臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第462號原 告 王順賢訴訟代理人 林俊賢律師被 告 洪信培
洪璧如共 同訴訟代理人 楊惠雯律師複 代理 人 洪健茗律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國111年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告洪信培應將門牌號碼臺中市○區○○路○○○號一樓、二樓房屋及臺中市○區○○路○○○號二樓房屋返還原告，並以如附表所示之方式回復原狀。
被告洪信培、洪璧如應連帶給付原告新臺幣肆萬元，並自民國一百零九年十一月一日起至被告洪信培遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
被告洪信培、洪璧如應連帶給付原告新臺幣柒萬貳仟玖佰伍拾捌元，及自民國一百零九年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪信培負擔百分之四十八，被告洪信培、洪璧如連帶負擔百分之十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬肆仟元為被告洪信培供擔保後，得假執行；但被告洪信培如以新臺幣肆拾捌萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬肆仟元為被告洪信培、洪璧如供擔保後，得假執行；但被告洪信培、洪璧如如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬伍仟元為被告洪信培、洪璧如供擔保後，得假執行；但被告洪信培、洪璧如如以新臺幣柒萬貳仟玖佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。查原告起訴聲明為：㈠被告洪信培應分別將門牌號碼臺中市○區○○路000號1、2樓房屋及門牌號碼臺中市○區○○路000號2樓房屋以如附表所示回復原狀方式騰空返還原告。
㈡被告洪信培、洪璧如應自民國109年9月1日起至109年10月31日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）2萬元，並自109年11月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告2萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告洪信培、洪璧如應連帶給付原告11萬2,985元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告吉和家不動產有限公司應將公司所在地及營業稅籍登記地址自臺中市○區○○路000號房屋1樓辦理遷出登記（見中簡卷第15至16頁）。嗣於本院110年11月9日言詞辯論期日撤回起訴聲明第4項之請求，並經被告同意在案（見本院卷第203、215頁），復於111年1月13日具狀變更聲明如下述原告聲明欄所載（見本院卷第260、263頁）。經核原告所為訴之變更及撤回，合於前揭規定，應予准許。
二、原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠門牌號碼臺中市○區○○路000號、134號之地上2層連棟房屋（
下合稱系爭房屋，分稱132號、134號房屋）均為原告所有，相鄰132號房屋之門牌號碼臺中市○區○○路000號房屋（下稱130號房屋），由被告洪信培向訴外人承租經營建築師事務所使用，108年9月承租期間因施工不慎導致失火延燒到原告系爭房屋，被告除承諾修繕外，並於同年11月1日向原告承租系爭房屋。兩造於108年11月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將132號房屋1、2樓出租予被告洪信培，由被告洪璧如擔任被告洪信培之連帶保證人，租期自108年11月1日起至113年12月30日止，前12個月每月租金2萬元，第13個月起每月租金2萬5,000元，並口頭協議被告洪信培承租134號房屋2樓靠近成功路前半部分之一半面積。嗣被告洪信培於109年8月27日以存證信函提前於同年8月31日終止系爭租約，惟雙方於同年9月1日商談無法達成共識，原告乃委請律師於同年月9日寄發律師函予被告洪信培，然未獲置理。被告洪信培於租約終止後，應將承租之房屋及逾越承租範圍而使用之134號2樓區域回復原狀返還原告，並給付繼續占有上開房屋所受相當於租金之不當得利，暨給付109年8月未付租金2萬元、提前終止租約之違約金2萬元、律師費用7萬元及代墊電費2,958元，由被告洪璧如就上開金錢給付負連帶責任。爰依系爭租約及民法第455條前段、第767條第1項、第179條或第184條第1項規定，提起本件訴訟。
㈡並聲明：
⒈被告洪信培應將門牌號碼臺中市○區○○路000號1、2樓房屋及
臺中市○區○○路000號2樓房屋返還原告，並將房屋內如附圖所示之A部分面積11.91平方公尺空心牆、B部分面積5.67平方公尺廁所、C部分面積1.73平方公尺樓梯、D1部分面積12.16平方公尺及D2部分面積0.57平方公尺之夾層拆除，將A部分與地板垂直之空心牆面拆除，將房屋內如附圖五所示之E、F部分牆壁均拆除回復原狀，並將如附圖五所示G部分之封閉門扉回復原狀。
⒉被告洪信培、洪璧如應自109年9月1日起至109年10月31日止
，按月連帶給付原告2萬元，並自109年11月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告2萬5,000元。
⒊被告洪信培、洪璧如應連帶給付原告11萬2,985元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告洪信培於108年9月28日與承包商簽立承諾書，負責修復因失火波及之系爭房屋，被告洪信培進行之裝修工程明細，均經原告確認及同意，裝修完畢後，被告洪信培乃向原告承租系爭房屋，並支付4萬元押金，其後未再做變更裝潢等工程，或有任何使用逾越原先承租範圍之情事。因原告於租賃期間無預警斷水，造成被告洪信培無法用水影響營業，屬可歸責於原告之事由，被告洪信培遂於109年8月26日以臺中民權路郵局1559號存證信函，於同年月31日終止系爭租約，系爭租約第6條就回復原狀之內容特別約定為磚牆隔間復原，原告卻要求再將系爭房屋進一步整修，與租約約定不合；且被告洪信培已於109年8月31日前將系爭房屋清空而未再占有使用，原告不得要求被告給付後續租金；109年8月未付租金可從押金中扣除。否認原告提出之附圖二系爭房屋原本隔間情形及律師費用之形式及實質真正，蓋本件一審並非強制律師代理，兩造亦未約定租約有爭議應賠償律師費，原告不得請求該費用；如認被告應賠償律師費用，請依法酌減等語，置為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第329至331頁，本院依判決格式修正文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠系爭房屋所有權人為原告，該屋於108年9月18日因被告洪信培所承租130號房屋修繕施工不慎而受有火災損害。
㈡原告及被告洪信培於108年11月30日簽訂系爭租約，約定由原
告將132號房屋1、2樓出租予被告洪信培，並由被告洪璧如擔任連帶保證人，租賃期間自108年11月起至113年12月30日止，租金前12個月為2萬元，其後期間為2萬5,000元，被告洪信培並給付押金4萬元予原告。雙方另口頭約定134號房屋2樓部分區域亦為系爭租約之租賃範圍。
㈢系爭租約第6條約定：「乙方（即被告洪信培）於租期屆滿時
，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心磚牆隔間復原遷空交還甲方…」、第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」。
㈣被告洪信培於109年8月26日寄發存證信函，通知原告於同年
月31日終止系爭租約，願給付109年8月租金2萬元、違約金2
萬元及132號房屋實際使用水費，並請原告於同年月31日進行點交。
㈤132號房屋109年7月28日至同年9月24日電費計2,958元，由原告繳納。
㈥130、132號房屋用水曾接引自134 號房屋水管，嗣經原告予以停止供水。
㈦被告洪信培尚未給付系爭房屋109年8月租金2萬元。
㈧原告及被告洪信培、洪璧如於109年9月1日曾就系爭房屋點交進行會面協商。
四、得心證之理由：㈠原告請求被告洪信培返還132號1、2樓及134號2樓房屋並將之回復原狀部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段、中段定有明文。查原告及被告洪信培於108年11月30日簽訂系爭租約，約定原告將132號房屋1、2樓出租予被告洪信培，租賃期間自108年11月起至113年12月30日止，雙方另口頭約定134號房屋2樓部分區域亦為租賃範圍，嗣被告洪信培於109年8月26日寄發臺中民權路郵局營收股第1559號存證信函予原告，通知原告於同年月31日終止系爭租約等情，有系爭租約、上開存證信函在卷可稽（見中簡卷第41至52頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第330頁），堪認系爭租約已於109年8月31日終止，被告洪信培於租約終止後，自應返還上開房屋。
⒉被告洪信培雖抗辯其從未使用132號1樓房屋乙節，惟證人陳
文英即被告洪信培之合作對象於本院證稱：108年公司開幕當天有使用132號1樓，擺餐食食物，之後房東用，我們沒有進去，132號1樓房東店面賣燈具等語（見本院卷第206至207頁），證人詹金成證稱：我不知道洪信培有無132號1樓鑰匙，我當時去的時候132號1樓是屋主自己在使用，屋主在賣電器，我去修理期間大約7至10天等語（見本院卷第306至308頁），證人郭淑明證稱：被告開幕後，原告有跟被告借132號1樓來用，放一些匾額及販賣用的燈泡，從108年12月開幕後隔1、2天借用到109年8月13日等語（見本院卷第350、352頁）。依上開證人證述可知，被告洪信培曾於108年12月間公司開幕時使用132號1樓，其後借原告使用，則被告洪信培確曾使用過132號1樓，且系爭租約亦載明承租房屋及使用範圍為132號1、2樓，被告所辯其從未使用132號1樓房屋，尚屬無據。
⒊又被告洪信培於132號2樓及134號2樓房屋施作隔間牆、夾層
、樓梯及廁所，經本院囑託臺中市中山地政事務所測量結果，係如附圖所示標註（A）空心牆面積11.91平方公尺、（B）廁所面積5.67平方公尺、（C）樓梯面積1.73平方公尺、（D1）夾層面積12.16平方公尺、（D2）夾層面積0.57平方公尺，有本院勘驗筆錄、現場照片及臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖附卷可佐（見本院卷第161至196頁、第233頁）。原告主張被告洪信培應將上開部分拆除，並將與A部分垂直之空心牆面、附圖五E、F部分牆壁拆除，將G部分之封閉門扉回復原狀，則為被告洪信培否認，並抗辯：系爭租約第6條已就回復原狀之內容特別約定為磚牆隔間復原，且原告要求拆除之部分均為系爭租約成立前經原告同意所為之隔間等語。查系爭租約第6條約定：「乙方（即被告洪信培）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心磚牆隔間復原遷空交還甲方…」、第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」（見中簡卷第43頁），則縱原告主張拆除之部分，均經原告事前同意，惟依系爭租約第9條約定，被告洪信培仍應於交還房屋時回復原狀，是原告請求被告洪信培以附表所示之方式將房屋回復原狀，即屬有據。至被告所辯132號及134號2樓房屋於約定交屋109年8月31日前即已全部清空，未再占有使用等節，縱然屬實，惟被告洪信培尚未依約回復原狀，其仍負有將房屋回復原狀之義務。
⒋從而，被告洪信培尚未依約將承租房屋回復原狀返還原告，
則原告依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求被告洪信培返還132號1、2樓及134號2樓房屋，並以附表所示之方式將房屋回復原狀，自屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利或損害部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨可參）。被告洪信培於系爭租約終止後，即應返還132號1、2樓及134號2樓承租範圍之房屋予原告，然被告洪信培迄今仍未依系爭租約第6條、第9條約定，將承租之房屋回復原狀返還原告，兩造雖曾於109年9月1日就系爭房屋點交進行會面協商，惟並未進行點交，業據證人郭淑明證述明確（見本院卷第350頁）；又系爭租約前12個月租金為每月2萬元，其後期間為每月2萬5,000元，則原告依不當得利之法律關係，請求被告洪信培給付系爭租約終止之次月，即109年9月1日至10月31日止，合計給付原告4萬元，並自109年11月1日起至遷讓返還承租房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬5,000元，均屬有據。原告依民法第179條之規定為此部分請求既有理由，即無庸審酌民法第184條第1項之部分，附予敘明。
⒉再系爭租約第13條約定：「乙方（被告洪信培）如有違背本
契約各條項或損害賠償房屋等情事時，丙方（即被告洪璧如）應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權。」（見中簡卷第43頁），而被告洪信培未依約回復原狀返還承租之房屋，是原告併依上開約定，請求被告洪璧如與被告洪信培連帶給付前揭相當於租金之不當得利，亦屬有據。
⒊被告雖抗辯已於109年8月31日前將系爭房屋清空而未再占有
使用，原告不得要求被告給付後續租金等語。證人陳文英於本院證稱：132號、134號2樓於暑假8至9月間清空等語（見本院卷第207頁），證人柯承宏即告洪信培雇用之設計師於本院證稱：我於130號2樓上班期間，洪信培有叫我們不要使用132號2樓，中間的門平常是關起來的，詳細的租賃情形我不清楚等語（見本院卷第303頁），依上開證人證述，無法證明被告洪信培有依約回復原狀返還房屋。系爭房屋既仍未回復原狀，被告洪信培即係未依債之本旨交還房屋，原告仍得請求被告給付未返還房屋前之不當得利，被告上開所辯，洵屬無據。
㈢原告請求被告連帶給付11萬2,985元部分：
⒈109年8月租金2萬元：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。查被告洪信培向原告承租132號1、2樓及134號2樓房屋，約定前12個月每月租金2萬元，為系爭租約第3條所明定。則被告洪信培依系爭租約自有按期向原告給付租金之義務，是以原告請求被告洪信培給付租約終止前積欠之109年8月租金2萬元，即屬有據。
⒉提前終止租約之違約金2萬元：
系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，乙方決無異議。…」依上開約定，承租人即被告洪信培有提前終止系爭租約權利，惟應賠償出租人即原告1個月租金，是原告依上開約定，請求被告洪信培給付違約金2萬元，為有理由。
⒊律師費用7萬元：
⑴依系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方
之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」查被告洪信培於系爭租約終止後，未給付109年8月租金2萬元，亦未依約將承租房屋回復原狀返還原告，原告即於109年10月7日支付律師費用7萬元，委任律師提起本件訴訟，請求被告返還租賃物等情，有民事起訴狀、委任狀、禹盛法律事務所收款收據等件附卷可稽（見中簡字卷第15至31、59頁），故原告依系爭租約第12條約定，請求被告洪信培給付律師費用7萬元，自屬有憑。
⑵被告雖以此項請求如有理由，請求依法酌減等語置辯，惟系
爭租約第12條約定被告洪信培違約時願賠償原告之損害，並非違約金性質，即無從酌減。另被告辯稱：本件系爭租約之終止，係因可歸責於原告在租賃期間斷水，造成被告洪信培無法用水影響營業，被告乃終止系爭租約等語，惟證人詹金成證述：洪信培叫我去查132號、134號的水電順便估價，132號、134號水錶錯誤，132號水錶裝到134號，我找不到130號的水錶，130號可能沒有水錶等語（見本院卷第305、308頁），證人郭淑明證稱：因為134號一直都沒有使用，沒水電，但水費超過基本費，想找問題，我們搬回134號，要測試134號的水錶，我就去關水，半天就轉開等語（見本院卷第350至351頁），且被告洪信培之存證信函亦稱「本人於承租期間，因不知悉成功路130號、132號之用水係接自134號房屋之水錶，而無法繳納實際使用之水費，本人前獲悉後已請台端向自來水公司調查實際水費以利繳納」等語（見中簡卷第51頁），依此可知，原告係因被告洪信培使用之130號、132號用水接自原告134號房屋，乃斷水進行測試，尚難認可歸責於原告之事由致被告洪信培終止租約，被告此部分所辯，尚屬無憑。
⒋電費2,958元：
系爭租約第3條約定：「租金前12個月為2萬元，其他為2萬5,000元，乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另計。」是被告洪信培承租及尚未返還房屋期間之電費，應由其負擔。132號房屋109年7月28日至同年9月24日之電費計2,958元，由原告繳納乙節，為兩造不爭執，並有台灣電力公司109年10月繳費通知單（繳費憑證）為證（見中簡卷第61頁）。準此，原告請求被告洪信培給付電費2,958元，洵屬有據，應予准許。
⒌綜上，原告得請求被告洪信培給付之金額為11萬2,958元（計
算式：租金2萬元＋違約金2萬元＋律師費用7萬元＋電費2,958元＝11萬2,958元），被告洪璧如依系爭租約第13條約定，就被告洪信培應給付之上開金額負連帶責任。
⒍被告所為之抵銷抗辯：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。依系爭租約第5條約定，被告洪信培應於訂約時交付押租保證金4萬元給原告，原告於被告洪信培遷空交還房屋後無息退還等語，而原告確有收受4萬元押租保證金，則於系爭租約終止後，因被告洪信培有欠租及未依約返還房屋之債務不履行情事，押租金發生當然抵充效力，經抵充押租金4萬元後，被告應連帶給付原告之金額為7萬2,958元（計算式：11萬2,958元－4萬元＝7萬2,958元）。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求被告洪信培將132號1、2樓及134號2樓房屋返還予原告，並以如附表所示之方式回復原狀；又依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告洪信培、洪璧如連帶給付4萬元，並自109年11月1日起至被告洪信培遷讓返還上開房屋之日止按月連帶給付原告2萬5,000元，暨請求被告2人連帶給付原告7萬2,958元及自起訴狀繕本送達翌日，即109年11月6日（見中簡卷第71、73頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。至原告聲請鑑定回復原狀之費用，及命被告提出109年9月1日130號房屋1樓辦公室監視錄影畫面（見本院卷第109、217頁），以查明當日未進行點交等節，均核無必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 8 月 18 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
書記官 李俊毅附表：
編號 回復原狀方式 圖 示 1 如附圖所示A部分面積11.91平方公尺之空心牆及與A部分垂直之空心牆面、B部分面積5.67平方公尺之廁所、C部分面積1.73平方公尺之樓梯、D1部分面積12.16平方公尺及D2部分面積0.57平方公尺之夾層，均予拆除。 本院卷第233頁之臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖 2 如附圖五所示E、F部分牆壁拆除。 本院卷第271、273頁 3 如附圖五所示G部分之封閉門扉回復原狀。 本院卷第275頁