臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第345號原 告 陳炤中訴訟代理人 張智翔律師被 告 林煌榮訴訟代理人 陳明暉律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國112年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年5月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊向被告買受被告所有門牌號碼臺中市○○區○○街000巷00號房屋及所坐落基地（下合稱系爭房地）暨車位編號9號之停車位（下稱系爭車位），買賣總價新臺幣（下同）1,700萬元。伊業給付價金完訖，被告亦於同年8月21日辦理所有權移轉登記予伊，於同年月28日交屋。詎系爭車位前於同年7月6日即遭檢舉係屬迴車道空間，依公寓大廈管理條例第9條、第15條第1項、第16條第2項規定，不得占用停車，而不具通常效用及契約預定效用且減少其價值，被告明知上開瑕疵，竟於簽約時故意不告知。因被告向伊保證系爭車位係3個車位，共可停3輛車，而1個車位價值170萬元，故系爭車位價值為510萬元，伊得依民法第359條規定，請求減少買賣價金510萬元，並以起訴狀送達為減少價金之意思表示，則被告受領此部分價金即無法律上原因，應負返還責任等情。爰依民法第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告510萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭車位坐落系爭房地所在公寓大廈（下稱系爭社區）之地下1樓（下稱系爭地下室），而伊自購屋起，即依將系爭地下室劃分出10個車位之分管契約約定，按現況使用系爭車位。且系爭社區亦於109年8月29日召開區分所有權人會議（下稱系爭會議），以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，合法決議按現況停車位使用方法繼續使用系爭地下室之地下停車空間（下稱系爭決議），而為共有物管理之約定。又系爭地下室依使用執照所載用途本屬停車場，上開停車位使用方式並未變更使用執照所載用途，無違反公寓大廈管理條例情事。故系爭車位並無依法不得占用停車之瑕疵，伊並已依系爭契約約定，交付與現況分管方式相同之系爭車位予原告，業依債之本旨給付。另伊係於同年月31日始交屋，且所出售之系爭車位僅為1個車位，並非出售3個車位，原告於簽約時亦明知系爭車位僅勉強可供停放2輛汽車、1輛機車使用等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷一第194至196、276至278頁）：
㈠原告於109年5月10日與被告簽訂系爭契約，約定由原告向被
告買受其所有系爭房地暨車位編號9號之系爭車位（無獨立權狀，位置、範圍如本院卷一第105頁螢光筆劃記所示），買賣總價1,700萬元。
㈡原告已給付買賣價金完訖，被告亦於109年8月21日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告，現已交屋完畢。
㈢系爭車位交付予原告時，現況位置如本院卷一第105頁系爭契約內附之照片所示。
㈣系爭地下室經主管機關核定之停車位設置位置，為如本院卷
一第135頁（同本院卷一第339頁）即系爭社區之建造執照卷附地下室安全措施平面圖所示。
㈤系爭社區於109年8月29日召開系爭會議，決議按現況停車位
使用方法繼續使用系爭地下室之地下停車空間（現況停車位、車道位置如本院卷一第235頁），而非按系爭社區之建造執照卷附地下室安全措施平面圖所示停車位位置使用。
四、本院得心證之理由：原告主張系爭車位因屬迴車道空間，依公寓大廈管理條例第9條、第15條第1項、第16條第2項規定，不得占用停車，而不具通常效用及契約預定效用且減少其價值。被告明知上開瑕疵，竟於簽約時故意不告知，原告得依民法第359條規定，請求減少買賣價金510萬元，並依民法第179條規定，請求被告返還上開價金等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。是本件首應審究者，厥為：系爭車位有無物之瑕疵？茲悉述如后：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項固有明文。然所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，須依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。
㈡原告雖主張：系爭車位原係作為迴車道使用，依公寓大廈管
理條例第9條、第15條第1項、第16條第2項規定，不得任意變更其使用目的，亦不得自行約定作為專用部分，故不得占用停車云云。查：
⒈按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為
之。但另有約定者從其約定；前2項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更；住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第15條第1項、第16條第2項前段固各有明文。
⒉系爭地下室之建號為臺中市○○區○○段0000○號（門牌號碼臺中
市○○區○○街000巷00號地下1層），為系爭社區區分所有權人共有，各區分所有權人之應有部分各為10分之1，有系爭契約（見本院卷一第21頁）、建物登記謄本（見本院卷一第137至141頁）、臺中市西屯區公所（下稱西屯區公所）111年1月27日公所建字第1110002359號函檢送之建築改良物所有權狀（見本院卷一第318頁）可稽。次系爭地下室於使用執照所載用途為防空避難室、停車場，經建築主管機關核准設置之停車位數量為12個，並設有迴車道供各停車位出入，有臺中市政府都市發展局（下稱中市都發局）111年2月8日中市都工字第1110023606號函及檢送之使用執照申請書、地下室安全措施平面圖可憑（見本院卷一第331、333、339頁），且經調取臺中市○○區00○○○○○○00000號建造執照暨79中工建使字第01339號使用執照卷核閱無誤。而系爭地下室之現況停車位使用方式，係將該地下室之原停車位與迴車道空間整體重新劃分為如本院卷一第235頁所示之10個停車位（其一即系爭車位）與車道空間，分由系爭社區之10戶區分所有權人使用上述10個停車位，此觀系爭會議紀錄即明（見本院卷一第231至235頁）。細繹前開地下室安全措施平面圖，並與系爭車位現況位置互核比對，可知系爭車位乃位在系爭地下室原定之迴車道空間，非屬經建築主管機關核定之原停車位設置位置。是原告主張系爭車位原係作為迴車道使用等語，雖堪認定。
⒊惟系爭地下室於使用執照所載用途既包括停車場，依其設置
目的，苟無礙其防空避難用途，自得將特定區域劃分為停車位，約定供特定區分所有權人停車專用；此與將地下室全部空間均約定由特定人專用，甚或增設牆面等物理隔間限制他人出入，要屬有別。而迴車道係供停車時出入通行之用，核屬停車場之附屬設施，乃為達成使系爭地下室得作停車場使用之設置目的而存在，易言之，迴車道本身並非系爭地下室之設置目的。準此，系爭社區住戶縱因整體重新規劃系爭地下室之停車位使用方式，致系爭車位坐落在系爭地下室之原定迴車道空間，核與系爭地下室本得供停車使用之設置目的及通常使用方法無違，亦非另約定以別於該地下室設置目的及通常使用方法之方式使用，更無變更使用執照所載用途之情事。再依系爭會議紀錄所示現況停車位設置位置圖說（見本院卷一第235頁），並細觀現場照片（見本院卷二第109頁），可知系爭車位之現況位置乃在系爭地下室牆邊，該處並無可通達外部之出入口，且依系爭地下室之現況停車位使用方法，其他住戶使用停車位時，尚無必須經過系爭車位所在位置始能出入之情事，亦不足遽指系爭車位之設置有何侵占巷道妨礙出入可言。是系爭車位之設置，難認有何違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第15條第1項或第16條第2項前段之情事，自無從執以遽指系爭車位不得占用停車。原告主張：因系爭車位原係作為迴車道使用，依公寓大廈管理條例第9條、第15條第1項、第16條第2項規定，不得任意變更其使用目的，亦不得自行約定作為專用部分，故不得占用停車云云，尚非可採。
⒋原告固又主張：被告於109年7月間，即遭住戶檢舉未依規定
停車，經西屯區公所要求改善；伊亦於109年9月21日遭檢舉違規停車，因而迄未使用系爭車位云云。然：
⑴被告曾於109年7月間，經住戶向西屯區公所檢舉未按建商送
交建築主管機關設計圖所示停車位停車。經西屯區公所於同年月28日辦理會勘，認現場有車輛停放在車道上，於同年8月4日發函命於同年9月2日前限期改善，倘未改善，該所將就相關資料函陳臺中市政府續處。嗣經住戶回覆改善，該所於同年8月18日前往複查，車道上已無停放車輛情事，遂於同年月21日函知系爭社區管理委員會上述案件處理情形。後原告於同年9月21日，因將車輛停放在系爭車位，遭住戶檢舉其停放車輛在車道上，經西屯區公所函請系爭社區管理委員會本於職務查明前開情事是否違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第15條第1項及第16條第2項規定等情，固有西屯區公所110年4月6日公所建字第1100009282號函檢送之109年8月21日公所建字第1090023578號函、109年9月28日公所建字第1090027103號函、人民檢舉公寓大廈違規申請書及照片（見本院卷一第113至120、125至128頁）、上載111年1月27日公所建字第1110002359號函及檢送之109年8月4日公所建字第1090021422號函、會勘紀錄表、會勘照片、地下室安全措施平面圖（見本院卷一第311至317、319至320頁）可稽。
⑵惟經本院就前揭人民檢舉公寓大廈違規申請書所指被告占用
停車位部分，有無經西屯區公所認定屬違規使用並限期改善，及該所針對系爭社區於109年9月21日遭檢舉違規使用地下室之處理結果，暨系爭社區自斯時起迄今，是否尚有遭人檢舉違規使用地下室停車空間等項函詢西屯區公所，據覆：有關被告有無經本所認定係屬違規占用停車位並限期改善部分，因裁罰權限係屬直轄市、縣（市）主管機關（臺中市政府住宅發展工程處），非屬公寓大廈管理條例第61條主管機關委託（或委辦）區公所辦理事項，故認定是否違規非屬本所之權管範圍。又依公寓大廈管理條例第36條規定，住戶違規情事之制止及相關資料之提供係屬管理委員會之職務，爰本所109年9月28日以公所建字第1090027103號函請該社區管理委員會本於職務查明是否違反條例規定，倘確有違規之情事，應書面予以制止，經制止而不遵從者，再檢具制止不從及違規事實等相關資料報請本所處理。經查無該社區管理委員會關於上述案件來文，有前載西屯區公所111年1月27日公所建字第1110002359號函可佐（見本院卷一第311至312頁）。
足見西屯區公所於109年8月4日雖曾發函限期命被告改善將車輛停放在迴車道空間之情形，然尚未逕予認定被告所為確已違反公寓大廈管理條例第9條、第15條第1項、第16條第2項規定，且該所於同年9月28日亦僅係通知系爭社區管理委員會應本於職權查明原告所為有無違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第15條第1項及第16條第2項規定，並未認定原告占用系爭車位停車之行為已然違反上開規定。又系爭車位之設置，難認有何違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第15條第1項或第16條第2項前段之情事，悉經本院認定如前，則自不因第三人主觀認知被告不得在系爭車位停車而向西屯區公所檢舉，或西屯區公所曾要求被告改善，暨原告嗣於同年9月21日仍因使用系爭車位遭檢舉等節，遽謂系爭車位依上揭公寓大廈管理條例規定不得供占用停車。至原告客觀上有無繼續使用系爭車位之行為，與系爭車位是否依法不得占用停車，乃屬二事，尚不足為認定系爭車位確有瑕疵之佐據。
⑶另本院於111年1月17日言詞辯論期日協同兩造整理爭點時，
原告雖主張：請求增列「系爭停車位有於109年9月21日遭住戶檢舉未依規定停車，經臺中市西屯區公所於109年9月28日發文說明系爭停車位違反公寓大廈管理條例要求改善，否則將予以連續處罰」為不爭執事實云云，被告就此固亦表示同意（見本院卷一第277頁）。然此顯與西屯區公所109年9月28日以公所建字第1090027103號函及該所以111年1月27日公所建字第1110002359號函回覆之內容不符，即不能採為認定事實之依據，附此敘明。
⒌至中市都發局111年2月8日中市都工字第1110023606號函固記
載：本案倘涉及停車空間數量及車道變更，應依建築法第73條第2項規定辦理變更使用執照（見本院卷一第331頁）。按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限，建築法第73條第2項雖有明文。惟查，系爭地下室本得作為停車場使用，實際上亦係供停車場使用，並無變更原使用執照核准之使用目的而為他種類別之違法使用（如將停車空間變更為非停車空間使用），致無從為合於約定使用之情事。而依系爭地下室之現況停車位使用方式，可知變更後之停車位數量亦未逾原核准得設置之停車位數量，而無增設情形。再參以被告抗辯其自購屋起，即依將系爭地下室劃分出10個車位之分管契約約定，按現況使用系爭車位等語，未據原告爭執。且觀諸系爭會議紀錄所載「建案完成已30年當時建商為便宜行事所繳交市府的資料與現況車位規劃有所出入…」（見本院卷一第231頁），可認系爭社區區分所有權人以現況停車位使用方式使用系爭地下室，應已歷有年所；原告於系爭會議猶同意按現況使用系爭地下室之停車空間，且不同意依使用執照內容更新停車位使用方案，此觀系爭會議紀錄即明（見本院卷一第231至233頁）。據此，堪認系爭地下室之共有人實乃同意將原停車位與迴車道空間變更為如現況所示之停車位使用方式而成立分管契約，且長年均按分管契約之約定管理、使用系爭地下室，更於系爭會議中再次以多數決決議維持現況使用。則縱令本件情形應經申請變更使用執照，然尚無事證可認苟予申請變更仍無從經准許，致無法補正適法性，自不足以此行政手續之欠缺，推謂系爭車位即必然不能供占用停車。是中市都發局前揭函文，尚難為有利原告之認定。
⒍綜上所述，被告所交付之系爭車位固為系爭地下室原定之迴
車道空間，然該車位之設置並無因違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第15條第1項或第16條第2項前段規定，致不得占用停車之情事，自難認系爭車位欠缺依通常交易觀念或依當事人之決定所應具備之價值、效用或品質。則原告以此為由，主張系爭車位有物之瑕疵，依民法第359條規定請求減少買賣價金，即屬無據。
五、從而，原告依民法第179條規定，請求被告應給付原告510萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 7 日
民事第二庭 法 官 李佳芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 10 日
書記官 顏偉林