臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第3086號原 告 林志謙
林玉靜上二人共同訴訟代理人 王國棟律師
王柏硯律師被 告 人間美村大廈管理委員會法定代理人 鄭小郎訴訟代理人 吳宗吉
陳采緹上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，本院於民國111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文人間美村大廈於民國110年8月1日所召開第二十五屆區分所有權人會議，就議案三關於「六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為每月新臺幣1,000元，自民國110年9月1日起實施」之決議，應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明訂，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。查：原告林志謙、林玉靜均為人間美村大廈之區分所有權人及子母車位之使用人，其等先位聲明請求確認第25屆區分所有權人會議議案三關於子母車位清潔費調整等決議無效，係因兩造對於該決議之公平性有所爭執，足認兩造間就系爭決議之效力有所爭執，致原告在私法上之地位及權利有受侵害之不安狀態存在，而此不安之狀態得以確認判決除去，揆諸前揭說明，應認原告先位聲明提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有被告同意、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結等情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款定有明文。查：本件原告原起訴聲明係請求：「撤銷人間美村大廈於民國110年8月1日所召開第25屆區分所有權人會議之議案三：『六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為1000元/月，自110年9月1日起實施』之決議無效。」（見本院卷一第13頁)；嗣於111年1月7日具狀將前開聲明變更為備位聲明，請求：「人間美村大廈於110年8月1日所召開第25屆區分所有權人會議之議案三：『六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為1,000元/月，自110年9月1日起實施。』之決議，應予撤銷。」（見本院卷第164頁），並追加先位聲明，請求：「確認人間美村大廈於110年8月1日所召開第25屆區分所有權人會議之議案三：『六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為1,000元/月，自110年9月1日起實施。』之決議無效。」。
本件原告所為前開聲明之變更及追加，其請求之基礎事實均屬同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告同意（見本院卷一第198頁），核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告林志謙、林玉靜為人間美村大廈之區分所有權人，亦為該大樓子母車位之使用權人，該大廈之各區分所有權人間就地下2樓停車位之使用權及範圍，業已透過美村建設股份有限公司（下稱美村建設）為媒介成立分管契約，且關於車位使用權及範圍之分管契約，早由該大廈各其他區分所有權人及該分管契約之受讓人明知或可得而知並長期遵守，是系爭35、36號子母車位之使用權同屬權狀所載車位號碼35號、系爭39、40號子母車位之使用權同屬權狀所載車位號碼33號之使用範圍與使用權，自屬分管契約之內容。而該分管契約並未約定使用權人應就系爭子母車位繳納費用，依法院判決見解，於該分管契約未經全體共有人同意合法終止前，應受其拘束，自不得以區分所有權人會議決議之多數決或規約予以變更。
（二）對於人間美村大廈於110年8月1日所召開之第25屆區分所有權人會議，就議案三關於「六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為1000元/月，自110年9月1日起實施。」之決議內容，有違反分管契約及修正前民法第820條第1項規定與規約之約定，依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第2項之規定，應為無效：
1、原告林志謙、林玉靜均為系爭子母車位之使用權人，且就系爭子母車位之子車位（即地下2樓編號36、40號車位），業已透過起造人美村建設與全體區分所有權人成立分管契約約定使用權，而該分管契約內容並無關於須繳納使用費用之約定，嗣後亦未經全體共有人同意變更，自不得以區分所有權人會議決議收取費用，系爭區分所有權人會議逕以多數決方式，決議「六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為1000元/月，自110年9月1日起實施」，即有違分管契約及民法第820條第1項之規定。
2、人間美村公寓大廈規約第15頁管理費收繳管理辦法第3條約定：「管理費包含範圍及收費標準。…2.汽車停車位（含平面與機械）清潔費：⑴以汽車停車位為計算單位。⑵停車位每月/每位收費50元。」，且並無應簽訂切結書始有車位使用權之規定。惟系爭區分所有權人會議所為系爭決議內容，與前開規約之約定有所違反，對照議案五之社區規約修訂，足徵系爭區分所有權人會議決議並非規約之修改，依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第2項之規定，其內容仍須符合規約之內容始為有效。
3、是系爭區分所有權人會議決議子母車位清潔費調整為每月1,000元及應簽訂使用切結書之內容，即違反社區規約之約定，依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第2項之規定，應為無效。
（三）系爭區分所有權人會議決議亦有民法第148條第1項規定違反公共利益或以損害他人為主要目的，及民法第72條規定背於公共秩序或善良風俗之情形，而為無效，且就系爭區權會決議如認屬於規約，亦有民法第799條之1第3項情形顯失公平之情事，應予撤銷：
1、系爭子母車位之子車位（停車位標示圖編號28、30、32、
36、38、40車位）並無獨立之出入口，需依附前方之母車位進出，使用上具有一體性，而由美村建設一同出售。又系爭子母車位於美村建設劃設地下2層停車位並編號時，即依序編入停車位標示圖中，而由各使用人使用至今。
2、人間美村公寓大廈管理費收繳管理辦法約定，停車位每月每位應繳納清潔費50元，機械車位另有保養費150元應繳納，系爭子母車位同為平面車位，依前揭規約僅須繳納每月50元之清潔費，惟系爭區分所有權人會議決議竟調整子母車位清潔費為每月1,000元，而為其他平面車位之20倍，對照有維修保養需求而另行繳納150元保養費之機械車位，亦明顯不成比例，且系爭子母車位使用上並未造成其他區分所有權人成本之增加，並無特別增加清潔費達20倍之合理原因，顯見系爭區分所有權人會議決議係刻意損害系爭子母車位使用權人之權益。
3、又被告所提「公設車位使用約定切結書」，其內容未經區分所有權人會議決議，即逕自否認系爭子母車位之使用權，並改為1年1簽之使用，等同逼迫系爭子母車位之使用權人同意被告對系爭子母車位法律關係之認定及變更，而放棄自身就系爭子母車位應有之權利。加以系爭區分所有權人會議決議所提供選項，係誤導區分所有權人以否認子母車位之使用權利為前提，並僅有「⒈1,000元、⒉1,500元」之選項，未使全體區分所有權人有討論、議決是否無須調漲之可能性，且該年度區分所有權人會議未經規約或決議變更表決方式，被告竟以疫情為由，擅自改為問卷方式議決，於未有公開討論之情形，於議案內容中誤導區分所有權人，稱子母車位使用者就系爭子母車位並無使用權，亦顯見系爭區分所有權人會議決議係刻意損害子母車位使用權人之權益，而有民法第148條第1項之違反公共利益或以損害他人為主要目的，及民法第72條之背於公共秩序或善良風俗之情形，並違反修正前民法第820條第1項規定，而為無效。如認系爭區分所有權人會議決議屬規約，亦有民法第799條之1第3項規定顯失公平之情事，應予撤銷。
4、綜參上情，足徵系爭區分所有權人會議決議之內容已逾越管理費或清潔費繳納之目的及必要性，而係針對系爭子母車位，刻意損害使用權人之權益，甚或逼迫使用權人放棄自身就系爭子母車位應有之權利，且衡量系爭子母車位使用權人因此所受之損害，亦與全體區分所有權人所得之利益顯失均衡，而有民法第799條之1第3項顯失公平之情形、民法第148條第1項違反公共利益或以損害他人為主要目的、民法第72條背於公共秩序或善良風俗之情形等情事。
是系爭區分所有權人會議決議，依民法第148條第1項、第72條規定，應為無效，如認系爭區權會決議屬規約性質，亦應依民法第799條之1第3項規定予以撤銷。
（四）原告先位主張依民法第72條、第148條及類推適用民法第56條第2項之規定，暨人間美村大廈住戶規約之約定，請求確認該大廈於110年8月1日所召開第25屆區分所有權人會議之議案三：「六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為1,000元/月，自110年9月1日起實施」之決議無效；備位主張依民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷系爭決議。
三、被告抗辯：
（一）原告對系爭子母車位無專用之使用權：
1、兩造關於確認停車位使用權存在事件，雖經本院110年度訴字第2194號民事判決認定，原告林志謙、林玉靜就系爭子母車位有使用權，然該案判決之認定實有不當，被告已對該案提起上訴。
2、被告固不爭執由建商為媒介，藉由建商與各承購戶分別約定，將該公寓大廈之共有部分或其基地之空地供特定共有人使用而成立分管契約。但重點是建商須確實有將分管使用方法告知每一承購戶，且均已取得意思合致者，方可謂在各共有人間有成立分管契約，如建商雖有此規劃，但係隱瞞承購戶而違法私自增設車位或擅自留用，又怎能逕認定原始第一手住戶間就共有部分有分管之約定？故是否有分管契約之存在，不在建商是否有此規劃，而在建商是否於銷售時適切地告知承購戶，如承購戶知悉而購入房屋，始能論分管契約之謂。
3、原告林玉靜所提其前手賴照福與美村建設之買賣契約書，模糊不清難以辨識，且上載日期86年12月17日（應是簽約日），卻在購買日前之86年10月20日便已領得停車位置使用證明書，可見其真實性已有疑慮；另原告林玉靜再提美村建設86年11月20日所立字據，與停車位置使用證明書上載日期亦不相同，其可信度亦足堪慮；再者，賴照福之買賣契約書上係直接記載車位編號地下2層39、40號，然原告林志謙前手高種淋之買賣契約上，卻僅載車位編號B2#40，並未直接將子母車位號記載於契約書上，顯見二者並無規律可循，亦可推知美村建設於銷售時並無將公設車位專用之事，如實告知每個承購戶，自難認該車位使用人有與全體承購戶成立分管契約。
4、蔡榮蘭代書未曾見聞美村建設有與承購戶約定分管協議，其於辦理產權移轉登記時，所見買賣契約書中關於停車位之約定即如同各戶建物登記謄本其他登記事項之記載，是美村建設並未與全體承購戶達成協議，藉以締結分管契約，又蔡榮蘭代書係憑藉當時合約書辦理產權登記，可見全體承購戶就停車位使用之約定，即同建物登記謄本其他登記事項欄之記載。
5、2471建號係位在社區大公區域（即主要公共空間），2470建號方是位在社區停車空間區域，果如原告所主張持有子母車位者共有部分持分較高，理應顯現在2470建號部分，然觀原告所提建物登記謄本，並無顯現在2470建號部分有較高之持分比例，其論述依據已令人存疑；且被告隨意查驗便發現J23、E14戶與原告主張之規律不符合，其中J23戶原始持分8757/0000000，另有2個平面車位（B3-3、6）、7個機械車位（B4-25、45、62、73、2、74、89），依原告所提之公式，J23戶於2471建號之持分比例為14958/0000000，然於謄本上記載，該戶於2471建號之權利範圍卻是14675/0000000，另E14互有兩個機械車位，如依原告指出之公式，該戶於2471建號之持分比例應為5081/0000000，但依謄本之記載卻是5153/0000000，僅上二例便可知原告主張之規律並非確實存在。
6、原告所提社區地下2樓電梯口牆面掛設之停車位標示圖，主張標示圖將子母車位均標示號碼，且號碼與停車位使用證明書相符，故應有分管契約云云，然經被告查閱社區電梯口張貼之停車位標示圖，發現地下2樓之圖紙與地下3樓相較明顯較新，顯然並非同時張貼，如若係事後重新製貼者，又怎能以此論初始即有分管契約存在？
7、再者，該社區子母車位使用者原先均僅繳納單一車位清潔費，直至94年間區分所有權人會議後方開始對使用子母車位者收取500元清潔費，如真有分管契約之存在，此6個車位持有者均係持有2個平面車位，理應繳納2個車位之清潔費，怎會長期僅繳納1個車位清潔費？可見子母車位非住戶約定專用之停車位；且依94年區分所有權人會議紀錄「…有關本社區子母車位在建物權狀並無增多持分，雖有買賣契約及車位使用證明，只適用於與美村建設之買賣關係，依法並無正當性。」之記載，亦不難推知當時與會住戶根本不知道美村建設私劃車位之情形，且被告事後尋訪第一手承購住戶，亦受告知美村建設銷售人員並無告知在公共空間增設停車位之情形，基此可知，美村建設並無將子母車位劃設之事實告知所有承購戶，自不能論區分所有權人間就子母車位有約定專用之情節。
8、不動產交易實務上，承購戶多半僅知悉自己購買戶別之實坪、公設坪數，根本無從知悉共有部分建物之持分比例，原告以2471建號持分分配規律之觀點推論分管契約並非恰當；另者，系爭子母車位之增設係違反建照圖面，依一般人之經驗法則，建設公司於建照圖許可之外違法私自劃設停車位，必然造成承購戶或潛在承購者之不滿，怎會將此如實告知承購戶，因此，美村建設隱匿違法增劃子母停車位之情形，才是真正之事實。
（二）系爭區分所有權人會議決議非以損人為目的，亦無違反公序良俗或顯失公平之情形：
1、系爭子母車位額外加收費用決定由來已久，94年間區分所有權人會議已有討論決定，就是因為建商未告知原始住戶實情，但考量部分子母車位使用者有向美村建設多付費用，或許也是被美村建設欺瞞之受害者，為了不要讓該些住戶損失過鉅，考量鄰近地區停車位租金等因素，權衡之下決議繳納500元清潔費可優先使用。而94年決議至今已逾15年，考量物價上漲、不動產上漲等因素，故區權人會議決議調整子母車位之使用費用，查訪鄰近停車場停車位月租金已達3,000元，每月1,000元或1,500元均遠低於周邊停車位月租金，故提案由區分所有權人會議議決，其情形如何顯失公平？
2、至於，與約定停車位、機械停車位不同之原因，在於子母車位並非合法劃設之停車位，且對於其他住戶而言，已是將社區公共空間租予特定人使用，其使用收費自不能一概而論。此外，依建築法第91條第1項第1款之規定，對社區管委會乃至於全體共有人而言，子母車位違反建築法規使用亦是潛在之受罰風險，與其他合法停車位相較需考量違法成本，條件有明顯之落差下，原告關於平等之主張顯非有理。
（三）綜上所述，系爭區分所有權人會議決議之內容並無原告主張顯失公平之情狀，原告訴請確認為無效或撤銷，為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院所為之判斷：
（一）原告林志謙、林玉靜主張其等均為人間美村大廈之區分所有權人，地下二層編號35、36號子母車位（權狀登記B2-35號）為原告林志謙所使用，地下二層編號39、40號子母車位（權狀登記B2-33號）則為原告林玉靜所使用；被告於110年8月1日召開人間美村大廈第25屆區分所有權人會議，就議案三作成「六個公設車位住戶在簽訂優先使用切結書後，得以優先使用，使用清潔費從500元調整為每月000元0元，自110年9月1日起實施」之決議等情，業據提出建物所有權狀（見本院卷一第25、319頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷一第27、275至277頁）、人間美村大廈第25屆區分所有權人會議紀錄（見本院卷一第29至39、219至229頁）、禁止停車公告（見本院卷一第57、345頁）、地下二層平面圖（見本院卷一第135頁）、B2停車位標示圖（見本院卷一第137頁）、建物登記第三類謄本（見本院卷一第237、239頁）為證，被告對此亦不爭執，自堪信為真正。至於，原告先位主張系爭決議有違反住戶規約、公序良俗及權利濫用之情形而無效，備位主張系爭決議有違反民法第799條之1第3項顯失公平之情形應予撤銷等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件主要爭點即為系爭決議有無原告所指無效或得撤銷之情形。
（二）按本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1條第2項定有明文。又總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限；總會決議之內容違反法令或章程者，無效；民法第56條第1項、第2項定有明文。由於公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，該如何救濟以及其效力如何，均無明文規定，則依同條例第1條第2項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定，合先敘明。
（三）就原告請求確認人間美村公寓大廈110年8月1日第25屆區分所有權人會議就議案三所為之決議無效部分：
1、就原告主張系爭決議違反住戶規約而無效部分：⑴依人間美村大廈住戶規約第33條關於費用定義規定：「本
大廈之管理費用，係指管理委員會運作所需支付之一切費用，包括公共水電費、清潔維護費、設備採購及維護費、設施修繕費、人事成本、行政雜支等，統稱為管理費。並依年度預算經管理委員會決議調整之。」（見本院卷一第75頁）、第38條關於費用收繳規定：「管理費之收繳依『管理費（催）繳辦法』辦理，『管理費收（催）繳辦法』由管理委員會另訂之。」（見本院卷一第76頁）、第46條第2項關於規約外事項規定：「本規約及附屬規定或政府相關法令未盡事宜，應依區分所有權人會議授權管理委員會制定之。」（見本院卷一第77頁）；及依人間美村公寓大廈管理費收繳管理辦法第3條關於管理費包含範圍及收費標準規定：「…⒉汽車停車位（含平面與機械）清潔費：⑴以汽車停車位為計算單位。⑵停車位每月/每位收費＄50元。…⒌管理費（含房屋管理、汽車停車位清潔費、機械車位保養費）之收費標準，管理委員會可視實際狀況作為必要之調整。」（見本院卷一第81頁）。
⑵觀諸前開管理費收繳管理辦法就原告所有系爭子母車位之
清潔費收費標準，並無明文規定，而依據前開住戶規約第38條之規定及管理費收繳管理辦法第3條第5項之規定，被告得依年度預算視實際狀況經由管理委員會決議作必要之調整，故被告於該大廈第25屆區分所有權人會議，提出系爭議案三，就六個子母車位視為公設車位，要求使用者必須優先簽訂使用切結書並支付清潔費後始同意其等使用，及提高該車位之清潔費用等議題，提交區分所有權人會議討論作成決議，尚難謂有何違反住戶規約或管理費收繳管理辦法之情。
⑶又按前開住戶規約第15條第4項規定：「區分所有權人會議
之決議：除本規約另有規定外，應有區分所有權人二分之一以上及區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。…」（見本院卷一第70頁），則就系爭議案三關於子母車位需簽訂使用切結書及調高清潔費額度之決議，亦應經由出席之區分所有權人過半數（即82人）之同意行之。
⑷系爭議案三之提案為：「是否同意六個公設車位住戶在簽
訂優先使用切結書後，得以優先使用？若有同意再圈選第二項，若不同意，六個公設車位不得無償占用，應歸還社區另行規劃使用。若同意優先使用，考量多年來物價指數已有明顯上漲，每個公設車位之使用清潔費從500元調整為每月⒈1,000元⒉1,500元，二選一，以多數決議之」，該大廈之區分所有權人總計為242人，當天出席者163人，經112票同意通過六個子母車位住戶在簽訂優先使用切結書後得以優先使用之提案，而其中77票同意每個子母車位之使用清潔費從每月500元調整為每月1,000元，並自110年9月1日起實施（見本院卷一第33至35頁），此有人間美村大廈第25屆區分所有權人會議紀錄（見本院卷一第29至
39、219至229頁）在卷為憑。⑸是以，系爭子母車位雖經原告主張基於前手與美村建設間
之分管契約而取得專有使用權，然被告及該大廈區分所有權人會議之決議，則係基於建物登記謄本並未記載原告林志謙、林玉靜有取得系爭子車位之停車位使用權利為由，主張系爭子車位部分係屬該大廈之公設車位，各有所本，在原告另行提起之確認停車位使用權存在事件判決確定前，尚難據以認定系爭決議有何違反住戶規約之情而無效，故原告此部分之主張，要屬無據。
2、就原告主張系爭決議違反民法第72條、第148條之規定而無效部分：
⑴按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者
無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年台上字第2603號判例意旨參照）。
本件被告所召開之人間美村大廈第25屆區分所有權人會議，就系爭議案三之決議，要求子母車位使用者必須簽訂切結書並調高清潔費，雖與前開管理費收繳管理辦法第3條第2項之規定不相符合，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公共秩序及善良風俗之問題。故原告主張系爭決議有違反民法第72條背於公共秩序或善良風俗之情形而無效者，要屬無據。
⑵次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條雖有明文。惟權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判決參照）。
①依前開住戶規約第38條之規定及管理費收繳管理辦法第3條
第5項之規定，關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理費數額，區分所有權人會議或其授權之管理委員會有權透過決議方式而制訂相關收費標準，則被告基於原告林志謙、林玉靜及其他子母車位使用者並無產權證明，而將之定性為公設車位，據以提出其等就子車位之使用必須優先簽訂切結書並繳納清潔費始得使用，被告就系爭子母車位之使用權利及收費標準作成系爭議案三，提出於第25屆區分所有權人會議議決。
②依據人間美村大廈停車管理辦法第3條第9項之規定：「特
殊車位管理辦法（107.7.15區權會決議）：特殊車位B2-3
3、B2-34、B2-1、B3-1、B4-58只能停放1輛車，違者罰款500元。」（見本院卷一第79頁），及前開管理費收繳管理辦法第3條第2項關於汽車停車位清潔費，係以汽車停車位為計算單位，停車位每月每位收費50元之規定（見本院卷一第81頁），由此可知，該大廈之子母車位若依前開停車管理辦法之規定，應係以每個車位停放1輛車為計算單位，則原告及其他子母車位使用者，若使用系爭子車位另行停放車輛時，應否繳納清潔費、如何收繳清潔費，並未經前開住戶規約或管理費收繳管理辦法加以規範，故被告就該未規範之事項，基於住戶規約授與之權限，提出系爭議案，送交區分所有權人會議議決，尚難謂有何濫用權利之情。
③況且，系爭子母車位之使用權利及收費標準等問題，亦與
公共利益無涉，而原告亦未舉證以資證明被告係以損害其權益為主要目的而提出系爭議案，則原告主張系爭區分所有權人會議就系爭議案三之決議有民法第148條權利濫用之情形而無效等情，即屬無據。
3、是以，原告主張系爭決議有違反前開住戶規約之規定及違反民法第72條、第148條之規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第2項之規定，應為無效等情，即屬無據，要難准許。
（四）就原告主張系爭決議有民法第799條之1第1項顯失公平之情形，請求撤銷人間美村公寓大廈110年8月1日第25屆區分所有權人會議就議案三之決議部分：
1、修正前民法第820條第1項原規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」，業於98年7月23日經修正為「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，並增訂第2項「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法願以裁定變更之。」、第3項「前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。」之規定。
⑴原告林玉靜就人間美村大廈地下二層編號39、40之子母車
位係自其前手賴照福取得專有使用權之情，業據提出凌豪企業股份有限公司賴照福與美村建設於86年12月17日簽訂之房地買賣契約書（見本院卷一第119至131、287至301頁）、美村建設86年10月20日地下室車位停車位置使用證明書（見本院卷一第133、285頁）、地下二層平面圖（見本院卷一第135頁）、B2停車位標示圖（見本院卷一第303頁）為證。
⑵又本院110年度訴字第2194號原告林志謙、林玉靜對被告提
起請求確認停車位使用權存在事件之民事判決理由，亦認為：美村建設於出售主建物及車位時將子母車位一併出售，2471建號建物之應有部分因各區分所有權人有無購買車位、購買之車位屬一般平面車位、機械車位或子母車位而有所差異，而原告林志謙、林玉靜之前手係向美村建設購買子母車位始取得相對應之2471建號建物應有部分，故原告林志謙、林玉靜因繼受前手與系爭大廈全體區分所有權人之分管契約而就系爭子母車位有約定專有使用權（見本院卷二第419至431頁）。
⑶再者，該大廈起造人美村建設於編制各建物專有部分就停
車位所在之2471建號建物之應有部分比例時，係以各區分所有權人於購買建物時是否併隨購買停車位（區分平面或機械）作為計算之依據，如有併隨購買車位，就共同使用部分之2471建號建物應有部分比例即因而增加，而於出售房屋時，透過買賣契約之方式，由全體住戶成立分管契約，該大廈之公共設施即2471建號建物，依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權及使用權範圍之表徵，由應有部分多寡為表徵，而可依此判定何人有停車位之使用權，且此分管契約若未經全體共有人之同意終止，亦不因嗣後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，此有本院110年度訴字第2194號民事判決理由（見本院卷二第419至431頁）在卷為憑。
⑷佐以，證人即地政士蔡榮蘭於本院審理中證稱：客戶買車
位沒有特別標註位置，但一定會註明樓層跟車位號碼，如果有購買車位，持分會比較多一點，但是本件不確定車位是劃在公設裡面或是另立門牌號；原告林玉靜之買賣契約書車位編號是地下2層39、40號，為何建物登記謄本記載車位編號B2-33號，伊不清楚，我們是依照建商提供之第一手建物取得人之預售屋買賣契約書及公設設施分配表向地政機關辦理登載，登載內容就如建物登記謄本上之其他登記事項；停車位之判定應該是以建物所有權部關於其他登記事項之記載為準，與建物標示部關於共有部分權利範圍之記載無關，因為共有部分包含停車位及公設部分，而停車位之權利範圍就如其他登記事項所載，扣除該部分之後，即為公設部分之持分等語（見本院卷二第143至146頁）。⑸是以，原告主張其等因繼受前手與全體區分所有權人之分
管契約，而就系爭子母車位有約定之專有使用權等情，即非無據。縱使前開確認停車位使用權存在之訴，現經被告不服提起上訴，尚未判決確定，惟系爭決議在未經確認原告就系爭子母車位有無依分管契約取得專有使用權前，逕行將系爭子母車位認定為公設車位，要求原告及其他子母車位使用者必須優先簽立切結書並給付清潔費始能使用，即有失公允。
2、按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項定有明文。而所謂公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；所謂規約，則指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；公寓大廈管理條例第3條第1款、第12款亦有明文。
⑴依據前開停車管理辦法第3條第9項之規定：「特殊車位管
理辦法（107.7.15區權會決議）：特殊車位B2-33、B2-34、B2-1、B3-1、B4-58只能停放1輛車，違者罰款500元。
」（見本院卷一第79頁），及前開管理費收繳管理辦法第3條第2項關於汽車停車位清潔費，係以汽車停車位為計算單位，停車位每月每位收費50元之規定（見本院卷一第81頁），依此推論，原告若有取得系爭子母車位之專有使用權，依前開管理辦法，每個車位停放1輛車為計算單位，每月收取清潔費50元，則子母車位各停放1輛車時，如按2個停車位計算，或按1個停車位停放2輛車計算，其每月清潔費均不至於高達1,000元之數額；又系爭子母車位若非屬原告之專有使用權範圍，依據前開停車管理辦法只能停放1輛車，系爭決議同意原告及其他子母車位使用者於簽立切結書後可以優先使用，然系爭子車位之使用會受限於母車位，無法自由進出，則系爭決議收取高於系爭母車位每月清潔費50元之20倍即1,000元，是否合理，即有待商榷。是以，系爭決議在未經謹慎討論之前提下，逕行要求系爭子母車位必須就子車位之車輛停放另行以公設車位計算，每月收取清潔費1,000元，對於原告及其他子母車位使用者而言，確實有失公平。
⑵是以，人間美村大廈第25屆區分所有權人會議藉由多數決
之方式，對原告及其他子母車位使用者等特定區分所有權人要求必須優先簽立切結書並支付調高之清潔費用後，始得繼續使用系爭子母車位之系爭決議，應認有顯失公平之情，原告主張依民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷系爭決議，即屬於法有據，應予准許。
（五）綜上所述，原告先位主張依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第2項之規定，認為系爭決議有違反住戶規約之約定及違反民法第72條、第148條之情形，請求：確認人間美村大廈於110年8月1日所召開第25屆區分所有權人會議之議案三：「六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為每月1,000元，自110年9月1日起實施」之決議無效，為無理由，應予駁回；原告備位主張依民法第799條之1第3項之規定，認為系爭決議有顯失公平之情形，請求撤銷人間美村大廈於110年8月1日所召開第25屆區分所有權人會議之議案三：「六個子母車位優先簽訂使用切結書後並付清潔費，清潔費調整為每月1,000元，自110年9月1日起實施」之決議，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
書記官 楊家印