臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2254號原 告 吳宗霖訴訟代理人 施驊陞律師被 告 王珮芬訴訟代理人 張順豪律師
蔡梓詮律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國110年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第7款定有明文。
查：原告原起訴聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）400萬元，暨自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第13頁），嗣於民國110年12月13日具狀擴張聲明為「被告應給付原告5,187,201元，其中400萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘1,187,201元自民事擴張訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起，均按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第227、253頁）。惟因原告請求之基礎事實均屬同一，所為擴張應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告亦未提出異議，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：
（一）兩造間就原告所有臺中市○○區○○段000○000地號土地及其上門牌臺中市○○區○○路000巷00號建物成立買賣契約，兩造曾於如下日期共同委任張桂菊地政士辦理系爭不動產所有權移轉登記：⑴107年9月20日約定移轉系爭不動產所有權應有部分2分之1予被告，買賣價金400萬元，於107年10月1日辦理移轉登記完畢；⑵108年2月14日約定移轉系爭不動產所有權其餘2分之1予被告，買賣價金500萬元，於108年2月21日辦理移轉登記完畢；故系爭不動產之買賣價金共900萬元，原告並已使被告取得系爭不動產之所有權。
（二）就上開買賣價金之支付方式：被告應為原告清償原告以系爭不動產設定抵押予新光銀行大雅分行之貸款債務，被告實際清償之貸款餘額為4,007,235元，尚餘4,992,765元未清償。另被告至遲應於108年2月21日時給付全部價金900萬元，卻遲至110年3月31日方替原告清償前開新光銀行之貸款，是原告於108年2月21日至110年3月31日之期間所繳付之利息194,436元，即屬因被告給付遲延所生之損害。
綜上，原告茲依兩造間之買賣契約及民法第367條、第231條第1項之規定，請求被告給付剩餘買賣價金4,992,765元及給付遲延所生之損害賠償194,436元，合計5,187,201元。並聲明：⑴被告應給付原告5,187,201元，其中400萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘1,187,201元自民事擴張訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息；⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）系爭房地係由被告出資購買，再以原告名義辦理所有權移轉登記，兩造間有借名登記關係存在：
1、購買系爭房地之過程，係由被告委託仲介陳晏銘辦理，且陳晏銘亦知悉實際購買人為被告，被告為買賣契約細節之決定權人，對於買賣契約必要之點具有最終掌控權。又原告雖有參與買賣契約之簽訂，然此係因其身為系爭房地之登記名義人，程序上須由原告於相關文件上親自用印之故，此亦與實務上借名登記關係中，出名人被動依照借名人之意思辦理相關移轉登記手續之情相符。
2、102年6月間辦理系爭房地之買賣與貸款事宜時，原告所提供之財產資料顯示其當時剛退伍，並無固定工作收入，財產狀況不佳，而系爭房地之頭期款為150萬元，每月尚需負擔約30,354元之房貸，顯非原告當時之財產狀況所能負擔，亦證購買系爭房地之價金並非原告所支付。
3、被告係考量貸款及稅金問題方以原告名義購買系爭房地，而被告為保障身為實質所有權人之權益，在與代書張桂菊、仲介陳晏銘討論後，決定於辦理所有權移轉登記前先與原告簽訂信託契約，足證兩造間確實有借名登記之關係。
4、系爭委任書係兩造為委託地政士辦理「借名登記物返還」所簽立，與買賣移轉無關，而其上所記載之「價金」則係地政士會同兩造彙算被告於移轉前已繳納之房屋價款及兩造間其餘借款債務金額後所得出之結果，並非實質上之買賣價金，兩造亦未約定被告負有依照所載「價金」金額給付之義務。
（二）縱認兩造間並無借名登記關係存在，然依原告所提之委任書，並無其餘書面買賣契約，關於涉及買賣雙方權利義務之部分僅概略記載價金由買方自行支付賣方，自不能徒以雙方曾簽立委任書且嗣後以買賣為登記原因辦理系爭房地之所有權移轉等情，即遽認兩造間有買賣關係存在；另系爭房地之頭期款及買賣價金實際上是由被告所支付，且兩造曾於102年6月21日簽署信託契約，約定將系爭房地信託予被告管理，故兩造嗣後簽署之委託書，即非屬單純移轉系爭房地所有權之買賣契約；況且，兩造主觀上並未有締結買賣契約之真意，僅係基於雙方之內部關係，委託張桂菊以買賣為原因辦理系爭房地所有權登記名義之移轉而已，並未有產生買賣契約中給付買賣價金之權利義務關係與變動實質所有權之意思。
（三）縱認兩造間具有買賣關係，依證人張桂菊所述，被告於簽署第一份委任書時已經支付400萬元，又被告於110年3月30日匯入原告帳戶代償之貸款總額為4,014,066元（包含：
本金4,007,235元及該月利息6,831元），則被告亦已給付價金8,014,066元，原告請求被告給付價金4,992,765元，於法無據。又原告並未舉證證明有將系爭房屋交付被告占有，事實上被告於簽立委託書後仍居住於系爭房屋內，迄於110年2月8日始搬離，110年10月18日方將戶籍遷出，故原告於108年2月21日系爭房地辦畢所有權移轉登記之日起至110年10月18日之期間，並未搬離並交付系爭房屋予被告掌管或居住，並不符合民法第369條所定買賣標的物「交付」之要件，被告直至110年10月18日止，所負之價金給付債務，尚未屆給付期限，自未陷於給付遲延，則原告主張依民法第231條第1項給付遲延之規定，請求被告給付遲延損害194,436元，於法無據。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件兩造爭執及不爭執之事項：
（一）兩造不爭執之事項：
1、兩造曾為男女朋友關係。
2、原告以其名義，與訴外人陳俊仲於102年5月31日簽立「不動產買賣契約書」，購買坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000地號土地（權利範圍10000分之208）、同前段239-34地號土地（權利範圍全部）及其上門牌臺中市○○區○○路000巷00號建物（權利範圍全部），約定買賣總價款750萬元；原告並於102年6月14日向新光銀行申請貸款600萬元，由被告擔保連帶保證人，每月應攤還之本息由原告帳號0000-00-000000-0號帳戶扣款；兩造另於102年6月21日簽訂「信託契約」，約定將前開系爭不動產信託登記予被告管理及處分；兩造於102年6月27日委託張桂菊地政士以買賣為登記原因，將前開系爭房地之所有權登記予原告，並設定第一順位抵押權予新光銀行，嗣於102年7月4日以信託為登記原因，登記予被告管理及處分，復於107年5月30日塗銷系爭房地之信託登記；此有信託契約（見本院卷第111至113頁）、授信案件批覆書（見本院卷第93至94頁）、臺中市地籍異動索引（見本院卷第157至158、159頁）、借款契約書（見本院卷第199至202頁）、新光銀行帳號0000-00-000000-0號原告帳戶動用/繳款記錄查詢（見本院卷第203至205頁）、臺灣新光商業銀行股份有限公司集中作業部111年5月23日新光銀集作字第1116003964號函檢送之借款申請書及個人資料表、不動產買賣契約書（見本院卷第371至383頁）在卷為憑。
3、兩造先於107年9月20日簽立「委任書」，委任張桂菊代為辦理系爭慶安段301地號土地（權利範圍10000分之104）、335地號土地（權利範圍2分之1）及其上系爭建物（權利範圍2分之1），以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記，約定買賣總價400萬元，買賣價金由被告自行支付原告，並於107年10月3日辦妥系爭房地之所有權移轉登記；復於108年2月14日簽立「委任書」，委任張桂菊代為辦理系爭慶安段301地號土地（權利範圍10000分之104）、335地號土地（權利範圍2分之1）及其上系爭建物（權利範圍2分之1），以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記，約定買賣總價500萬元，買賣價金亦由被告自行支付原告，並於108年2月25日辦妥所有權移轉登記；此有委任書（見本院卷第17、51頁）、土地登記申請書（見本院卷第19至
21、53至55頁）、臺中市清水地政事務所地政規費徵收聯單（見本院卷第23頁）、臺中市政府地方稅務局土地增值稅繳款書（見本院卷第25、29頁）、臺中市政府地方稅務局107年契稅繳款書（見本院卷第27頁）、土地所有權買賣移轉契約書（見本院卷第31至33、57至59頁）、建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷第35至37、61至63頁）、土地及建物所有權狀（見本院卷第45至49頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第115至116頁）、土地登記第二類謄本（見本院卷第117至156頁）、臺中市地籍異動索引（見本院卷第160頁）在卷為憑。
4、被告業於110年3月31日轉帳4,014,066元，清償新光銀行前開貸款本金4,007,235元及利息6,831元之房屋貸款債務，此有新光銀行內部交易憑條（見本院卷第95頁）、收回收息憑證（見本院卷第95頁）、原告帳戶動用/繳款紀錄查詢（見本院卷第97頁）在卷為憑。
（二）本件主要爭點為：⑴兩造間就系爭房地有無借名登記契約關係存在？⑵原告先後於107年10月3日、108年2月25日辦理系爭不動產之移轉登記予被告之法律上原因，是否基於買賣關係而來？⑶原告依據買賣契約關係，請求被告給付剩餘價金及給付遲延之損害賠償，有無理由？
五、本院就前開爭點所為之判斷：
（一）兩造間就本件系爭房地有無借名登記契約關係存在：
1、按稱借名登記，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於借名者現在或將來之財產，以出名者之名義，登記為所有人或其他權利人，但仍由借名者管理、使用、收益及處分該財產之債權契約。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照），惟房地登記名義人即為房地之所有權人，乃社會通念之常態事實，登記名義人非房地之實際所有權人，則為變態事實，主張屬變態事實之借名關係者，負舉證責任（最高法院96年度台上字第2329號判決意旨參照）。又按證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院105年度台上字第600號判決意旨參照）。當事人間若未訂立書面契約以保留證據，借名人得就客觀事實舉證，如由何人出資、何人管理使用收益等情形，以證明其與登記名義人間確有借名登記之合意存在。倘登記名義人就登記為其所有之財產，任令他人管理使用收益，並由該他人持有財產證明文件等異於常態之事實，無法提出合理可信之說明，得推定雙方間有借名登記之合意（最高法院107年度台上字第521號判決意旨參照）。
2、依據證人即房屋仲介陳晏銘於本院中證稱：伊於102年間受被告委託，系爭房地之實際購買人是被告，當時會登記原告名義，主要是考量到稅金及貸款問題，因為被告當時名下已經有其他不動產，系爭不動產之頭期款是由被告提供，但係以原告名義匯入；當時被告有詢問代書若以他人名義登記有何風險、如何保障，代書建議做信託；因為系爭契約須由原告簽署，需要其提供各項資料，所以原告對於買賣細節都會知道，只是決定權在被告，當時被告沒有說系爭房地要買給原告，只說買了要登記在其他人名下等語（見本院卷第336至338頁），及證人即億田地政士事務所地政士張桂菊於本院中證稱：中間過程，仲介陳晏銘有打電話跟伊討論，系爭不動產之價金前期款是被告支付，被告擔心登記給原告，為免日後原告沒有經過被告同意即脫手賣出，就以信託登記予被告之方式處理；本件是仲介陳晏銘跟伊說系爭不動產之頭期款100多萬元係被告出的，伊沒有詢問原告確認過，但做信託過程中原告都知道等語（見本院卷第239至248頁）；佐以，兩造於102年6月21日簽訂「信託契約」，約定原告應將系爭房地信託登記予被告管理及處分，並於102年6月27日辦理信託登記在案等情，此有信託契約（見本院卷第111至113頁）、臺中市地籍異動索引（見本院卷第157至158、159頁）在卷可稽。
由此可知，系爭房地之實際購買人確為被告，被告為稅金及貸款考量而借用原告名義辦理簽約及所有權移轉登記，並為保障其權利而有設定信託登記之情，即屬合理有據。
3、再依證人即新光銀行房屋貸款承辦人李峻嘉於本院中證稱：本件是代書介紹之案件，借款人原本是原告，因其當時年輕、工作不穩定及收入不明確，僅有提出存摺往來資料，並未提出其他財力證明，審核結果認為其財力較為薄弱，而被告當時是公司負責人，並有提供公司401報表、公司及其個人往來存摺資料，且其在臺中海線開設多家通訊行，認為被告財力狀況穩定，乃要求被告必須擔任保證人；原本兩造要各登記一半權利，但我們銀行顧慮當時兩造之關係，認為不好作業，就建議登記一人所有；簽約時有討論到，為保障被告之權益可以設定二胎抵押權，至於信託登記之過程伊就不清楚；後來，原告或被告有來詢問，希望以系爭房地增貸，當時系爭房地確實有信託登記存在，我們銀行表示在這種情況下無法增貸，必須先塗銷信託登記才能辦理，且當時原告之財力狀況及聯徵狀況也不佳，惡化情形比先前還嚴重，我們有建議以被告為借款名義人，提供系爭房地為擔保之方式來處理等語（見本院卷第332至336頁）；佐以，系爭房地於102年7月4日信託登記予被告，於107年5月30日經塗銷後，被告即於107年8月20日以其名義向新光銀行申請貸款296萬元，並以系爭房地設定抵押供擔保等情，此有借款契約書（見本院卷第209至212頁）、臺中市地籍異動索引（見本院卷第157至158、159頁）在卷為憑。由此可知，原告不論於102年6月14日為購買系爭房地而申貸之時或107年5月間欲以系爭房地增貸之時，其財力狀況均呈不佳無法通過核貸之狀況，系爭房地能通過新光銀行之審核，主要係因具備相當財力條件之被告擔任保證人所致；而被告本欲與原告共同登記為系爭房地之所有權人，新光銀行礙於被告與訴外人楊生如於斯時仍處於婚姻關係存續之狀態【按：被告與楊生如係於109年4月14日協議離婚，此有戶籍謄本（見本院卷第207頁）在卷為憑】，原告與被告當時自承係男女朋友關係，則新光銀行為保障其債權日後求償之問題，建議僅登記原告一人名義，亦屬合理。綜觀上情，以原告當時之經濟狀況，既無足夠之財力可能申辦貸款獨自購買系爭房地，則被告主張兩造間就系爭房地係借名登記契約之關係，即非無據。
4、復以，依據證人陳晏銘、李峻嘉前開證述可知，兩造之財力狀況明顯有所差距，而原告於本院中亦未就系爭房地其所負擔之費用提出相關事證以資證明，則被告依前開相關事證，據以主張系爭房地於102年6月間購入時所需之自備款（即第一期簽約款75萬元、第二期用印款75萬元，合計150萬元）係由其支付乙節，即屬合理可信。佐以，被告曾以系爭房地為擔保，於107年8月20日向新光銀行申請貸款296萬元，並將其中260萬元款項匯入原告永豐銀行中科分行帳號00000000000000號帳戶等情，此有借款契約書（見本院卷第209至212頁）、被告新光銀行帳號0000-00-000000-0號帳戶動用/繳款記錄查詢（見本院卷第213頁）、新光銀行國內匯款申請書暨匯款交易明細（見本院卷第215頁）在卷為憑；對照證人即被告之姊王秋萍於本院另案中證稱：伊在被告前夫楊生如所經營之玖如電信工程行任職，因楊生如缺錢，伊便與被告講好，由被告去辦理信用貸款，再以原告之名義借款給楊生如，被告與原告講好後，伊就將楊生如簽發之支票轉交給原告，原告就拿現金200萬元給伊，之後楊生如即將每月利息8萬元交由伊轉交原告等語（見本院卷第312至315頁）；參酌，被告業於110年3月31日轉帳4,014,066元，代為清償原告向新光銀行申請之前開房屋貸款剩餘本金4,007,235元及該期利息6,831元，此有新光銀行內部交易憑條（見本院卷第95頁）、收回收息憑證（見本院卷第95頁）、原告帳戶動用/繳款紀錄查詢（見本院卷第97頁）在卷為憑；依此推論，被告主張系爭房地按月之貸款本息均係由其交付款項予原告繳納，最終清償亦係由被告負責償還乙節，即堪認定。
5、至於，證人即億田地政士事務所地政士張桂菊雖於本院中證稱：本件一開始是被告表示因系爭房地之資金是其所支付，要將系爭房地過戶回來，伊告知需要原告之同意才能辦理；因被告希望以買賣之方式移轉過戶，原告也同意，就以買賣關係簽立委任書；本件承接過程中沒有提到借名登記之問題，只有提到錢都是被告所支出，所以被告希望可以移轉所有權登記；107年10月3日先過戶2分之1的原因，係因原告只願意先過戶2分之1，當時伊有跟雙方解釋，請兩造確認自備款金額，另兩造有其他資金往來，由兩造確認金額後才計算出400萬元，依彙算之結果，被告已經付給原告400萬元，不用再給付價金，所以第一份委任書之價金才會寫400萬元，當場原告也清楚，才會在委任書上簽名，我們有跟原告提到不會再有付錢之問題；第二份委任書之價金500萬元，是兩造講好之金額，此部分伊不清楚兩造間之資金流向，原告也有同意辦理系爭不動產過戶；房地之買賣只要有公契即可辦理，一般寫不動產買賣契約書，要見證價金之支付過程，本件伊沒有看到價金支付方式，所以就用委辦方式來辦理等語（見本院卷第239至248頁），然觀諸本件兩造分別於107年9月20日、108年2月14日簽立之「委任書」內容可知，雖有約定買賣標的物、買賣總價金，然對於買賣價金如何支付，並未詳細記載，兩造更未簽訂具體之不動產買賣契約書以釐清權利義務關係，明顯與一般不動產買賣交易之常情不相符合；衡以，被告初始即有告知證人張桂菊移轉過戶之原因，係要將其支付價金購買之系爭房地過戶回其個人名下，僅因被告要求而以買賣方式，是以，依據證人張桂菊之前開證述及原告提出之系爭委託書，尚無從認定兩造間就系爭房地有買賣契約關係之存在。
6、綜上所述，兩造間雖未就借名登記契約關係有簽立書面或具體之約定，然被告既以前開事證，證明其對於系爭房地之購入有主導決定權，並負責系爭房地自備款之出資及後續貸款之清償，且曾經就系爭房地設定信託登記取得管理及處分權等情，依據前揭說明，自得推定兩造間就系爭房地存有借名登記之合意。故被告抗辯就系爭房地有借名登記契約關係之存在乙節，即堪採信，原告主張兩造間係買賣契約關係云云，要屬無據。
（二）本件兩造間就系爭房地既有借名登記契約關係之存在，則原告依據前開委任書之約定，先後於107年10月3日、108年2月25日將系爭房地所有權移轉登記予被告，即非基於兩造間之買賣契約關係而來，則原告依據買賣契約之法律關係，請求被告給付剩餘價金及給付遲延所生之損害賠償，即屬無據，要難准許。從而，原告依買賣契約及給付遲延之法律關係，請求被告給付原告5,187,201元，及其中400萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘1,187,201元自民事擴張訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，既與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 7 月 6 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 6 日
書記官 楊家印