臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2035號原 告 何俊澄訴訟代理人 蔡如媚律師被 告 廖秉豐訴訟代理人 朱雪鳳被 告 廖瑋騰上列2人共同訴訟代理人 劉喜律師
周瑞鎧律師(民國111年7月14日終止委任)被 告 何俊毅上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落台中市○區○○○段○○○○○地號、面積三三五平方公尺之土地，及其上同段八八八建號建物即門牌號碼台中市○區○○街○○號、面積一二一‧五五平方公尺之房屋暨其增建部分，均應予變價分割，變賣所得價金由兩造按應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按其應有部分比例各自負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、坐落台中市○區○○○段00○00地號、面積335平方公尺之土地(下稱系爭土地，系爭土地原登記面積為343平方公尺，經地政機關繪製分割方案時，確認地籍圖面積與登記簿記載面積不符，且超過公差，必須辦理更正，但依地政機關計算之面積325平方公尺，顯有誤算，正確計算式應為84＋84＋167＝335，此部分由本院逕予更正)，及其上同段888建號建物即門牌號碼台中市○區○○街00號、面積121.55平方公尺之房屋(下稱系爭房屋，土地及房屋則合稱系爭房地)，均為兩造所共有，應有部分各為4分之1，系爭房地原為原告之祖父及被告廖秉豐、廖瑋騰(下稱被告廖秉豐等2人)居住使用， 嗣原告之祖父死亡後，則由被告廖秉豐等2人繼續居住使用迄今。又系爭房地並無依法令限制不得分割，亦無因物之使用性質而有不能分割之情形，而兩造間復無不分割之協議，原告曾向被告等人表示出賣系爭房地或變價分割之意願，但為被告等人拒絕，兩造間顯然無法達成分割之協議，為此依民法第823條第1項及第824條第2項規定請求裁判分割系爭房地。
2、系爭房屋為鋼筋混凝土加強磚造之住家，建物所有權登記為2層建築，而系爭土地即為系爭房屋之基地，2者在使用上具有不可分性，另系爭土地上除有系爭房屋外，其餘空地均以鐵皮加蓋而成，並僅有1個獨立大門作為出入口，是系爭房地倘依兩造應有部分比例為原物分割，每人分得土地面積甚小，且有損系爭房屋之完整性，勢必破壞原有建物之結構，尤其兩造就系爭房屋分割後並無各自獨立之門戶出入，將造成日後之使用上困難，不利於系爭房地經濟上利用價值。再系爭土地之地形並非方正，若以原物分配方式分割，可能導致土地零碎，形成畸零地而不利於日後利用。是就系爭房地之分割方法若採原物分割顯有困難，故原告主張採變價分割方式，在自由市場競爭情形 ，使系爭房地之經濟價值極大化，對各共有人較為有利。
3、並聲明：如主文所示。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、不同意被告廖秉豐等2人主張之原物分割方法，若採原物分割，原告希望單獨取得受分配部分之所有權，不同意與被告何俊毅繼續維持共有。
2、系爭土地上已有合法之系爭房屋存在，依法系爭土地應有法定空地之留設，而法定空地之範圍與建築基地密不可分，攸關建造執照是否合法，而被告廖秉豐等2人提出之分割方案是否涉及法定空地分割問題？是否符合建築基地法定空地分割辦理之規定，被告廖秉豐等2人均未為說明。另系爭房屋內部並無明顯可區分使用範圍之隔間或隔牆，被告廖秉豐等2人之分割方案將系爭房屋區分為1、2、3層方式再分割，未來將再花費額外之裝潢成本區隔使用，徒增各共有人之困擾。
3、原告對於台中市中正地政事務所(下稱中正地政)111年1月14日中正地所二字第1100014051號函檢送系爭房地複丈成果圖(下稱111年1月14日函及圖)，無意見。
4、原告不同意依中正地政111年9月19日中正地所二字第1110010160號函檢送分割後乙、丙案複丈成果圖(下稱111年9月19日函及附圖乙案或丙案)，因該2方案直接忽略系爭房屋部分，主張由各分得人於分割後自行補強結構承載力云云，即非適當。又系爭房屋前經鈞院依被告廖秉豐等2人聲請囑託佳宏不動產估價師事務所進行鑑價後提出估價報告書(下稱佳宏估價報告)記載，合法建物部分價值為新台幣(下同)625000元，增建未辦理保存登記建物部分價值為130萬6000元，可知系爭房屋仍有相當之經濟價值，並非毫無價值之建物，被告廖秉豐等2人卻直接忽視系爭房屋之存在，無異係主張將系爭房屋直接拆除，對全體共有人除損失原有之系爭房屋外，更需花費金錢修補或拆除分得之系爭房屋，顯然並非有利於全體共有人。另原告分配取得之系爭土地除地形不方正外，面積僅84平方公尺，約不足26坪，日後若 需重新建屋，依法扣除法定空地後，面積顯然有過小之疑慮，相較於系爭房地採變價分割所得利益，被告廖秉豐等2人提出附圖乙案、丙案之整體經濟價值顯然降低，即非有利於全體共有人。
5、被告廖秉豐等2人主張系爭房地如採變價分割，其等2人分得價金恐於日後無法再行購屋或購地建屋，惟依佳宏估價報告記載，系爭房地之價值高達8000餘萬元，被告廖秉豐等2人分得價金亦超過4000萬元，日後系爭房地拍賣價格應高於此價格，應足以購買房屋居住使用，甚至被告廖秉豐等2人於系爭房地拍賣時亦得行使共有人之優先承買權，故原告認為系爭房地採變價分割方法符合全體共有人之利益。
二、被告方面：
(一)被告廖秉豐等2人部分：
1、被告2人不同意原告主張以變價方式分割系爭房地，請將系爭房地以原物分割方式分配予被告2人，並按應有部分比例繼續維持共有，被告2人願以金錢補償其餘2位共有人即原告及被告何俊毅，請鈞院囑託鑑價。(嗣於111年5月18日言詞辯論期日改稱鑑價金額過高、無力負擔補償費用為由，捨棄此項主張，參見本院卷第197頁)。
2、被告2人對於中正地政111年1月14日函及圖無意見。
3、被告2人就系爭土地之應有部分比例2分之1，面積為167平方公尺，換算坪數為50.51坪，足夠將來單獨蓋屋。又原告及被告何俊毅等2人，其等應有部分為各4分之1，面積各為84平方公尺，其單獨面積仍屬足夠建屋，故系爭土地得原物分割，而不須變價分割。況被告廖秉豐係於80年8月27日向訴外人朱慶章購買系爭房地各4分之2之權利，而被告廖秉豐於99年12月31日以贈與為原因將系爭房地各4分之1所有權登記予弟弟即被告廖瑋騰，故被告2人及三弟廖炳章已在系爭房地居住31年之久，其中被告廖秉豐及廖炳章之子女已就讀系爭房地附近之國中、國小，日常生活均以系爭房地為中心，倘系爭房地遭全部變價分割，被告2人將流離失所，變價所得價金，在目前土地大幅漲價情況，將來亦無力購屋或購地建屋，故應採原物分割方式。(嗣於111年8月8日言詞辯論期日改稱系爭房屋結構補強部分，被告願意自行負擔費用，若無法補強，必須拆除，被告亦同意拆除等語，參見本院卷第269頁)。
4、被告2人主張之原物分割方法，茲說明如下：
(1)系爭房屋部分雖有辦理保存登記，然很大部分係增建而未辦理保存登記，又1樓、2樓、3樓位置面積並非垂直式相同，而有寬窄不一之情形，且增建部分占很大比例，尤其是被告2人居住使用之建物，更是被告廖秉豐購入系爭房地後大量增建而未辦理保存登記，故系爭房地分割，土地部分依應有部分比例分配，不需對齊地上物，至於各共有人於分割後如何「補強結構承載力」，應係分割後再處理即可。
(2)被告2人主張優先採用中正地政111年9月19日函及附圖乙案分割，依此方案，系爭土地部分，原告取得編號A部分、面積84平方公尺，被告何俊毅取得編號B部分、面積84平方公尺，而被告2人則取得編號C部分、面積167平方公尺，並按應有部分比例維持共有。至於系爭房屋部分，則依土地分割線自地面垂直往上空切割，以各該土地上領空之建物，由各該分得土地之人取得建物，且不須再囑託鑑價。
(3)倘鈞院認為附圖乙案分割方法不可採，則請採用中正地政111年9月19日函及附圖丙案分割，即系爭土地編號A部分、面積84平方公尺、由原告取得；編號B部分、面積84平方公尺，由被告何俊毅取得；編號C部分、面積167平方公尺，由被告2人共同取得，並按應有部分比例維持共有。至於系爭房屋部分，仍依土地分割線自地面垂直往上空切割，以各該土地上領空之建物，由各該分得土地之人取得建物，且不須再囑託鑑價。
(4)無論依附圖乙、丙案分割，系爭土地均分成3部分，各自面臨公共道路，將來重新建屋均可指定建築線。又系爭房屋已老舊，尤其合法建物部分之建築完成日期為62年5月22日，迄今已48年，年代久遠，價值不高，在分割後各分得人可以自行考慮是否拆除重建，故被告2人認為不需補償。
5、被告2人認為即使系爭房地採原物分割方式，原告及被告何俊毅縱不同意，於分割後亦可自行或委託第3人出售，此與原告請求變價分割之目的相同，並不影響其等2人之權益。
6、並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告何俊毅部分：
1、同意分割系爭房地，亦同意原告主張之變價分割方法。若採原物分割，被告希望單獨取得受分配部分之所有權，不同意與原告繼續維持共有。
2、被告對於中正地政111年1月14日函及圖無意見。
3、被告不同意被告廖秉豐等2人提出之附圖乙、丙方案，房屋不能脫離基地而存在，故系爭土地部分於分割後無法發生獨立之所有權，系爭房屋部分僅有1座樓梯供出入，卻分割成1、2、3樓部分，複雜性極高，日後在使用上會衍生法律上爭議，即被告分得系爭房屋並無樓梯可達第2、3層部分，根本無法利用，自無誠信及公平性可言。
4、依佳宏估價報告記載，系爭房屋保存登記部分價值為625000元，增建未辦理保存登記部分價值為130萬6000元，可知系爭房屋仍有相當之價值，如依被告廖秉豐等2人提出之附圖乙、丙方案分割，系爭房屋將被拆除，將造成全體共有人之損失，被告不同意拆除系房屋。
5、並聲明：同意原告之主張。
三、法院之判斷：
(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項及第824條第1項、第2項第1款、第2款分別定有明文。原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分各為4分之1，而兩造間就系爭房地並未訂有不分割之特約，亦無因法令限制或物之使用目的而有不能分割之情形，因兩造無法達成分割之協議，則原告基於系爭房地共有人之共有物分割請求權訴請裁判分割，依前揭民法第823條第1項規定，洵屬正當，應准許之。
(二)又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平(參見最高法院94年度台上字第1149號民事裁判意旨)。經查：
1、兩造共有系爭土地坐落台中市北區乾溝子段，地形呈南北走向之長條形，並非方正，地勢平坦，其上有系爭房屋，建物主體結構為2樓鋼筋混凝土加強磚造，3樓為鐵皮加蓋增建部分，其餘空間為鐵皮加蓋供停車使用，而系爭土地四週建有圍牆，系爭房屋前方右側及左側圍牆上亦搭建鐵皮及窗戶等情，已據本院囑託中正地政指派測量員於110年9月28日上午會同本院及兩造到場履勘屬實，製有勘驗筆錄及中正地政測量員繪製土地複丈成果圖各在卷可憑(參見本院卷第95～101頁、第107～109)，亦為兩造一致不爭執。
2、又系爭房地應如何分割，其經濟效益始符合全體共有人即兩造之利益？原告及被告何俊毅主張採變價分割方法，變賣所得價金由兩造各按應有部分比例分配，而被告廖秉豐等2人則主張依附圖乙、丙案之原物分割方法，並優先採用附圖乙案。本院審酌兩造提出上揭分割方案，認為應採原告及被告何俊毅主張之變價分割方法為適當，茲分別說明如次：
(1)原告訴請裁判分割兩造共有之共有物包括系爭土地及系爭房屋在內，而系爭房屋主體建築2層部分係經辦理保存登記之合法建物，3層部分則為增建，即使系爭房屋建築完成日期為62年5月22日，迄今已有49年餘，但系爭房屋前經被告廖秉豐等2人聲請本院囑託不動產估價師鑑價，系爭房屋於111年1月份之價值，合法建築部分為625000元，未辦理保存登記增建部分為130萬6000元，此有佳宏估價報告在卷可憑(參見該估價報告書第2頁)，可見系爭房屋目前仍有193萬1000元之經濟價值存在，並非毫無經濟價值之老舊殘破建物，且被告廖秉豐等2人亦自承居住使用系爭房地迄今已有31年之久，日常生活重要據點均在於系爭房地周遭乙節(參見111年7月25日民事呈方案狀，本院卷第244頁)，卻又主張系爭房屋老舊，年代久遠，價值不高，分割後各分得人可考慮是否拆除重建等語(參見同日書狀，本院卷第245頁)，顯然前後矛盾，是被告廖秉豐等2人既表示系爭房屋分割後可拆除重建，此與同意於分割後遷離系爭房屋無異，則被告廖秉豐等2人已無視系爭房屋之獨立存在，系爭房地分割後是否仍繼續居住使用系爭房屋，顯屬無關緊要，故系爭房屋在客觀上即欠缺採「原物分割」之必要性，但因房屋不能脫離基地而獨立存在，而系爭房屋實際上既仍有約200萬元之經濟價值，則將系爭房地以「變價」方式分割，兩造任何1人若有意取得系爭房地所有權，亦得參與投標承買，讓承買人取得系爭房屋完整之所有權，並自行決定保留或拆除系爭房屋，反而減省其他共有人在分割後自行拆除(或保留)系爭房屋之花費(或修繕費用)，對系爭房地全體共有人即屬有利。
(2)系爭土地面積依地政機關實測後為335平方公尺，兩造應有部分各4分之1，即83.75平方公尺，若以中正地政111年9月19日函及附圖乙、丙案所示由原告及被告何俊毅各取得84平方公尺，僅約25.41坪，即使日後能獨立建屋使用，在受分取得之土地扣除應留設之法定空地後，建築基地面積顯然更小，系爭土地若採原物分割方法，分割後之經濟效益必然降低，此與系爭土地若採變價分割方法，日後係以約100坪左右之土地進行規劃利用，分割後之經濟 價值顯然較高，對全體共有人反而有利。况依中正地政111年9月19日函及附圖乙、丙案所示，均因受限於系爭土地之實際現狀，附圖乙案分配予原告取得之編號A部分呈梯形，附圖丙案分配予原告取得之編號A部分則呈五邊形，地形均非方正，顯有不利於分割後規劃利用之情形，對原告而言並非有利，且有欠缺公平性之情事。
(3)又依前述，系爭房屋既仍有近200萬元之經濟價值存在，且被告廖秉豐等2人亦自承目前尚實際使用系爭房屋後半部等語(參見110年9月28日勘驗筆錄，本院卷第97、98頁)，故本院審酌系爭房地分割方案時自不能忽視系爭房屋存在之事實，且依中正地政111年9月19日函及附圖乙、丙案所示，與中正地政111年1月14日函及圖相互對照，可知系爭房屋坐落基地幾乎全部在分配予原告及被告何俊毅之編號A、B部分土地，倘依中正地政111年9月19日函及附圖乙、丙案以原物分割方法分割系爭房地，被告廖秉豐等2人於分割後取得系爭房屋之使用範圍可能少於目前之實際使用部分，且兩造亦一致不爭執系爭房屋僅有1座樓梯及1個出入口可供進出之事實，則兩造在系爭房地分割後如何正常居住使用系爭房屋，被告廖秉豐等2人在本院審理過程亦未為任何說明，且徒增原告及被告何俊毅在原物分割系爭房屋後，可能必須額外支出房屋結構承載力補強、更改屋內隔間及增設出入大門與樓梯等相關費用，對原告及被告何俊毅自屬不利益之情形。
(4)至被告廖秉豐等2人固主張系爭房地若採變價分割，變價所得價金在目前土地大幅漲價情況，將來亦無力購屋或購地建屋云云，惟依前揭佳宏估價報告記載，系爭土地單價為每坪750608元，以實際面積335平方公尺(約101.3375坪
)計算，系爭土地價值為7606萬5000元(計算式：750608×
101.3375＝00000000，仟元以下四捨五入)，加計系爭房屋價值為193萬1000元，合計7799萬6000元(計算式：00000000＋0000000＝00000000)，而被告廖秉豐等2人就系爭房地應有部分合計為2分之1，可受分配系爭房地價值為3899萬8000元(尚未扣除相關稅捐及必要費用等)，則以該筆金額衡量，被告廖秉豐等2人是否無法在台中市購買一般民眾日常生活居住使用之房屋，即有疑問？况被告廖秉豐等2人在本院審理時已表示不排除分割後拆除系爭房屋之可能性，足見被告廖秉豐等2人亦有分割後搬離系爭房屋之計畫，則系爭房地採變價方法辦理分割，並依被告廖秉豐等2人主張目前國內不動產價格之漲勢，系爭房地日後變價拍賣時，其拍定價格亦可能高於佳宏估價報告之鑑價金額，對被告廖秉豐等2人未必有不利益之情形甚明。
四、綜上所述，原告依民法第823條及第824條第1、2項等規定訴請裁判分割系爭房地，因被告廖秉豐等2人提出如附圖乙、丙案所示之原物分割方法，直接忽視系爭房屋獨立存在，且仍有相當之經濟價值，該方案明顯不利於原告及被告何俊毅，且非對全體共有人均屬有利，即非適當，反而原告及被告何俊毅主張系爭房地採變價分割，倘兩造日後有意參與投標承買，將有助於保留系爭房地之完整性及日後之規劃利用，提昇系爭房地之經濟價值，對全體共有人應屬適當之分割方法，爰諭知系爭房地之分割方法如主文第1項所示。
五、本件為分割共有物事件，在性質上並無訟爭性，兩造地位亦得更替，若將訴訟費用命敗訴之被告負擔，在客觀上顯失公平，乃依民事訴訟法第80條之1規定，應由兩造按其等應有部分比例各自負擔。
六、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 21 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 21 日
書記官 莊金屏