臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第318號原 告即反訴被告 林俊國訴訟代理人 沈泰基律師
楊淳淯律師被 告即反訴原告 莊淳媛訴訟代理人 黃幼蘭律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾玖萬伍仟玖佰伍拾元。
二、反訴被告應給付反訴原告新臺幣新臺幣壹佰參拾捌萬陸仟肆佰肆拾柒元，及自民國一百一十年五月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、反訴原告其餘之訴駁回。
四、反訴訴訟費用（減縮部分除外）由反訴被告負擔十分之七，餘由反訴原告負擔。
五、本判決第一、二項如反訴原告以新臺幣伍萬伍仟玖佰元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰陸拾柒萬柒仟參佰玖拾柒為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
六、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連、非與本訴得形同種訴訟程序者，不得提起；，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院91年度台抗字第440號、98年度台抗字第1005號裁定意旨可資參照）。查原告起訴主張兩造間之買賣契約業已解除，請求被告返還房地，而被告即反訴原告提起反訴主張買賣契約解除後，原告即反訴被告應返還其受領頭期款新臺幣（下同）150萬期間之利息與反訴原告所支出之有益及必要費用等與反訴原告，核與本訴之標的及其防禦方法相牽連，兩者在法律上與事實上關係密切，審判資料有其共通性及牽連性。是以，反訴原告提起本件反訴，核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。又按訴經撤回者，視同未起訴。但反訴不因本訴撤回而失效力。民事訴訟法第262條第1項、第263條第1項亦定有明文。本件原告於民國110年7月29日具狀撤回本訴（見本院卷二第119頁），被告亦當庭同意，原告之訴雖生撤回之效力，惟對於反訴之訴訟繫屬不生影響，本院僅就反訴部分為判決，合予敘明。
參、末按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。
經查，反訴原告提起反訴時第1、2項聲明原分別請求反訴被告給付304,200元、2,029,025元，嗣分別於110年7月20日、110年8月24日分別具狀變更第1、2項聲明之請求金額為295,950元、2,019,420元（見本院卷一第375頁、卷二第11、139頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、反訴原告主張：
一、門牌號碼臺中市○○區○○路000號2樓之5房屋、車位編號94號平面車位及其應有部分與坐落土地（下稱系爭房地）係反訴被告所有，反訴原告於105年間向反訴被告購買系爭房地，約定買賣總價為915萬元，其中頭期款150萬元、貸款總額535萬元、餘款為229萬元（下稱系爭買賣契約），復約定自105年6月20日起，由反訴原告負擔每月貸款利息，及自105年9月1日起負擔系爭房地之管理費，與自105年7月起繳納系爭房屋之水電費。嗣後，兩造於109年10月13日合意解除系爭買賣契約，反訴被告並於當日返還頭期款150萬元與反訴原告，反訴原告並於110年5月31日遷讓返還系爭房地與反訴被告。
二、兩造合意於109年10月13日解除系爭買賣契約後，反訴被告固於當日返還頭期款150萬元，然依民法第259條第1項第2款規定，反訴被告就所受領之頭期款150萬元，應附加自受領時起至返還日止期間，按年利率5%計算之利息與反訴原告，亦即，反訴被告應給付150萬元頭期款自105年9月1日起至109年10月13日止，按年利率5%計算之利息295,950元與反訴原告。
三、又反訴原告因系爭買賣契約迄今所支出之費用包含房貸813,942元、房屋稅38,800元、房屋火險及地震險13,432元、管理費（含汽機車位清潔費）170,491元、裝潢費用1,552,755元，總計為2,589,420元，於解除系爭契約後，反訴原告自得依民法第259條第1項第5款、第179條規定，擇一請求反訴被告返還上開所得利益2,589,420元。再者，系爭買賣契約解除後，反訴原告自房屋裝潢完畢遷入系爭房地之日即105年9月1日起，迄至110年5月31日返還系爭房地之日止，占用系爭房地57個月期間固受有相當於租金之利益，然系爭房地之室內面積為28.08坪，反訴原告每月受有相當於租金之利益為1萬元，共計57萬元，反訴被告主張反訴原告所受利益為每月30,982元實屬過高，不足採取。是以，反訴原告得請求之2,589,420元經扣除應給付與反訴被告之租金利益57萬元後，反訴原告尚得請求反訴被告給付2,019,420元。
四、又原證7通知書（下稱系爭通知書）並非契約，僅是反訴原告表達解除契約之意思表示，以及遷讓返還系爭房地之條件，亦即當反訴被告返還150萬元與反訴原告時，反訴原告可先交還系爭房地。系爭通知書並未提及兩造解除系爭買賣契約後，應當如何回復原狀，更未明文反訴原告僅請求返還150萬元頭期款，其餘回復原狀之請求權均拋棄。況反訴原告就系爭房地所支出之裝潢等費用高達2,589,420元，衡情，自無僅要求返還150萬元，而拋棄其餘請求之理。反訴被告辯稱系爭通知書屬民法第259條規定之契約另有訂定之情形，反訴被告之返還義務僅限於系爭通知書所載150萬元，並明示排除其他費用云云，並非事實。為此，依民法第259條第1項第2、5款、第179條規定提起本件反訴等語。並聲明：
⑴反訴被告應給付反訴原告295,950元。⑵反訴被告應給付反訴原告2,019,420元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、反訴被告則以：
一、系爭買賣契約係由兩造合意解除，此為兩造所不爭執，且反訴原告亦稱系爭通知書為其解除系爭買賣契約之意思表示，此應屬以第二次契約（系爭通知書）解除第一次契約（系爭買賣契約）之情形，則兩造回復原狀之義務自應依系爭通知書之約定履行，則本件應屬民法第259條規定契約另有訂定外之情形，是依系爭通知書反訴原告之承諾，反訴被告應返還之義務僅限於約定之150萬元，反訴原告主張依民法第259條第1項第2款規定請求自受領時至償還150萬元止之利息，顯無理由。縱認反訴原告此部分主張有理由，然反訴被告非一次受領150萬元，而係每月分期受領部分金額，自應以反訴被告每月實際受領之時間及金額計算利息。
二、再依系爭通知書之反訴原告承諾，可知反訴被告應返還之義務僅限於約定之150萬元，其餘費用應已為明示排除，故反訴原告主張依民法第259條第1項第5款規定請求支出之費用2,589,420元，並無理由。況反訴原告主張之房貸、房屋稅、房屋火險及地震險、管理費等，係為維持系爭房地之正常使用所支出之對價，反訴被告並未受有利益。其中裝潢費用更係反訴原告為自己享受居住便利所支出，非屬增加客觀上品質、效能所支出之有益費用。另反訴原告施作裝潢未經申請許可，違反行政管制，是反訴被告受返還時亦未受有利益。況系爭房地之裝潢係於105年10月5日驗收完工，使用迄今已逾5年之動產耐用年限，裝潢部分應已無殘值。是以，反訴原告主張依民法第259條第1項第5款規定請求，顯無理由。
三、退步言，若認兩造間不存在系爭通知書之特別約定，且反訴原告得依民法第259條規定為請求，則反訴被告主張反訴原告受領房屋已居住相當期間，於系爭買賣契約合意解除後，溯及於訂約時失其效力，反訴原告占有使用系爭房地，自始失其法律上原因，反訴原告占有使用系爭系爭房地而獲得相當於租金之利益，致反訴被告受有相當於租金之損害。又系爭房地當地出租行情約為每坪585元，系爭房地房屋部分總面積合計為175.06 m²即52.96坪，則於反訴原告占有期間，反訴被告每月可向其請求相當於租金之利益30,982元，非反訴原告主張之1萬元。是以，自105年7月17日反訴原告遷入起至110年5月31日返還系爭房地止，使用期間共4年10個月又12天，反訴被告共計可請求1,809,349元，經與反訴被告之請求抵銷後，反訴原告之主張即無理由等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項如下（見本院卷二第342至344、420、422至423頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、兩造於105年間就系爭房地成立系爭買賣契約，買賣價金為915萬元，兩造嗣於109年10月13日合意解除系爭買賣契約。
二、就系爭買賣契約之買賣價金給付，反訴原告於105年7月15日給付90萬元、105年9月1日給付60萬元，共計先支付150萬元頭期款與反訴被告，且房屋貸款總額535萬元係分期繳納，其中自105年7月份至109年7月份之房貸分期款係由反訴原告繳納，共計繳納貸款813,942元。
三、系爭買賣契約存續期間，反訴原告於109年8月15日遷入系爭房地居住，於109 年10月13日系爭買賣契約解除後，反訴原告於110 年5月31日遷出並返還系爭房地與反訴被告。
四、兩造就反訴原告於105年買賣系爭房地後支出房貸813,942元、房屋稅38,800元、房屋火險及地震險13,432元、管理費（含汽機車位清潔費）170,491元、裝潢費用1,552,755元，均不爭執。
五、反訴原告以原證7之系爭通知書向反訴被告為解除契約之意思表示，反訴被告於109年10月13日返還反訴原告150萬元，合意解除系爭買賣契約。
六、反訴原告請求返還150 萬元頭期款之利息若有理由，兩造同意以年利率5%計算利息。
肆、得心證理由：
一、反訴原告請求反訴被告返還150萬元頭期款之利息，有無理由？數額為何？㈠按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款定有明文。查系爭買賣契約約定總價為590萬元，頭期款150萬元分2期付清，有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷一第25頁），且反訴原告於105年7月15日、105年9月1日各給付90萬元、60萬元，合計150萬元頭期款與反訴被告，嗣系爭買賣契約業經兩造於109年10月13日合意解除，反訴被告並於同日將150萬元頭期款返還與反訴原告之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項一、二，本院卷二第342、343頁），則兩造自互負解除契約後回復原狀之義務。
㈡雖反訴被告辯稱反訴原告以系爭通知書解除系爭買賣契約，
系爭通知書屬民法第259條所稱之「契約另有訂定」，即兩造回復原狀之義務應依系爭通知書之約定，該通知書既僅要求反訴被告返還150萬元頭期款，反訴原告即不得請求返還頭期款之利息及其所支付之裝潢費、貸款等其他費用，為反訴原告否認，且觀之系爭通知書內容，係反訴原告表達其認為兩造間之系爭買賣契約並未成立，並要求反訴被告及訴外人莊雅惠返還150萬元頭期款之意思表示（見本院卷一第125頁），而非兩造間就解除系爭買賣契約後互負回復原狀義務之約定，此由反訴被告於109年9月30日傳送內容為「收到你的信件、尊重妳的決定。想詢問你的想法；如果退給你的訂金150萬、當初的裝修費用155萬、我原價買回、不知可以?」與反訴原告後（見本院卷二第203頁訊息），莊雅惠於109年10月13日通知反訴原告已將150萬元頭期款匯還給反訴原告時，反訴原告則回以「裝修費1,552,755元，請儘速處理。」（見本院卷二第421頁對話）等情，益徵系爭通知書非兩造間解除契約後有關回復原狀義務之約定。是以，反訴被告辯稱解除契約後其僅負有返還150萬元頭期款義務，反訴被告不得請求利息及裝潢費等其他費用云云，洵屬無據，不足採信。
㈢又反訴原告既係於105年7月15日、105年9月1日個交付90萬元
、60萬元與反訴被告，則至反訴被告109年10月13日返還150萬元頭期款之日止，按兩造不爭執之年利率5%計算之利息為314,959元【計算式：90萬元×（4年+92/365年）×5％＋60萬元×（4年+44/365年）×5％＝314,959元，元以下四捨五入】。是以，反訴原告依民法第259條第2款規定，得請求反訴被告返還150萬元頭期款自105年9月1日起至返還止之利息295,950元，核屬有據，應予准許；則反訴原告另依民法第179條規定為請求，即無再予論述之必要。
二、反訴原告主張反訴被告應返還其已支付之房屋貸款費用、房屋稅、房屋火險及地震險、管理費（含汽機車位清潔費）及裝潢費用，有無理由?㈠按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259 條第5款有明文。經查，反訴原告於105年買賣系爭房地後支出房貸813,942元、房屋稅38,800元、房屋火險及地震險13,432元、管理費（含汽機車位清潔費）170,491元、裝潢費用1,552,755元，為兩造所不爭執（見不爭執事項四，本院卷二第343頁），且兩造簽立系爭買賣契約至解除契約以前，及系爭房地仍登記為反訴被告所有，並未辦理過戶登記與反訴原告，反訴被告為系爭房地之納稅義務人、上開保險之要保人及應按社區規約繳納管理費用之義務人等情，有系爭房地所有權狀影本、房屋稅繳款書、保險費收據、管理費通知書在卷可憑（見本院卷一第19至24、162、263、267、271頁），則反訴被告依兩造所訂立之系爭買賣契約，而自反訴原告受領系爭房地貸款受清償之利益813,942元，及就系爭房地所支出之必要費用即房屋稅38,800元、房屋火險及地震險13,432元、管理費（含汽機車位清潔費）170,491元，與有益費用即裝潢費用1,552,755元，於系爭買賣契約解除後，反訴被告自有返還上開利益及必要費用共計2,589,420元（計算式： 813,942元+38,800元+13,432元+170,491元+1,552,755元＝2,589,420元）予反訴原告之義務。
㈡雖反訴被告辯稱上開裝潢費用非有益費用，且已逾動產5年之
使用年限，裝潢部分應已無殘值云云，然附有裝潢之房屋交易價格及出租行情，均較無裝潢者高，為眾所皆知，且觀之上述反訴被告於109年9月30日猶向反訴原告表示願以155萬元買回裝潢（見本院卷二第203頁），及系爭房地銷售廣告強調有質感裝潢等情（見本院卷二第179頁之廣告），益徵反訴原告所支出之裝潢費用1,552,755元，係屬有益費用無訛。是反訴被告辯稱上開裝潢費用非有益費用，自無足取。從而，反訴原告依民法第259條第5款規定，主張反訴被告返還上開利益及必要費用共計2,589,420元，為有理由；其另依民法第179條規定為主張，即無再予論述之必要。
二、反訴被告主張解除契約後，反訴原告占用系爭房地期間構成不當得利，及以該得請求之不當得利金額抵銷上開費用等，有無理由?㈠按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。
四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。」，民法第259條第3、4款定有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人（最高法院78年度台上字第611號、102年度台上字第1222號判決意旨參照）。另按契約一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之給付，即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，該受損害者倘捨解除契約後回復原狀請求權而行使不當得利請求權，應非法所不許，此觀民法第179條後段立法理由揭櫫「其先雖有法律上之原因，而其後法律上之原因已不存在（如撤銷契約、解除契約之類），亦應返還其利益」自明。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，為民法第334條所明定。是債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件。
㈡查兩造業已合意解除系爭買賣契約，系爭買賣契約應溯及於
締約時即失其效力，而反訴原告係簽約後之105年8月15日遷入系爭房地居住，於110 年5月31日遷出並將系爭房地返還反訴被告，為兩造所不爭執（見不爭執事項二，本院卷二第343頁），是反訴原告於此期間係屬無法律上之原因而占有使用系爭房地，構成不當得利，故反訴被告主張以其應返還反訴原告系爭房地之上開有益及必要費用據為抵銷，即屬有據。
㈢又反訴被告主張系爭房地每坪之租金行情（含管理費及車位
清潔費）為每坪585元，以系爭房屋之室內、陽台及共有部分之面積依序為82.82㎡、11.89㎡、47.46㎡、22.89㎡，總面積為175.06㎡即52.96坪，每月金租為30,982元，固據提出系爭房屋登記謄本、不動產租賃資料為憑（見本院卷一第21、22、129頁），然為反訴原告否認，辯稱其實際占用之系爭房地僅有室內面積82.82㎡部分即28.08坪，其餘陽台、共有部分均不得計入占用面積，且應依內政部不動產交易實價所示系爭房地附近每坪租金約為446至495元為計算基準等語。經查，系爭房地為104年建築完成之15層樓鋼筋混泥土構造之住宅大廈，含停車位1個，且該社區附有視聽室等公設供住戶使用，每月管理費（含汽機車位清潔費）為3,216元，有系爭房地之建物登記謄本、管理費繳款通知單、汽車停車位及反訴原告使用視聽室資料在卷可稽（見本院卷一第21至22、271頁、卷二第239、241頁），參以房屋陽台為一般民眾日常生洗衣、曬衣之必要場所等情，堪認反訴原告占用系房地必須使用之範圍為室內、陽台及停車位，其面積依序為分別為82.82㎡、11.89㎡、22.89㎡（計算式：育賢段1818建號面積5610.47㎡×413/100000＝23.17㎡，小數點第2位以下四捨五入，下同，見卷一第21頁），合計面積為117.60㎡即35.57坪（計算式：117.60×0.3025＝35.57）。復依本院依職權查詢內政部不動產實價登錄，系爭房地附近之屋齡2至4年住宅大樓2樓（含車位1個）以上之租金行情為每坪456元、585元、736元不等，平均為每坪592元【（計算式：456+585+736）÷3＝592】，參以反訴原告入住時，系爭房地之屋齡約1年，且附有金額1,552,755元之全新裝潢及家電等情，堪認反訴被告主張系爭房地租金以每坪585元計算為合理適當。反訴原告主張以每坪446至495元計算之租金標的為屋齡15年之社會住宅且未附有車位，自難採取。再依上開計算基準，即以每月每坪585元、占用面積35.57坪之每月租金為20,914元（計算式：585元×35.75坪＝20,914，元以下四捨五入），則反訴原告於105年8月15日起至110年5月31日止期間，占用系爭房地所受之租金不當得利為1,202,973元〈計算式：20,914元×57.52月（即4年9個月又16日）＝1,202,973，元以下四捨五〉。是以，反訴被告依民法第179條規定，主張反訴原告應返還上開期間占用系爭房地所受之租金不當得利1,202,973元與反訴被告，應為可取；逾此範圍，要屬無據。
㈣按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原
本，民法第323 條前段定有明文；而此條規定，依民法第34
2 條規定，於抵銷準用之。查反訴被告應返還反訴原告上開頭期款利息295,950元、系爭有益及必要費用2,589,420元；反訴原告則應返還反訴被告上開占有系爭房地所受利益1,202,973元。故反訴被告以其得向反訴原告請求返還占用系爭房地所受之不當得利，與其應返還反訴原告之系爭有益及必要費用2,589,420元部分，互為抵銷，應屬有據。依此計算抵銷後之餘額為1,386,447元（計算式：2,589,420元-1,202,973元＝1,386,447元），即反訴被告應返還之系爭有益及必要費用部分為1,386,447元。
四、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第
229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件反訴原告得請求反訴被告給付之系爭有益及必要費用，給付並無確定期限，自應經反訴原告之催告而未為給付，反訴被告始負遲延責任。準此，反訴原告請求反訴被告自反訴起訴狀繕本對反訴被告翌日即110年5月26日（見本院卷一第375頁之反訴被告訴訟代理人收文戳章）起至清償日止，按週年利率5%計付之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第259 條第2、5款規定，請求反訴被告給付反訴原告頭期款之利息295,950元，及系爭有利及必要費用1,386,447元暨自110年5月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、反訴原告及反訴被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 廖純卿正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 楊雯君