臺灣臺中地方法院民事判決 110年度訴字第415號原 告 林潤德訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師被 告 張登陸訴訟代理人 黃國益律師複代理人 林頎律師訴訟代理人 楊英杰律師上列當事人間請求返還土地所有權等事件，本院於民國110年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號、面積662.02平方公尺土地所有權應有部分三十分之一，移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告為坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號、面積662.02平
方公尺土地（下稱1596地號土地）之共有人，應有部分30分之1。訴外人林廖富、林淑慧、林莉庭、林亭佑、林淑珍、林淑真、林周素梅、林世銓、林傳芳、林傳興、林益祥、林永昌、林松濱等13人【下稱林傳芳等13人】於民國103年8月23日，將1596地號土地及同段1597、1599地號土地（合稱系爭三筆土地）、及1596地號土地上的未辦保存登記三合院房屋（下稱系爭建物）出售予訴外人張俊宏，並依法通知兩造。被告於103年9月5日依土地法第34條之1，主張優先購買權。被告與訴外人林廖富、林淑慧、林莉庭、林亭佑、林淑珍、林淑真、林周素梅、林世銓、林傳芳、林傳興、林益祥、林永昌、林松濱、林廖月弘、林世華、林淑敏等16人【下稱林傳芳等16人】於103年9月21日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣標的包含①系爭三筆土地、②系爭建物）。㈡然而，本院108年度簡上字第53號判決認定系爭買賣契約，
就系爭建物部分，不符合土地法第34條之1規定，不生處分系爭建物之效力，被告未能取得系爭建物之事實上處分權。因此，該當系爭買賣契約第17條約定：「本件如因無法變更建物納稅義務人變更登記，致【買方無法取得建物之事實上處分權】或賣方無法拆除全部建物或無法就本件土地經主管機關獲准建築執照時，【雙方同意解除契約】，屆時賣方應無息返還已收之價金予買方」之要件，系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，被告喪失取得系爭三筆土地（含1596地號土地）登記利益之法律上原因。
㈢從而，原告依不當得利法律關係，得請求被告將1596地號土
地所有權應有部分30分之1，移轉登記返還予原告等語。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約第17條之約款，為保障買受人利益之約款，為
約定解除權條款。且該約定解除權，專屬被告享有，在被告為解除意思表示前，系爭買賣契約仍屬有效。退步言之，縱令系爭買賣契約第17條約款如原告所述為解除條件，亦屬隨意解除條件，無效。
㈡系爭建物共有人於109年12月28日依土地法第34條之1規定，
以多數決決議拆除系爭建物，系爭建物與系爭三筆土地無合一處分之必要。縱使系爭買賣契約因解除條件失效，應適用或類推適用民法第111條但書規定，一部（系爭建物買賣契約）無效（失效），他部分（系爭三筆土地買賣契約）仍有效。出賣人即訴外人林傳芳等16人依土地法第34條之1第1項多數決之規定，有權處分系爭三筆土地所有權，被告基於有效之物權行為，登記取得系爭三筆土地之所有權，自屬有法律上原因。
㈢土地法第34條之1第1項規定多數決之共有人得一併處分他共
有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質為代理他共有人為處分行為，自有合法代理原告。是系爭買賣契約之效力及於原告，原告當為系爭買賣契約之出賣人。又同意處分1596地號土地之共有人，已於103年11月18日僅提存新臺幣（下同）222萬0,077元給原告。同意處分系爭建物之共有人，已於106年5月11日，提存8,519元予原告，自生清償之效力，原告已受領價金。又系爭買賣契約第16條係約定：「如賣方違約不願出賣或不履行本約所定事項，買方得解除契約，並向賣方請求加倍返還已收之價金作為違約之賠償金」等語，本件原告主張系爭買賣契約失效，違約不願出賣系爭建物，被告自得依系爭買賣契約第16條，請求原告給付違約金。因此，在原告返還被告價金及支付違約金之前，被告自得拒絕移轉返還1596地號土地30分之1予原告，本件有同時履行抗辯之適用或類推適用。
㈣除原告外，系爭三筆土地其餘共有人均同意處分土地所有權
予被告，若逕認解除條件成就，系爭買賣契約全部向後失效，被告與出賣人林傳芳等16人互負回狀原狀義務，使系爭三筆土地回復成多人共有狀態，原告之主張，當屬權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
㈠、不爭執事項（見本院卷第447至448頁）：
1、原告為1596地號土地共有人，有所有權應有部分30分之1。
2、原告、被告（102年4月26日登記取得1596地號土地應有部分5分之1）與訴外人林廖富、林淑慧、林莉庭、林亭佑、林淑珍、林淑真、林周素梅、林傳芳、林傳興、林益祥、林永昌、林松濱等12人【下稱林傳芳等12人（見本院卷第322頁】），於103年9月2日時共14人共有1596地號土地（見原證1，本院卷第17至21頁）。
3、訴外人林傳芳等13人（見本院卷第34、第38頁）於103年8月23日，將系爭三筆土地、及系爭建物出售予訴外人張俊宏（見原證2，本院卷第31至34頁）。並依法通知兩造（見原證3本院卷第35至38頁）。被告於103年9月5日主張優先購買權（見原證4，本院卷第39至40頁）。
4、被告與訴外人林傳芳等16人於103年9月21日簽訂系爭買賣契約，買賣標的包含①系爭三筆土地、②系爭建物。（見原證5，本院卷第41至45頁）
5、被證1（103年11月18日提存222萬0,077元）之清償提存之提存人為同意處分1596地號土地之共有人即訴外人林傳芳等12人（見本院卷第322頁），對於不同意處分1596地號土地共有人即原告（應有部分30分之1，見本院卷19頁）應分得之對價所為提存，受領權人為原告。被證2（106年5月11日提存8,519元）之清償提存之提存人為同意處分系爭建物之共有人即訴外人林廖富、林淑慧、林莉庭、林亭佑、林淑珍、林淑真、林周素梅、林傳芳、林傳興、林益祥、林永昌、林松濱、『林清水』、林世銓、林廖月弘、林世華、林淑敏等17人【下稱林傳芳等17人（見本院卷第326頁）】（不含林金潭、林秋鳳、林秋玉、林秋雪、林秋月、林來春、林木英、林阿珠、林碧桃等9人，下稱林金潭等9人），對於不同意處分系爭建物共有人即原告應分得之對價所為提存】、受領權人為原告。
6、被告於106年3月14日登記為系爭三筆土地之【單獨】所有權人。
7、被告於106年10月起訴，請求原告自系爭建物遷讓。
8、本院108年度簡上字第53號判決認定就系爭建物之處分，不符合土地法第34條之1規定，不生處分移轉之效力，被告未能取得系爭建物之事實上處分權。
9、被告為買方，未能取得系爭建物之事實上處分權，也未能辦理納稅名義人變更登記成為建物之納稅名義人，也未能就系爭三筆土地取得建築執照。
10、系爭買賣契約第16條約定：「賣方如違約不願出賣，或不履行本約所約定事項...」。第17條約定：「本件如因無法辦理建物納稅義務人變更登記，致買方無法取得建物之事實上處分權或賣方無法拆除全部建物或無法就本件土地經主管機關獲准建築執照時，雙方同意解除契約，屆時賣方應無息返還已收價金之予買方」。
㈡、爭執事項（見本院卷第449頁）：
1、原證五買賣契約第17條約定：「本件如因無法變更建物納稅義務人變更登記，致買方無法取得建物之事實上處分權或賣方無法拆除全部建物或無法就本件土地經主管機關獲准建築執照時，雙方同意解除契約，屆時賣方應無息返還已收之價金予買方」之性質，是約定解除權，或契約之解除條件？如為約定解除權，何人享有約定解除權？如為解除條件，則該解除條件是否有效？解除條件是否已成就？
2、原證五之買賣契約是否全部解除而失其效力？或者僅系爭建物買賣部分解除，系爭三筆土地買賣部分未解除？被告登記為系爭三筆土地之所有權人，是否因買賣契約解除而構成不當得利？
3、原告是否為系爭買賣契約之出賣人？被告得否對原告主張價金返還？被告得否依契約第16條「對原告」主張違約金？如認被告依不當得利應移轉返還土地所有權應有部分予原告，此與被告主張之對出賣人之價金或違約金給付義務，有無同時履行抗辯權之適用或類推適用？
4、原告訴請移轉返還1596地號土地應有部分30分之1，有無構成權利濫用？
四、本院之判斷：
㈠、系爭買賣契約第17條之約定，為契約之解除條件。該解除條件有效。解除條件已成就：
1.按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，為民法第99條第2項所明定。是以契約附有解除條件者，乃於條件成就時，向後失其效力，不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同（最高法院104年度台上字第945號、96年度台上字第229號、95年度台上字第37號、94年度台上字第2292號、88年度台上字第2033號民事判決意旨參照）。次按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物【事實上處分權】之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有，及實務對違章建築賦與事實上處分權之內涵。基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院109年度台再字第18號、100年度台上字第2103號、99年度台上字第1723號、88年度台上字第2382號民事裁判可資參照）。另按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地讓與人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓與相異之人時，除別有約定外，應推斷讓與人與受讓人間有租賃關係，該房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地。此項規定，於房屋所有權人原有合法之地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或【一部讓與】他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院98年度台上字第294號民事裁判可資參照）。
2.觀諸系爭買賣契約第17條記載：「本件如因無法辦理建物納稅義務人變更登記，致買方無法取得建物事實上處分權或賣方無法拆除全部建物或無法就本件土地經主管機關獲准建築執照時，雙方同意解除契約，屆時賣方應無息返還已收之價金予買方」等語，可知：
⑴當發生「買方無法取得建物的事實上處分權，或賣方無法拆
除全部建物」之事實時，此時被告買得之1596地號土地，其上將坐落有他人共有事實上處分權之建物，參照上開實務見解，可能有民法第425條之1「房屋與所坐落土地先後移轉不同人所有」規定適用或類推適用之爭議問題。則買方雖取得土地之所有權，但需容忍他人建物坐落其上，買方無法以直接占有的方式使用收益土地，將無法達到買方購買之契約目的。
⑵系爭買賣契約第17條約款之目的，重在判斷①買方有無取得
事實上處分權，得否拆除建物；或賣方得否拆除全部建物，讓買方得以就系爭三筆土地取得直接利用；或買方得就系爭三筆土地取得建築執照，新建新地上物。②至於是否得辦理建物納稅義務人變更登記至買方，與買方得否取得系爭建物之事實上處分權，無必然關聯。③因此，在判斷是否該當第17條之要件時，應著重在買方有無取得系爭建物之事實上處分權。當此客觀事實（買方無法取得建物事實上處分權或賣方無法拆除系爭建物時）滿足時，不論是否可歸責出賣人，因買方不想產生民法第425條之1「推定租賃關係」之爭議。
故買賣雙方於訂立契約時，即約定當此條件成就時，同意立即發生解除買賣契約之效力，契約向後失效，賣方應返還已收價金予買方，無待當事人另為解除權之行使。
⑶系爭買賣契約條款第16條之文義，並非約定當此客觀事實滿
足時，需待當事人另為解除權之行使之意思表示。該約定應為買賣契約之解除條件。
⑷從而，被告抗辯：此為約定解除權條款，且解除權專屬被告
所有，在被告為解除意思表示前，系爭買賣契約仍屬有效云云（見本院卷第349至351頁），並非可採。
3.按依當事人一方之履約與否之意思，而決定其成就與否之條件，屬學說所謂之隨意條件，依私法自治原則，固難謂其為無效（最高法院90年度台上字第56號民事判決可資參照）。
另依學說見解，附純粹隨意條件，其條件繫於債務人一方之意思者，若為解除條件，其法律行為有效（見王澤鑑著，民法總則，2017年增定新版七刷，第471頁。陳聰富著，民法總則二版第一刷，2016年2月出版，第309頁）。經查：⑴本件被告是否取得建物之事實處分權，繫於個案基礎事實，是否滿足土地法第34條之1第1項及民法第246條第1項之要件，並非單純繫於賣方即訴外人林傳芳等16人是否願意履約之意思，難認係隨意條件。⑵且參照上開實務及學說見解，縱令是隨意條件，依私法自治原則，該解除條件，亦屬有效。⑶從而，被告抗辯：退步言之，縱令系爭買賣契約第17條為解除條件，亦屬隨意解除條件，無效云云（見本院卷第431至433頁），並非可採。
4.依本院102年度簡字第4號及本院108年度簡上字第53號民事確定判決認定：「⑴系爭建物【自41年1月起課稅捐】為被繼承人林明坤（53年9月21日死亡）之遺產，為林明坤全體繼承人（包含林廖富、林淑慧、林莉庭、林亭佑、林淑珍、林淑真、林周素梅、原告、林傳芳、林傳興、林益祥、林永昌、林松濱、林清水【00年0月00日出生】等14人、林世銓、林廖月弘、林世華、林淑敏等4人，及林金潭、林秋鳳、林秋玉、林秋雪、林秋月、林來春、林木英、林阿珠、林碧桃）共27人公同共有【下稱林廖富等27人】（見本院卷第58頁）。⑵公同共有人林傳芳等13人於103年8月23日與訴外人張俊宏簽訂不動產買賣契約書，因公同共有人數未過半數，就系爭建物潛在應有部分合計35/108，亦未過半數，顯然不符土地法第34條之1第1項規定。公同共有人林傳芳等13人尚無法一併處分其他不同意處分之公同共有人之潛在應有部分。⑶林清水就系爭建物僅有潛在應有部分，被告縱與林清水於102年4月20日所簽訂不動產買賣契約書，係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項規定，契約無效，被告無法自訴外人林清水取得系爭建物潛在應有部分。因此，被告並非系爭建物之共有人，無從就系爭建物部分，行使土地法第34條之1的優先承購權。⑷被告與系爭建物公同共有人林傳芳等16人於103年9月21日簽訂之系爭買賣契約，林傳芳等16人之共有人數有過半，然潛在應有部分合計僅11/27，未過半數，依據土地法第34條之1第1項規定，公同共有人林傳芳等16人無法一併處分其他不同意處分之公同共有人就系爭建物之潛在應有部分。⑸因林傳芳等16人無從依據土地法第34條之1多數決規定，處分移轉系爭建物事實上處分權予被告，被告未能取得系爭建物之事實上處分權」等事實，有上開判決書在卷可佐（見本院卷第59至65頁），可認被告未能取得系爭建物之事實上處分權，該當系爭買賣契約第17條解除條件。
5.因此，系爭買賣契約第17條之解除條件「買方無法取得系爭建物之事實上處分權」，應已成就。參照前開實務見解，系爭買賣契約向後失效。
㈡、系爭買賣契約因解除條件成就而全部失效。被告登記為系爭三筆土地所有權人，因買賣契約失效而構成不當得利：
1.依系爭買賣契約第4條約定：「前條所稱相同條件優先承購，係指須就第一條所定三筆土地及一筆建物一併購買而言，若僅主張部分土地或建物購買，則賣方即不予出售，屆時雙方同意解除本契約，並回復原狀」等語（見本院卷第42頁）。可知：
⑴雖依系爭買賣契約第2條約定，系爭建物價金僅46萬元，系
爭三筆土地買賣價金7,718萬3,887元，系爭建物占買賣總價金比例不高（見本院卷第41頁）。惟買賣雙方之真意，係就三筆土地及一筆建物合併出售、取得，無意只出售、取得土地。
⑵其次，觀諸系爭建物及系爭三筆土地之測量成果圖，可知
1596地號土地面積最大，且臨路。1597、1599地號土地為不規則形狀之畸零地，其中1599地號土地未臨路屬袋地，1597、1599地號土地單獨利用價值不高，需與1596地號土地合併利用（見附件三，本院卷第97頁）。故買方就三筆土地合併取得，方有實益。
⑶再者，系爭建物為三合院，坐落1596地號土地，有現場照片
可佐（見附件二，本院卷第93至95頁）。如系爭建物未與1596地號土地一併出售移轉予買受人。則買方如無法取得系爭建物之事實上處分權，而只取得三筆土地之所有權時，依上開最高法院見解及民法第425條之1規定，恐發生法定租賃權。亦即，買受人需容忍系爭建物繼續使用1596地號土地，僅得請求系爭建物之公同共有人支付租金。則買受人無法直接占有利用1596地號土地，應與買受人之契約目的不符。
⑷末者，觀諸系爭買賣契約第17條，僅載明雙方同意解除買賣
契約，並未記載雙方同意僅解除系爭建物之買賣契約。因此，當解除條件成就時，應就系爭買賣契約全部失效，並非僅解除系爭建物之買賣。
2.被告雖抗辯：系爭建物共有人於109年12月28日依土地法第34條之1規定，以多數決決議拆除系爭建物，認系爭建物與系爭三筆土地無合一處分之必要云云，並提出房屋拆除同意書為證（見被證3，本院卷第443頁）。然按⑴拆除共有之建物，係屬事實上處分行為，於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之（最高法院90年度台上字第1796號民事判決可資參照）。另按事實上處分行為，恆使共有不動產歸於消滅，且以無償為常，對不同意之共有人無補償之道，故應解為不包含在土地法第34條之1多數決適用之列（見謝在全著，民法物權上冊，99年9月修訂五版，第510頁）。⑵因此，系爭建物縱經多數決議拆除，仍非合法行為。尚難以此推論系爭建物與系爭三筆土地無合一處分之必要。
3.從而，本院綜合本件法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意，交易習慣，本於誠信原則予以斟酌後，認系爭建物與系爭三筆土地，有合一處分之必要。如僅使系爭建物買賣失其效力，系爭三筆土地買賣發生效力，有違當事人之契約目的。本院認系爭買賣契約因解除條件成就而全部失效。因此，被告抗辯：本件應適用或類推適用民法第111條但書規定，一部（系爭建物買賣契約）無效（失效），他部分（系爭三筆土地買賣契約）仍有效云云（見本院卷第352至353頁、第433至436頁），並非可採。
4.雖出賣人即訴外人林傳芳等16人依土地法第34條之1第1項多數決規定，有權處分系爭三筆土地所有權，被告基於有效之物權行為，登記取得系爭三筆土地之所有權。然而，①被告取得系爭三筆土地所有權之法律上原因，為系爭買賣契約（負擔行為、原因行為）。②而系爭買賣契約包含系爭建物買賣及系爭三筆土地之買賣，因解除條件成就而全部向後失效。則被告取得三筆土地（包含1596地號土地）所有權之法律上原因，嗣後已不存在。
5.原告本為1596地號土地之共有人，有1596地號土地應有部分30分之1。被告登記取得1596地號土地所有權之利益，已喪失法律上原因，致原告受有損害，構成不當得利。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應將1596地號土地所有權應有部分30分之1，返還移轉登記予原告，應屬有據。
㈢、原告並非系爭買賣契約的出賣人。被告不得對原告主張價金返還。被告亦不得依系爭買賣契約第16條請求原告給付違約金。本件並無同時履行抗辯之適用或類推適用。
1.原告並非系爭買賣契約的出賣人。⑴觀諸系爭買賣契約，出賣人為訴外人林傳芳等16人，原告並非系爭買賣契約的出賣人（見本院卷第41至45頁）。
⑵按土地法第34條之1第1項雖規定：共有土地或建築改良物，
其處分、變更，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但就同條第3項之規定觀之，第1項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人，僅就自己之應有部分而為處分。所以得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質為代理他共有人為處分行為（最高法院79年度台上字第1455號民事判決可資參照）。可知①土地法第34條之1，係法律賦予多數決之共有人，得代理不同意之共有人「處分」不同意共有人之應有部分，係針對「物權行為」規範，不及於「負擔行為」。②至於負擔行為（即債權行為），本不以有處分權為必要，無須適用土地法第34條之1多數決之規定（見謝在全著，民法物權上冊，99年9月修訂五版，第509頁）。③按土地法第34條之1第1項規定，乃為促進共有物之利用，而賦予同意處分共有物之多數共有人對共有物之「處分權」。被告基於買賣契約，僅對訴外人林傳芳等16人有移轉請求權，原告既非買賣契約當事人，對原告不生效力，被告無從本於買賣契約請求原告移轉物權（最高法院80年度台上字第1646號民事裁判可資參照）。當滿足土地法第34條之1多數決處分之要件時，訴外人林傳芳等16人就共有土地已有處分權。被告僅請求訴外人林傳芳等16人辦理所有權移轉登記，無給付不能之問題。且如訴外人林傳芳等16人自動履行時，依土地登記規則第95條、土地法第34條之1執行要點第8點規定，僅由林傳芳等16人會同被告即可辦理所有權移轉登記，不同意處分之共有人毋須出面辦理物權移轉行為。因此，縱使同意處分之共有人拒絕履行買賣契約，被告僅須訴請同意處分之共有人（即出賣人）辦理所有權移轉登記，於獲得勝訴判決後，依土地登記規則第27條、第95條、土地法第34條之1執行要點第8點規定，單獨辦理所有權之移轉登記，即可取得其所有權（見謝在全著，民法物權上冊，99年9月修訂五版，第512至513頁）。④另按未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在（最高法院87年度台上字第866號民事判決可資參照）。
⑶綜上，原告並非系爭買賣契約之出賣人，亦毋須因土地法第
34條之1多數決之規定，解釋原告為買賣契約之出賣人。原告並非系爭買賣契約之出賣人，自無被告所稱：原告未履行出賣人之義務，反而得主張系爭買賣契約解除權之不公平情形（見本院卷第351頁）。
⒉被告不得對原告主張價金之返還：
⑴原告並非系爭買賣契約之出賣人，業經本院說明如上。系爭
買賣契約因解除條件向後失效，被告應向出賣人林傳芳等16人請求返還價金，而非原告。
⑵提存人就系爭建物處分之提存，並不合法，不生提存之效力，難認原告有受領價金：
①按債務人無為一部清償之權利，此觀民法第318條第1項規定
自明。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為同法第235條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂未依債務本旨提出，自不生提出之效力。債權人拒絕受領，即不負遲延責任。依同法第326條規定，債權人受領遲延者，清償人得將其給付物提存。惟不依債務本旨之提存，仍不生清償之效力（最高法院83年度台上字第903號、75年度台上字第1905號、90年度台上字第782號、90年度台上字第1367號裁判可資參照）。
②經查，1596地號土地之對價為6,949萬0,567元（見本院卷第
31頁）。原告之應有部分為30分之1，應分得之對價似為231萬6,352元。然同意處分1596地號土地之共有人即林傳芳等12人（見本院卷第322頁），於103年11月18日，扣除原告應負擔之土地增值稅8萬3,489元、地價稅1萬2,786元，提存222萬0,077元給原告，就土地之對價部分，應無疑問。惟因系爭三筆土地與系爭建物是合併出售，提存人未能一併提存系爭建物出售之對價，似僅一部清償。
③另按「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負
連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出【他共有人已為受領或為其提存之證明】。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」、「九、依本法條第3項規定辦理提存之方式如下：（一）提存人應為本法條第1項之共有人，並得由其中一人或數人辦理提存。」，土地法第34條之1第3項、土地法地34條之1執行要點第9點分別定有明文。次按所謂公同共有之債權，為一個權利，其債務人僅得向公同共有人全體清償始生消滅債務之效力（最高法院69年度台上字第1364號民事裁判可資參照）。查，系爭建物之公同共有人為林廖富等27人。然被告僅提出同意處分系爭建物之共有人即林傳芳等17人於106年5月11日提存8,519元予原告之提存案號及證據（見本院卷第325至327頁），被告未能提出林傳芳等17人清償或提存予未同意處分系爭建物之公同共有人林秋月、林木英二人之證據。故在現有證據判斷下，顯未依債務本旨提出，不生清償之效力。
④本件提存人之提存，並不合法，不生提存之效力，難認原告有受領價金。
⑶基上，系爭買賣契約失效後，被告仍不得對原告主張價金之返還。
3.被告不得對原告主張違約金之返還：⑴系爭買賣契約第16條係約定，如賣方違約不願出賣或不履行
本約所定事項，買方得解除契約，並向賣方請求加倍返還已收之價金作為違約之賠償金（見本院卷第43頁）。本件賣方即訴外人林傳芳等16人並無不願出賣系爭建物或系爭三筆土地之所有權，是否有惡意違約或可歸責之事由，亦容有疑問。故本件是否該當第16條違約條款之事由，本有疑義。
⑵其次，系爭買賣契約第16條，係買受人向出賣人請求違約金
之條款。因原告並非出賣人，業經本院說明如上。從而，被告抗辯：其得依系爭買賣契約第16條，請求原告給付被告違約金云云（見本院卷第354至355頁），自屬無據。
4.本件並無同時履行抗辯之適用或類推適用。⑴系爭買賣契約因解除條件成就失效，原告並非出賣人，無返
還價金或給付違約金予被告之義務，業經本院說明如上。故被告不得以原告尚未返還價金及尚未給付違約金予被告，作為拒絕移轉登記1596地號土地應有部分30分之1予原告之同時履行抗辯。因此，被告抗辯：在原告給付買賣價金或違約金前，得拒絕回復登記1596地號土地應有部分30分之1予原告云云（見本院卷第355頁），並非可採。
⑵其次，原告並未請求被告返還訴外人林傳芳等16人所共有系
爭1596地號土地之應有部分30分之23（見本院卷第353頁），則出賣人即林傳芳等16人是否有返還價金予被告，自與原告無涉。從而，被告以其與訴外人林傳芳等16人之同時履行抗辯事由，對抗原告（見本院卷第355至356頁），當屬無據。
㈣、原告訴請移轉返還1596地號土地應有部分30分之1，不構成權利濫用：
1.按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用（最高法院108年度台上字第753裁判可資參照）。又不當得利乃對於違反公平原則之財產變動，剝奪受益人所受利益，以調整其財產狀態為目的，並以無法律上之原因而受利益致他人受損害為基礎，依法律之規定而發生債的關係（最高法院101年度台上字第728號裁判可資參照）。
2.經查，本件原告依不當得利法律關係，請求被告移轉返還1596地號土地應有部分30分之1，雖足使被告喪失所有權應有部分之利益，惟此為買賣契約因解除條件成就失效後，財產變動失其法律上原因所致，此為依法律規定而發生之債之關係。原告就其所受損害，行使不當得利債權請求權，為權利之正當行使，不違反誠信原則，國家社會亦無重大損失，不違反公共利益，不構成權利濫用。
3.從而，被告抗辯：除原告外，系爭三筆土地其餘共有人均同意處分土地所有權予被告，若逕認解除條件成就，系爭買賣契約全部向後失效，被告與出賣人林傳芳等16人互負回狀原狀義務，使系爭三筆土地回復成多人共有狀態，原告之主張，屬權利濫用云云（見本院卷第433至436頁），自非可採。
五、綜上所述，原告依據不當得利之法律關係，請求如主文第一項，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 7 月 29 日
民事第一庭 法 官 高士傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 110 年 7 月 29 日
書記官 林佩倫