，認原好事多公司之請求應酌減至3%即33萬4,500元。
⒉違約金部分：
好事多公司因被告之違約行為，另主張依系爭委託銷售契約第7條第2項請求被告給付違約金66萬9,000元，該條款未言明此違約金屬懲罰性違約金性質，自應認屬損害賠償總額預定性質之違約金。揆諸前揭說明，違約金衡酌之標準應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損失為衡量，以求公平。本院審酌被告倘依約履行與王欽賢間買賣契約，好事多公司即得依系爭委託銷售契約進行後續之服務，協助其辦理有關過戶及貸款手續等事宜，並向被告收取全額之服務報酬，是本件好事多公司因被告之違約行為，所受實際損害為未能取得之剩餘服務報酬額11萬1,500元，因認其請求被告給付66萬9,000元之違約金尚屬過高，應予酌減為15萬元為適當。好事多公司於此範圍之請求為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據。
四、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有明文。而本件原告對被告之違約金、手續費、服務報酬等債權，核屬無確定期限之給付，又未約定利率，經原告分別以起訴狀繕本催告後，均請求被告自起訴狀繕本送達翌日即110年10月9日起（起訴狀繕本均係110年10月8日送達，送達回證見本院2623號卷第73頁，本院2626號卷第51頁）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應予准許。
五、綜上所述，王欽賢依民法第179條規定請求被告返還房屋交易安全制度手續費3,345元，及依系爭買賣契約之約定請求被告給付違約金50萬元，合計50萬3345元；好事多公司依系爭委託銷售契約之約定請求被告給付服務報酬33萬4,500元及違約金15萬元，合計48萬4500元，暨均自110年10月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，爰判決如主文第1項所示。
六、本件原告係分別起訴，本院依法合併辯論裁判，並非原告合併提起共同訴訟，就假執行部分，應分別審認之。故原告王欽賢勝訴部分，聲請願供擔保宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，准許之。原告好事多公司勝訴部分，命被告給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告就此部分聲請假執行，僅為促使法院發動職權，爰不另為准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段。
中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
民事第二庭 法 官 李悌愷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
書記官 蘇文熙