臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第319號原 告 周彩雲
林文雄共 同訴訟代理人 曾慶崇律師被 告 林文城訴訟代理人 林孟毅律師
陳奕安律師上當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺中市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○街○號平房建物騰空遷讓，並將上開建物返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬元，及自民國一一○年一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一○年一月二十六日起至返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾貳萬為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：㈠坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上門牌
號碼臺中市○○區○○街0號未辦保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱為系爭不動產）於民國80年12月1日之建物納稅義務人為訴外人林文火，林文火為被告及原告林文雄之五弟。被告於85年10月4日買賣取得系爭不動產，於99年6月間將系爭不動產出賣予訴外人何廖秀霞，何廖秀霞又於103年5月2日將系爭不動產出賣予原告共有。
㈡系爭建物稅籍資料之納稅義務人固載為「林文火」，僅為便
利課稅而設，且系爭建物歷經被告、何廖秀霞及原告輾轉受讓迄今已近30年，於臺中市房屋稅籍紀錄表上記載免稅總現值為新臺幣（下同）35,500元，屬依房屋稅籍條例第15條第1項第9款前段規定免徵房屋稅者，故系爭建物房屋稅籍資料並未辦理變更。又被告既自承系爭不動產原由其向銀行貸款買下，後因無力繳納貸款，於99年6月14日出售予何廖秀霞。原告係於103年5月2日自何廖秀霞買受系爭不動產，為系爭建物實際處分權人。又參照最高法院72年度台上字第1816號裁判見解，稅籍資料不得作為所有權認定之依據，足證原告確為系爭土地所有權人及系爭建物事實上處分權人。
㈢系爭不動產為原告共同購買，被告與系爭不動產前手有租賃
關係存在與否，與原告無涉。原告於103年間取得系爭不動產迄今僅7、8年，被告亦另有住在臺中市○○區○○路000巷00弄0號之住所，衡以被繼承人林廖阿燕過世迄今已20餘年，自不可能事前預知原告會購買系爭不動產。原告林文雄又未曾同意給付被告1,300,000元，且依被告所辯應於86年間給付，迄今已近24年，亦已罹於時效而消滅。故本件與被繼承人林廖阿燕之遺產無涉，亦無被告所辯「五兄弟與母親林廖阿燕之協議」或「父母交代囑咐」等情節。且原告周彩雲並非林廖阿燕之繼承人，於取得系爭不動產後又一再催請被告遷讓及給付相當租金之損害未果，為此與被告所稱手足間處理遺產等無關，本件自無特別情事，可認有默示被告無償使用系爭不動產之情，兩造間自無使用借貸之法律關係。
㈣兩造間無借貸及租賃關係，被告未經原告同意，使用系爭不
動產，復未繳付任何租金或費用，又未舉證有何使用系爭不動產權源，自係無權占有使用系爭不動產。原告前於109年12月7日以臺中大全街郵局第001037號存證信函通知被告，於函到20日內遷讓系爭建物，並給付以每月12,000元計算之相當於5年租金之不當得利720,000元。如被告認與系爭不動產前手有租賃關係，對原告不生租賃關係繼續存在，並請求於函到20日內給付自原告取得系爭不動產所有權後，積欠法定最近5年租金720,000元，屆時未給付，即依民法第440條第1項之規定，以該存證信函終止租賃契約之意思表示，不再另行通知終止租約，並請求被告遷讓系爭建物等語。雖被告覆函表示願以對原告林文雄1,300,000元債權抵銷租金云云，惟原告林文雄並未積欠原告1,300,000元債權，故被告迄未給付積欠租金，亦未遷讓系爭建物，爰再以起訴狀繕本之送達，作為終止租約之意思表示，並依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓系爭建物，及依民法第179條規定，請求被告給付相當5年租金之不當得利720,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物時，按月給付相當於租金之不當得利。
㈤聲明：
⒈被告應自坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○街0號平房建物騰空遷讓，並將建物返還原告。
⒉被告應給付原告720,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物止，按月給付12,000元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告及原告林文雄之母親林廖阿燕，為預先安排將來過世後
之遺產分配，由林廖阿燕為原告林文雄、訴外人林文甲、林文乙及林文火各別購買土地並登記名下。惟被告未獲林廖阿燕分配土地，林廖阿燕前曾利用其將來之繼承人即被告、原告林文雄、訴外人林文甲、林文乙、林文火全體在場之機會，提議每人應分別給予被告1,300,000元，以提供資金予被告購買當時所居住使用之系爭建物，作為被告遺產分配之找補，讓被告能長久使用居住至過世，原告林文雄、訴外人林文甲、林文乙、林文火對林廖阿燕上開提議均表示同意無意見，願意另行給付被告1,300,000元。嗣林文甲、林文乙即分別分次交付現金共2,600,000元予被告，再由被告分次持現金存入陳素貞申設之華南商業銀行帳號000000000000帳戶內。
㈡系爭不動產原係由被告向銀行貸款買下，嗣因被告無資力繳
納貸款，於99年6月14日將系爭不動產出賣予何廖秀霞，何廖秀霞同意系爭不動產移轉登記後，被告可繼續居住使用，雙方並約定每月租金12,000元。後何廖秀霞於103年計畫移民國外，曾詢問被告是否買回系爭不動產，因被告當時無足夠資力，最後由原告林文雄出面向何廖秀霞購買。復因原告林文雄遲未履行其允諾給付予被告之1,300,000元，復念及手足之情，故自原告取得系爭不動產起，原告林文雄衡酌前曾答應林廖阿燕會照顧被告，故為提供被告能有長期穩定居住至被告過世為止，且作為未給付被告1,300,000元之道義補貼，原告同意被告可繼續使用系爭不動產。又原告自103年起從未向被告催告給付或收取租金，亦未曾要求被告自系爭不動產遷離，迄今已長達6年之久，縱被告欲補貼金錢予原告，原告亦未曾收取，直至109年因兩造感情逐漸不睦，原告始委請律師寄發存證信函催告返還建物及給付租金。
㈢原告同意被告無償使用居住系爭不動產迄今長達6年均未向被
告收取租金，兩造間就系爭不動產已成立「未定期限之使用借貸契約」，被告自非無權占有系爭不動產。倘原告否認曾同意被告無償使用借貸系爭不動產，因被告與原告林文雄為兄弟關係，存有特別情事，依一般社會通念，原告長達6年未向被告收取租金，難認僅單純沉默，依民法第464條、第470條第1項本文之規定，及參照最高法院85年度台上字第1952號、臺灣高等法院99年度上易字第516號判決意旨，兩造有為被告長期穩定居住至死亡為止之目的，就系爭不動產默示意思表示同意被告得無償使用系爭不動產，即默示成立未定期限使用借貸契約之事實，原告請求被告遷讓系爭不動產及給付最近5年租金720,000元，並按月給付相當於租金之不當得利12,000元，將妨害上開被告借用目的之繼續性，自無理由。
㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項（本院卷第242至243頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告於99年6月14日將系爭土地暨其上系爭建物(未辦理保存
登記)出賣予何廖秀霞，出售後被告仍持續使用系爭土地及系爭建物，每月給付租金12,000元予何廖秀霞。
⒉原告於103年6月5日向何廖秀霞買受系爭土地及系爭建物，系爭不動產為原告所共有。
⒊被告自103年6月5日持續使用系爭土地及系爭建物迄今，並未支付任何代價予原告。
⒋原告前於109年12月7日委託律師寄發臺中大全街郵局第00103
7號存證信函通知被告20日內遷讓系爭建物，並否認與被告間有租賃關係存在；被告於109年12月9日以神岡岸裡郵局000087號存證信函回覆原告林文雄應給付被告1,300,000元，並願以1,300,000元抵銷租金。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告抗辯原告林文雄有與被告協議給付1,300,000元，並抵銷
租金，有無理由？⒉兩造間就被告使用系爭不動產有無成立使用借貸關係？⒊原告請求被告給付相當於租金之不當得利720,000元，並請求
自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日為止，按月給付12,000元，有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地原登記為被告所有，後被告於99年6月14日
將系爭土地暨其上系爭建物出賣予何廖秀霞，原告於103年6月5日向何廖秀霞買受系爭土地及建物，被告自103年6月5日持續使用系爭土地及建物迄今，並未支付任何代價予原告等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本、原告林文雄與何廖秀霞於103年5月2日簽立之不動產買賣契約書、所有權買賣移轉契約書、土地所有權狀、台中大全街存證號碼001037號存證信函、被告與何廖秀霞於99年6月14日簽立之不動產買賣契約書、系爭土地之臺中市地籍異動索引（本院卷第17至
43、103至108、175、177頁）可按，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所
有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定㈠意旨參照。本件被告於99年6月14日將系爭土地及其上系爭建物出賣予何廖秀霞，何廖秀霞又將之於103年6月5日出賣予原告，已如上㈠所述，其等間復無不能為讓與之約定，且系爭建物之房屋稅籍紀錄表及房屋稅籍資料查復表所記載納稅義務人林文火並出具證明書稱其無系爭建物處分權，處分權人為原告，有系爭建物之臺中市房屋稅籍紀錄表、房屋籍資料查復表及證明書影本可按（本院卷第159、225、251頁），應認原告因而取得系爭建物之事實上處分權，被告不得再主張其或系爭建物稅籍資料之納稅義務人林文火為系爭建物仍保有所有權或事實上處分權。
㈢按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第9
62條前段定有明文。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定㈠參照。則未辦保存登記建物之事實上處分權人，雖因無法藉由登記程序取得或移轉建物所有權，但仍得就該建物行使占有、使用及收益等事實上處分之權利，從而他人如對於未辦保存登記之建物無正當權源而占有，該建物之事實上處分權人對於該建物之占有顯遭侵奪，自得依民法第962條前段規定，請求遷讓返還該建物。次按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。本件被告辯稱就系爭不動產有成立使用借貸關係之占有正當權源云云，惟查，原告縱就被告使用居住系爭不動產迄今長達6年均未向被告收取租金，惟原告既否認兩造間有合意被告無償居住使用，雖以被告與原告林文雄為兄弟關係，被告復未能舉證證明其有占有合法權源，況其亦辯稱原告林文雄有與被告協議給付1,300,000元抵銷租金（究否屬實，詳後述），即難據此推斷兩造間就被告使用系爭不動產有成立使用借貸關係，則被告占用系爭不動產自屬無權占有。從而，原告請求被告應自坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○街0號平房建物騰空遷讓，並將系爭建物返還原告，即有所據，應予准許。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；且被占有人因此不能使用該房屋，亦係受有相當於租金之損害。準此以論，被告無權占有系爭不動產，乃獲得相當於租金之利益，且對原告而言，即受有相當於租金之損害。次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第126條定有明文。因之，以相當於租金之不當得利請求權，因5年間不行使而消滅至明。承前所述，被告既已無占用系爭不動產之正當合法權源，其無權占有系爭建物，受有占用系爭不動產之利益，致原告受有相當租金之損害，則原告依民法第179條前段規定請求被告返還相當於租金之不當得利，即屬有據。又本件兩造既不爭執被告於99年6月14日將系爭不動產出賣予何廖秀霞，出售後被告仍持續使用系爭土地及建物，每月給付租金12,000元予何廖秀霞（見兩造不爭執之事項⒈），堪認以此每月租金12,000元作為兩造就使用系爭建物之相當租金之不當得利數額為適當。則原告請求自起訴狀回溯5年之相當租金之不當得利即為720,000元（計算式：12,000×12×5＝720,000）。雖被告抗辯原告林文雄有與被告協議給付1,300,000元抵銷租金云云，惟被告於109年12月9日神岡岸裡郵局存證號號000087號存證信函雖自述其與被告林文雄因有遺產紛爭協議每位繼承人應給付被告130萬元云云，既經原告否認，被告復未能舉證證明有上開已屆期之債權存在，其抵銷之抗辯，即無所據，不可採信。從而，原告請求被告應給付原告720,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即110年1月26日起至返還系爭建物止，按月給付原告12,000元，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告既已失系爭建物之合法占有權源，卻仍占據而不予返還原告，則原告請求被告自坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○街0號平房建物騰空遷讓，並將系爭建物返還原告，並請求被告給付相當租金之不當得利720,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即110年1月26日起至返還系爭建物止，按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許。
六、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
民事第五庭 法 官 林秀菊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
書記官 劉子瑩