臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2647號原 告 廖秀圓訴訟代理人 魏光玄律師被 告 蔡明利上列當事人間返還房地所有權事件，本院於民國111年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示不動產所有權（權利範圍如附表所示）移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國103年間欲購買坐落於臺中市○○區○○0段000○000地號土地，及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號之建物(下稱系爭不動產，詳如附表)，因當時原告名下已有多筆不動產，考量以系爭不動產貸款成數將不如預期，乃透過原告配偶蔡明學向蔡明學之弟即被告，表明欲用被告名義登記為系爭不動產所有人，經討論後，改由被告配偶胡淑敏擔任出名人，故不動產買賣契約於103年10月26日由胡淑敏與賣方謝麗嬌簽立（下稱系爭買賣契約），惟於登記時，因故不適合登記胡淑敏名下，兩造合意仍由被告擔任出名人，系爭不動產因而於103年12月16日借名登記於被告名下，兩造間成立類似委任關係之借名登記契約。
㈡、系爭不動產買賣總價新台幣(下同)332萬元，簽約時由原告當場交付簽約款50萬元給陳麗君地政士，由其存入履約保證專戶(中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號：00000-000000000，下稱系爭履保專戶)，尾款282萬元則約定以銀行貸款給付，嗣由貸款銀行匯款250萬元至履約保證帳戶以給付謝麗嬌，餘款32萬元則於103年12月10日連同契稅21,192元，合計341,192元(計算式：320,000+21,192=341,192)，自蔡明學之合作金庫商業銀行永安分行(下稱合庫永安分行）帳號：***0000000000，匯款至系爭履保專戶，至於銀行貸款則以被告為戶名之臺灣銀行貸款帳戶逐月扣款支付(帳號：***000000000），該帳戶之存摺及金融卡則由原告保管，繳納貸款資金來源是由原告及蔡明學以存入現金或轉帳匯款等方式取得，迄今均以此方式繳交每月貸款本金及利息。
㈢、如前所述，系爭不動產實際上係原告出資購買(包含頭期款及全部貸款)，系爭買賣契約由胡淑敏簽立，原本預計由其為登記名義人，嗣為辦理貸款方改由被告出名，被告並非系爭不動產之買受人，此自系爭不動產買入後均由原告及蔡明學使用收益，並開設大允房屋仲介行，房屋稅及地價稅由原告繳納，買賣契約書正本、土地及建物所有權狀正本亦均由原告持有，足知原告實為系爭不動產之真正所有人。茲因原告近期欲終止兩造間借名登記契約，先由蔡明學代理原告於108年12月29日以言詞通知終止之意思表示，請求被告返還系爭不動產所有權，被告竟表示除非給予其合理報酬，否則不願移轉所有權登記予原告，被告所稱蔡明學向其租賃系爭不動產以開設大允房屋等語，實則租賃契約係為配合稅捐單位課稅需求製作之形式文件，且所記載之租金與貸款金額差距甚大，非真實成立之租賃契約。原告併以本件民事起訴狀繕本之送達為終止兩造間借名登記契約之意思表示，爰依民法第767條第1項，及類推適用民法第541條第2項、第549條第1項為請求。
㈣、聲明：被告應將系爭不動產，如附表所示之權利範圍部分，移轉所有權登記予原告。
二、被告則以：
㈠、系爭不動產為被告委託大允房屋仲介行向原所有權人購買，並交付現金50萬元予蔡明學，再由其轉交給代書，嗣被告將系爭不動產出租給蔡明學，由原告及蔡明學匯款至貸款帳戶以支付租金。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第263頁，並由本院依卷內資料作文字修正)：
㈠、系爭不動產於103年10月26日由謝麗嬌（出賣人）與胡淑敏（買受人）訂立不動產買賣契約。
㈡、系爭不動產於103年12月16日登記被告為所有權人。
㈢、被告對卷內原告提出之文書證物之真實性無爭執。
㈣、被告對原證12的對話譯文之真實性沒意見。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭不動產於103年10月26日由賣方謝麗嬌與被告之配偶胡淑敏訂立系爭買賣契約，並於103年12月16日移轉登記於被告名下，業據提出系爭買賣契約、系爭不動產所有權狀等在卷（見本院卷第35-55頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告主張兩造間就系爭不動產成立借名登記契約，並以終止借名登記契約為由，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點在於：兩造間就系爭不動產是否成立借名登記契約?
㈡、兩造間就系爭不動產成立借名登記契約，理由如下：
1.證人陳麗君於本院審理時證稱：伊為代書，有處理系爭不動產過戶、貸款，是大允房屋蔡店長請伊去協助簽約，買賣契約是伊提供的，簽約時伊亦在場，簽約時，除伊之外，尚有買方胡淑敏、賣方謝麗嬌、蔡明學、賴秀圓在場，被告是產權名義人，蔡明學當場交伊現金50萬元，讓伊存到履保專戶，其餘價金由買方直接匯到履保專戶，契稅、代書費也是蔡明學支付，伊將規費收據連同權狀交給蔡明學，伊所知是蔡明學要買，請胡淑敏簽約等語（見本院卷第231-233頁）。
證人蔡明學於本院審理亦證稱：系爭不動產係其配偶要買，伊為準備自備款，因認識代書陳麗君，故請陳麗君來處理買賣事宜，簽約時伊在現場，並交付50萬元給陳麗君，是伊於103年10月24日自合庫領出來，簽約時被告不在場，因後來無法貸款，才請被告借名登記，系爭不動產買入是要供大允房屋仲介行使用，伊為該仲介行負責人，原告在仲介行執行業務等語（見本院卷第259-262頁），並有原告提出之蔡明學合庫永安分行帳戶存摺內頁、大允房屋仲介行會員證書可佐（見本院卷第201-203、109-111頁）。可知簽約金50萬元確為原告之配偶蔡明學交付代書陳麗君以存入系爭履保專戶。被告雖辯稱伊交簽約金50萬元予蔡明學一節，與證人蔡明學所述有異，且未見其就此舉證，自難採憑。
2.又系爭不動產除簽約金50萬元外尚有尾款282萬元，其中32萬元係自蔡明學合庫永安分行提領，並連同契稅21,192元，合計341,192元，匯入系爭履保專戶一情，業由原告提出合庫永安分行取款憑條、現金收入傳票、匯款申請書及不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書等影本為證（見本院卷第59-65頁），被告就上開文件之真實性亦無爭執，原告主張上開款項均為其所支出，自堪採信。
3.再系爭不動產之價金250萬元係以貸款支付，此據原告提出臺灣銀行復興分行（戶名：蔡明利）之存摺內頁、金融卡為佐（見本院卷第67-79頁），依該存摺內頁記載，103年12月18日匯出250萬元，自104年1月19日起逐月扣取利息，至於帳戶資金來源，則於扣款前分別自99961、97889、32313、69730帳戶轉入或以現金存入，而69730帳戶係原告新光銀行帳號，99961、32313帳戶則為蔡明學新光銀行帳號，有上開帳號資料在卷可憑（見本院卷第81-101頁），且上開臺灣銀行復興分行帳戶除利息扣款外，僅有房屋相關保險支出，別無其他支出，顯見係專用於清償貸款之用，又該貸款帳戶存摺、金融卡亦為原告所持有，可見原告主張系爭不動產之價金由貸款支付而貸款由其負擔一節，亦堪予採信。被告雖辯稱伊將系爭不動產出租給蔡明學，由原告及蔡明學匯款至貸款帳戶以支付租金等語，惟依原告提出之房屋租賃契約以觀，大允房屋仲介行雖與被告就系爭不動產訂立租賃契約，惟每月租金僅3,000元，與系爭不動產每月利息至少12,000元，差距甚多，倘系爭不動產非原告所有，原告豈有承擔高額利息支出之必要，可見原告所陳租賃契約係為配合稅捐單位課稅需求所製作為可採，被告所辯則與常情有違而不足採信。
4.此外，系爭不動產買受後之所有權狀（被告自陳其於110年4月9日申請補發，見本院卷第235頁）、地價稅、房屋稅繳款書亦為原告所持有（見本院卷第121-125頁），被告亦未能敘明其未能持有之原因，故綜合上情，應認原告主張兩造間就系爭不動產成立借名登記契約之情為有理由。
㈢、兩造間就系爭不動產之借名登記契約業經原告合法解除：⒈按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自己
之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項及第541條第2項定有明文。又借名登記契約在性質上應與委任契約同視，並類推適用民法委任之相關規定，依前開規定，借名人自得隨時終止借名登記契約，並請求受任人將所取得之權利移轉予委任人。
⒉查兩造間就系爭不動產成立借名登記契約之情，已如前述。
原告主張其由蔡明學代理，於108年12月29日以言詞通知終止兩造間借名登記契約，固提出錄音及譯文為佐（見本院卷第231-233頁），惟蔡明學與被告對話中，全未表明其係基於代理原告之地位，故於當日晚上5時41分雖表示「來店裡，阿把這間店面過戶給秀圓」，亦難認原告已對被告為終止之意思表示，何況嗣於6時30分，蔡明學復表示「我跟你說這間店面是秀圓買的，你是，你還她…我會叫她包紅包給你」，顯見蔡明學係基於原告配偶身份提出請求被告移轉登記之條件，惟被告表示「是我出人唉，阿我要合理的報酬，阿包多少」，其後兩造就移轉登記系爭不動產之條件仍無共識，自難認原告已對被告為終止之意思表示。
⒊原告另主張以本件起訴狀繕本之送達作為終止借名登記契約
之意思表示（見本院卷第21頁），被告已於110年12月3日收受（於110年11月23日寄存送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，經10日發生送達效力），有送達證書可佐（見本院卷第181頁），則兩造間之借名登記契約業已終止，殆無疑義，故原告主張終止借名登記契約後之法律關係，類推適用民法第541條第2項規定，請求被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告，自屬有據，至原告另依民法第767條為請求，已無論究必要，併此敘明。
五、綜上所述，兩造間就如附表所示不動產確有借名登記之法律關係存在，經原告終止該借名登記契約後，依民法第767條及類推適用民法第541條第2項規定，請求被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。被告雖聲請傳喚證人謝麗嬌、胡淑敏，惟因原告之舉證已足認定兩造間存有借名登記契約，本院認無再予調查之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
民事第五庭 法 官 李蓓以上正本係照原本製作。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 陳采瑜附表編號 性質 地號/建號/門牌號碼 權利範圍 1 土地 臺中市○○區○○段000地號 26/10000 2 土地 臺中市○○區○○段000地號 26/10000 3 建物 臺中市○○區○○段0000○號（即臺中市○○區○○街00巷0號） 全部