臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2998號原 告 謝馥禧即反訴被告訴訟代理人 葉耀中律師複代理人 王志成律師被 告 林洪素眞即反訴原告 許正勳共 同訴訟代理人 董佳政律師
林郁智上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國112年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、本訴部分
(一)被告林洪素眞應給付原告新臺幣貳佰肆拾萬元，及其中新臺幣壹佰貳拾萬元自民國一百一十年十二月一日起；其中新臺幣壹佰貳拾萬元自民國一百一十一年六月十三日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(二)被告許正勳應給付原告新臺幣拾萬元，及其中新臺幣伍萬元自民國一百一十年十二月一日起；其中新臺幣伍萬元自民國一百一十一年六月十三日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(三)原告其餘之訴駁回。
(四)訴訟費用由被告負擔。
(五)本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元為被告林洪素眞供擔保後，得假執行；但被告林洪素眞以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
(六)本判決第二項於原告以新臺幣參萬參仟元為被告許正勳供擔保後，得假執行；但被告許正勳以新臺幣拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
(七)原告其餘假執行之聲請駁回。
二、反訴部分
(一)反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明原為：被告林洪素眞應給付原告新臺幣（下同）120萬元、被告許正勳應給付原告5萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第13頁）。嗣變更聲明為：被告林洪素眞應給付原告240萬元、被告許正勳應給付原告10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第153頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條及第260條分別定有明文。查本件原告即反訴被告（下稱原告）係本於兩造間所訂立之土地買賣訂金收據（下稱系爭訂金收據），對被告二人即反訴原告（下稱被告二人）請求分別給付240萬元、10萬元；而被告二人於111年8月16日，以原告就系爭訂金收據有違約事由，依系爭訂金收據第4條之約定，提起反訴請求原告給付被告林洪素眞120萬元、被告許正勳5萬元（見本院卷第223頁）。經核被告二人所提上開反訴，與本訴所主張之權利，均係基於同一契約所生之請求權，其與本訴之標的及防禦方法亦相牽連，是被告二人提起本件反訴，核與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)原告委任訴外人孫家邦於民國110年4月21日，與被告林洪素眞、被告許正勳分別簽訂系爭訂金收據，約定以1188萬4900元之價格，向被告林洪素眞購買坐落臺南市○○區○○段00○00○00地號等3筆土地（下稱系爭鹽新段等3筆土地），移轉權利範圍均為44232/90000，並交付120萬元之訂金予被告林洪素眞；以48萬3700元之價格，向被告許正勳購賣系爭鹽新段等3筆土地，移轉權利範圍為1800/90000，並交付5萬元訂金予被告許正勳。
(二)詎被告二人竟於110年9月30日以買賣為原因，將其等所有系爭鹽新段等3筆土地之應有部分出賣予第三人，並於110年11月19日完成移轉登記，被告二人顯有一地二賣，已屬給付不能；另有不配合向政府機關函詢、出具辦理土地鑑界之相關文件及印文等違約事由，爰依民法第226條、第259條及系爭訂金收據第4條之約定，請求被告林洪素眞返還120萬元訂金、給付120萬元違約金、被告許正勳返還5萬元訂金、5萬元違約金及遲延利息等語。雖被告二人主張其等於110年5月31日已寄發存證信函解除系爭訂金收據，惟被告二人並未定相當期限催告履行，其等解除契約不適法。
(三)又被告二人於簽訂系爭訂金收據時，明知原告之目的係在買受可供容積移轉用途之送出基地，如系爭鹽新段等3筆土地無法辦理容積移轉，原告即不會購買其等所有系爭鹽新段等3筆土地之應有部分，惟被告林洪素眞之配偶將系爭訂金收據之文字做調整後，將原告之解除契約事由限於僅有已為協議價購或領取補償金，致無法辦理容積移轉之情況，如原告知此情事即不會簽立系爭訂金收據，爰依民法第88條之規定撤銷意思表示，請求被告林洪素眞、許正勳二人返還所收受之訂金120萬元、5萬元等語。
(四)並聲明如本訴部分主文第一項、第二項、第五項及第六項所示。
二、被告則以：
(一)原告有未依約與被告聯繫辦理函查系爭鹽新段等3筆土地有無協議價購、領取補償金及是否符合容積率移轉之都市計畫用地之違約事由，經被告二人於110年5月31日寄發存證信函解除契約，是被告二人於110年11月19日將系爭鹽新段等3筆土地之應有部分出賣予第三人，並無構成違約事由，原告要求給付一倍訂金之違約金，顯屬無據。
(二)又原告於收受被告二人上開存證信函後，另於110年6月10日以律師函表示解除系爭訂金收據，是兩造就系爭訂金收據亦已合意解除契約，被告二人嗣出售系爭鹽新段等3筆土地之應有部分並不構成違約，無須給付加倍之違約金。
(三)原告購買系爭鹽新段等3筆土地之目的既係為獲得可供容積移轉用途之基地，即應於購買前詳細調查系爭鹽新段等3筆土地是否有符合需求，且此為原告購買之動機，不得依民法第88條之規定撤銷意思表示；另被告林洪素眞就系爭訂金收據為文字之調整後，在原告之同意下始簽立，亦無原告所述知此情事即不會簽立系爭訂金收據之情。是原告主張撤銷系爭訂金收據之意思表示，亦屬無據等語。
(四)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告從未向反訴原告二人索取印鑑、身分證明文件等，憑以向臺南市政府函查，嗣後亦無提供相關政府回函，用以證明系爭鹽新段等3筆土地有無協議價購、領取補償金，已有違約之情事，故反訴原告二人已於110年5月31日寄發存證信函解除系爭訂金收據，爰依系爭訂金收據第4條之約定，請求反訴被告應賠償反訴原告林洪素眞120萬元、許正勳5萬元之違約金。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告林洪素眞120萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告許正勳5萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告二人解除系爭訂金收據並未踐行民法第254條定相當期限催告履行，其等主張解約，恐非適法等語，茲為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
(一)原告委任訴外人孫家邦於110年4月21日，與被告林洪素眞、被告許正勳分別簽訂系爭訂金收據，約定以1188萬4900元之價格，向被告林洪素眞購買其所有系爭鹽新段等3筆土地之應有部分44232/90000，並交付120萬元之訂金予被告林洪素眞；以48萬3700元之價格，向被告許正勳購賣其所有系爭鹽新段等3筆土地之應有部分1800/90000，並交付5萬元訂金予被告許正勳。嗣被告二人於110年9月30日以買賣為原因，將其等所有系爭鹽新段等3筆土地之應有部分出賣予第三人，並於110年11月19日完成移轉登記等情，業據原告提出系爭訂金收據二紙、現況照片、地籍圖謄本、空照圖影本、系爭鹽新段等3筆土地之土地登記第二類謄本（見本院卷第23頁至第25頁、第31頁至第37頁、第161頁至第194頁），且為被告二人所不爭執（見本院卷第292頁），是此部分事實，堪信為真實。
(二)原告主張被告二人將其等系爭鹽新段等3筆土地之應有部分出售予第三人，並完成所有權移轉登記，而有違約之情事，其依法解除契約，並請求被告二人返還系爭訂金及ㄧ倍訂金之違約金等情，為被告二人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：1.被告二人於110年5月31日以存證契約解除系爭訂金收據是否生解除之效力？2.兩造有無合意解除系爭訂金收據？3.原告請求被告二人返還系爭訂金及1倍訂金之違約金，有無理由？茲分述如下：
1.被告二人於110年5月31日以存證契約解除系爭訂金收據不生解除之效力：
⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第229條第2項、第3項、第254條分別定有明文。故給付無確定期限者，債權人應先催告債務人給付，倘債務人未為給付，應負遲延責任，必債務人負遲延責任後，債權人再定相當期限催告其履行而不履行，債權人始得以債務人給付遲延為由解除契約。又按雙務契約，須一方履行遲延，經定期催告，仍不履行者，他方始得依該條規定行使契約解除權。倘契約當事人之一方尚無遲延給付之情形，縱他方當事人已為定期催告仍不得解除其契約。（最高法院104年度台上字第748號號民事判決、最高法院85年度台上字第1822號號民事判決參照）。
⑵查系爭訂金收據並未約定履行期限，被告自應依前揭民法第2
29條第2項、第3項之規定，先行定期催告原告給付而未為給付時，原告始負遲延責任，必原告負遲延責任後，被告再定相當期限催告其履行而不履行，被告始得以原告給付遲延為由解除契約。惟被告二人於110年5月31日寄發存證信函，逕以該函為解除契約之意思表示，而未先兩次定期催告原告履行，則依前揭說明，被告二人解除兩造間系爭訂金收據之意思表示，不生解除契約之效力，洵無疑義。是以，被告二人主張其等已於110年5月31日以存證契約解除系爭訂金收據，尚非有據。
2.兩造無合意解除系爭訂金收據：觀諸被告林洪素眞委由律師於110年5月31日所寄發之存證信函（見本院卷第27頁至第30頁），其上記載：「惟該買方至今已將逾四十日，從未有自己或派代理人向本人要求協助辦理上列任何一項事宜。更無指定地政士告知本人協助代書申請鑑界」、「查其準備期間內，不作前開任何一件應作之必要事項，其反悔不買，實為自始即無買受之真意，殆屬無疑。爰請代通知依法解約...」、「爰代通知解除於本年4月21日與台端簽訂之土地買賣訂金收據」等語。而原告於110年6月30日委由律師所寄發之律師函，其上係記載：「本人於雙方約定買賣後，派人前往買賣標的土地現場勘查，確認土地現場占用物無法移除，不能符合公共設施保留地作為容積移轉送出基地之規定，因此雙方土地買賣契約應依約定無條件解除...」等語。可見兩造欲解除系爭訂金收據之事由顯不相同。再者，系爭訂金收據第二條雖約定：「乙方（即被告林洪素眞、許正勳）同意委託甲方（即原告）辦理函查本買賣標的有無協議價購、領取補償金情事，如有不符合辦法容積移轉之都市計畫用地規定，則雙方同意無條件解除本契約，乙方無條件退還訂金」，惟其等對於系爭訂金收據解除之事由，究係被告二人所有系爭鹽新段等3筆土地應有部分無法辦理容積移轉即可無條件解約，抑或是僅限於有協議價購、領取補償金情事而無法辦理容積移轉始能無條件解約，亦有所爭執。從而，亦難認兩造就系爭訂金收據有合意解除甚明。
3.原告請求被告二人返還系爭訂金及1倍訂金之違約金，為有理由：⑴按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能
者而言。所有權屬於他人之物，出賣人固不能將其所有權移轉與買受人，故在出賣人取得買賣標的物之所有權以前，倘無請求該他人將物之所有權移轉於出賣人之權利；或逕行移轉於買受人之權利存在，則移轉該物所有權於買受人之義務，即屬不能給付（最高法院72年度台上字第471號民事判決意旨參照）。經查，被告二人於110年9月30日以買賣為原因，將其等所有系爭鹽新段等3筆土地之應有部分出賣予第三人，並於110年11月19日完成移轉登記等情，業經認定於前，核屬給付不能，且顯可歸責於被告二人，則原告主張：得依民法第256 條規定，以民事追加備位聲明暨準備三狀繕本之送達，向被告二人為解除系爭訂金收據之意思表示等語（見本院卷第156頁），洵屬有據。系爭訂金收據業經原告合法解除，應堪認定。
⑵按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。查系爭訂金收據既經原告合法解除，則其訴請被告二人應依前揭規定，將其已付之訂金120萬元、5萬元如數返還，即自起訴狀繕本送達翌日110年12月1日起至清償日止加付法定遲延利息，即屬有據。
⑶再查系爭訂金收據第4條約定：「如有一方不依本約履行或有
違反本約約定之行為，即屬違約，未違約方得解除本買賣，除恢復原狀外，違約方應再賠償為違約方壹倍訂金之違約金。」等語，有系爭訂金收據影本可稽（見本院卷第23頁至第25頁）。且系爭訂金收據係因被告二人違約將其等系爭鹽新段等3筆土地之應有部分另行出售他人致陷於給付不能，經原告依法解除，業如前述。則原告主張：依前揭約定，被告林洪素眞應賠償訂金1倍之違約金即120萬元；被告許正勳應賠償訂金1倍之違約金即5萬元等語，亦屬有據。又上開違約金債務雖未定有清償期限，然原告已起訴請求（見本院卷第153頁），依民法第229 條規定，被告二人自收受民事追加備位聲明暨準備三狀送達（回證附於本院卷第307頁）之翌日（即111年6月13日）起，即應負遲延責任。則原告以追加之訴請求被告二人應自民事追加備位聲明暨準備三狀繕本送達翌日即111年6月13日起至清償日止加付法定遲延利息，於法亦無不合。其逾此部分請求（即請求110年12月1日至111年6月12日間遲延利息部分），則無理由，應予駁回。
二、反訴部分：被告二人於110年5月31日寄發存證信函，逕以該函為解除系爭訂金收據之意思表示，而未先兩次定期催告原告履行，則依前揭說明，被告二人解除兩造間系爭訂金收據之意思表示，不生解除契約之效力等情，詳如上開本訴部分之認定。則反訴原告主張反訴被告應給付反訴原告林洪素眞120萬元、反訴原告許正勳5萬元之違約金等語，自無理由。
肆、綜上所述，本訴原告依民法第226條、第259條及系爭訂金收據第4條之約定，請求被告林洪素眞給付240萬元，其中120萬元自110年12月1日起、其中120萬元自111年6月13日起，均至清償日止加付法定遲延利息；被告許正勳給付10萬元，其中5萬元自110年12月1日起、其中5萬元自111年6月13日起，均至清償日止加付法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告請求反訴被告應給付反訴原告林洪素眞120萬元、反訴原告許正勳5萬元，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、假執行部分：本訴原告勝訴部分，兩造各自陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 28 日
民事第三庭 法 官 李婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提起上訴狀；如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
書記官 蔡昀潔