臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第3033號原 告 楊明翰訴訟代理人 黃良汝被 告 李櫻霜訴訟代理人 吳雅惠被 告 廖瑞雲上當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：原告與被告李櫻霜原同為坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）共有人之一，權利範圍各4分之1，前於臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）111年度上字第290號分割共有物事件（下稱前案）曾洽談價購系爭土地，原告願以高於每坪新臺幣（下同）1萬1000元之價格購買被告李櫻霜系爭土地權利範圍未果。嗣原告於民國110年7月初，據聞被告李櫻霜有意將其所有系爭土地權利範圍以不合理價格出售，乃向臺中市清水地政事務所提出異議函，經臺中市清水地政事務所於110年7月26日函覆「…尚未送請登記機關收件」等語。後因系爭土地位在臺中市清水區重測計晝範圍内，於110年11月8日辦理地籍圖調查，始知被告李櫻霜已於110年8月6日，以贈與方式，移轉系爭土地權利範圍187700分之100予被告廖瑞雲。再於110年8月30日，以買賣方式，移轉系爭土地權利範圍187700分之140675持分予被告廖瑞雲，計移轉權利圍4分之3予被告廖瑞雲。惟被告上開2次移轉登記之行為，皆隱匿未告知原告，意在規避通知原告行使優先承購權，已違反土地法第34條之1第4項之規定，顯見被告李櫻霜於行為時已明知將損害原告之權利，即被告李櫻霜以同時簽訂系爭土地之贈與及附條件買賣2種契約於1份契約書内，讓贈與及買賣同時發生，繼以二階段方式移轉，規避通知原告應有之優先承購權，又未告知原告已簽約出售系爭土地及土地售價，更未告知原告得主張優先承買權，實屬故意欺騙，爰依土地法第34條之1第4項規定，請求撤銷系爭土地所有權移轉行為及塗銷所有權移轉登記，即被告李櫻霜應將上開所有權移轉登記予以塗銷。並聲明：一、被告於110年8月6日就坐落於臺中市○○區○○段0000000地號土地（面積1877平方公尺、權利範圍187700分之100、移轉原因：贈與）所為之所有權移轉行為，應予撤銷。二、被告李櫻霜應將上開不動產於110年8月6日，經臺中市市清水地政事務所以贈與為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷。三、被告於110年8月30日就坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地（面積1877平方公尺、權利範圍187700分之140675、移轉原因：買賣）所為之所有權移轉行為，應予撤銷。四、被告李櫻霜應將上開不動產於110年8月30日，經臺中市市清水地政事務所以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷。
貳、被告李櫻霜抗辯：被告李櫻霜與原告間並無債權關係，亦無約定不能買賣系爭土地應有部分，自可自由將土地贈與或買賣。而原告於前案洽商價購系爭土地時，係由原告父親楊奕樹出面協商，被告廖瑞雲欲向其購買土地前，已2次拜訪原告，被告李櫻霜代理人吳雅惠欲與被告廖瑞雲協談買賣時，亦告知楊奕樹，楊奕樹明確表示不願意出賣原告所有系爭土地權利範圍4分之1，請被告李櫻霜自行處理，即原告聲明無意出賣4分之1，也無意向被告李櫻霜購買4分之3，且堅持分割，被告廖瑞雲始於110年7月聯絡被告李櫻霜，以每坪1萬2500元價金購得系爭土地權利範圍。雖原告於110年8月31日主張優先購買權，惟其不願以被告廖瑞雲開價每坪1萬2500元等價購入，故不符合土地法第34條之1第4項之構成要件等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、被告廖瑞雲抗辯：被告間買賣系爭土地權利範圍過程符合政府相關法規，且被告廖瑞雲欲向被告李櫻霜購買系爭土地前，已2次拜訪原告，原告聲明無意出賣其所有系爭土地權利範圍4分之1，亦無意向被告李櫻霜購買系爭土地權利範圍4分之3，並堅持分割，被告廖瑞雲始於110年7月聯絡被告李櫻霜以每坪1萬2500元價金購得。雖原告主張優先購買權，但原告不願以依被告廖瑞雲所開價每坪1萬2500元等價購入，自不符土地法第34條之1第4項之構成要件。被告廖瑞雲並已於前案就被告李櫻霜部分承當訴訟等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
肆、本院判斷：
一、原告主張被告李櫻霜與原告同為前案系爭土地共有人之一，二人曾於前案就系爭土地洽商價購，被告李櫻霜於於110年8月6日，以贈與方式，移轉系爭土地權利範圍187700分之100予被告廖瑞雲，再於110年8月30日，以買賣方式，移轉系爭土地權利範圍187700分之140675持分予被告廖瑞雲，計移轉權利圍4分之3予被告廖瑞雲等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地土地登記第一類、第三類謄本、臺中市地籍異動索引、臺中高分院110年度上字第290號110年8月31日準備程序筆錄影本可佐（本院卷第17、21至29、37至43頁），堪信為真實。原告主張被告就系爭土地上開所有權移轉登記行為，皆隱匿未告知原告，意在規避通知原告優先承購權，已違反土地法第34條之1第4項之規定云云，則為被告所否認，並以前詞置辯。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任再民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，固為民法第87條第1項前段所明定，惟，所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，故在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。（最高法院17年上字第917號、48年台上字第29號、62年台上字第316號、、98年度台上字第2096號、99年台上字第1568號、99年台上字第1791號號判決意旨參照）。原告主張被告間就系爭土地所為上開所有權移轉登記為規避土地法第34條之1第4項規定，然此為被告所否認，是依上開說明，原告就其主張之有利事實，即被告間就系爭土地所為上開所有權移轉登記行為係屬規避法律之通謀虛偽意思表示，自應負舉證證明之責。惟原告未能舉證證明被告李櫻霜將系爭土地以贈與、買賣原因之移轉登記予被告廖瑞雲係基於通謀虛偽意思表示，是原告徒以被告上開行為，即推論被告李櫻霜將系爭土地以贈與、買賣原因移轉登記予被告廖瑞雲係基於規避土地法第34條之1第4項規定所為通謀虛偽意思表示，揆諸上開規定及說明，應屬無據。
三、又按共有人出賣其共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文。此規定並未如土地法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故土地法第34條之1第4項共有人之優先承買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，即僅具債權效力。又優先承買權人於共有人出賣其應有部分時，固有權向共有人以意思表示形成，使共有人負有移轉其應有部分於自己，惟本身亦負有支付共有人原與第三人所約定代價之契約義務。即共有人行使土地法第34條之1第4項優先承買權之意思表示時，須共有人與他人確實定有買賣契約，該買賣契約之一切條件應具體確定，優先承買權人方得依一方之意思，形成以共有人出賣與第三人同樣條件為內容之買賣契約，以確定當事人之權利義務關係。倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，即土地法第34條之1第4項所定共有人之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係，如共有人違反此項義務，將其應有部分出賣與他人，並已辦畢應有部分移轉登記，他共有人不得指該買賣契約及移轉登記均為無效，他共有人於移轉登記後知悉上情，亦不得依給付不能之法律關係，請求出賣土地之共有人賠償損害。（最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號、94年度台上字第2037號、109年度台上大字第2169號裁判意旨參照）。查，系爭土地已於上開時間分別以贈與、買賣為原因移轉登記為被告廖瑞雲所有，有系爭土地土地登記第一類、第三類謄本、臺中市地籍異動索引可按（本院卷第17、37至43頁），揆諸前揭說明，土地法第34條之1規定之共有人優先承買權，既僅具債權效力，原告主張被告就系爭土地於上開時間以贈與、買賣為原因所為之所有權移轉登記不符土地法第34條之1規定而屬無效云云，即屬無據。況原告主張之土地法第34條之1第4項規定，亦僅得以同一價格主張優先承購，要非逕得據此訴請撤銷上開移轉行為及塗銷上開移轉登記，原告之請求，於法即難認有據，即無理由。
四、綜上所述，原告主張被告就系爭土地於於110年8月6日，以贈與方式，移轉系爭土地權利範圍187700分之100，再於110年8月30日，以買賣方式，移轉系爭土地權利範圍187700分之140675，所為所有權移轉登記，均違反土地法第34條之1第4項規定，依土地法第34條之1第4項規定，請求撤銷被告就系爭土地上開行為，及被告廖瑞雲應塗銷系爭土地上開所有權移轉登記，自屬無據，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 14 日
民事第五庭 法 官 林秀菊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 14 日
書記官 劉子瑩