臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2830號原 告 林素芬訴訟代理人 李建政律師被 告 王鐙毅訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更、追加，民事訴訟法第第255條第1 項第2 款、第256條定有明文。原告起訴時訴之聲明為被告應給付原告新臺幣(下同)126萬元，及其中63萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨返還如附表所示2紙商業本票(下稱系爭本票)。原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於111年2月16日以民事追加訴之聲明暨補充理由㈡狀，追加先位聲明為：被告應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨返還系爭本票。原告願供擔保，請准宣告假執行(原起訴聲明則改列為備位聲明，見本院卷第183頁）。核其前後之聲明，皆係基於原告向被告購買系爭不動產之同一事實，及為更正及補充之陳述，依上開說明，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)原告為購買「可供合法住家使用」之房屋，經由訴外人佳禧不動產經紀有限公司（即台灣房屋台中漢口特許加盟店，下簡稱佳禧公司）之仲介人員彭仲寧介紹，獲悉位於臺中市北屯區天津路三段之「華懋翠庭」社區有待售房屋即坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上1944建號房屋（門牌號碼：
臺中市○○區○○路○段00○0號，樓層：10樓，格局：2房2廳2衛，含2個坡道式機械車位(1943建號，門牌號碼：臺中市北屯區天津路三段22地下室)，下稱系爭房屋，與所坐落土地合稱系爭房地)，並在仲介人員遊說下，於民國110年8月15日支付斡旋金，佳禧公司旋於翌日即同年月16日安排兩造進行議價、簽約等相關事宜。
(二)110年8月16日簽約當日，原告於下班後與兩位兒子親赴佳禧公司上址店內，由彭仲寧接待，因原告未曾至系爭房屋看過屋況，乃要求另名仲介人員楊崗（即賣方之仲介）帶看，楊崗於前往帶看過程中，不斷強調系爭房屋為建商合法增建之建物，除可收租外，社區周邊生活機能便利云云，行至系爭房屋門口時，楊崗表示因系爭房屋目前出租中，無法入內查看屋況，在返回佳禧公司路程上，楊崗仍不斷強調系爭房屋為合法建物，係經其央求下，其友人即被告始將系爭房地拋出銷售，且系爭房屋目前收租中，可轉租約予原告等語。俟其等返回佳禧公司後，楊崗即接待原告及兒子等3人至2樓會議室，坐定後已約是晚上7點多，議價過程耗費至少1小時，經議價完成後，旋由簽辦代書周維卿說明及處理簽約事宜。由於時間已晚，原告未有充分時間及合適環境得以仔細閱覽相關書面資料，在身處甫議價完成且時間已晚之氛圍下，原告僅能在本於相信仲介人員及代書之專業與良知良能情形下，倉促簽署不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)、價金信託履約保證申請書、標的現況說明書、不動產說明書等諸多書面文件，並交付現金10萬元及簽發系爭本票予代書周維卿收執。第一建經信託履約保證專戶（以下簡稱履保專戶）嗣於110年8月17日、同年月18日收到保證編號「000000000」存入簽約款10萬元及53萬元，合計63萬元。
(三)詎原告於簽約後自行前往銀行詢問房屋貸款事宜，經估價師表示因本案係屬「屋頂突出物」，無法辦理房屋貸款等語。原告對此深感困惑，乃仔細審閱佳禧公司於簽約前提供之系爭銷售廣告、簽約當下始提供之不動產說明書及系爭買賣契約書等書面資料，始悉系爭銷售廣告與不動產說明書所附「成屋產權說明書」第14頁有關系爭不動產之樓層「10樓」、格局「2房2廳2衛」、訴求重點「套房」等文字，亦即依一般人理解係在描述系爭不動產為「可供合法住家使用」之相關記載，明顯與佳禧公司提供系爭1943建號之「建物登記第二類謄本」之層次「屋頂突出物」、主要用途「（空白）」等記載不同，亦與系爭1943建號之「建物測量成果圖」之主要用途「瞭望台」等記載相異，並與該大樓於79年領有臺中市政府核發79中工建使字第01006號「使用執照」之層棟戶數「地上7層1棟27戶」、樓層概要資料「突出物001層：使用類組：（空白）」等記載不同。易言之，系爭房地銷售廣告就系爭房屋所刊登之用途，實與其法定用途、所有權狀、建物測量成果圖、建造執照或使用執照之記載不符，原告驚覺有受不正確或不充分之交易資訊誤導而受騙簽約之高度可能。
(四)原告於準備提起訴訟時，查悉被告曾多年擔任與訴外人佳禧公司同隸屬信實地產集團之信實青海有限公司董事即代表人（即台灣房屋信實青海特許加盟店店長），被告與訴外人佳禧公司代表人尤祥輝分屬信實地產集團轄下不同直營店之店長，顯見被告實立於主導地位，本件交易自始至終即在被告與佳禧公司仲介人員楊崗、彭仲寧等人之設局安排下完成。被告及佳禧公司仲介人員共同以不實或不充分之交易資訊誤導原告，致原告陷於錯誤而與被告簽訂系爭買賣契約，顯涉詐欺情事。又系爭不動產之主要用途既未登記含有「住」或「住宅」字樣，顯非「可供合法住家使用」，核其性質應屬「交易上認為重要」，且有欠缺「通常效用」及「契約預定效用」而技術上不能修補之重大瑕疵情事。
(五)原告業依民法第88條第1項、第2項、第92條第1項、第359條規定，於110年8月31日發函（110年9月2日送達被告），通知被告撤銷、解除系爭買賣契約，並催請被告於函到7日內返還原告已支付之價金63萬元及系爭本票。惟被告置之不理，原告再於110年9月17日發函（110年9月28日送達被告）通知被告，重申系爭買賣契約業經原告以前函通知被告撤銷、解除在案，並再次催請被告於函到7日內返還原告已支付之價金63萬及系爭本票，並再以本件起訴狀繕本送達為撤銷、解除系爭契約之意思表示。
(六)先位聲明部分：系爭房地銷售廣告確有「刊登之廣告用途、實際用途」與其「法定用途及建造執照或使用執照所載」不符而屬「不實廣告」情事，原告就系爭買賣契約所為之意思表示確有「錯誤」及「受詐欺」之情事，自得主張撤銷買賣之意思表示，請求被告返還簽約款63萬元並附加利息償還及返還系爭本票：
1、原告購屋之本意原在購買「可供合法居住使用」之房屋，對此購屋之主要用途及目的亦為仲介人員彭仲寧及楊崗所知悉。仲介人員並未告知系爭房屋之下層為機房之交易上重要資訊予原告，則仲介人員顯係透過話術誤導原告，故意以不實或不充分資訊向原告說明，並隱瞞足以影響原告購買意願之重要資訊，致原告就「物之性質在交易上認為重要」之資訊陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，倘原告主觀上確實知其情事，斷然不會購買系爭房地，是原告以其「意思表示之內容有錯誤」之情事，主張依民法第88條第1項、第2項規定撤銷本件買賣之意思表示。
2、仲介人員之前開行為顯係隱瞞交易上重要之資訊，故意以不實或不充分資訊向原告說明，嚴重影響標的物之價值及使用，致原告陷於錯誤，又被告於本件交易既立於主導地位，則其對於仲介人員之詐欺行為顯屬明知其事實或可得而知者甚明，是原告自得依民法第92條第1項撤銷本件買賣之意思表示。
3、原告既已撤銷本件買賣契約意思表示，自得依民法第179條規定請求被告返還已支付之簽約款63萬元及系爭本票，並依同法第182條第2項規定請求被告就簽約款63萬元部分附加利息，一併償還。
4、並聲明：⑴被告應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨返還系爭本票。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
(七)備位聲明部分：
1、系爭房屋之主要用途為「瞭望台」，顯非「可供合法住家使用」，且確有將「屋頂突出物（瞭望台）」作為「居室」使用而遭臺中市政府都市發展局認定涉違規情形，系爭不動產既非「可供合法住家使用」，即有「欠缺通常效用及契約預定效用而技術上不能修補之重大瑕疵」情事，原告自得主張解除買賣契約，請求返還已支付簽約款63萬元並附加利息償還，及請求返還系爭本票：
⑴原告於系爭房地於點交前已發覺有物之瑕疵，兩造又無被告
不負擔保責任之特約，被告客觀上復無法修補該重大瑕疵（亦即將系爭不動產之法定用途變更為可供合法住家使用），且解除契約對被告並非顯失公平，原告自得依民法第354條第1項、第359條規定及系爭買賣契約第5條第2項、第8條第1項約定解除系爭買賣契約。
⑵原告既已解除系爭買賣契約，自得依民法第259條第1項規定
請求被告返還已支付之簽約款63萬元及系爭本票，並依同條第2項規定請求被告就簽約款63萬元部分附加利息，一併償還。
2、本件係因被告及佳禧公司仲介人員涉嫌詐欺及被告應負物之瑕疵擔保責任等可歸責於被告之事由致契約解除，被告應依系爭買賣契約第8條第1項約定，按原告已支付價金總額之同等額即63萬元做為違約金另行給付原告。
3、並聲明：⑴被告應給付原告126萬元，及其中新臺幣63萬元自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨返還系爭本票。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)系爭房屋確係建商合法興建之屋頂突出物，雖未申請變更即改變內部格局，致內部格局違規，但建物本身確係合法建物。原告並未向被告表明其欲購買的是可供合法住家使用之房屋，被告亦未向原告表示系爭房屋係可供合法住家使用之房屋。且原告於簽訂系爭買賣契約前即曾至現場察看，被告及仲介人員且均已充分告知原告系爭房屋屬「屋頂突出物」，並於系爭買賣契約第12條特約事項第3項載明：「賣方明確告知，買方確已知悉，本約標的謄本標示為屋頂突出物。」等語，被告於不動產標的現況說明書第32點「是否有違建或禁建情事」欄位，勾選「是」，備註說明2勾選「其他」並記載「屋頂突出物」、「依現場實際情況為主」等語，並均經原告親自簽名及按指印確認無誤，足見原告知之甚詳。又原告所提出之台中市中正地政事務所建物測量成果圖，載明「主要用途：瞭望台」，並經兩造簽名確認。而系爭房屋現況確為出租中，亦為原告簽約前至系爭房屋查看時所明知，佳禧公司縱於銷售廣告中記載「10樓、格局2房2衛、套房」等文宣，亦與系爭房屋現況相符。再系爭房屋有使用執照而為合法之建物，原告既明知系爭建物為屋頂突出物，自無所謂錯誤意思表示情事，縱有不知致使錯誤，亦屬原告自己之過失，依民法第88條第1項但書規定，不能主張依錯誤而撤銷意思表示。又被告或仲介公司並無以不實或不充分之資訊誤導原告之情事，並無任何欺騙原告之行為。(二)系爭買賣契約並無被告保證系爭房屋相關登記為「住」或「住宅」字樣之記載。原告於簽約前即已知悉系爭建物之性質為屋頂突出物、主要用途為瞭望台，被告並無未依債之本旨提出給付情形。
(二)並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)查系爭房屋有獨立之所有權狀，登記主要用途為屋頂突出物，原告於簽訂系爭買賣契約前至少曾至系爭房屋門口看系爭房屋，兩造確有簽訂系爭契約，原告並已給付價金63萬元及交付系爭本票為擔保等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭房地登記謄本、系爭房地銷售廣告(見本院卷第29頁)、不動產買賣契約書、履約保證申請書、標的現況說明書、系爭本票影本、 LINE對話紀錄、成屋產權說明書、建物目前管理與使用情況、台中市中正地政事務所建物測量成果圖(見本院卷第41-52頁、第55-87頁)為證，堪信此部分事實為真實。又系爭房屋於79年間即取得使用執照，有原告提出之建築執照存根查詢系統在卷可按(見本院卷第91頁)。再系爭房屋之室內格局於本件交易時為2房、2廳、2衛，並有出租情形，有銷售廣告、系爭買賣契約書(見本院卷第29頁、第41頁)在卷可憑，則原告主張系爭房屋交易時之現況為供作住宅使用與建物登記謄本所記載之「層次：屋頂突出物」(見本院卷第35頁)及台中市中正地政事務所建物測量成果圖所記載之「主要用途：瞭望臺」(見本院卷第85頁)不符，亦堪採信。
(二)原告先位聲明主張依民法第92條第1項、第88條第1項等規定撤銷本件買賣契約，為無理由：
1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第 277條定有明文。又法院調查證據認定事實，不得違反舉證責任分配之原則，且認定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有相當之證明力者，始足當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否則即屬違背證據法則(最高法院110年度台上字第614號判決意旨參照)。
再因錯誤、被詐欺而為意思表示者，依民法第88條第1項、第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張錯誤、被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。本件原告主張其係因被告及仲介人員故意隱瞞、以話術誤導而誤認系爭房地係「可供合法住家使用」之房屋，因遭詐欺、出於錯誤而與被告簽訂系爭買賣契約，自應就此對其有利之事實負證責任。
2、原告主張其有向被告表明係欲購買可供合法住家使用之房屋，為被告所否認，原告就此對其有利之事實既未能舉證以實其說，即難採信。又原告自陳被告並未明確表明系爭房屋係可供合法住家使用之房屋等語(見本院卷第200頁)，而系爭房屋確有獨立之所有權狀，並有出租之事實，業如前述，則被告對原告表示系爭房屋可以出租，並有合法之權狀等語，已難認有何不實之處。再原告於簽約前既曾至系爭房屋門口查看，自難再以仲介人員未告知系爭房屋之下層為機房等語，主張遭隱瞞該資訊。
3、被告係欲銷售屋齡約30年之系爭房屋，而銷售廣告既係對不特定人散發，僅屬要約引誘性質，依一般交易現況，本無於銷售廣告中即對外自曝系爭房屋有違章增建或改建情事必要。且被告所散發之銷售廣告上雖未明載系爭房屋係將屋頂突出物增改建為供居住使用之房屋乙節，惟已註明詳細說明應以不動產說明書為準(見本院卷第29頁)。況查，系爭買賣契約書於「本買賣標的之建物有增建部分」欄位勾選「其他」，並以手寫文字寫明「屋頂突出物」等文字，該文字後並記載「買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞...。」(見本院卷第41頁)，特約事項欄部分除記載「以現況點交，賣方不另負瑕疵擔保責任。」等語外，並手寫「賣方明確告知，買方確已知悉，本約標的謄本標示為屋頂突出物。本約標的目前租中，..。」等語，其下方並有原告之簽名(見本院卷第47頁)；現況說明書第32項「是否有違建或禁建情事」欄，於1.類型欄中勾選「其他」並手寫「此戶為建商增建」、於2.違建位置欄實選「其他」並手寫「屋頂突出物」、於3.建管機關列管情形欄勾選「無」，下方且明載「買方應充分認知，違建將來有被拆除或其他危險之虞」等語，最下方亦有原告之簽名(見本院卷第50頁)；另成屋產權說明書亦明載「主建物 屋頂突出物」等語(見本院卷第65頁)；建物目前管理與使用情況第32項「是否有違建或禁建情事」欄，於1.類型欄中勾選「其他」並記載「此戶為建商增建」、於2.違建位置欄實選「其他」並記載「屋頂突出物」、於3.建管機關列管情形欄勾選「無」，下方且明載「買方應充分認知，違建將來有被拆除或其他危險之虞」等語(見本院卷第83頁)；台中市中正地政事務所建物測量成果圖於位置圖部分手寫「屋頂突出物」、主要用途欄手寫「瞭望台」，其上並有原告之簽名(見本院卷第85頁)，有原告提出之系爭買賣契約書、現況說明書、成屋產權說明書、建物目前管理與使用情況表、台中市中正地政事務所建物測量成果圖在卷可憑，且為原告所不爭執(見本院卷第148-150頁)，且上開文字記載並無難以辨認情形，既經原告簽名確認，則被告抗辯於簽約前已向原告充分說明系爭房屋係將屋頂突出物違章增建成可供居住使用之現況，並未詐欺原告，原告亦非出於錯誤而為意思表示等語，即堪採信。
4、基上，原告既明知系爭房屋可供人居住之現況，係違章改建結果，堪認原告已知悉格局變更之風險，仍與被告簽定系爭買賣契約書，自難認係因遭被告或仲介人員詐欺或出於錯誤始為買賣系爭房地之意思表示。原告主張依民法第92條第1項、第88條第1項等規定撤銷本件買賣契約，並依民法第182條第2項規定，請求被告返還價金63萬元本息及系爭本票，自屬無據。
(三)原告備位聲明主張依民法第354條第1項、第359條規定、系爭買賣契約第5條第2項、第8條第1項約定解除系爭買賣契約，並無理由：
1、按出賣人依民法第354條第1項規定，固負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，始應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。
2、系爭房屋係屬屋頂突出物，不得變更格局作為住宅使用，縱有違反相關法規，但究非禁止買賣之標的，原告考量後仍願依系爭房屋現況購買，與被告簽訂系爭買賣契約，業如前述，復未能舉證被告有為系爭房屋為「可合法供居住使用」之房屋之保證，依民法第355條第1項規定，被告自不負瑕疵擔保責任，且被告依系爭房屋現況所為給付，要難認有何違反契約約定情事，亦難認有違反債之本旨，亦非不完全給付。
從而，原告依民法第359條規定所為解除契約之意思表示並非合法，則其依民法第259條第規定，請求被告返還其已付價金63萬元本息及系爭本票，暨依系爭買賣契約第8條第1項約定請求被告給付違約金63萬元，應屬無據。
(四)綜上所述，原告先位聲明主張依民法第92條第1項、第88條第1項等規定撤銷系爭買賣契約，依民法第182條第2項規定請求被告給付63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨返還系爭本票；備位聲明主張依民法第354條第1項、第359條規定、系爭買賣契約第5條第2項、第8條第1項約定解除系爭買賣契約，依民法第259條規定、系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付126萬元，及其中63萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨返還系爭本票，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲，亦失所附，應併予駁回。
四、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法及主張，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
民事第二庭 法 官 江奇峰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 23 日
書記官 黃雅慧附表 編號 票面金額 （新臺幣） 發票日 到期日 發票人 01 伍拾叁萬元整 110.08.16 未記載 林素芬 02 貳佰伍拾萬元整 110.08.16 未記 林素芬